Drept civil. Apel. Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Teren arabil extravilan; momentul îndeplinirii condițiilor legale.

1.Drept civil. Apel. Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. Teren arabil extravilan; momentul îndeplinirii condițiilor legale.

Legea nr.17/2014, art.5 şi art.1169 Cod civil

Instanţa de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor prevăzute de lege la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, reprezentate, în speţă, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data pronunţării hotărârii judecătoreşti, precum și la cele referitoare la intabularea imobilului – teren arabil extravilan în cartea funciară.

Îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.

(Tribunalul Ialomiţa – Secţia Civilă, Decizia Nr.503 Din 14.05.2019)

Prin Sentinţa civilă nr. 1403/03.12.2018, pronunţată de Judecătoria Feteşti, judeţul Ialomiţa, s-a respins, ca neîntemeiată, cererea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 2,07 ha teren agricol, situat în extravilanul com. Sudiţi, jud. Ialomiţa, identificat în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. din 06.02.2013, la B.N.P, formulată de reclamantul N.O. cu domiciliul procesual ales, în contradictoriu cu pârâţii L.V.  şi L.A..

Prin aceeași sentință, a fost respinsă, ca neîntemeiată, cererea reclamantului, de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie, prima instanţă a reţinut că din considerentele Deciziei Curţii Constituţionale nr. 755/2014, paragraful 20, teza finală, rezultă că instanţele judecătoreşti învestite în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condițiilor de validitate la data pronunțării hotărârii care ține loc de contract de vânzare.

Îndeplinirea condițiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunțarea hotărârii judecătorești care să țină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum.

Potrivit art. 5 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan, „În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

S-a reținut de către prima instanță că la termenul de judecată din data de 06.09.2018, apărătorul reclamantului a arătat că nu s-a putut înscrie terenul în cartea funciară din cauza lipsei planului parcelar.

Prima instanță a reţinut că incidența art. 86 din Ordinul A.N.C.P.I. nr. 700/2014 privind aprobarea Regulamentului de avizare, recepţie şi înscriere în evidenţele de cadastru şi carte funciară, în baza căruia imobilele pot fi înscrise în cartea funciară chiar şi în cazul în care nu există un plan parcelar recepţionat.

Legiuitorul a prevăzut ca şi condiţie de admisibilitate a cererilor necesitatea înscrierilor imobilelor în cartea funciară fără nici o derogare pentru securitatea circuitului civil cu privire la terenurile extravilane care nu se poate realiza decât cu o evidenţă a cărţii funciare.

Faptul că procedura administrativă de înscriere a imobilelor în cartea funciară este mai anevoioasă ori mai costisitoare în situaţia imobilelor pentru care nu există un plan parcelar recepţionat, nu poate conduce la eludarea acestor dispoziţii prin intermediul pronunţării unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare fără îndeplinirea condiţiilor legale.

Pentru aceste motive, reţinând că în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de Legea nr. 17/2014 pentru vânzarea terenurilor agricole din extravilan, prima instanță a respins, ca neîntemeiată, cererea privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 2,07 ha teren agricol situat în extravilanul com. Sudiţi, jud. Ialomiţa, identificat în antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. din 06.02.2013, la B.N.P..

Împotriva sentinţei menționate, în termen legal, a formulat apel apelantul N.O., solicitând admiterea apelului, schimbarea în tot a sentinţei apelate şi, rejudecând, admiterea acţiunii formulate, urmând să se constate valabil intervenită vânzarea cu privire la suprafaţa de 2,07 ha, la preţul de 15. 525 lei achitaţi integral la data de 06.02.2013 la încheierea Antecontractului de vânzare - cumpărare.

În motivarea cererii de apel, apelantul-reclamant a arătat că, la data de 02.06.2013, a încheiat cu pârâţii antecontractul de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 2,07 ha, situat în extravilanul comunei Sudiţi, jud. Ialomiţa, având elementele de identificare menționate anterior.

Instanţa de fond a respins acţiunea ca neîntemeiată, întrucât imobilul ce face obiectul acţiunii nu este înscris în cartea funciară, susţinând că deşi nu există plan parcelar avizat, imobilele pot fi înscrise în cartea funciară.

Arată apelantul că a depus la dosarul cauzei o adresă a OCPI Ialomița, precum şi adresa T C SRL, din care rezultă că tarlaua 483/1 nu este avizată, lipsind planurile parcelare.

Prin urmare, în opinia sa, pentru a face aplicarea dispoziţiilor art. 885 alin. (1) NCC, instanţa de fond avea obligaţia de a constata în prealabil că în unitatea administrativ-teritorială în care este situat terenul ce face obiectul antecontractului de vânzare au fost finalizate lucrările de cadastru si au fost deschise cărţile funciare.

Astfel cum reţine Înalta Curte - Secţia I civilă în Decizia nr. 835 din 20 martie 2015, în condiţiile art. 1669 alin. (l) NCC, pentru a putea pronunţa o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare, instanţa de judecată trebuie să constate că una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză în mod nejustificat să încheie contractul promis și, respectiv, că toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Conform considerentelor deja expuse, în speţă înscrierea în cartea funciară nu este constitutivă de drepturi, ci se face în scop de opozabilitate.

Interpretarea conform căreia existența unor presupuse dificultăţi în întocmirea documentaţiei cadastrale relevate cu prilejul judecaţii ar putea fi suplinită prin obligarea OCPI la întocmirea cărţii funciare şi că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare este, în opinia apelantului, de neconceput.

O asemenea interpretare, în absența unor considerente care să justifice în fapt și în drept vătămarea la care este expus apelantul (respectiv pierderea dreptului de a dobândi proprietatea asupra terenului menţionat în cererea de chemare în judecată), contravine, în opinia sa, principiului libertăţii circuitului civil și garantării dreptului de proprietate care ar suporta limitări în exerciţiul atributului dispoziţiei juridice exclusiv din considerente tehnice legate de evidenţierea terenului în cartea funciară. Consideră că rolul instanței este acela de a rezolva anumite probleme ce nu pot fi rezolvate altfel. Arată că înscrierea în cartea funciara nu este o condiţie de validitate, ci de opozabilitate față de terţi.

Invocă apelantul și prevederile art. 56 alin. l din Legea nr. 71/2011 și, pentru toate aceste considerente, solicită admiterea apelului, astfel cum a fost formulat.

În dovedirea cererii de apel, apelantul-reclamant a solicitat încuviințarea probei cu înscrisuri.

În drept, au fost invocate prevederile art. 466-481 din Codul de procedură civilă.

Tribunalul, analizând sentinţa ce formează obiectul apelului de faţă, în raport de criticile formulate, susţinerile aplentului, actele şi lucrările dosarului, dispoziţiile legale incidente, dispoziţiile art. 476 şi următoarele din Codul de procedură civilă, constată că apelul este nefondat, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare:

Aşa cum în mod corect a reţinut prima instanţă, având în vedere că prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare în discuţie s-a promis vânzarea dreptului de proprietate asupra unui teren situat în extravilanul comunei Sudiți, judeţul Ialomiţa, în cauză sunt aplicabile prevederile art. 5 din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, cu modificările şi completările ulterioare, conform cărora „(1) În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

(2) Cererea de înscriere în cartea funciară a dreptului de proprietate se respinge dacă nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de prezenta lege.”

Apoi, tribunalul reţine că potrivit art. 2 alin. 1 şi 2 din Ordinul MADR nr. 719/2014 privind aprobarea normelor metodologice pentru aplicarea titlului I din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, „Normele metodologice prevăzute la art. 1 se aplică transferului dreptului de proprietate realizat în baza unui contract de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public, precum şi în baza unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare, dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie.

(2) Transferul dreptului de proprietate, realizat în modalităţile prevăzute la alin. (1), poate avea ca obiect atât întregul teren, cât şi o cotă-parte din dreptul asupra acestuia. (...)”.

În cazul de faţă, ca urmare a refuzului promitenţilor-vânzători de a se prezenta la notariat, reclamantul, în calitate de beneficiar al promisiunii de vânzare, a sesizat instanţa de judecată, solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, în temeiul art. 1.669 din Noul Cod civil.

Promisiunea bilaterală de vânzare, prin care părţile se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare, este un contract distinct de acesta din urmă şi nu produce efectele vânzării, ceea ce înseamnă că acesta nu transferă dreptul de proprietate, ci dă naştere doar unor obligaţii cu caracter personal pentru ambele părţi, respectiv obligaţia de a vinde/cumpăra un obiect determinat.

Apoi, tribunalul reţine că a intrat în vigoare Legea nr. 17/2014, care instituie o procedură derogatorie de la cea de drept comun (respectiv de la prevederile art. 1.730 şi următoarele din Noul Cod civil) cu privire la exercitarea dreptului de preempţiune în cazul vânzării unui teren agricol situat în extravilan, instituind un drept de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.

În vederea respectării acestei proceduri, vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unităţii administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afişarea ofertei de vânzare, în vederea aducerii acesteia la cunoştinţa preemptorilor, ofertă care este afişată timp de 30 de zile la sediul primăriei şi timp de 15 zile pe site-urile structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii şi Dezvoltării Rurale, respectiv ale structurilor teritoriale ale acestuia. În cazul în care mai mulţi preemptori de rang diferit sau de acelaşi rang îşi manifestă în scris intenţia de cumpărare, la acelaşi preţ şi în aceleaşi condiţii, vânzătorul va alege preemptorul, potenţial cumpărător, şi va comunica numele acestuia primăriei, iar în cazul în care un preemptor de rang inferior oferă un preţ mai mare, vânzătorul poate relua procedura, o singură dată, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preţ, cu preemptorii de rang superior. Dacă, în termenul de 30 de zile în care este afişată oferta de vânzare, niciunul dintre titularii dreptului de preempţiune nu îşi manifestă intenţia de a cumpăra terenul, vânzarea terenului este liberă, însă nu poate fi făcută la un preţ mai mic decât cel cuprins în oferta de vânzare adusă la cunoştinţa preemptorilor, sub sancţiunea nulităţii absolute a vânzării.

De asemenea, astfel cum rezultă din art. 5 al legii, anterior citat, acțiunea având ca obiect pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare cumpărare este admisibilă, între alte condiții, numai dacă imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

Cu privire la aplicabilitatea dispoziţiilor Legii nr. 17/2014, având în vedere data semnării antecontract de vânzare-cumpărare, tribunalul reţine că aplicarea legii civile în timp este guvernată de principiile neretroactivităţii legii civile, principiul aplicării imediate a legii noi şi principiul supravieţuirii legii vechi. Principiul neretroactivităţii legii civile este de rang constituţional şi are o valoare absolută, în sensul că legiuitorul nu poate institui nicio derogare, şi semnifică faptul că legea civilă se aplică tuturor situaţiilor juridice născute după intrarea ei în vigoare, iar nu situaţiilor juridice trecute, consumate (facta praeterita). În mod corelativ, potrivit principiului aplicării imediate a legii noi, de la data intrării în vigoare a  acesteia, ea se aplică tuturor actelor, faptelor şi situaţiilor juridice viitoare (facta futura), actelor, faptelor şi situaţiilor juridice în curs de constituire, modificare sau stingere începând cu această dată, precum şi efectelor viitoare ale unor situaţii juridice anterior născute, dar neconsumate la data intrării în vigoare a legii noi (facta pendentia). Cu alte cuvinte, aplicarea imediată a legii noi semnifică faptul că o situaţie juridică produce acele efecte juridice care sunt prevăzute de legea în vigoare la data constituirii ei (tempus regit actum).

Aplicând aceste considerente de principiu la prezenta cauză, tribunalul constată că reclamantul este beneficiar al unei promisiuni neexecutate de a vinde o suprafaţă de teren agricol situat în extravilan care s-a adresat instanţei de judecată pentru a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare.

Aşadar, reclamantul este titular al unui drept de creanţă, corelativ obligaţiei de a vinde asumată de promitenţi în temeiul antecontractului, iar nu titularul unui drept de proprietate.

Transferul acestuia nu s-a realizat în momentul perfectării antecontractului, indiferent de forma acestuia, autentică sau neautentică, ci se va realiza în viitor, la momentul încheierii contractului de vânzare, respectiv al pronunţării hotărârii judecătoreşti care să ţină locul acordului de voinţă nerealizat.

În acest sens, instanţa de judecată învestită în temeiul art. 1.169 din Codul civil trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor prevăzute de lege la data pronunţării hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, reprezentate, în speţă, de normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data pronunţării hotărârii judecătoreşti, precum și la cele referitoare la intabularea imobilului – teren arabil extravilan în cartea funciară.

Aşadar, îndeplinirea condiţiilor legale pentru încheierea contractului de vânzare, respectiv pentru pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de contract, nu poate fi raportată la un moment anterior, reprezentat de acela al încheierii antecontractului de vânzare, având în vedere că acesta din urmă nu este translativ de proprietate, ci la momentul realizării transferului dreptului de proprietate, moment care este supus legii în vigoare, potrivit principiului tempus regit actum. 

Aplicarea prevederilor Legii nr. 17/2014, respectiv a celor referitoare la exercitarea dreptului de preempţiune, în vigoare la data realizării transferului dreptului de proprietate, precum și a celor referitoare la obligația de intabulare, nu echivalează cu încălcarea dispoziţiilor art. 15 alin. 2 din Constituţie, ci este în concordanţă cu principiul activităţii legii, potrivit căruia orice act normativ acţionează cât timp este în vigoare, fiind aplicabil tuturor actelor, faptelor şi situaţiilor juridice născute după acest moment.

Mai mult, așa cum în mod corect a reținut și prima instanță, în acest sens s-a pronunţat şi Curtea Constituţională a României, prin Decizia nr. 755 din 16 decembrie 2014 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricolă si înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului, publicată în Monitorul Oficial nr. 101 din 6 februarie 2014.

Faţă de aceste dispoziţii legale, reclamantului, ce a beneficiat de asistenţă juridică de specialitate pe tot parcursul procesului, fiind reprezentat convenţional de apărător ales, i s-a pus în vedere să depună dovada de îndeplinire a cerinţelor prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014, în ceea ce priveşte cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, fără ca reclamantul să se conformeze dispoziţiilor instanţei.

Criticile apelantului, referitoare la faptul că nu ar fi necesară intabularea terenului ce face obiectul antecontractului în cartea funciară, sunt, așa cum s-a arătat anterior, vădit neîntemeiate, întrucât art. 5 alin. 1 teza finală din Legea nr. 17/2014, cu modificările și completările ulterioare, instituie o astfel de condiție legală.

De asemenea, tribunalul apreciază, referitor la criticile apelantului, privind imposibilitatea de a depune dovada îndeplinirii condiţiilor prevăzute de Legea nr. 17/2014, constând în intabularea terenului în litigiu în cartea funciară, că acestea sunt nedovedite, reclamantul nedepunând nici un înscris din care să rezulte demersurile pe care le-a efectuat în acest sens și faptul că nu ar fi posibilă, din punct de vedere obiectiv, întocmirea planului parcelar.

Chiar și în situația imposibilității obiective a întocmirii planului parcelar, astfel cum în mod corect a reținut prima instanță, se poate utiliza un plan de încadrare în tarla, așa cum prevede art. 86 din Ordinul A.N.C.P.I. nr. 700/2014.

Așadar, contrar susținerilor apelantului-reclamant, imobilele pot fi înscrise în cartea funciară chiar și în cazul în care nu există un plan parcelar recepționat.

Afirmația apelantului-reclamant, în sensul că instanței de judecată îi revine rolul de a rezolva litigiile ce nu pot fi soluționate pe cale amiabilă, este adevărată, însă ceea ce ignoră apelantul este faptul că instanța de judecată trebuie să pronunțe hotărârile judecătorești în acord cu dispozițiile legale.

În cazul de față, este evident că nu există nici un temei de drept în baza căruia instanţa de judecată ar putea să înlăture o astfel de dispoziție legală ca cea despre care s-a făcut vorbire anterior, prin pronunţarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare, fără ca terenul agricol extravilan să fie intabulat.

În concluzie, faţă de motivele de fapt şi de drept anterior reţinute, apreciind că prima instanţă a pronunţat o hotărâre legală şi temeinică, tribunalul, în baza art. 480 Cod procedură civilă, va respinge, ca nefondat, apelul declarat.

Domenii speta

Spete similare