Servitute

Hotărâre 2366 din 18.06.2019


Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr…., la data de 22.02.2018, reclamanta Ţ C, a chemat în judecată pârâţii D M şi C I D, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa crearea unui drum de servitute pe proprietatea pârâţilor cu o lăţime de 1.5 m si o lungime de aproximativ 25 m paralel cu drumul de servitute existent care are o lăţime de 2,5 m pentru a-i permite accesul la terenul proprietatea sa, pe un drum de acces de minim 4 m lăţime unde sa poată edifica o construcţie, precum şi obligarea pârâţilor sa-i permită trecerea reţelelor utilitare (apă, gaze naturale, electricitate, canalizare) si amplasarea eventualelor conducte sau stâlpi pe drumul de acces.

În motivarea cererii reclamanta a arătat că prin CVC autentificat sub nr. 1303 / 2008 a dobândit împreuna cu fostul sot un teren arabil in suprafaţa de 1159 mp. din acte si din măsurători situat in oraşul Breaza, Breaza de Jos, str. Republicii nr.290, judeţul Prahova, identificat cu număr cadastral 3715-1447/1-3538/2/3, înscris in Cartea Funciara nr. 22001 a localităţii Breaza [nr. CF vechi: 7332], înscris in cartea funciara in baza încheierii nr. 4280/03.03.2008 a OCPI Prahova - BCPI Campina. Prin actul de partaj voluntar autentificat sub nr. 1437 . 27.04.2012 acest teren a rămas in proprietatea exclusiva a reclamantei.

A mai arătat că în cele doua acte autentice se menţionează faptul ca accesul se face pe terenul in suprafaţa de 90,20 mp. având număr cadastral 1447/2 si pe terenul in suprafaţa de 470 mp. având număr cadastral 3539, terenuri proprietatea numitului L T A. Conform schitelor cadastrale parte integranta din actul de proprietate, lăţimea drumul de acces este 2,5 m.

A învederat că la data de 18.05.2017 s-a adresat Primăriei Breaza cu o cerere de obţinere a Autorizaţiei de construire pe acest teren si i s-a eliberat certificatul de urbanism nr. 101 din 06.06.2017 prin care a fost informata ca pentru obţinerea Autorizaţiei de construire lăţimea minima a drumului de acces trebuie sa fie de 4 m.

Terenul proprietatea reclamatei nu este un loc înfundat deoarece are ieşire la calea publica dar lăţimea acestei ieşiri nu ii permite sa construiască pe acest teren datorita Regulamentului local de urbanism aprobat prin Hotărârea Consiliului local Breaza nr. 15/2007 si nr. 8/2017. Ca urmare a apreciat ca datorita situaţiei de fapt terenul proprietatea reclamantei  poate fi considerat loc înfundat deoarece practic in prezent este scos din circuitul civil din punct de vedere al dreptului de a construi.

În drept, a invocat servitutea de trecere pe locul vecin care potrivit art. 616-619 Cod Civil, consta în dreptul proprietarului locului înfundat de a cere vecinului sau dreptul de trecere spre calea publica pentru folosirea fondului, cu îndatorirea de a-l despăgubi pentru pagubele ce i le-ar produce. De asemenea art. 621(1) prevede ca proprietarul este obligat să permită trecerea prin fondul său a reţelelor edilitare ce deservesc fonduri învecinate sau din aceeaşi zonă, de natura conductelor de apă, gaz sau altele asemenea, a canalelor şi a cablurilor electrice, subterane ori aeriene, după caz, precum şi a oricăror alte instalaţii sau materiale cu acelaşi scop.

În susţinere a depus la dosar, în copie conformă cu originalul, CVC autentificat sub nr. 1303 / 2008 de BNP Ivan Constantin, extras de carte funciară, certificat de urbanism nr.101/06.06.2017, act de partaj voluntar autentificat sub nr.1437/27.04.2012 de BNP Neculae Aurelian, plan de amplasament.

Reclamanta a solicitat încuviinţarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu şi expertiza tehnica de specialitate.

La data de 08.03.2018, reclamanta a depus dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 20, aferentă celui de-al doilea capăt de cerere, conform dispoziţiilor instanţei.

Prin rezoluţia din data de 16.03.2018, s-a dispus comunicarea cererii de chemare în judecată şi a înscrisurilor ataşate pârâtelor, cu menţiunea că are obligaţia, ca în termen de 25 zile de la comunicarea cererii de chemare în judecată, în condiţiile art. 165 N.C.P.C., să depună întâmpinare, sub sancţiunea prevăzută de art. 208 alin. 2 N.C.P.C., a decăderii din dreptul de a mai propune probe şi de a invoca excepţii, în afara celor de ordine publică.

La data de 04.04.2018, pârâtul C I D,  a formulat întâmpinare, f.33, prin care a solicitat respingerea acţiunii, cu cheltuieli de judecată.

A susţinut în conformitate cu prevederile art.617 alin.l C.civ. constituirea unei servituţi de trecere se realizează cu îndeplinirea mai multor condiţii şi anume ca părţile în litigiu să fie vecini, reclamantul să fie proprietarul unui loc înfundat, care nu are nici o ieşire la calea publică trecerea urmând a se realiza prin locul ce ar pricinui mai puţină pagubă celui pe al cărui loc urmează a se constitui servitutea. Or, chiar din conţinutul cererii de chemare în judecată rezultă că reclamanta recunoaşte că terenul proprietatea sa nu este un loc înfundat, are ieşire la calea publică pe terenul în suprafaţă de 90,20 mp (nr.cadastral 1447/2) şi pe terenul de 470 mp (nr.cadastral 3539), imobile proprietatea numitului L T A, iar lăţimea acestui drum de acces este de 2,5 m. Rezultă că una din condiţiile esenţiale necesare constituirii servituţii de trecere şi anume ca terenul reclamantei să fie în loc înfundat, fără ieşire la calea publică nu este îndeplinită.

Precizează faptul că poate fi acceptată susţinerea reclamantei că terenul său poate fi considerat loc înfundat deoarece în prezent este scos din circuitul civil din punct de vedere al dreptului de a construi, aceasta deoarece legea nu face nici o distincţie între terenuri ce sunt înfundate şi altele ce pot ii astfel considerate. Atât textul de lege în această materie cât şi practica judecătorească stabilesc că un teren este înfundat doar în situaţia în care nu are nici o ieşire la calea publică.

De asemenea, a arătat că legea nu face distincţie nici în legătură cu susţinerea reclamantei că terenul său ar fi scos din circuitul civil din punct de vedere al dreptului de a construi.

Pe de altă parte, a menţionat că în mod obiectiv nu poate fi realizat un drum cu o lăţime de 4 m cum solicită reclamanta. Astfel, cum rezultă din planul de amplasament şi cum va dovedii cu probele ce se vor administra, inclusiv cu o cercetare la faţa locului, drumul existent ce are lăţimea de 2,5 m este lipit de colţul casei proprietatea pârâtului precum şi de celelalte construcţii aflate în spatele casei sale (garaj, magazie şi o altă anexă).

Conform spiritului dispoziţiilor art.617 şi art.618 C.civ. servitutea de trecere se poate realiza în favoarea proprietarului unui fond închis pe unde i s-ar pricinui fondului aservit cea mai mică pagubă. În litigiile de acest fel practica judecătorească a statuat că proprietarii fondurilor învecinate au îndatorirea de a se comporta cu moderaţie, în aşa fel încât drepturile pe care le reclamă să nu antreneze inconveniente anormale privind starea de vecinătate în condiţiile în care drepturile subiective nu pot fi exercitate în mod excesiv şi nerezonabil (art.15 C.civ.). Potrivit art. l din Protocolul 1 al CEDO proprietatea poate fi limitată prin îngrădirile prevăzute de lege, dar aceste limitări trebuie să fie proporţionale cu interesul proteguit.

Din această perspectivă, aşa cum se va dovedii, orice extindere a lăţimii drumului actual de acces ar avea consecinţe foarte grave asupra proprietăţii pârâtului, cu afectarea locuinţei acestuia, a tuturor anexelor la aceasta, ceea ce este în contradicţie cu dispoziţiile legale şi practica judecătorească în materie.

In aceleaşi coordonate urmează fi analizată şi cererea reclamantei privind trecerea reţelelor utilitare pe drumul astfel lărgit. O astfel de posibilitate este de neconceput fiind interzisă chiar de normele de specialitate ce nu permit ca toate conductele utilitare să fie laolaltă amplasate.

A considerat că reclamanta ar fi trebuit să aibă în vedere toate consecinţele ce le presupune achiziţionarea unui teren pe care doreşte să edifice o construcţie luând în calcul atât amplasarea lui cât şi vecinătăţile şi să cumpănească dacă proiectul său este sau nu realizabil, fără a cauza prejudicii considerabile proprietăţilor învecinate. Cum reclamanta nu a procedat în acest fel la momentul cumpărării terenului său s-a expus unui risc major, ce nu pot fi îndreptat prin promovarea unei acţiuni judecătoreşti.

În susţinere a solicitat încuviinţarea probelor cu interogatoriul reclamantei, acte, expertiză de specialitate, martori şi cercetare locală.

La data de 12.04.2018, pârâtul D M a formulat întâmpinare, f.38, prin care a solicitat, în raport de primul capăt de cerere si temeiul de drept invocat, respectiv art.616 C.civil- art.619 C.civ. sa se constate ca, acţiunea nu este întemeiata, motivat de faptul ca, terenul proprietatea reclamantei nu reprezintă loc înfundat. De altfel, in motivarea cererii de chemare in judecata reclamanta recunoaşte acest fapt, arătând ca „ Terenul proprietatea subsemnatei nu este loc înfundat deoarece are ieşire la calea publica .... „.

In aceste condiţii, solicitarea de a se crea un drum de servitute pe proprietatea pârâtului, in condiţiile in care terenul are ieşire la calea publica, reprezintă o situaţie care contravine dispoziţiilor legale in materie, in speţa art.616 C.civ.- art.618 C.civ. care prevăd posibilitatea constituirii unei servituţi de trece in condiţiile in care terenul proprietatea reclamantei ar reprezenta un loc înfundat.

Pe de alta parte in raport de aceleaşi dispoziţii legale, a arătat că trebuie avut in vedere ca, la constituirea unei servituţi de trecere aceasta sa nu fie păgubitoare pentru proprietarul fondului asupra căruia se solicita crearea servituţii, situaţie in care s-ar afla.

 Pe acest fond a arătat ca, prin actul de partaj voluntar autentificat sub nr. 1398/02.10.2003 întocmit de notar Florentina Victoria Cebuc Cozea a dobândit terenul in suprafaţa de 282 mp, lotul A si terenul in suprafaţa de 1159 mp, lotul D, astfel cum sunt poziţionate in schiţa de plan anexa la actul de partaj voluntar precum si actul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.2959/20.07.1978. Drumul de servitute regăsit in actul de partaj voluntar autentificat sub nr. 1398/02.10.2003 a fost creat pe terenul proprietatea soţilor L T A si L I.

Pârâtul, calitate de proprietar vecin al acestei servituţi se află in imposibilitatea de a ceda parte din terenul său pentru lărgirea servituţii de trecere, având in vedere ca, intre limita coltului casei sale si limita servituţii, distanta este foarte mica, de circa 1 m, care ii asigura posibilitatea de a avea acces pe lângă zidul casei. Practic se află in imposibilitatea de a ceda suprafaţa de teren solicitata de reclamanta, întrucât acest fapt ar determina practic sa dărâme zidul casei pentru a se realiza o lărgire a servituţii existente cu 1,5 m aşa cum solicita reclamanta. Lărgirea servituţii de trecere ar determina pentru pârât un prejudiciu real.

Deşi a înţeles situaţia descrisa de reclamanta, a apreciat ca, exista posibilitatea lărgirii servituţii existente, prin cedarea unei porţiuni de teren si de către paratul C D, astfel încât toate părţile care utilizează aceasta servitute sa fie avantajate si nu prejudiciate.

In fapt, lărgirea caii de acces ar fi necesara pentru toate loturile aflate in continuarea celui deţinut de reclamanta, insa acest fapt trebuie sa se realizeze de aşa natura astfel încât sa nu se aducă pagube fondului aservit.

In ceea ce îl priveşte a arătat ca, amplasarea locuinţei la o distanta mica de limita servituţii de trecere determina o imposibilitate obiectiva, ţinând seama ca, trecerea unor maşini de mare tonaj ar putea afecta chiar structura de rezistenta. Cu toate acestea, in măsura in care in urma efectuării expertizei de specialitate ar rezulta posibilitatea lărgirii servituţii de trecere fără ca prin aceasta sa fie afectate construcţiile edificate pe terenul proprietatea sa, înţelege la rândul său sa solicite respectarea următoarelor condiţii: lărgirea caii de acces sa se realizeze pe întreaga lungimea servituţii urmând ca fiecare dintre proprietarii vecini, inclusiv reclamanta sa cedeze aceeaşi lăţime de 1,5 m pe întreaga lungime a terenului, astfel încât si pârâtul sa aibă acces la lotul proprietatea sa tot pe o servitute de 4 m; sa se respecte lăţimea de 0,70 m in jurul casei, ocupata in prezent de dale de beton, pe întreaga lungime a construcţiei, astfel încât sa aibă acces la eventuale reparaţii si acces nestingherit la aceasta; pentru complinirea diferenţei de 1,5 m reclamanta sa ia si din terenul paratului C I, având in vedere ca, suprafaţa de teren ce ii aparţine nu poate asigura acesta dimensiune, fiind mai mica.

In situaţia in care se va ajunge la crearea unei servituţi de trecere pe terenul proprietatea pârâtului, in condiţiile in care terenul proprietatea reclamantei nu este drum înfundat, iar aceasta a cunoscut situaţia de la data când a achiziţionat suprafaţa de teren pe care doreşte sa construiască in prezent, doreşte sa fiu despăgubit, fie prin cedarea de teren in sensul lărgirii caii de acces si pentru lotul ce ii aparţine sau o despăgubire băneasca lunara reprezentând lipsa de folosinţa.

In condiţiile date pârâtul a arătat că este deschis la o rezolvare amiabila a litigiului urmând a fi avute in vedere si solicitările sale, precum si respectarea prevederilor legale.

 In ceea ce priveşte capătul doi de cerere a arătat ca, terenul asupra căruia este constituita servitutea de trecere nu reprezintă proprietatea paraţilor din prezenta cauza, ca urmare nu pot fi obligaţi sa permită trecerea conductelor pe acest teren.

Potrivit actelor de proprietate acest teren aparţine lui L T A si L I. Daca insa se pune problema de a se amplasa reţelele de apa, gaze si canalizare pe lăţimea de 1,5 m, in cazul pârâtului trebuie sa se retina ca, acest fapt ar însemna sa se traseze conductele pe lângă zidul casei sale fapt care nu ar fi posibil din punct de vedere tehnic si al respectării normativelor in domeniu. In aceste condiţii fiind evident ca, reclamanta trebuie sa realizeze o verificare a situaţiei juridice a terenului si sa stabilească cadrul procesual corect in raport de solicitările formulate .

Fata de acest aspecte a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale pasive fata de capătul doi de cerere.

In raport de aspectele prezentate, a solicitat ca instanţa sa ia act de faptul ca, in ceea ce îl priveşte doreşte o rezolvare amiabila a litigiului, întrucât se află intr-o situaţie foarte dificila, motivat de faptul ca, soţia mea a decedat de scurt timp si nu are posibilitatea de a susţine cheltuieli judiciare, fiind si profund afectat de aceasta pierdere.

In drept a invocat disp. art.205 C.proc.civ.

A solicitat încuviinţarea probelor cu înscrisuri, interogatoriu, contraexpertiza, cercetare locala, iar în susţinere a ataşat înscrisuri.(f.42-65)

La termenul de judecată din data de 03.09.2018, instanţa a unit cu fondul cauzei excepţia invocată de pârâtul D M, a lipsei calităţii procesual pasive a acestuia, în raport de capătul doi al cererii de chemare în judecată.

În cauză au fost administrate probele cu înscrisuri, interogatoriul părţilor, testimonială cu martorul I G şi expertiză tehnică specialitatea topometrie Grigorescu Eugen

Analizând excepţia invocată de pârâtul D M, a lipsei calităţii procesual pasive a acestuia, în raport de capătul doi al cererii de chemare în judecată,  precum și fondul cauzei instanţa retine următoarele:

În fapt, prin contractul de vânzare cumpărare aut. sub nr. 1303/29.02.2008 de către BNP Ivan Constantin, reclamanta Ț C împreună cu soțul său Ț R (în prezent decedat) au cumpărat terenul în suprafaţă de 1159 mp situat în oraşul Breaza, Str. Republicii, nr.290 de la D I . S-a menționat în contractul de vânzare-cumpărare că accesul se face pe terenul în suprafață de 90,20 mp având numărul cadastral 1447/2 și pe terenul în suprafață de 470 mp având numărul cadastral 3539, terenuri ce sunt proprietatea numitului L T A.

S-a menționat că terenul a fost dobândit de către vânzător prin moștenire de la mama sa , D F, conform certificatului de moștenitor nr.14/2000 și în baza actului de partaj voluntar autentificat sub nr.1298/02.10.2003 de către BNP Florentina Victoria Cebuc-Cozea.

Așa cum rezultă din actul de partaj  autentificat sub nr.1437/27.04.2014 și planul de amplasament anexă la acesta (fila 17) , D I a primit în proprietate lotul B în suprafață de 1159 mp , pe schița de plan fiind evidențiat drumul de servitute în suprafață de 90,20 mp și respectiv 470 mp, proprietatea numitului L T A.

Din expertiza specialitatea topometrie întocmită în cauză de către expert Grigorescu Eugen  precum și din schița anexă la actul de partaj voluntar rezultă faptul că, reclamanta din prezenta cauză se învecinează în partea din față a proprietății cu pârâtul D M, iar proprietatea pârâtului C I D se învecinează cu drumul de acces menționat anterior.

Din certificatul de urbanism nr. 101 din 06.06.2017 reiese că terenul proprietatea reclamantei este în suprafaţă de 1159 mp , accesul la teren se face din str.Republicii, printr-o servitute de trecere ce are lățimea de 2,5 m, se află în intravilanul orașului Breaza şi destinaţia acestuia stabilită prin planul  urbanistic general este zonă pentru locuinţe cu regim mic de înălţime, parter + 2 etaje, categoria de folosință a terenului fiind arabil.S-a menţionat că prezentul certificat de urbanism nu poate fi utilizat  în scopul declarat pentru construire locuință P+E și branșamente utilități, deoarece în conformitate cu prevederile Regulamentului Local de Urbanism, aprobat prin Hotărârea Consiliului Local Breaza nr.15/2007 și nr.8/2017, această parcelă este construibilă doar dacă are acces carosabil de  minim  4 metri dintr-o circulaţie publică, în mod direct sau prin drept de trecere legal obţinut prin una dintre proprietăţile învecinate (f.13).

Prin raportul de expertiză specialitatea construcţii Grigorescu Eugen menționat anterior s-a reținut că nu se poate crea un drum de acces cu o lățime de 4 m pe terenul proprietatea pârâților din cauza construcțiilor notate pe planul de situație anexă nr.1 cu C1 și C2, singura posibilitate tehnică de lărgire identificată de către expert fiind de la 2,50 m la 3 m, reprezentată pe planul de situație prin conturul punctelor A-K-L-M-N-25-4-3-29-J-A.

Potrivit art.617 C.civ. proprietarul fondului care este lipsit de acces la calea publică are dreptul să i se permită trecerea pe fondul vecinului său pentru exploatarea fondului propriu.Rezultă aşadar că pentru a se institui o servitute de trecere este necesară existenţa unui loc înfundat .Raportat la datele speţei instanţa reţine că reclamanta a dobândit împreună cu terenul în suprafaţă de 1159 mp, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1303/29.02.2008 şi dreptul de trecere pe o suprafață de 90,20 mp și respectiv 470 mp proprietatea numitului L T A, lățimea drumului de trecere fiind conform expertizei topometrice efectuată în cauză, de 2,5 m..Rezultă aşadar că terenul proprietatea reclamanţilor nu este un loc înfundat în sensul legii. O concluzie contrară ar fi posibilă în situaţia în care traseul stabilit pentru exercitarea servituţii de trecere ar fi insuficient, împrejurare care trebuie însă coroborată cu condiţia ce trebuie de asemenea îndeplinită pentru stabilirea dreptului de trecere, respectiv ca starea de înfundare să nu se datoreze faptei proprietarului acelui teren sau neprevederii acestuia.

Astfel, instanţa apreciază că reclamanta a cunoscut de la momentul cumpărării situaţia terenului şi amplasamentul acestuia, moment în care a consimţit la cumpărarea lui cu servitutea de 2,5 ml. Totodată, în ceea ce priveşte situaţia invocată de către reclamantă în sensul că prin certificatul de urbanism nr101/06.06.2017 s-a impus ca drumul de trecere să fie în suprafaţă de minim 4 m lăţime, instanţa apreciază că nu reprezintă o împrejurare de natură a exclude culpa proprietarului sau neprevederea acestuia. De altfel din chiar certificatul de urbanism menţionat rezultă faptul că distanţele respective pot suferi modificări pe baza Planurilor Urbanistice Zonale.

Faţă de aceste considerente de fapt şi de drept instanţa apreciază că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru constituirea unui drept de servitute în modalitatea solicitată de reclamantă.

În ceea ce priveşte capătul de cerere privind obligarea pârâților să permită trecerea  reţelelor utilitare (apă, gaze naturale, electricitate, canalizare) și amplasarea eventualelor conducte sau stâlpi pe drumul de acces  de utilitate publică instanţa reține cu privire la pârâtul C I D că acesta nu folosește drumul de acces ce face obiectul cererii, proprietatea acestuia fiind situată pe str.Republicii. Rezultă așadar că pârâtul C I D nu are calitate procesuală pasivă pentru acest capăt de cerere acțiunea urmând a fi respinsă față de acesta ca fiind formulată împotriva unei persoane fără calitate procesuală pasivă.

Referitor capătul de cerere privind obligarea pârâtului D M să permită trecerea  reţelelor utilitare (apă, gaze naturale, electricitate, canalizare) și amplasarea eventualelor conducte sau stâlpi pe drumul de acces  instanța îl va respinge ca neîntemeiat având în vedere faptul că nu a rezultat din probele administrate modalitatea concretă în care reclamanta dorește să realizeze racordarea la utilități, demersurile efectuate în acest sens din care să rezulte necesitatea amplasării unor conducte sau stâlpi pe drumul de acces.

Având în vedere modul de soluționare a acțiunii, în temeiul art.453 Cpc va obliga reclamanta la plata sumei de 2000 lei reprezentând onorariu avocat către pârâtul D M și a sumei de 2500 lei reprezentând onorariu avocat către pârâtul C I D.

Domenii speta