Pretenţii. Contract de închiriere. Tacita relocaţiune

Faţă de această situaţie de fapt, tribunalul apreciază că atât excepţia prescripţiei dreptului la acţiune invocată de pârâtă, cât şi fondul cauzei au fost greşit soluţionate de prima instanţă, protocolul angajament încheiat la data de 28.04.2014 prin care pârâta a recunoscut obligaţia de plată a chiriei restante şi a utilităţilor datorate până la data eliberării locuinţei – 05.05.2014, în cuantum total de 4405,73 lei, având efect întrerupător al termenului de prescripţie, conform art. 2537 pct. 1 Cod civil şi făcând dovada tacitei relocaţiuni intervenite între părţi în condiţiile art. 1810 Cod civil, după împlinirea duratei locaţiunii determinate de acestea convenţional

Constată că prin sentinţa civilă nr. 6761/10.07.2018 pronunţată de Judecătoria Baia Mare, s-a admis excepţia prescripţiei acţiunii reclamantului în ceea ce priveşte chiria restantă şi contravaloarea utilităţilor aferente perioadei iunie 2012 - august 2013, invocată de curatorul pârâtei; s-a respins ca prescrisă acţiunea reclamantului în ceea ce priveşte chiria restantă şi contravaloarea utilităţilor aferente perioadei iunie 2012 - august 2013; s-a respins în rest ca nefondată acţiunea formulată de reclamantul M.B.M., în contradictoriu cu pârâta H.I., având ca obiect pretenţii. 

S-a stabilit remuneraţia finală cuvenită curatorului pârâtei în prezenta cauză, avocat W.G., din Baroul Maramureş, la suma de 285,33 lei.

Pentru a hotărî astfel prima instanţă a reţinut că la data de data de 3 august 2016 reclamantul M.B.M. a solicitat obligarea pârâtei H.I., la plata sumei de 5.066,80 lei, din care: suma de 157,50 lei reprezintă chirie restantă aferentă perioadei februarie 2012 - aprilie 2014, suma de 158,10 lei reprezintă penalităţi de întârziere aferente, înregistrate până la data de 29 iulie 2016, suma de 3.791,35 lei reprezintă contravaloarea consumului de apă aferent perioadei iulie 2012 - mai 2014, iar suma de 959,85 lei reprezintă taxa de salubrizare aferentă perioadei iunie 2012 - mai 2014, precum şi a penalităţilor de întârziere aferente chiriei restante, înregistrate de la data de 30 iulie 2016 până la data executării sentinţei care se va pronunţa în prezenta cauză.

Reclamantul a învederat că la data de 19 ianuarie 2012 între părţi s-a încheiat contractul de închiriere nr. 169, cu privire la spaţiul cu destinaţia de locuinţă socială situat în M.B.M., judeţul Maramureş. Perioada închirierii a fost 1 ianuarie 2012 - 30 iunie 2012, , prelungită prin actul adiţional nr.1 până la data de 31 decembrie 2012.

După împlinirea acestui din urmă termen, contractul antemenţionat nu a fost reînnoit în mod expres, astfel că, raportat la prevederile art. 1810 al Codului civil, a intervenit tacita locaţiune, întrucât reclamantul nu s-a împotrivit la continuarea locaţiunii.

La data de 5 mai 2014, contractul amintit a încetat prin evacuarea tuturor chiriaşilor din blocul în care se află locuinţa mai sus menţionată, cu acordul acestora, ca urmare a faptului că blocul respectiv a intrat în reabilitare. Cu acea ocazie, pârâta a semnat un protocol-angajament, care probează faptul că a beneficiat de folosinţa locuinţei amintite şi după împlinirea termenului contractual, cunoscând şi restanţele la plata chiriei şi a taxelor comunale. 

Chiria lunară a fost stabilită la valoarea de 7,50 lei, iar obligaţia de plată a acesteia a fost stabilită la data de 10 a fiecărei luni, pentru luna în curs.

Conform contractului antemenţionat, penalităţile sunt de 0,3% pentru fiecare zi de întârziere, începând cu prima zi care urmează aceleia în care suma a devenit exigibilă, fără ca majorarea să poată depăşi totalul chiriei restante.

Dând dovadă de rea-credinţă şi neglijenţă în executarea obligaţiilor contractuale, pârâta a determinat acumularea unor datorii constând în contravaloarea folosinţei locuinţei, a penalităţilor de întârziere aferente şi a utilităţilor consumate, în cuantum total de 5.066,80 lei, până la data de 29 iulie 2016.

Având în vedere faptul că locatarii din blocul amintit nu au posibilitatea organizării lor în asociaţie de proprietari, potrivit dispoziţiilor art.34 al Legii locuinţei nr.114/1996, republicată, reclamantul are obligaţia să efectueze formalităţile necesare în angajarea contractelor cu furnizorii serviciilor pentru exploatarea, întreţinerea clădirii, derularea şi urmărirea realizării acestor contracte. Astfel, reclamantul a încheiat contracte-cadru cu furnizorii de utilităţi, iar contravaloarea consumurilor facturate a fost achitată de către reclamant şi, apoi, se repartizată între chiriaşii din blocul mai sus menţionat.

Analizând cu prioritate excepţia prescripţiei acţiunii reclamantului în privinţa chiriei restante şi a contravalorii utilităţilor aferente perioadei iunie 2012 - august 2013 invocată de curatorul pârâtei, prima instanţă a admis-o având în vedere prevederile art.2500 alin.(1), ale art.2501 alin.(1), ale art.2512 alin. (1), ale art. 2517, ale art. 2526 teza I Codul civil, reţinând totodată că protocolul-angajament aflat la f. 17 nu cuprinde o detaliere a restanţelor pârâtei privind chiria şi taxele comunale la plata cărora aceasta s-a obligat  până la data de 31 octombrie 2014, ci doar o sumă forfetară. 

Pe fond, având în vedere faptul că, în cauză, reclamantul nu a făcut dovada continuării, după data expirării termenului contractului de închiriere (31 decembrie 2012), a folosirii de către pârâtă, cu acordul tacit al reclamantului, a locuinţei închiriate, precum şi dovada îndeplinirii de către pârâtă a obligaţiilor care îi incumbau în temeiul aceluiaşi contract, chiar şi după expirarea termenului acestuia, pentru a interveni tacita relocaţiune, potrivit dispoziţiilor art. 1810 Cod civil, prima instanţă a constatat că în speţă nu există niciun fundament juridic pentru obligarea pârâtei la plata către reclamant a restului sumelor pretinse de acesta, motiv pentru care a respins în rest, ca nefondată, cererea reclamantului.

Instanţa a stabilit remuneraţia finală cuvenită curatorului pârâtei, avocat W.G., din Baroul Maramureş, la suma de 285,33 lei.

Împotriva sentinţei civile nr.6761/10.07.2018 pronunţate de către Judecătoria Baia Mare a formulat apel reclamantul M.B.M. reprezentant prin Primar, solicitând admiterea apelului, schimbarea sentinţei atacate în sensul admiterii în totalitate a acţiunii sale şi obligarea intimatei pârâte H.I. la plata sumei de 5066,80 lei reprezentând chirii, penalităţi de întârziere aferente şi utilităţi după cum urmează: suma de 157,50 lei -chirie restantă aferentă perioadei februarie 2012 - aprilie 2014, suma de 158,10 lei - penalităţi de întârziere aferente înregistrate până la data de 29 iulie 2016, suma de 3.791,35 lei - contravaloarea consumului de apă aferent perioadei iulie 2012 - mai 2014, iar suma de 959,85 lei - taxa de salubrizare aferentă perioadei iunie 2012 - mai 2014, precum şi a penalităţilor de întârziere aferente chiriei restante, înregistrate de la data de 30 iulie 2016 până la data executării sentinţei care se va pronunţa în prezenta cauză.

Reiterând starea de fapt expusă în motivarea cererii de chemare în judecată, apelantul a criticat concluzia primei instanţe conform căreia nu a operat tacita relocaţiune, fundamentată pe împrejurarea că debitoarea nu şi-a îndeplinit obligaţiile stabilite în contract de plată a chiriei şi utilităţilor chiar dacă a continuat să rămână în folosinţa bunului. A învederat că pârâta a semnat la data de 28.04.2014 protocolul-angajament depus la dosar prin care probează faptul că pârâta a beneficiat de folosinţa locuinţei şi a domiciliat efectiv în aceasta şi după împlinirea termenului contractual, recunoscând şi restanţa la plata chiriei şi taxelor comunale.

Întrucât pârâta a continuat să folosească spaţiul după expirarea termenului de închiriere 31.12.2012, fără a fi împiedicată în această folosinţă, însă nu a făcut dovada achitării chiriei şi a taxelor comunale restante, se impune admiterea apelului.

În drept apelantul-reclamant a invocat dispoziţiile art.468 şi urm. Cod procedură civilă, art. 1164, 1165, 1170, 1270, 1272, 1516 şi art. 1530 Cod civil.

Analizând criticile formulat prin prisma actelor şi lucrărilor dosarului, a probatoriului administrat şi a dispoziţiilor legale incidente, tribunalul apreciază că apelul este întemeiat, pentru următoarele considerente:

La data de 19.01.2012 s-a încheiat contractul de închiriere nr.169 între M.B.M. şi intimata H.I. având ca obiect imobilul situat în Baia Mare, str. Melodiei nr.4, jud. Maramureş. Termenul de închiriere a fost convenit de părţi pentru o perioadă  de 6 luni, cuprinsă între 01.01.2012 – 30.06.2012, iar chiria lunară a fost stabilită la nivelul sumei de 7,50 lei, ce trebuia achitată de pârâtă până la data de 10 a fiecărei luni, pentru luna în curs. Prin actul adiţional nr. 1 la contractul de închiriere nr. 169 acesta s-a prelungit până la data de 31.12.2012.

 Reclamantul apelant a solicitat obligarea pârâtei intimate la plata chiriei aferente perioadei februarie 2012 – aprilie 2014 şi a utilităţilor aferente perioadei iunie 2012 – mai 2014, iar prima instanţă a respins ca prescrise pretenţiile constând în chiria restantă şi contravaloarea utilităţilor aferente perioadei iunie 2012 - august 2013 şi ca nefondate restul pretenţiilor, constatând că contractul de închiriere nr.169 a expirat la 31.12.2012 şi nu a intervenit tacita relocaţiune. 

Însă, la dosarul cauzei reclamantul a depus protocolul- angajament încheiat la data de 28.04.2014  prin care pârâta şi-a asumat, în calitate de chiriaşă, obligaţia de a elibera locuinţa, de a depune documentaţia necesară pentru repartizarea unei noi locuinţe după reabilitarea blocului şi de a achita până la 31.10.2014 suma de 4.405,73 lei reprezentând restanţe la chirie şi taxele comunale.

Din cuprinsul protocolului angajament încheiat la data de 28.04.2014, rezultă că pârâta a recunoscut existenţa unor obligaţii restante la chirie şi taxe comunale, asumându-şi şi obligaţia de a elibera locuinţa în perioada următoare. Ca atare, tribunalul apreciază că reclamantul apelant a făcut dovada, conform art. 1810 Cod civil, că pârâta a continuat să deţină bunul şi după expirarea termenului contractual, cu acordul său.

Pe de altă parte, din cuprinsul aceluiaşi protocol rezultă că pârâta şi-a recunoscut calitatea de chiriaşă şi obligaţia de plată a chiriei restante. Rezultă, aşadar, că în condiţiile în care aceasta a continuat să folosească locuinţa, implicit, a fost de acord cu îndeplinirea obligaţiilor contractuale asumate şi după expirarea termenului contractual, 31.12.2012, operând tacita relocaţiune.

Faţă de această situaţie de fapt, tribunalul apreciază că atât excepţia prescripţiei dreptului la acţiune invocată de pârâtă, cât şi fondul cauzei au fost greşit soluţionate de prima instanţă, protocolul angajament încheiat la data de 28.04.2014 prin care pârâta a recunoscut obligaţia de plată a chiriei restante şi a utilităţilor datorate până la data eliberării locuinţei – 05.05.2014, în cuantum total de 4405,73 lei, având efect întrerupător al termenului de prescripţie, conform art. 2537 pct. 1 Cod civil şi făcând dovada tacitei relocaţiuni intervenite între părţi în condiţiile art. 1810 Cod civil, după împlinirea duratei locaţiunii determinate de acestea convenţional.

În privinţa pretenţiilor apelantei, tribunalul reţine că, potrivit art. 1810 Cod civil, noua locaţiune se consideră încheiată în condiţiile celei vechi, adică în condiţiile stabilite prin contractul de închiriere nr.169/19.01.2012 (f.9) intimatei fiindu-i transmisă  folosinţa apartamentului nr.15 din blocul nr.4 de pe strada Melodiei din Baia Mare, în schimbul unei chirii lunare de 7,50 lei ce trebuia achitată până la data de 10 a fiecărei luni, pentru luna în curs. Prin acelaşi contract, intimata s-a obligat să achite lunar şi obligaţiile ce-i reveneau din cheltuielile comune, până cel mai târziu la data de 30 a lunii pentru luna expirată.

Intimata nu a dovedit plata chiriei pentru perioada februarie 2012 - aprilie 2014 şi nici a utilităţilor aferente intervalului de timp iunie 2012 - mai 2014.

De menţionat că între apelantul locator M.B.M. şi S.C. D. S.A. s-a încheiat contractul de prestări servicii nr. J 10511/09.01.2012 prin care aceasta din urmă s-a obligat să presteze servicii de salubrizare la punctul de lucru- bloc social –Baia Mare, str. Melodiei nr.4, apelantul asumându-şi obligaţia de plăti contravaloarea  facturilor pentru serviciile prestate de operator (f.30 -33).

Similar, apelantul a încheiat cu S.C. V. S.A. contractul nr.289J/14.10.2011 pentru furnizarea /prestarea serviciului de alimentare cu apă şi canalizare la punctul de consum Baia Mare, str. Melodiei nr. 4 (f.21-29).

Prin înscrisurile aflate la filele 34-112, reclamantul apelant a dovedit plata facturilor aferente serviciilor de salubrizare, respectiv de alimentare cu apă potabilă şi canalizare pentru întreaga perioadă de referinţă în litigiu.

Faţă de cele ce preced, în baza art.480 al.2 Cod procedură civilă, tribunalul va admite apelul formulat de apelantul M.B.M. împotriva sentinţei civile nr.6761/10.07.2018 pronunţate de Judecătoria Baia Mare pe care o va schimba în tot în sensul că, faţă de prevederile art. 2537 pct.1 Cod civil va respinge excepţia  prescripţiei dreptului material la acţiune invocată de pârâtă şi, în temeiul art. 1796 lit. b, art.1829 al.2 şi 1831 al.2 Cod civil, art. 1.531 alin. (1), alin. (2) teza întâi şi art. 1.535 Codul civil, va admite cererea formulată de apelantul reclamant împotriva intimatei pârâte H.I. pe care o va obliga să-i plătească reclamantului suma de 157,50 lei reprezentând chirie restantă aferentă perioadei februarie 2012 - aprilie 2014 şi suma de 158,10 lei reprezentând  penalităţi de întârziere stabilite contractual, aferente chiriei restante calculate până la data de 29 iulie 2016.

Tribunalul o va obliga pe pârâtă să-i plătească reclamantului penalităţi de 0,3% pe zi de întârziere aferente chiriei restante în cuantum de 157,50 lei şi după data de 30 iulie 2016,  până la data plăţii efective.

Totodată, pârâta va fi obligată să-i plătească reclamantului suma de 3.791,35 lei reprezentând contravaloarea consumului de apă aferent perioadei iulie 2012 - mai 2014 şi  suma de 959,85 lei reprezintă taxa de salubrizare aferentă perioadei iunie 2012 - mai 2014.

În temeiul art. 453 al. 1 Cod procedură civilă, tribunalul o va obliga pe pârâtă să-i plătească reclamantului suma de 675,33 lei cu titlu de cheltuieli de judecată, din care de 285,33 lei onorariu curator în prima instanţă şi 390 lei onorariu curator în apel.

În privinţa remuneraţiei  achitate curatorului special –av. Blaga Mihai, tribunalul reţine că activitatea avocatului în materie de curatelă specială este prevăzută în cuprinsul art.58 Codul de procedură civilă, dispoziţiile alin.3 al acestui articol precizând că în cadrul activităţii judiciare, în îndeplinirea sarcinii de curator special, avocatul are toate drepturile şi obligaţiile reprezentatului legal.

De asemenea, potrivit art. 911 alin. 4 din Statutul profesiei de avocat, avocatul desemnat în calitate de curator special poate refuza exercitarea mandatului primit numai în caz de conflict de interese sau pentru alte motive justificate, iar refuzul nejustificat al avocatului constituie abatere disciplinară (soluţie rezultată din aplicarea art. 911 alin. 4 din Statut coroborat cu art. 153 alin. 1 şi 2 din Statut).

Întrucât numirea în calitatea de curator special se face de către instanţa care judecă procesul, prin încheiere judecătorească, dreptul de a reprezenta se naşte din actul jurisdicţional al judecătorului.  Reţinând că dl. avocat Blaga Mihai, desemnat curator special în condiţiile art. 167 al.3 coroborat cu art. 58 al. 3 şi 4 Cod procedură civilă pentru reprezentarea intereselor pârâtei H.I., a refuzat nejustificat să-şi îndeplinească atribuţiile, prin încheierea din 18.06.2019 fiind înlocuit, tribunalul îl va obliga pe acesta să restituie reclamantului M.B.M. suma de 390 lei încasată la data de 29.05.2019 cu titlu de onorariu curator, achitată de reclamant  conform ordinului de plată nr. 1907 din 26.02.2019, numirea sa în această calitate fiind revocată.

Domenii speta

Spete similare