Hotărâre care sa tina loc de act autentic

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată sub nr. …../2016 la data de 14.07.2016, pe rolul Judecătoriei T B., reclamantul M. C. S. B., a chemat în judecată pe pârâtul V. T , solicitând ca instanţa să pronunţe o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare pentru suprafaţa totală de teren de 30920  m.p., identificată astfel: suprafaţa de 25120 m.p. teren arabil situat în extravilanul O  B  şi suprafaţa de 5800 m.p. teren arabil situat în extravilanul comunei C , jud. G .

În motivare, reclamantul a arătat că la data de 21.11.2007 a încheiat cu promitenta-vânzătoare V  E  antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 9…./21.11.2007 la BPN B  Z , cu privire la terenul în suprafaţă totală de teren de 30920  m.p., identificată astfel:  suprafaţa de 25120 m.p. teren arabil situat în extravilanul O  B  şi suprafaţa de 5800 m.p. teren arabil situat în extravilanul comunei C , jud. Galaţi.

Dreptul de proprietate asupra imobilului în cauză a fost dobândit de promitenta-vânzătoare T  E prin partaj voluntar, aşa cum rezultă din actul de partaj autentificat  sub nr. 5../06.05.1999 de Biroul Notarului Public E  C  şi prin reconstituirea dreptului de proprietate în baza Legii nr. 19/1991 conform titlului de proprietate nr. 309 din 23.10.2002 eliberat de Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor G .

A mai arătat reclamantul că, preţul vânzării imobilului a fost stabilit la suma de 9276 lei, conform antecontractului  de vânzare-cumpărare, preţ care a fost achitat integral la momentul încheierii antecontractului şi a procurii autentificate sub nr. 976/21.11.2007 de BNP B  Z . Posesia imobilului a fost transmisă tot la acea dată.

Prin actul adiţional nr. 1/15.09.2008, reclamantul şi promitenta-vânzătoare T  E  prin mandatar R  R , conform procurii autentificate sub nr. 976/21.11.2007 de BNP B  Z , au convenit în art. 1 ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică având ca obiect transferul dreptului de proprietate asupra imobilului sus menţionat să se facă cel mai târziu la data de 01.12.2015, celelalte prevederi ale antecontractului rămânând neschimbate. Conform art. 2, din acelaşi act adiţional,  în situaţia în care promitenta vânzătoare nu se va prezenta până la data de 01.12.2015 în faţa notarului public, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, acesta este de drept în întârziere, fără nicio altă formalitate sau notificare prealabilă, reclamantul urmând a se adresa instanţei competente în vederea obţinerii unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

A mai arătat reclamantul, că promitenta vânzătoare nu  s-a prezentat până la data de 01.12.2015 în faţa notarului public, în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, fiind nevoit să o notifice prin intermediul executorului judecătoresc, pentru a se prezenta în data de 09.02.2016, ora 14,00 la sediul Societăţii profesionale Notariale  - Notariat G  din T , în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Notificarea a fost primită de pârâtul V  T , în calitate de soţ al promitentei vânzătoare, conform dovezii de înmânare din data de 27.01.2016. După transmiterea notificării prin intermediul executorului judecătoresc, a fost contactat de avocat T  S  A –M , care i-a comunicat faptul că promitenta vânzătoare V  E  este decedată din data de 15.08.2015, iar pârâtul V  T  este  moştenitorul acesteia, în calitate de soţ supravieţuitor.

La data de 09.02.2016 nu s-a prezentat în faţa notarului public nici promitenta vânzătoare – care este decedată, nici pârâtul în calitate de moştenitor al acesteia, aşa cum rezultă din încheierea de certificare de fapte nr. 13/09.02.2016 eliberată de Societatea profesională Notariale  - Notariat G , cu toate că a intrat în posesia imobilului de la data semnării antecontractului de vânzare-cumpărare şi a achitat preţul integral.

Conform prevederilor cuprinse în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 975/21.11.2007 la BPN B  Z , dacă până la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în forma autentică, va surveni decesul vreuneia dintre părţi, obligaţiile asumate prin prezenta convenţie, vor fi preluate de moştenitori.

Cererea a fost motivată în drept, fiind invocate prevederile art. 1073, 1077, 969, 977 din Codul civil – 1864 şi art. 5 alin. 2 din Titlul X din legea nr. 247/2005.

În susţinerea cererii reclamantul a depus în copie: antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ..21.11.2007 la BPN B  Z, procura autentificată sub nr. 97../21.11.2007 de BNP B  Z  ; actul adiţional nr. 1/15.09.208;  titlul de proprietate nr. 3…9/23.102002, actul de partaj autentificat  sub nr. 5./06.05.1999 de Biroul Notarului Public E C;  notificare; încheiere de certificare nr. 13/09.02.2016; procură; copie paşaport; certificatul de atestare fiscală; certificatul de sarcini nr. 10235/11.02.2016 emis de OCPI G ; chitanţa nr. 0001685 emisă de Primăria comunei C.

Numitul T A, în calitate de frate al promitentei-vânzătoare, a depus la data de 26.10.2016 întâmpinare, prin care a solicitat respingerea acţiunii ca nefondată, nelegală şi netemeinică; precum şi obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea întâmpinării a invocat excepţia lipsei capacităţii de folosinţă a pârâtului V T, având în vedere că acesta este decedat.

A mai arătat pârâtul TA că prin încheierea de certificare nr. 1 din 12 iulie 2012, promitentul-cumpărător M C S B a fost notificat pentru a se prezenta la Biroul Notarului Public B Z în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare având ca obiect terenul arabil în suprafaţă de 30290 m.p., obligaţie asumată de ambele părţi, conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ..5/21.11.2007 la BPN B Z.

În susţinerea întâmpinării pârâtul T A a depus în copie: încheierea de certificare nr. 1 din 12 iulie 2012, notificare, copie carte de identitate, certificat deces V T.

Reclamantul M C S B a formulat cerere modificatoare precizând că înţelege să se judece în contradictoriu cu pârâtul T A, moştenitor legal al promitentei-vânzătoare VE.

Pârâtul T A, prin întâmpinare a solicitat respingerea acţiunii ca nefondată.

Prin sentinţa civilă nr. 2..6/2017, Judecătoria T B a respins acţiunea civilă înregistrată sub nr. …../2016, având ca obiect hotărâre care să ţină loc de act autentic, formulată de reclamantul M C S B în contradictoriu cu pârâtul T A, ca inadmisibilă.

A obligat pe reclamant să plătească pârâtului suma de 1500 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamantul  M C S B  invocând nelegalitatea şi netemeinicia soluţiei pronunţate de instanţa de fond.

Apelantul a susţinut că în raport de data încheierii antecontractului de vânzare cumpărare, respectiv 21.11.2007, precum şi de prevederile art. 102 din legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a noului Cod Civil, în cauză se aplică Codul Civil de la 1864, şi nu Legea nr. 287/2009 (noul Cod Civil), care a intrat în vigoare la data de 01.10.2011, motiv pentru care condiţiile prevăzute de art. 3,4,9 din Legea nr. 17/2014 nu trebuie verificate în cauza de faţă, atât timp cât această cerinţă este impusă de lege doar în cazul antecontractelor încheiate potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 – Noul Cod Civil, şi nu antecontractelor încheiate sub imperiul Codului Civil de la 1864.

Apelantul a învederat totodată că prin decizia CCR nr. 755/2014 s-a constatat că prevederile art. 20 alin. 1 din legea nr. 17/2014, referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notar anterior intrării în vigoare a acesteia, sunt neconstituţionale. S-a reţinut în considerentele deciziei sus menţionate că instanţa de judecată investită în temeiul art. 1169 din Codul Civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de validitate la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare.

Art. 5 alin. 2, Titlul X din Legea 247/2005 prevedea expres că  „În situaţia în care  după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

În temeiul art. 102 alin. 1 din Legea nr. 71/2001, întrucât antecontractul a făcut obiectul cauzei de faţă a fost încheiat la data de 17.10.2007, dată la care erau în vigoare prevederile art. 5 Titlul X din Legea nr. 247/2005, instanţa trebuia să aibă în vedere aceste prevederi legale la examinarea prezentei cauzei.

Prin decizia nr. 1…9/2018 pronunţată de Tribunalul G  a fost admis apelul formulat de reclamant, a fost anulată sentinţa civilă nr. 266/2017 şi cauza a fost trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe.

A constatat instanţa de control că a fost nesocotit dispozitivul Deciziei nr. 24/2016 pronunţată de Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept al Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie care permite instanţei de judecată îndeplinirea formalităţilor în vederea obţinerii avizelor prevăzute de art. 3 şi 9 şi Legea nr. 17/2014.

În rejudecare, cauza a fost înregistrată sub nr. /2016* la data de 08.08.2018.

Conform dispoziţiilor instanţei de control a fost pusă în discuţia părţilor obligativitatea procedurii prealabile.

Pârâtul T A, prin apărător, a apreciat că se impune îndeplinirea acestei proceduri dar să fie efectuată de părţile interesate.

De asemenea, pârâtul – prin apărător – a invocat excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune motivat de faptul că din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 97…/21.11.2007 al BNP B Z - Bi rezultă că au fixat ca data perfectării actului de vânzare-cumpărare în formă autentică în ziua de 27.09.2008, act semnat de proprietara V  E .

La data de 25.06.2012 V E a înaintat notificarea nr. 7 din 25.06.2012 prin executor judecătoresc B G C  din B către reclamant, prin care îl înştiinţa ca pentru data de  12.07.2012, orele 11,30 să fie prezent la BNP B Z – B, pentru perfectarea actului.

La termenul stabilit s-au făcut trei strigări la intervale de 5 minute fiecare, dar reclamantul nu s-a prezentat pentru încheierea actului, certificare efectuată la BNP B Z  prin încheierea nr. 1/12.07.2012, ora 14,00.

Analizând cu prioritate excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune instanţa constată că este întemeiată pentru următoarele considerente:

Prin decizia nr. 1 din 17.02.2014, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a stabilit că prescripţiile extinctive  începute anterior datei de 1 octombrie 2011, împlinite ori neîmplinite la aceeaşi dată, rămân supuse dispoziţiilor art. 18 din Decretul nr. 167/1958 privitor la prescripţia extinctivă, astfel încât atât instanţele de judecată, din  oficiu, cât şi părţile interesate pot invoca excepţia prescripţiei extinctive, indiferent de stadiul procesual, chiar în litigii începute după 1 octombrie 2011.

Conform art. 1 din Decretul nr. 167/1958 „dreptul la acţiune, având un obiect patrimonial, se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul prevăzut de lege”.

Art. 3 al aceluiaşi act normativ prevede că termenul de prescripţie este de 3 ani.

Prin Decizia nr. 3447 din 4.12.2014, Secţia I Civilă a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie a hotărât că acţiunea prin care beneficiarul unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare îi solicită instanţei să pronunţe o hotărâre  care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare este supusă termenului general de prescripţie extinctivă, chiar dacă bunul la care se referă convenţia părţilor este un imobil.

În cauză, prin antecontractul de vânzare-cumpărare  autentificat sub nr. …5/21.11.2007 părţile semnatare, respectiv reclamantul – prin mandatar R  R  şi V  E , au stabilit ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică să se facă cel mai târziu la data de 27.09.2008, dată de la care a început să curgă termenul de prescripţie.

În ceea ce priveşte actul adiţional nr. 1 din 15.09.2008 încheiat între V  E  – prin  mandatar R  R  şi reclamant, prin care s-a convenit ca perfectarea contractului în formă autentică să se facă cel mai târziu la data de 01.12.2015, instanţa reţine că mandatarul nu a fost împuternicit de mandantă să modifice clauzele antecontractului autentificat sub nr. 975/21.11.2007, astfel încât actul adiţional nu este opozabil moştenitorilor defunctei.

Având în vedere că acţiunea a fost  formulată la data de 14.07.2016 iar termenul de prescripţie s-a împlinit la data de 27.09.2011, nefiind invocate şi probate cauze de întrerupere ori suspendarea a cursului prescripţiei, instanţa va admite excepţia şi va respinge acţiunea.

Reţinând culpa procesuală a reclamantului, instanţa urmează a-l obliga la plata cheltuielilor de judecată către pârât constând în onorariul avocat.

Domenii speta

Spete similare