Fond funciar

Prin cererea de chemare în judecată, reclamanţii, în calitate de moştenitori ai persoanelor pe numele cărora a fost emis primul titlu de proprietate pentru parcela au solicitat anularea parţială a celui de-al doilea titlu de proprietate emis pe numele autorilor pârâţilor invocând ca motive de nulitate:

-faptul că titlul lor de proprietate a fost emis anterior celui al pârâţilor, astfel că în anul 2002 când s-a emis acesta din urmă, terenul nu se mai afla la dispoziţia Comisie locale de fond funciar;

-faptul că titlul lor de proprietate  este primul întabulat, cu 9 ani diferenţă;

-că este incidentă o fraudă la Legea nr. 18/1991;

-faptul că I F este fiica fostului proprietar tabular, adică rudă de gradul I cu proprietarul, iar F N este nepot de frate, adică rudă de gradul III.

În acord cu susţinerile apelanţilor, tribunalul apreciază că reţinerea primei instanţe în sensul că nu s-a contestat îndreptăţirea beneficiarilor titlului de proprietate nr. /2002 la reconstituire este lipsită de temei.

Din modalitatea de redactare a ultimului motiv de nulitate menţionat mai sus rezultă că reclamanţii au contestat în fapt calitatea autorilor pârâţilor (F N şi V) de persoane îndreptăţite la reconstituirea dreptului de proprietate asupra parcelei /17, având în vedere lipsa acestora de moştenitori de pe urma proprietarului tabular.

Conform menţiunilor din CF  X.., terenul cu nr. Topo /17 a fost proprietatea lui F M.

I F (autoarea reclamantelor) a fost fiica lui F M astfel cum rezultă din  actele de la filele 18-19.

Conform susţinerilor reclamantelor şi pârâtei Comisia locală de aplicare a legii fondului funciar  M, F N este nepotul de frate al proprietarului tabular.

La dosarul cauzei nu se regăsesc acte de stare civilă în dovedirea acestei relaţii de rudenie şi niciun alt înscris care să ateste eventuala calitate de moştenitor de pe urma lui F M.

În acest context, aplicând regulile devoluţiunii legale cu trimitere la clasele de moştenitori, trebuie concluzionat că moştenitorul de gradul I (fiica I F) îndepărtează de la moştenire rudele din celelalte clase din care face parte şi nepotul de frate.

Trebuie, deci concluzionat că  fiica proprietarului tabular este singura persoană îndreptăţită la reconstituirea dreptului de proprietate de pe urma tatălui acesteia – F M.

Potrivit art. III din Legea 169/1997 sunt lovite de nulitate absolută, potrivit dispoziţiilor legislaţiei civile, aplicabile la data încheierii actului juridic, următoarele [...]:

a) actele de reconstituire sau de constituire a dreptului de proprietate, în favoarea persoanelor care nu erau îndreptăţite, potrivit legii, la astfel de reconstituiri sau constituiri, cum sunt:

(i) actele de reconstituire în favoarea unor persoane care nu au avut niciodată teren în proprietate predat la cooperativa agricolă de producţie sau la stat sau care nu au moştenit asemenea terenuri;

Prin urmare, tribunalul apreciază că cererea de anulare partială a titlului de proprietate nr. /16.12.2002 pentru parcela /17 este întemeiată, autorii pârâţilor nefăcând dovada calităţii lor de moştenitori de pe urma proprietarului tabular, nefiind, deci persoane îndreptăţite la reconstituirea dreptului de proprietate în raport de această parcelă.

Din această perspectivă se impune admiterea căii de atac, în continuare urmând a fi analizate petitele 2-4 din cererea de chemare în judecată.

Tribunalul notează că ulterior emiterii acestui titlu, a fost dezbătută succesiunea de pe urma  defucţilor F N şi V, fiind emis certificatul de moştenitor nr. /04.03.2013 emis de BNP S. Conform acestuia, în masa succesorală  a fost inclusă şi parcela /17 în suprafaţă de 4470 mp.

De asemenea, în baza acestui certificat, a fost  încheiat de cei 3 moştenitori (pârâţii persoane fizice din prezenta cauză) un partaj succesoral  având  încheiere de autentificare nr. /04.03.2013 BNP S ce a avut ca obiect şi parcela în discuţie, prin care acest teren a fost partajat în sensul atribuirii unei cote de ½ pârâtei V L şi ½ pârâtei P M. S-a făcut menţiunea că moştenitoarea P V a primit o sultă şi nu mai are niciun fel de pretenţii.

În continuare, V L şi pârâta P M, în calitate de vânzătoare au încheiat cu  SRL, în calitate de cumpărătoare contractul de vânzare-cumpărare cu încheiere de autentificare nr. /25.11.2014 BNP S, având ca obiect, printre alte terenuri, şi suprafaţa de 4471 mp teren arabil înscris în CF nr.  M.. (CF vechi  X..).

Având în vedere anularea parţială a titlului de proprietate nr. /16.12.2002 în ceea ce priveşte  parcela /17 ce urmează a se dispune în cauză, ţinând cont de principiul anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului principal, tribunalul urmează a admite cererea de chemare în judecată şi în ceea ce priveşte constatarea nulităţii parţiale în privinţa  includerii  terenului având nr. topo/17 Ionaşda a certificatului de moştenitor nr. /04.03.2013 emis de BNP S şi a partajului succesoral autentificat sub nr. /04.03.2013 BNP S.

În ceea ce priveşte contractul de vânzare-cumpărare  încheiat cu pârâta SC SRL, se reţine că aceasta s-a apărat prin invocarea bunei sale credinţe la momentul încheierii convenţiei.

În privința noțiunii de bună-credință sunt aplicabile, prin analogie, prevederile art. 1899 vechiul Cod civil, potrivit cărora buna-credință este credința achizitorului că cel de la care a dobândit imobilul avea toate însușirile cerute de lege spre a-i putea transmite proprietatea, fiind suficient ca buna-credință să existe la momentul încheierii actului.

Nu există bună-credință - și deci dobânditorul nu se poate apăra de nulitatea absolută care lovește actul de înstrăinare - ori de câte ori acesta știa, sau, cu minimul de diligențe, putea să știe că imobilul a fost cumpărat de la un neproprietar sau de la o persoana care nu era proprietar unic.

În speța de față,  instanţa apreciază că pârâta SC SRL a fost de buna credinţă la încheierea actului, aceasta încredere a sa că a cumpărat imobilul de la persoane care sunt adevăraţii proprietari, bazându-se pe menţiunile cuprinse în cartea funciară nr. fila 14 dosar judecătorie. Din cuprinsul acesteia rezultă întabularea parcelei în discuţie pe numele autorilor pârâţilor persoane fizice în baza titlului de proprietate nr. /16.12.2002 emis de Comisia judeţeană pentru aplicarea legilor fondului funciar Bihor în anul 2013, ulterior pe numele celor 3 pârâte în baza certificatului de moştenitor mai sus analizat.

În raport de acest aspect, instanţa apreciază că se impune salvarea contractului de vânzare-cumpărare cu încheiere de autentificare nr. /25.11.2014  BNP  S, buna-credință a dobânditorului impunând respingerea cererii de chemare în judecată sub aspectul acestui petit. Astfel, această pârâtă s-a întemeiat pe cuprinsul CF, având convingerea că încheie actul cu adevăratul proprietar, ori principiul validității aparenței de drept – error communis facit jus – constituie un important mijloc de protecție a actului juridic de înstrăinare cu titlu oneros a unui imobil în sistemul de CF.

Pentru ca o aparență să fie creatoare de drept se cer a fi întrunite condițiile: să existe o eroare comună și invincibilă, subdobânditorul să fie de bună-credință și actul încheiat între proprietarul aparent și terțul subdobânditor să fie cu titlu oneros.

Există eroare comună și invincibilă atunci când situația de fapt nu corespunde realității, este nu numai împărtășită public, ci și una irezistibilă, greu de descoperit și de evitat, contra căreia nici o prudență umană nu ar permite apărarea, pentru că toți cei care s-au aflat sau s-ar fi putut afla în situația celui cu care a contractat proprietarul aparent, nu au cunoscut realitatea înșelătoare.

Rezultă că eroarea comună presupune un element obiectiv reprezentat de aparența creată de un titlu de proprietate (care, în realitate, nu există sau este nevalabil) și un element subiectiv sau psihologic constând în credința publică (a oricărui om rezonabil) în această aparență.

În plus, nu orice aparență poate constitui elementul obiectiv al erorii comune, ci numai una susceptibilă de a induce credința greșită în ea unui individ oarecare rezonabil care a luat toate măsurile de prevedere necesar

Or, față de situația de fapt arătată anterior, trebuie concluzionat că pârâta SC SRL a întreprins toate demersurile pe care orice om cumpărător rezonabil le putea realiza pentru aflarea situației juridice a bunului pe care intenționa să-l cumpere.

De altfel, reclamanții nici măcar nu au susținut reaua credință a acestei pârâte la încheierea actului.

În completarea celor mai sus menționate, tribunalul  subliniază şi dispozițiile legale speciale, respectiv art. III alin. 2 indice 4 din Legea nr. 169/1997 (în cazul unor înstrăinări succesive ale terenurilor, cel care a vândut terenul pe baza titlului constatat nul este obligat să remită preţul actualizat fostului proprietar rămas fără teren)  care consacră,  implicit, dar neîndoielnic, o excepţie de la principiul nemo plus iuris ad alium transferre habet (nimeni nu poate înstrăina mai multe drepturi decât are), permiţând terţului subdobânditor de bună credinţă cu titlu oneros să rămână proprietar sau titluar al altui drept real asupra terenului agricol dobândit , chiar dacă titlul de proprietate pe care s-a întemeiat este nul.  O astfel de excepţie este justificată de necesitatea asigurării stabilităţii şi securităţii circuitului civil, precum şi de cerinţa ocrotirii bunei-credinţe a terţilor subdobânditori.

Nu va fi analizat contextul în care a fost posibil ca la  crearea cărții funciare nr.  în baza documentației cadastrale  să nu fie preluate mențiunile din CF vechi X.. referitoare la intabularea dreptului de proprietate a reclamanților pentru parcela /17 încă din anul 2004, întrucât o astfel de analiză excede obiectului cererii, de vreme ce, în această privință, nu se poate imputa nimic pârâtei SC SRL, responsabilitatea fiind în sarcina OCPI – Biroul de cadastru şi publicitate imobiliară S.

În ceea ce privește capătul de cerere constând în rectificarea  înscrierii din cartea funciară nr. M.. (provenit din conversia pe hârtie a CF X.. în sensul radierii  înscrierilor de sub B1, B2, B3 şi sistarea colii), tribunalul reţine că, urmare a finalizării înregistrării sistematice la nivelul UAT M.. pentru imobilul reprezentat de parcela /17  a fost deschisă o nouă carte funciară  în care autorii pârâtelor persoane fizice şi acestea din urmă nu mai apar ca fiind proprietari ai imobilului, fiind  doar notată existenţa titlului de proprietate  /16.12.2002 emis în favoarea lui F N şi F V.

Prin urmare, acest petit de cerere se impune a fi respins în raport de situaţia rezultată din cartea funciară de la fila 33. Referitor la pârâta SC SRL, având în vedere că nu se va dispune anularea contractului de vânzare-cumpărare în temeiul căruia  a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului, nu se impune efectuarea niciunei rectificări.

În ceea ce privește petitul  4 din cererea de chemare în judecată constând în intabularea titlului de proprietate nr. /06.01.1999 în coala CF ce se va deschide cu ocazia înscrierii sistematice de la nivelul com. M.., tribunalul reține că, astfel cum rezultă din extrasul de carte funciară de la fila 33,  această etapă a fost deja finalizată.

Solicitarea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 14 alin. 6 indice 1 din Lege nr. 7/1996 ce are următorul conţinut:  În situaţia în care, cu prilejul înregistrării sistematice, sunt identificaţi mai mulţi proprietari asupra aceluiaşi imobil, care au dobândit dreptul de proprietate în baza unor acte juridice diferite, se deschide o singură carte funciară în care se notează în partea a II-a existenţa acestei situaţii juridice, fără a fi intabulat dreptul de proprietate. Ulterior, intabularea dreptului de proprietate se va efectua în baza hotărârii judecătoreşti definitive, concomitent cu radierea din oficiu a notării.

Această ipoteză nu este, însă incidentă în speţă, întrucât în cartea funciară a imobilului este deja întabulat în calitate de proprietar SC SRL, or textul de lege are în vedere ipoteza neîntabulării vreunui proprietar şi notarea situaţiei juridice constând în existenţa a 2 sau mai multe titluri de proprietate.

În raport de aceste aspecte, petitul 4 de cerere va fi respins ca neîntemeiat.

Domenii speta

Spete similare