Art. 131 din Legea nr. 85/2014. Concursul promitentului cumpărător cu creditorul ipotecar.

Art. 131 reglementează în fapt o cauză de preferință, stabilind un privilegiu al promitentului cumpărător, care îndeplinește condițiile prevăzute de text în alin. 1, față de creditorul care a instituit o garanție asupra bunului ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare.

Chiar dacă ipoteca se extinde și asupra construcțiilor edificate de dezvoltatorul imobiliar pe terenul ipotecat, așa cum rezultă expres din dispozițiile art. 2382 Cod civil, iar înscrierea în registrele de publicitate a unei construcții viitoare este posibilă conform art. 2380 Cod civil, cumpărătorul promitent are prioritate în temeiul privilegiului conferit de legiuitor conform art. 131 din Legea nr. 85/2014.

Creditorul garantat cu ipotecă imobiliară înscrisă în cartea funciară anterior datei promisiunii, potrivit dispozițiilor Legii nr. 85/2014, beneficiază cu prioritate de sumele de bani pe care debitorul promitent vânzător le încasează urmare a încheierii contractului promis, iar dacă astfel de sume nu mai sunt încasate primește protecție prin măsuri constând în sumă de maxim valoarea de piață a imobilului locuință, o altă garanție reală cu valoarea de piață a bunului imobil de locuit, scrisoare de garanție bancară pentru o sumă egală cu valoarea de piață a bunului.

Art. 91 stabilește o derogare de la regula privind consimțământul titularului pentru radierea dreptului real de ipotecă după perfectarea contractului de vânzare promis, ipoteca asupra imobilului poate fi radiată fără consimțământul titularului doar pe baza contractului de vânzare perfectat cu administratorul judiciar/ lichidatorul judiciar deoarece bunul vândut a fost dobândit liber de sarcini.

Prin sentinţa nr. 47 din data de 11.02.2020, Tribunalul Dolj – Secţia a II-a Civilă a admis acţiunea în obligația de a face formulată de reclamantul BV în contradictoriu cu debitorul SC AC SRL şi cu administratorul judiciar IG IPURL.

A admis, în parte, cererea de intervenţie principală formulată de intervenienta LIB SA.

A obligat administratorul judiciar, cu respectarea drepturilor conferite intervenientului de dispoziţiile art. 131 alin. 2 din Legea nr. 85/2014, să execute obligaţiile asumate de debitoare prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 333/02.02.2015 de SPN Ionaşcu Nicolae şi Curea Ionel şi a actelor adiţionale la acest contract încheiate ulterior, în sensul efectuării formalităţilor legale şi semnării în numele debitoarei a unui contract de vânzare-cumpărare în formă autentică, având drept obiect transferul dreptului de proprietate către reclamantul Bărăgan Victor asupra apartamentului nr. 11 duplex conform antecontractului de vânzare-cumpărare şi nr. 9 conform expertizei, împreuna cu cota indiviză aferentă apartamentului din spatiile comune blocului şi cota parte din terenul aferent aceluiaşi apartament, situat în imobilul P+2 din Craiova. str. Toporaşi, nr. 3, scara 1, etaj 2 + pod înalt.

A respins cererea de intervenţie formulată de intervenienta GPC SRL.

A obligat reclamantul să plătească averii debitoarei suma de 69.254 lei, reprezentând diferenţă de preţ.

A obligat administratorul judiciar la vânzarea bunului descris anterior liber de orice sarcini.

Pentru a hotărî astfel, tribunalul a reţinut următoarele:

La data de 02.02.2015 reclamantul a încheiat cu debitoarea AC SRL antecontractul de vânzare-cumpărare cu nr. 333 autentificat de SPN Ionaşcu Nicolae şi Curea Ionel. Obiectul antecontractului l-a constituit apartamentul 1P situat la parter, sc. 1 în imobilul din Craiova, str. Toporaşi, nr. 3, jud. Dolj, precum şi cota parte indiviză din părţile şi dependinţele comune ale blocului şi din suprafaţa indiviză din dreptul de proprietate asupra terenului pe care este edificat imobilul, în ansamblul rezidenţial din Craiova, str. Toporaşi, nr. 3, jud. Dolj. Actul iniţial a fost modificat prin Actul Adiţional autentificat sub nr. 2193/21.12.2016, în sensul că obiectul antecontractului l-a constituit apartamentul duplex nr. 11, sc. 1, etaj 2 şi 3 (mansardă).

Prin contractul încheiat cu promitentul-cumpărător Bărăgan Victor, debitoarea AC SRL s-a obligat să transmită dreptul de proprietate asupra unui imobil apartament şi asupra unei cote-părţi indivize din părţile şi dependinţele comune ale blocului şi din suprafaţa indiviză din dreptul de proprietate asupra terenului pe care este edificat imobilul, în ansamblul rezidenţial din Craiova, str. Toporaşi, nr. 3, jud. Dolj, preţul fiind achitat integral.

Pentru reclamantul ce a solicitat perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, s-a constatat că titlul de proprietate nu s-a încheiat întrucât împotriva societăţii debitoare AC SRL a fost deschisă procedura la data de 27.06.2017.

S-a precizat că antecontractul încheiat între părţi nu are efect translativ de proprietate, dând naştere doar unor drepturi de creanţă, respectiv obligaţii de a face, adică obligaţia vânzătorilor de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilului menţionat, prin perfectarea unui act autentificat, obligaţie valabilă şi care poate fi executată în natură şi obligaţia corelativă a cumpărătorului de plată a preţului, astfel cum acesta a fost convenit de părţi.

În fapt, dispoziţiile speciale cuprinse în art. 131 din Legea cu nr. 85/2014 reiau în procedura insolvenţei principiul de drept potrivit căruia creditorul are dreptul de a dobândi îndeplinirea exactă a obligaţiei.

Astfel, art. 131 din Codul insolvenţei dispune în sensul că obligaţiile rezultând dintr-o promisiune bilaterală de vânzare cu dată certă, anterioară deschiderii procedurii, în care promitentul-vânzător intră în procedură, vor fi executate de către administratorul judiciar/lichidatorul judiciar la cererea promitentului-cumpărător, dacă: a) preţul contractual a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul se află în posesia promitentului-cumpărător: b)preţul nu este inferior valorii de piaţă a bunului: c) bunul nu are o importanţă determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare: d) în cazul imobilelor, promisiunile sunt notate în Cartea funciară.

Aplicând dispoziţiile anterior enunţate situaţiei de fapt reţinute, s-a constatat că sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de legiuitor în cuprinsul art. 131 din Legea nr. 85/2014 pentru a fi încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică având ca temei antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 195, astfel cum a fost modificat şi completat ulterior prin Actul Adiţional autentificat sub nr. 2193/21.12.2016.

Din probele administrate rezultă că preţul contractual deşi a fost achitat integral  și s-a apreciat de către instanţă, raportând cu intenţia declarată de a respecta obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare de către promitenţii-cumpărători, că cerinţa stabilită de lege la art. 131 lit. a va fi îndeplinită în integralitate.

Astfel, s-a apreciat că restul de preţ de 69.254 lei nu reprezintă un impediment pentru admiterea acţiunii întrucât în măsură în care va fi menţionat expres în cuprinsul actului juridic autentificat va genera un drept de creanţă cu garanţiile aferente, urmând a fi achitat/urmărit cu respectarea însă a principiilor generate de situaţia juridică specială a societăţii debitoare.

Apartamentul se află în posesia reclamantului, conform procesului-verbal de predare primire nr. 85/27.04.2017 (f9), iar promisiunea de vânzare cumpărare a fost notată în Cartea Funciara, aşa cum prevede art. 131 lit. d) din Legea cu nr. 85/2014.

De asemenea, preţul apartamentului nu este inferior valorii de piaţă a acestuia, raportat şi la valorile stabilite în cuprinsul expertizei efectuate în dosarul de insolvenţă – 252.300 lei, cu excepţia contribuţiilor personale ale reclamanţilor aduse la amenajarea interioară a imobilului, dar şi la realitatea economică.

Dispoziţiile art. 131 reprezintă opţiunea legiuitorului care a înțeles să protejeze stabilitatea raporturilor juridice, prin asumarea de obligaţii contractuale anterior deschiderii procedurii de insolvenţă şi, implicit, drepturile promitentului-cumpărător. Astfel, nu poate fi sancţionat cocontractantul de buna-credinţă pentru situaţia juridică imprevizibilă a declanşării procedurii insolvenţei, securitatea circuitului civil impunând îndeplinirea obligaţiilor sinalagmatice asumate de părţi, în condiţiile prevăzute de lege.

Aceste prevederi permit promitentului-cumpărător să valorifice dreptul său faţă de promitentul-vânzător în condiţiile în care administratorul judiciar/lichidatorul este obligat să execute contractul încheiat între promitenţii-cumpărători şi promitenta-vânzătoare, dreptul său de apreciere nefiind unul absolut, ci exercitându-se în limitele şi condiţiile prevăzute de textul de lege.

Instituirea acestor criterii şi condiţii ţine de necesitatea maximizării averii debitorului supus procedurii şi de imperativul nefraudării intereselor creditorilor. Legiuitorul este în drept să reglementeze astfel de criterii şi condiţii cu privire la debitorii aflaţi sub incidenţa Legii nr. 85/2014, întrucât acesta este ab initio într-o altă situaţie juridică faţă de un debitor care nu se afla în insolvenţă. Pe cale de consecinţă, o asemenea limitare a dreptului de dispoziţie al debitorului apare ca fiind justificată şi rezonabilă în raport cu situaţia în care se afla.

Prin urmare, faţă de principiile generale ce guvernează modalitatea de îndeplinire a obligaţiilor, creditorul este îndreptăţit să obţină îndeplinirea exactă a obligaţiei, cu prioritate faţă de orice executare prin echivalent.

Executarea de către debitorul insolvent, promitent-vânzător, a obligaţiei sale de a transfera dreptul de proprietate asupra bunului obiect al antecontractului reprezintă întocmai plata obligaţiei sale, în conformitate cu dispoziţiile mai sus amintite.

Art. 131 din Legea nr. 85/2014 conferă, astfel, promitentului-cumpărător dreptul de a obţine, în condiţiile arătate, plata de către debitorul insolvent a obligaţiei de a transfera dreptul de proprietate asupra unui bun din averea sa, prin preferarea sa faţă de ceilalţi creditori, cu ignorarea ordinii de prioritate stabilită de Codul insolvenţei. Un astfel de drept, născut din calitatea specială a creanţei sale, care conferă unui creditor dreptul de a fi preferat celorlaţi creditori, este calificat de dispoziţiile din Codul civil ca fiind un privilegiu.

Dreptul instituit de dispoziţiile art. 131 întruneşte toate caracteristicile unui privilegiu imobiliar fiind stabilit prin lege, purtând asupra unui bun determinat (imobilul obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare) şi fiind determinat de natura creanţei promitentului cumpărător (preţul antecontractului).

Pe cale dc consecinţă, acest drept conferă promitentului-cumpărător atât atributul de preferinţă, cât şi cel de urmărire a bunului obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare.

Acest privilegiu poate fi invocat de promitentul-cumpărător împotriva administratorului sau lichidatorului judiciar oricând până la ieşirea bunului din averea debitoarei în cadrul procedurii.

Pentru considerentele anterior expuse, instanţa a constatat întemeiată acţiunea principală şi a obligat pârâta-debitoare AC SRL, prin administrator judiciar, să execute obligaţiile asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 333, astfel cum a fost modificat şi completat ulterior prin Actul Adiţional autentificat sub nr. 2193/21.12.2016, cu obligaţia corelativă a achitării de către reclamanţi a restului de preţ în sumă de 69.254 lei.

În ceea ce priveşte cererea de intervenţie formulata de creditorul garantat LIB SA, s-a constatat neîntemeiată solicitarea de a se respinge cererea vizând perfectarea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare, faţă de împrejurarea, aşa cum s-a motivat anterior, că sunt îndeplinite cerinţele prevăzute de art. 131 alin. 1 din Legea cu nr. 85/2014.

Cât priveşte acordarea drepturilor conferite de alin. 2 al art. 131 creditorului LIB SA, s-au reţinut următoarele:

LIB SA deţine o creanţă în suma de 1.382.321,93 lei, în baza contractelor de credit nr. 230CR/21.03.2013 şi nr. 312CR/08.01.2015 încheiate de debitoare AC SRL, creanţă garantată înscrisă potrivit art. 159 pct. 3 din Legea nr. 85/2014 la masa credală a debitoarei.

Prin urmare, constatând că formalităţile de publicitate imobiliare în privinţa contractelor de ipotecă au fost realizate anterior notării antecontractului de vânzare-cumpărare aut. sub nr. 333/02.02.2015, tribunalul a constatat că se impune a fi conferită protecţia instituită de art. 131 alin. 2 din Legea cu nr. 85/2014 creditorului garantat LIB SA.

În ceea ce priveşte cererea de intervenţie principală formulată de intervenienta GPC SRL instanţa a respins ca  nefiind îndeplinite în mod cumulativ condiţiile prevăzute de art. 131 din Legea cu nr. 85/2014 respectiv, antecontractul de vânzare-cumpărare nu este înscris în cartea funciară, intervenienta nu are posesia bunului şi nici nu a achitat preţul apartamentului.

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel reclamantul BV şi intervenienta în nume propriu LIB SA, criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie.

În motivele de apel, apelanta intervenientă LIB S.A. a susținut că, în vederea edificării unui imobil - bloc de locuinte asupra terenului situat în Craiova, str. Toporasi nr. 3, jud. Dolj (fost Str. Severinului nr. 89),  a acordat finanțare societății debitoare AC SRL împotriva căreia la data de 27.06.2017 a fost deschisa procedura generală a insolventei împotriva debitoarei, fiind numit administrator judiciar IG IPURL, prin mai multe contracte de credit garantate cu ipotecă (contract nr.1 din data de 11.08.2014 garantat cu ipoteca mobiliara nr. 655CR din data de 21.03.2014 asupra conturilor bancare ale debitoarei deschise la Libra Internet Bank SA, ipoteca imobiliara nr. 951 din data de 21.03.2014 de notar public Curea Ionel, modificat prin Actul aditional nr. 1 din data de 11.08.2014, autentificat sub nr. 2533 din data de 11.08.2014 de notar public Stefanescu Floriana, asupra imobilului-teren intravilan situat in Municipiul Craiova, str. Toporasi, nr. 3- fost str. Severinului, nr. 89, judet Dolj, compus din teren categoria intravilan cu nr. cadastral 6638, înscris în Cartea Funciara nr, 215588, precum și oricăror alte constructii prezente si viitoare ce sunt/vor fi edificate , proprietar AC SRL, ipoteca imobiliara autentlflcat sub nr. 35 din data de 08.01.2015 de notar public Ionascu Nicolae, asupra Imobilului-constructie viltoare, reprezentand un imobil cu regim de înălţime P+2E, cu pod înalt, având destinația de locuinţă, cu o suprafaţă construită de 473,40 mp, suprafaţa desfăşurată de 1676,55 mp și o suprafață utilă de 888,39 mp, care va fi edificată pe terenul intravilan, cu nr. cadastral 6638 situat in Municipiul Craiova, str. Toporasi, nr. 3 - fost str. Severinului, nr. 89), judet Dolj, proprietar AC SRL, ipoteca imobiliară autentificat sub nr. 34 din data de 08.01.2015 de notar public Ionascu Nicolae, asupra imobilului situat în Municipiu' Craiova, str. Toporasi, nr. 3 - fost str. Severinului, nr. 89), judet Dolj compus din teren intravilan, precum și din constructia viitoare ce urmează a fi edificată asupra terenului ipotecat în baza autorizației de construire nr. 1494 din 7.11.2014, înscris în CF nr. 215588, nr. cadastral 6638, proprietar AC SRL și cu contractele de fideiusiune nr. 656CR din data de 21.03.2014, încheiat cu Macesanu Livia în calitate de garant fideiusor, nr. 657CR din data de 21.03.2014, încheiat cu loele Vicenzo în calitate de garant fideiusor; contract de credit nr. 312CR din data de 08.01.2015. împreuna cu Anexa nr. 2, garantat cu ipoteca mobiliară nr. 860CR din data de 08.01.2015 asupra conturilor bancare ale debitoarei deschise Ia Libra Internet Bank SA , ipoteca imobiliară autentificat sub nr. 34 din data de 08.01.2015 de notar public Ionascu Nicolae, asupra imobilului situat in Municipiul Craiova, str. Toporasi, nr. 3 (fost str. Severinului, nr. 89), judet Dolj compus din teren intravilan, precum si din constructia viitoare ce urmează a fi edificata pe asupra terenului ipotecat în baza autorizatiei de construire nr. 1494 din 07.II.2014, înscris în CF nr. 215588, nr. cadastral 6638, proprietar AC SRL și cu contractele de fideiusiune nr. 861CR din data de 08.01.2015, încheiat cu Macesanu Livia în calitate de garant, nr. 862CR din data de 08.01.2015, încheiat cu loele Vincenzo în calitate de garant fideiusor și polita de asigurare cesionată în favoarea LIB SA).

A mai susținut că debitoarea a încheiat 23 de antecontracte/promisiuni de vânzare, notate în cartea funciara a imobilului adus garanţie băncii, printre care se numără si promisiunea de vânzare cumpărare autentificata sub nr. 96 din 23.01.2017 de către NP PE, încheiată între A SRL (promitent vânzătoare) și intimata (promitent cumpărător), precum și că dreptul de ipoteca și interdicţiile aferente în favoarea băncii existau la momentul încheierii promisiunii de vânzare fiind notate anterior întabulării promisiunii, banca neemițând vreun acord de înstrăinare/grevare.

A precizat că a depus cerere de înscriere a creantei în tabelul de creanţe în termenul prevăzut în sentința de deschidere a procedurii, administratorul judiciar publicând tabelul preliminar al creanţelor în BPI nr. 16188 din 05.09.2017 în care banca figurează cu o creanță în cuantum de 1.382.321,93 lei aferentă titlurilor executorii Contract de credit nr. 230CR din data de 21.03.2014 modificat prin act aditional și cheltuieli de executare silită avansate în dosarul de executare silită nr. 165/E/2016 deschis împotriva AC SRL, IV și ML, de BEJ ICF.

Apelanta intervenientă a criticat hotărârea apelată arătând că instanța de fond nu a analizat aspectele invocate privind întocmirea promisiunii cu încălcarea interdicţiilor notate în Cartea Funciară a imobilului (la data încheierii promisiunii de vânzare - 23.01.2017- toate sarcinile şi interdicţiile, inclusiv interdicţia de înstrăinare, erau deja înscrise în CF nr. 215588, nr. CF vechi 7954 fiind opozabile faţă de terti, inclusiv faţă de promitenţii cumpărători) și că instanta s-a limitat la analiza succinta a celor 4 condiţii prevăzute de art. 131 alin. (I), cu privire la existența notării promisiunii în CF, prețul să nu fie inferior valorii de piață a bunului, bunul să nu aibă o importanță determinantă pentru reuşita unui plan de reorganizare, preţul să  fi fost achitat integral.

În speţă, existând acea clauza de inalienabilitate, respectiv interdicţia de înstrăinare, din contractul de ipotecă imobiliară încheiat între bancă și societatea debitoare, imobilul era, temporar, indisponibilizat, neputând face obiectul unor operatiuni de înstrăinare, inclusiv al promisiunii de a vinde, fără acordul prealabil și expres al creditoarei LIB SA.

În opinia apelantei interveniente, promisiunea de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. 96 din 23.01.2017, nu produce efecte față de bancă și nici față de bunul aflat în garanţie, solutia contrară lipsind de efecte înscrierile în CF, din moment ce oricine, oricând ar putea dispune de bun a cărui inalienabilitate a fost acceptată și asumată expres de proprietarul garant şi a fost notată în registrul public de publicitate.

Promisiunea de vânzare și actele adiționale au fost întocmite cu încălcarea prevederilor art. 5 alin. (1) si (2) din Legea nr.190/1999 privind creditul ipotecar pentru investii imobiliare, deoarece până la rambursarea integrală a creditului ipotecar pentru investiții imobiliare, imobilul ipotecat va putea fi înstrăinat numai cu acordul prealabil, în scris, al creditorului ipotecar, sub sancțiunea nulității absolute.

Totodată promisiunea de vânzare cumpărare, împreuna cu actele aditionale la aceasta, au la bază o cauză ilicită întrucât efectele înscrierii în cartea funciară sunt, printre altele: efectul opozabiliăţii (art. 56 din Legea 71/2011), efectul constitutiv (art. 885 NCC), efectul achizitiv (art. 901 NCC), efectul informativ (art. 902 NCC), efectul stabilirii rangului (art. 890 NCC) etc. astfel încât, de la momentul înscrierii în cartea funciară, orice terţă persoană este prezumată absolut a fi în cunostinţă de cauză cu privire la situația juridică a imobilului, atât cât reiese din extrasul de carte funciară.

Or, promitenţii cumpărători, cunoscând sarcinile ce grevează imobilul, intentionează să îl dobândească liber de sarcini achitând societăţii A pretul vânzării, iar A doreşte să vândă imobilele fără să ramburseze împrumutul acordat (ignorând, de asemenea, pe lângă alte aspecte contractuale și egale, aceleasi prevederi ale art. 5 din Legea nr.190/1999).

A invocat decizia ICCJ nr. 1239 din 23 martie 2011 pronunțată în recurs de Înalta Curte de Casație și Justiție având ca obiect constatarea nulității absolute a unui contract de vânzare-cumpărare, prin care s-a statuat că este contrar legii și bunelor moravuri contractul prin intermediul căruia o parte urmărește obținerea plății prețului ori încasarea unei clauze penale, prin oferirea spre vânzare a unui produs pe care nu este autorizată să îl comercializeze și încercând să ofere un alt produs decât cel avut în vedere de către cocontractant. Înalta Curte a considerat că ne aflăm în prezența unui caz tipic de cauză ilicită și imorală, acela când o parte contractantă urmăreste să obțină contraprestația dintr-un contract sinalagmatic. cunoscând că nu poate executa obiectul contractului, astfel cum acesta a fost stipulat de către părți. Înalta Curte a reținut că, la momentul încheierii contractului, vânzătoarea o urmărit o cauză ilicită și imorală și a decis că se impune aplicarea sancțiunii nulităţii absolute a convenției părților. Înalta Curte a mai precizat că, prin raportare la prevederile art. 948 C. civ. (art. 1236 NCC), sancțiunea nulității absolute intervine indiferent dacă nevalabilitatea se datorează neconcordanței cauzei cu legea ori cu morala.

Nu in ultimul rând, apelanta intervenientă a apreciat că instanța de fond, în mod eronat, a retinut faptul că nu poate fi sanctionat cocontractantul de bună-credință pentru situatia juridica imprevizibilă a declansarji procedurii insolventei, securitatea circuitului civil impunând îndeplinirea obligatiilor sinalagmatice asumate de părți, în conditiile prevăzute de lege.

În ceea ce privește protecția corespunzătoare asigurată băncii conform art. 131. alin. 2, apelanta intervenientă a susținut că aceasta nu există în speță (din pretut imobilului care face obiectul promisiunii de vanzare a fost achitat aprox. 75% la data încheierii promisiunii de vânzare și a actelor aditionale ulterioare, situatie în care bancii nu i-ar reveni decât suma de 69.254 RON ).

Apelantul BV, în calitate de reclamant a solicitat admiterea în parte, schimbarea în parte a sentinței apelate în sensul obligării la plata sumei de 4.954 lei reprezentând diferența dintre valoarea stabilită în anexa 1 a raportului de evaluare și prețul efectiv plătit BV.

Singura critică formulată de apelant vizează cuantumul sumei pe care urmează să o achite averii debitoarei, în sensul că valoarea la care trebuie să ne raportăm este valoarea de la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare.

Dispozițiile speciale cuprinse în art. 131 din Legea nr. 85/2014 sunt respectate,  prețul fiind achitat integral, apartamentul aflându-se în posesia reclamantului și promisiunea fiind notată în Cartea Funciară.

În ceea ce privește valoarea apartamentului ce face obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare, apelantul reclamant consideră că stabilirea valorii de piață a bunului se face la momentul încheierii antecontractului și nu momentul deschiderii procedurii sau cel al evaluării - PHOENIX revista de insolventă editată de Uniunea Natională a Practicienilor în Insolventă din România nr. 52 iunie 2015.

Valoarea de piară trebuie apreciată prin raportare la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare, cu luarea în considerare a condițiilor pieței și a contextului economic de la acel moment.

După cum rezultă și din expertiza evaluatorie efectuată în cauză, se poate constata faptul că pretul stabilit de comun acord de părti, raportat la situatia concretă a bunului (o constructie viitoare, în stadiu de proiect la acel moment) este unul corect și nu era inferior valorii de piață.

Apreciază că în mod greșit instanța de fond s-a raportat la valoarea de la data efectuării evaluării și nu a analizat valoarea de la data intervenirii acordului de voință între părțile contractante.

În anexa I a raportului de evaluare întocmit în cauză, s-a stabilit o valoare de 42.630 euro în varianta nefinisat, respectiv echivalentul a 188.000 lei.

Conform actelor depuse și confirmării administratorului judiciar, a precizat că a achitat suma de 183.046 lei.

Totodată, apelantul reclamant BV a formulat întâmpinare, solicitând respingerea apelului declarat de către intervenienta în nume propriu LIB SA.

În cuprinsul întâmpinării a arătat că din materialul probator administrat în cauză rezultă că antecontractul încheiat între părți nu are efect translativ de proprietate, dând naștere doar unor drepturi de creanță, respectiv obligații de a face, adică obligația vânzătorului de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului imobil menționat în antecontract, prin perfectarea unui act autentificat, obligație valabilă și care poate fi executată în natură și obligația corelativă a cumpărătorului de plată a prețului, astfel cum acesta a fost convenit de părți.

În cauză nu sunt incidente dispozițiile invocate de intervenienta LIB, respectiv dispozițiile din Legea nr. 190/1999, respectiv art. 5 referitoare la actele de înstrăinare, ci dispozițiile art. 131 din Legea nr. 85/2014.

A invocat practică judiciară a instanțlor de judecată, exemplificând prin sentințele 7065/2016 dosar nr. 39524/3/2015, 7085/2016 dosar nr. 39901/3/2015 și 7087/2016 dosar nr. 44013/3/2015 - Tribunalul București, Secția a VII-a Civilă.

Analizând apelurile declarate de reclamantul BV şi intervenienta în nume propriu LIB SA prin prisma motivelor invocate și a prevederilor legale incidente în cauză, Curtea a constatat următoarele:

Potrivit art. 131 alin. 1 din Legea nr. 85/2014 administratorul judiciar/lichidatorul va executa obligațiile ce rezultă dintr-o promisiune bilaterală de vânzare, cu data certă, anterioară datei deschiderii procedurii împotriva promitentului vânzător, la cererea promitentului cumpărător, dacă: a) prețul stabilit prin contract a fost achitat integral sau poate fi achitat la data cererii, iar bunul este în posesia promitentului-cumpărător; b) prețul stabilit nu este inferior valorii de piață a bunului; c) bunul nu este de importanță determinantă pentru reușita unui plan de reorganizare; d) în cazul imobilelor, promisiunea este notată.

În situația în care anterior deschiderii procedurii debitorul a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare cu privire la un bun și, după deschiderea procedurii, obligațiile rezultând din antecontractul de vânzare-cumpărare privind încheierea contractului perfect și transferul dreptului de proprietate asupra bunului, fără justificare, nu fost executate de debitorul promitent vânzător în termenul și condițiile promise sunt incidente prevederile art. 131.

În dreptul comun, creditorul obligației de a transfera dreptul de proprietate asupra bunului, promitent cumpărător al promisiunii bilaterale de vânzare, are în temeiul art. 1516 Cod civil, dreptul la îndeplinirea integrală, exactă și la timp a acestei obligații și poate să ceară, fără a pierde dreptul la daune interese, să treacă la executarea silită a obligației, să obțină rezoluțiunea sau rezilierea contractului, ori să folosească dacă este cazul orice alt mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului său.

Un astfel de mijloc prevăzut de lege pentru realizarea dreptului promitentului cumpărător, în materia insolvenței, este cererea reglementată de art. 131 din Legea nr. 85/2014 pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.

În calitate de titular al unui drept de creanță, promitentul cumpărător are la îndemână atât promovarea cererii prevăzute de art. 131 din Legea nr. 85/2014, solicitând administratorului judiciar încheierea contactului de vânzare cumpărare, cât și formularea unei declarații de creanță pentru partea de preț achitată promitentului vânzător în condițiile art. 102 și următoarele din Legea nr. 85/2014, dacă nu sunt îndeplinite condițiile stabilite în art. 131.

Din interpretarea textului art. 131 alin. 1 lit. a din Legea nr. 85/2014 rezultă că executarea de către practicianul în insolvenţă a obligaţiei derivate dintr-o promisiune bilaterală de vânzare a debitorului promitent vânzător anterioară deschiderii procedurii este condiţionată de achitarea integrală a preţului sau de posibilitatea achitării acestui preţ la data formulării cererii.

Cu alte cuvinte, debitorul promitent vânzător va executa obligaţia rezultată dintr-o promisiune bilaterală de vânzare anterioară deschiderii procedurii doar dacă promitentul cumpărător a achitat până la data cererii preţul integral sau poate achita acest preţ la data cererii. Precizarea achitării preţului către debitorul promitent vânzător este subînţeleasă în contextul în care acesta transmite proprietatea bunului prin încheierea actului autentic, preţul luând locul bunului şi constituind gajul general al creditorilor în procedura insolvenţei.

În speţă, analizând condiţiile stabilite de art. 131  și refuzul practicianului în insolvenţă, judecătorul sindic a apreciat corect că măsura este netemeinică şi nelegală.

Prima condiție privind achitarea integrală a prețului/posibilitatea achitării este îndeplinită, cea mai mare parte a prețului fiind achitată, iar diferența urmând a fi achitată în condițiile în care cumpărătorul BV se declară gata să o plătească.

 Și condiția privind posesia promitentului-cumpărător ca și condiția condiţia potrivit căreia prețul să nu fie inferior valorii de piață a bunului sunt îndeplinite în contextul în care cumpărătorul BV este în posesia bunului imobil conform procesului-verbal de predare primire nr. 85/27.04.2017, iar valoarea acestuia a fost stabilită prin expertiză evaluatorie la o valoare 252.300 lei (cu excepţia îmbunătățirilor aduse de cumpărător).

Condiţia privind importanţa determinantă a bunului ce face obiectul promisiunii pentru reuşita unui plan de reorganizare este, de asemenea, îndeplinită.

Cât privește ultima condiție referitoare la imobile, cum este cazul în speţă, promisiunea a fost notată în Cartea funciară conform extraselor de carte funciară (filele 83-86 dosar fond vol II).

Criticile potrivit cărora promisiunea de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. 96 din 23.01.2017, nu produce efecte față de bancă și nici față de bunul aflat în garanţie, din moment ce, la data încheierii promisiunii de vânzare - 23.01.2017, toate sarcinile şi interdicţiile, inclusiv interdicţia de înstrăinare, erau deja înscrise în CF nr. 215588, nr. CF vechi 7954, fiind opozabile faţă de terti, inclusiv faţă de promitenţii cumpărători, nu pot fi reținute.

Art. 131 reglementează în fapt o cauză de preferință, stabilind un privilegiu al promitentului cumpărător, care îndeplinește condițiile prevăzute de text în alin. 1, față de creditorul care a instituit o garanție asupra bunului ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare.

Chiar dacă ipoteca se extinde și asupra construcțiilor edificate de dezvoltatorul imobiliar pe terenul ipotecat, așa cum rezultă expres din dispozițiile art. 2382 Cod civil, iar înscrierea în registrele de publicitate a unei construcții viitoare este posibilă conform art. 2380 Cod civil, cumpărătorul promitent are prioritate în temeiul privilegiului conferit de legiuitor conform art. 131 din Legea nr. 85/2014.

Creditorul garantat cu ipotecă imobiliară înscrisă în cartea funciară anterior datei promisiunii, potrivit dispozițiilor Legii nr. 85/2014, beneficiază cu prioritate de sumele de bani pe care debitorul promitent vânzător le încasează urmare a încheierii contractului promis, iar dacă astfel de sume nu mai sunt încasate primește protecție prin măsuri constând în sumă de maxim valoarea de piață a imobilului locuință, o altă garanție reală cu valoarea de piață a bunului imobil de locuit, scrisoare de garanție bancară pentru o sumă egală cu valoarea de piață a bunului.

Ca urmare, în cadrul procedurii insolvenței, dacă bunul ce face obiectul promisiunii bilaterale de vânzare este și obiectul unei cauze de preferință, privilegiu, gaj sau ipotecă,  în concursul între privilegiul prevăzut de art. 131 și cauzele de preferință instituite asupra aceluiași bun are prioritate privilegiul, deci cumpărătorul promitent.

Nici criticile referitoare la imposibilitatea perfectării vânzării apartamentelor din blocurile de locuințe fără acordul prealabil, în scris, al creditorului ipotecar, sub sancțiunea nulității absolute, pentru radierea ipotecii ce grevează apartamentul vândut promitentului cumpărător, dat fiind faptul că ipoteca asupra construcției (blocului de locuințe) este indivizibilă potrivit art. 2344 Cod civil, iar obligația principală (creditul contractat pentru întreaga construcție) nu a fost stinsă, deși prețul apartamentului a fost integral achitat de promitentul cumpărător/poate fi achitat integral, nu sunt fondate.

Codul civil, ca și dispozițiile invocate de apelanta intervenientă art. 5 alin. (1) si (2) din Legea nr.190/1999, prevede în art. 885 alin. 2  că radierea dreptului real de ipotecă înscris în cartea funciară are loc cu consimțământul titularului, dat prin înscris autentic notarial.

Chiar dacă banca, în calitate de titular al cauzei de preferință sub forma ipotecii imobiliare, nu dă un asemenea acord invocând efectul opozabiliăţii (art. 56 din Legea 71/2011), efectul constitutiv (art. 885 NCC), efectul achizitiv (art. 901 NCC), efectul informativ (art. 902 NCC), efectul stabilirii rangului (art. 890 NCC) etc. indivizibilitatea ipotecii, Codul insolvenței prevede expres în art. 91 alin. 1 că bunurile înstrăinate în cadrul procedurii sunt dobândite libere de orice sarcini, inclusiv ipoteci, iar în art. 91 alin. 2 că prin excepție de la dispozițiile art. 885 alin. 2 din Codul civil, radierea din cartea funciară a sarcinilor, cum este și cazul ipotecilor, se face în baza actului de înstrăinare semnat de administratorul judiciar sau lichidatorul judiciar.

Din interpretarea coroborată a textelor în discuție rezultă că art. 91 stabilește o derogare de la regula privind consimțământul titularului și că, după perfectarea contractului de vânzare promis, ipoteca asupra apartamentului poate fi radiată fără consimțământul titularului doar pe baza contractului de vânzare perfectat cu administratorul judiciar/ lichidatorul judiciar deoarece bunul vândut a fost dobândit liber de sarcini.

Excepția prevăzută în art. 91 din Legea nr. 85/2014, care consacră dobândirea bunurilor înstrăinate în cadrul procedurii libere de sarcini și, implicit, stingerea sarcinilor ce au grevat bunul anterior înstrăinării, apare ca justificată, deoarece și în cazul executării silite de drept comun cumpărătorul bunului ipotecat dobândește lucrul liber de ipotecă conform art. 2455 alin. 1 lit. b Cod civil.

Or, cu atât mai mult în cadrul procedurii insolvenței, care este o executare silită colectivă, concursuală, excepția de la regula privind acordul prealabil, în scris, al creditorului ipotecar, sub sancțiunea nulității absolute, apare ca justificat.

Pentru considerentele expuse, având în vedere dispoziţiile art. 480 alin. 1 Cod procedură civilă, Curtea a respins apelul declarat de intervenienta în nume propriu LIB SA ca nefondat.

Cu privire la apelul declarat de reclamantul BV, Curtea a reținut că și acesta este nefondat.

Așa cum s-a precizat anterior, creditorul garantat cu ipotecă imobiliară înscrisă în cartea funciară anterior datei promisiunii, beneficiază în temeiul art. 131 alin. 2 din Legea nr. 85/2014 de sumele de bani pe care debitorul promitent vânzător le încasează urmare a încheierii contractului promis, iar dacă astfel de sume nu mai sunt încasate primește protecție prin măsuri constând în sumă de maxim valoarea de piață a imobilului locuință, o altă garanție reală cu valoarea de piață a bunului imobil de locuit, scrisoare de garanție bancară pentru o sumă egală cu valoarea de piață a bunului.

Contrar susținerilor apelantului reclamant din apel, valoarea la care se raportează legiuitorul este valoarea de piață a imobilului locuință stabilită de evaluator desemnat în condițiile art. 61.

Legiuitorul a avut în vedere aceeași valoare de piată la reglementarea înscrierii creanțelor care beneficiază de o cauză de preferință, inclusiv creanțelor ipotecare cum este cazul în speță, stabilind că aceste creanțe se înscriu în tabelul definitiv până la valoarea de piață a garanției stabilită prin evaluare, dispusă de administratorul judiciar sau de lichidatorul judiciar, efectuată de un evaluator desemnat potrivit prevederilor art. 61.

Valoarea de piață avută în vedere de legiuitor este cea stabilită de un evaluator desemnat potrivit prevederilor art. 61 din Legea nr. 85/2014 și nu cea la momentul încheierii antecontractului promisiune, cum gresit susține apelantul BV în motivele de apel.

Față de aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 480 alin.1 Cod procedură civilă, și apelul declarat de reclamantul BV a fost respins ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare