Drept civil. Prestaţie tabulară. Antecontract. Data înscrisului. Interpretarea clauzelor în contractul de vânzare-cumpărare

„Din probele administrate la dosarul cauzei, rezultă cu certitudine că între părţi s-a încheiat un antecontract de vânzare cumpărare (depus în original la fila 5 din dosarul …/1998) prin care A şi soţia în calitate de vânzători s-au obligat să vândă cumpărătoarei B „casa, curtea şi grădina situate în …, strada … Nr. …”. Totodată, în cuprinsul acestui înscris s-a menţionat faptul că „preţul de vânzare s-a stabilit de comun acord la … lei, preţ care s-a plătit în momentul încheierii prezentului contract”.

De altfel, apelanţii nu negă întocmirea acestui înscris, nu neagă semnăturile de pe acesta, aspectele pe care le contestă, fiind data întocmirii acestuia, preţul stabilit şi efectuarea plăţii, solicitând astfel prin reconvenţionala formulată, nulitatea acestui înscris.

Aceste susţineri nu pot fi primite de către instanţa de apel.

În primul rând,  instanţa de apel arată că data întocmirii unui înscris sub semnătură privată este un fapt material. Indicarea datei în înscris este numai o menţiune a părţilor, care nu poate să aibă o altă putere probatorie decât celelalte menţiuni ale înscrisului. Proba contrară se va putea face în aceleaşi condiţii ca şi împotriva celorlalte menţiuni ale înscrisului, ceea ce înseamnă că, în principiu, data trecută în înscris nu va putea fi combătută decât tot printr-un înscris (art. 1191 alin. 2 V. C. civ), evident cu excepţiile reglementate de lege.

În condiţiile în care apelanţii nu au depus la dosar nicio dovadă în sensul că data încheierii acestui înscris ar fi o altă dată şi nu ZZ.LL.AA menţionată în cuprinsul acestuia, instanţa de apel apreciază că susţinerile acestora sunt neîntemeiate

În al doilea rând, instanţa de apel arată că data înscrisului sub semnătură privată nu constituie o formalitate necesară pentru validitatea înscrisului.

Nici susţinerile apelanţilor referitoare la obiectul convenţiei,  respectiv existenţa erorii (respectiv faptul că s-a vândut doar casa nouă nu şi casa veche existentă iniţial),  nu pot fi primite, în mod corect apreciind prima instanţă că antecontractul de vânzare cumpărare are un obiect perfect determinat, fiind vorba de vânzarea unei singure case, curte şi teren, fiind evident că obiectul acelui antecontract a fost imobilul în întregimea sa, altfel se reţinea în cuprinsul antecontractului că este doar o parte din imobilul arătat.

În acest sens, instanţa de apel arată că vechiul cod civil a prevăzut în materie de vânzare cumpărare, unde ambele părţi au atât drepturi, cât şi obligaţii, fiind deci atât debitori, cât şi creditori, o regulă specială, derogatorie de la regula generală de interpretare a clauzelor contractului.

Astfel, art. 1312 alin. 1 din V. C. civ. prevedea că „vânzătorul este dator să explice curat îndatoririle ce înţelege a lua asupra-şi”, iar conform art. 1312 alin. 2 „Orice clauză obscură se interpretează în contra vânzătorului”.

Deci, în cazul contractului de vânzare cumpărare, clauzele contractuale privind obligaţiile vânzătorului trebuie  interpretate în favoarea cumpărătorului.

Ca atare, susţinerile apelanţilor referitoare la faptul că nu s-a vândut întregul imobil situat pe strada … nr. … nu pot fi primite.

În ceea ce priveşte susţinerea apelanţilor referitoare la intervenţia nulităţii pentru neîntocmirea înscrisului în atâtea exemplare câte părţi sunt, instanţa de apel arată că nu poate fi primită, în condiţiile în care se admite că partea care a contribuit la întocmirea înscrisului, nu poate invoca nevalabilitatea acestuia pentru acest motiv conform principiului „nemo auditur propriam turpidudinem allegans ” (nimeni nu poate invoca propria culpă pentru a obţine valorificarea unui drept).

Totodată instanţa de apel arată că susţinerile apelanţilor referitoare la lipsa calităţii de proprietari asupra imobilului la data încheierii contractului, nu pot influenţa soluţia finală a instanţei, în condiţiile în care nu există nicio dispoziţie legală care să prevadă că promisiunea de vânzare (cum este cazul în speţa) a unui bun imobil făcută de un coindivizar, ar fi lovită de nulitate. Această soluţie îşi are raţiunea  în faptul că coindivizarul vânzător are posibilitatea să cumpere, de la celălalt coindivizar şi cotele părţi ale acestuia, iar apoi să fie în măsură a perfecta vânzarea.

Instanţa de apel nu poate reţine incidenţa în cauză nici a relei credinţe a cumpărătoarei şi nici a lipsei cauzei ori a cauzei ilicite şi imorale.

În acest sens, instanţa de apel arată că potrivit art. 967 V. C. civ. cauza este prezumată până la dovada contrarie, iar potrivit art. 968 V. C. civ. „Cauza este nelicită când este prohibită de legi, când este contrară bunelor moravuri şi ordinii publice”.

În speţa de faţă, apelanţii nu au făcut dovada contrarie în vederea răsturnării prezumţiei relative privind existenţa cauzei ori a unei cauze licite şi morale, susţinerile lor nefiind însoţite de nicio dovadă în acest sens.

În ceea ce priveşte susţinerile apelanţilor referitoare la preţul convenit pentru vânzare respectiv, plata lui instanţa de apel arată următoarele:

Preţul este obiectul obligaţiei cumpărătorului şi constă în suma de bani datorată de cumpărător vânzătorului ca echivalent al lucrului vândut. Condiţiile pentru validitatea contractului de vânzare cumpărare în privinţa obligaţiei cumpărătorului sunt: preţul să fie stabilit în bani, preţul să fie determinat sau determinabil, preţul să fie sincer, preţul să fie serios.

În cuprinsul actului întocmit (f. 5) părţile au prevăzut preţul vânzării, … lei, consemnând şi faptul că acesta s-a plătit în momentul încheierii contractului.

Chiar dacă cu prilejul interogatoriului luat, intimata reclamantă B a recunoscut faptul că suma de … lei stipulată în contract nu este reală, întrucât suma plătită a fost de … şi s-a plătit în 2 tranşe, aceste aspecte nu sunt de natură a atrage nulitatea convenţiei, câtă vreme acest din urmă preţ întruneşte condiţiile cerute de art. 1303 V.C. civ. „Preţul vânzării trebuie să fie serios şi determinat de părţi”.

Apelantul A  a recunoscut în faţa instanţei de apel că a primit o dată suma de … de lei, iar ulterior suma de … lei.

De altfel, instanţa de apel constată că în cauză a avut loc o simulaţie constând în deghizarea parţială a preţului, dar fără însă ca preţul să fie derizoriu, aşa cum de altfel a reţinut şi prima instanţă atunci când a arătat că părţile s-au înţeles de comun acord ca imobilul să fie vândut la un preţ mai mic decât valoarea  de piaţă la momentul respectiv.

De asemenea, instanţa de judecată urmează a respinge şi susţinerile referitoare la neplata preţului, sarcina probei sub acest aspect, în condiţiile menţiunilor din cuprinsul înscrisului de la fila 5 din dosar, revenind vânzătorilor apelanţi.

 În acest caz în care are loc o deghizare a preţului, dar fără ca preţul să fie derizoriu (de cele mai multe ori părţile urmăresc prin simularea parţială a preţului neplata în întregime a taxelor prevăzute de lege), contractul este valabil, devenind aplicabile regulile simulaţiei.

Raportat la considerentele arătate mai sus, instanţa constată că în mod corect prima instanţă a respins cererea reconvenţională a apelanţilor prin care au solicitat „constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare” (antecontractului) cu consecinţa admiterii acţiunii prin care intimata reclamantă B a solicitat instanţei să constate intervenită vânzarea cumpărarea care a avut loc între părţi cu privire la imobilul înscris în CF nr. …, nr. top … căruia în natură îi corespunde casă, curte şi teren în suprafaţă de … mp.”

Domenii speta

Spete similare