Cerere de acordare a unei servituţi de trecere pe fondul aservit. Soluţie de respingere. Dacă înfundarea este rezultatul faptei proprietarului însuşi, trecerea nu mai poate fi cerută vecinului fondului, cel care a creat o astfel de stare urmând să su...

Cerere de acordare a unei servituţi de trecere pe fondul aservit. Soluţie de respingere. Dacă înfundarea este rezultatul faptei proprietarului însuşi, trecerea nu mai poate fi cerută vecinului fondului, cel care a creat o astfel de stare urmând să suporte consecinţele.

Prin cererea formulată la data de 15.04.2008 şi înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr.3162/303/2008, reclamanta SC MS şi P Impex SRL a chemat în judecată pe pârâta SC I SA, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa, instanţa să dispună acordarea unei servituţi de trecere pe fondul aservit situat în Bucureşti, sector 6, pe o lungime de aproximativ 200 m şi o lăţime de 7 m, precum şi acordarea tuturor mijloacelor pentru întrebuinţarea acestei servituţi.

În motivarea cererii, reclamanta a arătat că a devenit proprietarul imobilului situat în Bucureşti,  sector 6, compus din teren în suprafaţă de 4665 mp şi construcţiile edificate pe acesta, în temeiul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.266. Potrivit contractului, accesul cumpărătorului se face prin strada Constantin Noica însă acesta nu asigură exploatarea întregii proprietăţi, ci doar a părţii situate în imediata vecinătate a străzii respective, suprafaţa de teren situată în spatele construcţiilor existente având caracter de loc înfundat.

A mai arătat reclamanta că această porţiune de teren liberă de construcţii este folosită în desfăşurarea activităţii curente, având un rol important în respectarea condiţiilor de igienă impuse de lege pentru activitatea de restaurante pe care o desfăşoară societatea. Pe terenul proprietatea pârâtei este construit un drum pe care reclamanta l-a folosit ocazional tocmai pentru realizarea activităţilor de salubrizare, cu acordul pârâtei, pe care solicită să fie acordat dreptul de trecere în măsura în care îndeplineşte condiţiile prev.de art.617 Cod civil.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, respingerea acţiunii ca inadmisibilă, arătând că terenul reclamantei nu are caracter de loc înfundat în sensul art.616 Cod civil, iar reclamanta nu a folosit niciodată accesul prin Calea Plevnei, trecând pe proprietatea privată a pârâtei. În subsidiar, pârâta solicitat respingerea cererii ca neîntemeiată, arătând că reclamanta are o ieşire de 5 m lăţime la calea publică, respectiv la strada Constantin Noica, aceasta nu face dovada intervenţiei vreunui caz de forţă  majoră care să o îndreptăţească să invoce clauzele contractului şi să ceară recunoaşterea unei servituţi convenţionale de trecere, iar pretinsa situaţie a existenţei unui loc înfundat se datorează faptei proprii a reclamantei care şi-a construit un gard pe terenul său, în spatele construcţiilor, divizându-l în două zone.

Totodată, pârâta a arătat că prin acţiunea introductivă reclamanta nu precizează ce fel de servitute de trecere doreşte pentru a putea justifica dimensiunile indicate în acţiune, respectiv 200 m lungime şi 7 m lăţime.

Prin sentinţa civilă nr. 2921/ 09.04.2009 instanţa a respins acţiunea ca neântemeiată. În acest sens a avut în vedere că, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr.266/01.02.2002, SC I SA, în calitate de vânzător, în baza Hotărârii AGA nr.2/29.01.1999 şi a contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare din 31.01.2000, a vândut către SC MS şi P Impex SRL, în calitate de cumpărător, imobilul-activ „Complex Cantină”, situat în Bucureşti, sector 6, cu număr cadastral 2834/2, intabulat în CFN, compus din teren în suprafaţă de 4665 mp, împreună cu construcţiile aflate pe acesta în suprafaţă totală construită de 2273,16 mp.

Potrivit prevederilor contractuale, accesul cumpărătorului la imobilul ce face obiectul contractului se face prin strada Constantin Noica, sector 6, aflată pe latura de Sud-Est a terenului, iar, pentru cazuri de forţă majoră, accesul  se poate face pe poarta din Calea Plevnei, sector 6.La aceeaşi dată, între părţi s-a încheiat o convenţie constatată prin înscris sub semnătură privată, prin care SC I SA şi-a manifestat acordul ca până la data de 31.03.2005 să asigure accesul pe poarta din Calea Plevnei şi a camioanelor de marfă şi materiale care deservesc SC MS şi P Impex SRL şi a maşinilor proprietatea firmei, cu titlu gratuit. După data de 31.03.2005, părţile pot încheia o nouă convenţie prin care SC MS şi P Impex SRL să-i fie permis accesul în activul situat în Bucureşti, Calea Plevnei, sector 6, folosind calea de acces în condiţiile prezentei convenţii. Potrivit declaraţiei autentificate sub nr.318/07.02.2002, preţul activului „Complex Cantină”, care a făcut obiectul contractului de vânzare menţionat, a fost stabilit pe baza raportului de evaluare întocmit la 05.04.1999, fără a se avea în vedere construcţiile C2, C21 şi C22, deoarece, deşi au fost intabulate pe numele SC I SA, ca urmare a faptului că au fost construite pe terenul acesteia, nu au fost evidenţiate în contabilitatea acestei societăţi, fiind construite din fondurile proprii ale cumpărătorului şi evidenţiate ca atare în contabilitatea acestuia.

Aceste aspecte sunt confirmate de reclamantă prin răspunsul la întrebarea nr.5 din interogatoriul propus de pârâtă şi de raportul de evaluare întocmit la data de 05.04.1999.La data de 06.06.2008, între părţi a intervenit un nou contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.884/06.06.2008, prin care SC I SA a vândut către SC MS şi P Impex SRL imobilul situat în Bucureşti, Calea Plevnei, sector 6, cu număr cadastral, compus din teren în suprafaţă de 482,50 mp şi construcţia edificată pe acesta cu o suprafaţă construită de 258,44 mp.

Şi în cuprinsul acestui contract, părţile au convenit ca accesul cumpărătorului la imobilul ce face obiectul său se va face prin strada Constantin Noica, iar, pentru cazurile de forţă majoră, accesul se poate face pe poarta din Calea Plevnei.

Potrivit concluziilor raportului de expertiză tehnică în specialitatea topografie întocmit de expert tehnic, terenul proprietatea reclamantei are acces la drumul public, respectiv la strada Constantin Noica, pe o lăţime de 5 m, însă partea din spate a terenului care în momentul actual este folosită ca spaţiu tehnologic de depozitare resturi menajere, pivniţă, depozit de marfă, cât şi terenul liber din spatele imobilelor, reprezintă, în accepţiunea expertului, un loc înfundat a cărui ieşire către calea publică este prin incinta SC I SA.

La aprecierea concluziilor raportului de expertiză, instanţa va avea în vedere disp.art.616 Cod civil, potrivit cărora proprietarul al cărui loc este înfundat, care nu are nicio ieşire la calea publică, poate reclama o trecere pe locul vecinului său pentru exploatarea fondului, cu îndatorirea de a-l despăgubi în proporţie cu pagubele ce s-ar putea ocaziona.

Rezultă astfel că prin „loc înfundat” se înţelege o suprafaţă de teren cu sau fără construcţii care nu are nicio ieşire la drumul public, fiind înconjurat pe toate laturile de alte proprietăţi sau învecinându-se cu forme de relief care nu pot fi practicate. Imposibilitatea de a ieşi la drumul public trebuie să aibă un caracter absolut, cu această situaţie putând fi asimilată şi ipoteza în care ieşirea la drumul public ar prezenta inconveniente grave periculoase. Pe de altă parte, determinarea caracterului de loc înfundat trebuie să fie străină de conduita proprietarului care, urmare a edificării unor construcţii sau efectuării altor amenajări, şi-a blocat singur ieşirea la drumul public. Acesta este dator să manifeste diligenţă în exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate, de o manieră care să preîntâmpine crearea unor situaţii care ulterior l-ar împiedica să exploateze terenul în întregime şi ar aduce atingere raporturilor de vecinătate, fiind singurul răspunzător pentru o eventuală faptă imputabilă exclusiv lui însuşi.

Prin urmare, în cazul în care înfundarea este rezultatul faptei proprietarului însuşi, trecerea nu mai poate fi cerută vecinului fondului, cel care a creat o astfel de stare urmând să suporte consecinţele.

În speţa de faţă, terenul dobândit de reclamantă în temeiul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.266/01.02.2002, privit ca un tot unitar, are acces el însuşi şi în mod direct la drumul public, respectiv la strada Constantin Noica, împrejurare confirmată de concluziile raportului de expertiză tehnică întocmit în cauză.

Împrejurarea că, datorită modului în care au fost amplasate o serie de construcţii pe teren de însăşi reclamantă, accesul în partea din spatele acestora a fost îngreunat, nu conferă terenului în ansamblul său caracterul de loc înfundat, în sensul art.616 Cod civil, cu atât mai mult cu cât drumul de trecere ar putea deveni practicabil cu anumite cheltuieli din partea proprietarului.

În consecinţă, apreciind în baza probelor administrate că terenul în ansamblul său, situat în Bucureşti, strada Constantin Noica, sector 6, nu prezintă caracter de loc înfundat în sensul art.616 Cod civil, nejustificând cererea de acordare a unei servituţi de trecere asupra fondului aservit proprietatea pârâtei, instanţa a respins cererea reclamantei ca neîntemeiată.

Sentinţa pronunţată nu este definitivă, fiind în curs de soluţionare apelul exercitat de reclamantă.

Domenii speta

Spete similare