Acţiune în constatare. Constatarea faptului că părţile în calitate de coproprietari au blocat şi folosesc exclusiv parte din părţile comune indivize ale unui imobil. Obligare coproprietari la asigurarea folosinţei libere a tuturor spaţiilor comune indivi

Prin sentinţa civilă nr. 5 din 2018 pronunţată de Judecătoria Sibiu s-a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei A.A. SRL.

A fost respinsă ca neîntemeiată cererea formulată de reclamanta SC B.B.  SRL, în contradictoriu cu pârâtele SC A.A. SRL, reprezentată prin administrator judiciar  C.C. şi  D.D. SRL.

Nu au fost acordate cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această hotărâre, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 06.12.2017 pe rolul Judecătoriei Sibiu sub numărul de 13471/306/2017, reclamanta SC B.B.  SRL, în contradictoriu cu pârâtele SC A.A. SRL şi  D.D. SRL, a solicitat să se constatate că pârâtele au blocat şi folosesc exclusiv parte din părţile comune indivize, din imobilul situat in Sibiu, str. Dorului nr. 20, înscris în CF nr.21586 respectiv casa scărilor din corpul - de clădire, de la etajul 4 spre etajul 5, prin restrângerea accesului cu o ușă; obligarea pârâtelor să dezafecteze ușa care blochează accesul şi să ridice orice bunuri deţin pe suprafaţa ce constituie părţi comune indivize, iar în caz de refuz să fie autorizată reclamanta să efectueze lucrările pe cheltuiala pârâtelor; obligarea pârâtelor să asigure folosinţa liberă şi în întregime a casei scărilor până la etajul 5 inclusiv şi a tuturor spaţiilor comune indivize; obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

 În expunerea de motive reclamanta arată că, este proprietara exclusivă a trei apartamente din imobilul situat în Sibiu, respectiv ap. nr. 1 la etajul 2 şi ap. nr. 4 şi nr. 5 la etajul 4 şi deţine în coproprietate forţată cu SC D.D. SRL, proprietara apartamentului nr. 7, părţile comune indivize ale imobilului, în care sunt incluse printre altele şi casa scării.

SC A.A. SRL administrează restaurantul amenajat la etajul 5 al imobilului, în apartamentul proprietatea SC D.D. SRL. Pe casa scărilor de la etajul 4 la etajul 5 al imobilului este montată o ușă care blochează accesul; astfel SC D.D. SRL şi SC A.A. SRL şi au integrat casa scărilor proprietate comuna de la etajul 4 până la etajul 5 în restaurantul amenajat în etajul 5.

Arată faptul că în spaţiul menţionat, blocat de pârâte, se află instalaţia şi contorul de gaz al unui apartament proprietatea reclamantei, lucru de altfel interzis de normativele în vigoare.

Având în vedere prevederile actului de dezmembrare şi ieşire din indiviziune, precum şi înscrierile din cartea funciară, conform cărora casa scărilor reprezintă parte comună indiviza, prin blocarea accesului, montarea uşii şi amenajarea în folos propriu exclusiv a porţiunii dintre etajul 4 şi etajul 5 din casa scărilor s-a adus o încălcare dispoziţiilor art. 647 C.civ. Menţionează că, în baza art. 1522 C. civ. pârâtele au fost puse în întârziere prin care a solicitat demontarea uşii, şi asigurarea folosinţei libere şi în întregime a casei scărilor până la etajul 5 inclusiv şi a tuturor spatiilor comune indivize tuturor coproprietarilor, notificare expediata prin Biroul Executorului Judecătoresc.

Reclamanta  a invocat dispoziţiile  art. 647 şi art. 1528 Cod civil.

Pârâta S.C D.D. SRL a formulat întâmpinare prin care solicită instanţei de judecată ca după îndeplinirea procedurii legale şi administrării probelor, în contradictoriu cu reclamanta S.C. B.B. S.R.L. să dispune prin sentinţă de judecată: respingerea acţiunii; obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

 În motivarea întâmpinării pârâta arată că acţiunea reclamantului este total nefondată, şi are un caracter absolut șicanatoriu, care vizează în mod exclusiv împiedicarea desfăşurării de activităţi comerciale în spaţiul, proprietatea pârâtei situat la ultimul etaj (et.5) al clădirii.

Se arată că petenta solicită instanţei de judecată să constate că pârâta a blocat accesul la casa scărilor prin restrângerea accesului cu o ușa şi să fie obligată să dezafecteze ușa care blochează accesul. Solicitare şi afirmaţie total mincinoasă  întrucât această uşă este montată de aproximativ 10 ani, şi nici un coproprietar nu s-a plâns de existenţa ei întrucât aceasta este descuiată în timpul zilei şi se încuie în timpul nopţii, deoarece ușa principală de acces în clădirea din strada ...  nu se încuie niciodată, şi astfel orice persoana putea să aibă acces la contoarele de gaz situate pe casa scărilor.

Reclamanta împreună cu administratorul acesteia au fost proprietarii apartamentului subscrisei în perioada 2013-2016, şi l-au vândut societăţii pârâte exact în aceeaşi configuraţie actuala, cu aceasta ușă montată. Cât timp reclamanta a fost proprietara acestui imobil, a funcţionat societatea comercială A.A. SRL,  în baza contractului de închiriere din  2013. Aceasta societate a desfăşurat activităţi comerciale de tip restaurant, activitate cu care SC B.B. SRL şi-a exprimat acordul de funcţionare la data de 17.02.2013 şi a încasat importante sume de bani din chirie.

În cel de-al treilea petit al acţiunii, reclamanta solicită să i se asigure folosinţa tuturor spaţiilor comune indivize. Prin aceasta cerere reclamanta încercă să obțină o hotărâre prin care să strice înțelegerea făcută între toți coproprietarii imobilului în cadrul actului de dezmembrare şi ieşire din indiviziune autentificat sub nr ... la Biroul Notarial  la data de 10.09.2009, prin care terasa de pe etajul 4 care este proprietate comună, să revină în folosinţa exclusiva a proprietarului ap. nr. 7, respectiv în folosinţa pârâtei.

În concluzie, arată că nu a îngrădit niciodată accesul vreunui coproprietar al imobilului în spatiile comune indivize, mai cu seama ca în apartamentul nr. 7, proprietatea pârâtei funcţionează un restaurant ce are un caracter de locaţie publică.

Pârâta SC A.A. S.R.L a formulat întâmpinare prin care solicită să se dispună respingerea acţiunii, obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată. În  motivarea întâmpinării, pârâta solicită respingerea acţiunii  pe cale de excepţie, având în vedere lipsa calităţii procesuale pasive a pârâtei, întrucât societatea pârâtei nu este proprietara asupra vreunui apartament din clădirea situata în Sibiu, şi în consecinţa, nu deţine nici o cotă de proprietate din părţile comune indivize.

 Pârâta invocă dispoziţiile art. 36, 40, 224, 237 alin.2 pct.l C.P.Civ.

Analizând probele administrate în cauză, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Reclamanta este proprietarul apartamentelor nr. 4, 5 situate la etaj 4 înscrise în cf.nr. 4 Sibiu nr.top. 2/1/2/18/1-C1-U 5 şi cf.nr. 3 Sibiu nr.top. 2/1/2/18/1-C1-U 4,  pârâta A.A. SRL este proprietarul apartamentelor nr. 2, 4, 6, iar pârâta  D.D. SRL este proprietarul apartamentului nr. 7 (f.30).

Din declaraţiile martorilor ascultaţi în cauză, rezultă că uşa în litigiu a fost montată cu mult timp în urmă de pârâta A.A. SRL şi este închisă după închiderea programului la restaurantul  pârâtei.

Având în vedere că pârâta A.A. SRL a montat  uşa a  cărei dezafectare se solicită, fiind şi beneficiarul autorizaţiei de funcţionare a restaurantului situat  în Sibiu, (f.95), va fi respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a acestei pârâte.

Instanța a reţinut că accesul  prin ușa de la etajul 4 al imobilului este permis pe timpul zilei între orele 13,00- 24,00 şi se închide pentru a împiedica pătrunderea pe timpul nopţii în restaurantul situat în apartamentul nr. 7, la etajul 5. Restricționarea parțială a accesului este  justificată în mod rezonabil, iar depozitarea temporară a unor bunuri pe holul de la etajul 5  este necesară pentru desfăşurarea activităţii pârâtei, prin acestea nu îi sunt aduse prejudicii reclamantei în folosirea normală a apartamentelor sale, care poate solicita cheia de la uşă  şi  nu a dovedit că i s-a refuzat accesul.

În consecinţă, cererea a fost respinsă ca neîntemeiată, nefiind încălcate disp.art. 647 NCC, care prevăd că fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea  folosinţei  de către ceilalţi coproprietari.

Nu au fost acordate cheltuieli, cererea reclamantei a fost respinsă, iar pârâtele nu le-au solicitat.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel reclamanta SC B.B.  SRL, solicitând admiterea apelului, casarea, în totalitate, a sentinţei atacate ca nelegală şi netemeinică şi rejudecând cauza, admiterea acţiunii  aşa cum a fost formulată, cu obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată atât la fond cât şi în apel.

În motivarea cererii de apel se arată următoarele

Reclamanta SC B.B. SRL este proprietara exclusivă a trei apartamente din imobilul situat în Sibiu si deţine în coproprietate forţată cu SC D.D. SRL, proprietara apartamentului nr. 7, părţile comune indivize ale imobilului, în care sunt incluse printre altele şi casa scării.

SC A.A. SRL administrează restaurantul amenajat la etajul 5 al imobilului, în apartamentul proprietatea SC D.D. SRL.

Apelanta reclamantă arată că a considerat necesară şi a solicitat o cercetare locală, pentru ca instanţa să poată percepe situaţia concretă, probă care a fost respinsă.

Respingerea probei a generat o motivare sumară, nerealistică, neaplicabilă pe speţă, în concret, ajungându-se la o concluzie nelegală.

Sentinţa atacată este nelegală şi denotă faptul că instanţa de fond nu a înţeles speţa dedusă judecății.

Apartamentul nr. 7, proprietatea pârâtei D.D. SRL nu are în prezent ziduri de delimitare de spatiile comune indivize. În mod evident în planurile clădirii sunt prevăzute ziduri despărţitoare pentru toate apartamentele, deci şi pentru apartamentul 7.

Intimatele au creat un spaţiu complet deschis, care cuprinde (fără nicio delimitare) atât apartamentul nr. 7 (proprietate exclusiva) cât şi toate spatiile comune de la etajul 5 (scara şi casa scării).

Mai mult, pe casa scării este montat în mod fix şi permanent, un mobilier bar de mari dimensiuni, format din două corpuri de mobilier în care sunt stocate pahare, băuturi, precum şi scaune, canapele, etc.

Uşa montată la etaj 4 este ușa de intrare în restaurant: întrând pe această uşă o persoană are acces nelimitat la bar, restaurant precum la toate bunurile proprietatea intimatelor (farfurii, tacâmuri, băuturi, casa de marcat, bani, stoc de marfă, etc).

În casa scării (proprietatea comună forţată) se desfășoară, în timpul zilei, o activitate fixă şi permanentă de bar - restaurant.

În afara orelor de program (în timpul nopţii şi ziua până la deschidere) ușa este încuiată, cheia fiind în posesia exclusivă a pârâtelor.

De altfel, toate apartamentele din imobil au uşa de acces la fiecare apartament, cu excepţia apartamentului intimatei.

Sentinţa atacată cuprinde atât menţiuni contradictorii cât şi dispoziţii nelegale.

1)Instanţa a respins cererea reclamantei pe motiv că nu sunt încălcate dispoziţiile art. 647 NCC : „Fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei de către ceilalţi coproprietari".

În cazul de speţă societatea pârâtă :

-nu respecta destinaţia de bun comun, casa scării unde a instalat un mobilier bar de mari dimensiuni precum şi scaune şi canapele care ocupă toata suprafaţa proprietatea comună (de fapt casa scărilor este transformată într-un bar);

-a montat parchet pe spaţiul comun indiviz, fără acordul celorlalţi coproprietari, fapt ce denotă intenţia neechivocă de a folosi exclusiv spaţiul;

-nu permite exercitarea folosinţei de către ceilalți coproprietari în condiţiile în care în timpul zilei pe casa scării se desfăşoară o activitate permanentă de bar-restaurant cu ospătari, clienţi aşezaţi pe scaune şi canapele şi în timpul nopţii uşa este încuiată, se întreabă cum pot să îşi exercite folosinţa spaţiului proprietate comune forţată.

Conform sentinţei apelate fiecare coproprietar ar avea drept să exercite o activitate comercială pe casa scărilor, în mod exclusiv fără acordul celorlalți coproprietari. Astfel, fundamentul proprietății comune indivize este grav afectat.

2)Instanţa a reţinut că: „depozitarea temporară a unor bunuri pe hol este necesară pentru desfăşurarea activităţii pârâtei", în mod evident montarea unui mobilier bar în mod fix şi permanent precum casa de marcat scaune, canapele unde sunt aşezaţi clienţi nu poate fi considerată o depozitarea temporară a unor bunuri, mai ales că l-a şi amenajat montând parchet, care devine imobil prin destinaţie.

3)Instanţa a respins acţiunea reclamantei şi pe motiv că „putem să solicităm cheia de la

uşă".

Uşa montată este uşa de intrare în restaurant: întrând pe acesta uşă o persoană are acces nelimitat la bar, restaurant precum la toate bunurile proprietate a intimatelor (farfurii, tacâmuri, băuturi, casa de marcat, bani, stoc de marfă, etc).

Din moment ce este spaţiu deschis, o persoană care intră pe uşă are acces la toate bunurile societăţii (bunuri de inventar, gestiune, etc).

Chiar şi la nivel elementar este de înţeles că nu poate să obţină o cheie de la intrare în restaurant. Nici nu îşi doresc să fie părtaşi la toate problemele ivite în cadrul societăţilor pârâte. Nu este normal ca spre exemplu un instalator chemat de reclamantă sau personalul de la gaz să intre având acces la toate bunurile restaurantului, în lipsa vreunui reprezentant al societăţii. Se naşte întrebarea ce se întâmpla în eventualitatea unor lipsuri. Instanţa de fond, în loc să dezlege o problemă, propune o soluţie absurdă şi nefuncţională, care ar crea probleme mai mari decât cele existente.

Instanţa a reţinut că reclamanta nu a dovedit că i-a  fost refuzat accesul.

Afirmaţia este surprinzătoare întrucât prin esenţă, montarea unei uşi încuiate, cu scopul de a-si proteja patrimoniul, uşă de la care cheia se află la un singur coproprietar, îngrădeşte accesul celorlalţi coproprietari. Aceştia pot fi în relaţii mai puţin bune cu deţinătorul cheii şi astfel, cu uşurinţă se poate da naştere multor şicane, cum de altfel s-a întâmplat (nu răspunde la telefon, ne comunică faptul că o să vină imediat, dar durează 2 ore, timp în care a stat cu instalatorul în faţa uşii, etc).

Instanţa de fond a neglijat dispoziţii fundamentale care ocrotesc dreptul de proprietate. Constituţia României si tratatele internaţionale conferă dreptul de proprietate un caracter sacru şi inviolabil.

Art. 44 din Constituţia României- Dreptul de proprietate privată

(1)Dreptul de proprietate, precum şi creanţele asupra statului, sunt garantate. Conţinutul şi limitele acestor drepturi sunt stabilite de lege.

(2)Proprietatea privată este garantată şi ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular.

(3)Nimeni nu poate fi expropriat decât pentru o cauză de utilitate publică, stabilită potrivit legii, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire.

Articolul 17 - Dreptul de proprietate din Carta drepturilor fundamentale a Uniunii Europene stabileşte:

(1) Orice persoană are dreptul de a deţine în proprietate, de a folosi, de a dispune ...bunurile pe care le-a dobândit în mod legal.

Nimeni nu poate fi lipsit de bunurile sale decât pentru o cauză de utilitate publică, în cazurile şi condiţiile prevăzute de lege şi în schimbul unei despăgubiri juste acordate în timp util pentru pierderea pe care a suferit-o.

Folosinţa bunurilor poate fi reglementată prin lege în limitele impuse de interesul general.

Astfel afirmaţia conţinută în sentinţă ca "restrictionarea parţială a accesului este justificată" este absolut incompatibilă cu Constituţia României şi cu tratatele internaţionale care dispun în mod clar că folosinţa bunurilor proprietate privată poate să fie limitată numai în interes general.

Faţă de cele de mai sus, solicită admiterea apelului aşa cum a fost formulat.

În drept, invocă: art. 647 si art. 1528 Cod civil, Constituţia României art. 44, art. 17 .

La data de 9.09.2019, E.E. SRL, în baza art. 63 Cod pr. civ., a depus la dosar  cerere de intervenţie accesorie, solicitând admiterea apelului formulat de reclamanta societatea B.B. SRL, iar în baza art. 480 Cod pr. civ., schimbarea în tot a sentinţei nr. 5/2018 a Judecătoriei Sibiu şi admiterea acţiunii reclamantei, așa cum a fost formulată, cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

În motivarea cererii de intervenţie se arată următoarele:

1. Admiterea în principiu a cererii de intervenţie.

Conform art. 61 Cod pr. civ., oricine are interes poate interveni într-un proces care se judecă între părţile originare. Intervenţia este accesorie când sprijină numai apărarea uneia dintre părţi.

Intervenienta E.E. SRL este interesată de achiziţionarea apartamentelor deţinute de reclamanta B.B. SRL, în imobilul situat în Sibiu, sens în care a încheiat cu aceasta promisiunea de vânzare cumpărare, autentificată sub încheierea nr. 1/2019.

În cuprinsul promisiunii de vânzare cumpărare, promitenta vânzătoare, B.B. SRL, a menţionat existenţa prezentului litigiu, cu privire folosinţa părţilor comune indivize, promitenta cumpărătoare dorind să achiziţioneze apartamentele fără a exista piedici în folosinţa părţilor comune indivize.

Din aceasta rezultă interesul promitentei cumpărătoare E.E. de a interveni în prezentul dosar în favoarea promitentei vânzătoare B.B. SRL, în ideea că, în situaţia în care va deveni proprietar, să fie rezolvate disputele privind folosinţa părţilor comune indivize.

2. Nelegalitatea hotărârii atacate datorită respingerii probelor solicitate.

Sentinţa civilă nr. 5542/28.11.2018, analizează insuficient starea de fapt, motivarea instanţei fiind superficială, datorită respingerii probelor esenţiale, solicitate în dosar.

Din considerentele hotărârii reiese în mod clar că instanţa a apreciat în mod greşit starea de fapt, acest lucru datorându-se, în principal, neîncuviinţării probelor pertinente şi utile pentru dezlegarea corectă a pricinii.

Deşi părţile au solicitat proba cu cercetarea locală, instanţa a respins-o, depoziţiile martorilor nefiind suficiente pentru a avea o imagine corectă asupra stării de fapt.

Refuzul instanţei de a efectua o cercetare locală a generat concluzii vădit nefondate, cum ar fi aceea că pe holul etajului 5 (parte comună indiviză) sunt depozitate temporar bunuri necesare desfăşurării activităţii pârâtei, fără ca prin acestea să îi fie aduse prejudicii reclamantei.

Dacă instanţa s-ar fi deplasat la faţa locului ar fi observat că holul etajului 5 este amenajat ca bar ce deserveşte restaurantul etajului 5. Întreg holul este placat cu parchet iar pe hol este montat un bar din lemn masiv, sunt canapele şi scaune pentru clienţii barului şi ai restaurantului.

O administrare corectă a probelor nu ar fi dus la o asemenea concluzie greşită a instanţei, fiind evident că amenajarea unui bar pe holul etajului 5 nu poate fi considerată depozitare temporară a unor bunuri.

Holul etajului 5 a fost unit de către pârâţi cu apartamentul lor, proprietate privată, de la etajul 5, creând un corp comun cu restaurantul amenajat la etajul 5 şi pierzându-şi astfel destinaţia de spaţiu comun indiviz.

Uşa care ar fi trebuit să facă demarcarea între apartamentul de la etajul 5 şi holul comun de la etaj a fost mutată astfel încât holul comun este dincolo de uşa de intrare în apartament şi nu în faţa uşii cum este normal şi cum este la celelalte etaje.

3. Netemeinicia hotărârii.

Instanţa a respins acţiunea reclamantei considerând că pârâtele nu au încălcat dispoziţiile art.647 Cod Civil privind regimul juridic al părţilor comune indivize.

Exercitarea folosinţei părţilor comune indivize presupune două limite, pe care fiecare coproprietar este obligat să le respecte în exercitarea drepturilor sale. Aceste limite au fost evidenţiate anterior adoptării Noului Cod Civil în doctrină şi jurisprudenţă şi au fost preluate ulterior în dispoziţiile art. 647 Noul Cod Civil:

a.bunul comun trebuie folosit numai în scopul pentru realizarea căruia dreptul coproprietarului s-a născut.

Această primă regulă impune interdicţia ca unul dintre coproprietari să schimbe destinaţia bunului comun, destinaţie stabilită la momentul la care s-a născut starea de coproprietate.

Încă de la momentul construirii imobilului, holurile de pe casa scărilor, aferente fiecărui etaj, au fost stabilite ca fiind părţi comune indivize, tocmai datorită faptului că ele asigurau accesul neîngrădit al fiecărui coproprietar de la un etaj la altul.

Pârâţii au amenajat în spaţiul, proprietatea lor, de la etajul 5, un restaurant, însă l-au extins şi pe holul de pe casa scării, prin desfiinţarea zidurilor despărţitoare, holul devenind astfel un corp comun cu apartamentul de la etajul 5.

În holul etajului 5 au amplasat barul restaurantului, ca o structură solidă, de lemn, cu scaune şi canapele, folosite de către clienţii restaurantului. S-a realizat astfel, în mod cert, o schimbare a destinaţiei holului de pe casa scărilor, acesta nemaifiind utilizat ca hol de trecere ci folosit exclusiv pentru activitatea restaurantului şi a clienţilor acestuia.

b.să nu fie lezat dreptul simultan şi concurent de folosinţă al celorlalţi coproprietari.

După cum a expus mai sus, uşa de intrare care făcea delimitarea între holul spaţiu comun şi proprietatea privată de la etajul 5 a fost mutată, astfel încât holul etajului 5 este acum după uşă şi nu înaintea uşii. Astfel, coproprietarii nu mai au acces pe holul etajului 5 decât în baza unei chei necesare pentru a descuia uşa.

Întrucât uşa delimitează intrarea în restaurant, este evident că doar pârâţii deţin cheia de la uşă, ceilalţi coproprietari neavând o astfel de cheie. Instanţa a apreciat că nu este lezat dreptul de folosinţă al celorlalţi coproprietari întrucât aceştia ar putea solicita o cheie de la uşă, nefiind dovedit refuzul pârâtelor de le furniza cheia.

Interpretarea dată de instanţă modalităţii de folosinţă a părţilor comune indivize încalcă în mod evident prevederile art. 647 Cod Civil, prevederile art. 44 din Constituţie, ale art. 17 din Carta Drepturilor Fundamentale ale Uniunii Europene.

Sub un prim aspect, arătă că uşa montată pe casa scărilor nu permite accesul doar în holul comun de la etajul 5 ci şi accesul în restaurantul amenajat la etajul 5. Proprietarii celorlalte apartamente nu pot deţine aşadar, o cheie de la uşă întrucât, s-ar periclita siguranţa mărfurilor şi bunurilor din incinta restaurantului, putând a exista discuţii asupra unei eventuale lipse din gestiune.

Sub un al doilea aspect, accesul coproprietarilor în spaţiile comune indivize trebuie să se facă liber şi nestingherit, existând o leziune a dreptului de folosinţă în cazul în care accesul se poate face în spaţiile comune indivize doar după un anumit program şi doar în prezenţa proprietarului de la etajul 5, care deţine cheia.

Dreptul de proprietate presupune exercitarea atribuţiilor de posesie, folosinţă şi dispoziţie, aşa cum arată art.555 Cod Civil.

Posesia reprezintă dreptul de a stăpâni bunul, iar folosinţa este dreptul de utiliza bunul conform destinaţiei sale. Ambele atribute sunt lezate în speţa de faţă întrucât, reclamanta nu poate stăpânii holul de la etajul 5 (neavând acces liber la el) şi nici nu-1 poate utiliza conform destinaţiei sale de hol, atâta timp cât pârâţii au amenajat un bar în interiorul holului.

În concluzie, în mod greşit a reţinut instanţa că nu sunt încălcate prevederile art. 647 Cod Civil, privind modalitatea de folosinţă a spaţiilor comune indivize, singura soluţie privind respectarea drepturilor coproprietarilor fiind aceea de a admite acţiunea cu consecinţa readucerii părţilor comune indivize la forma iniţială, conform destinaţiei lor.

Menţionează că în speţă nu se pune problema nevoii coproprietarilor de a folosi holul de la etajul 5 întrucât dreptul de proprietate este unul absolut iar titularul dreptului nu trebuie să justifice necesitatea utilizării bunului a cărui coproprietar este.

Intervenienta, în calitate de viitor coproprietar, doreşte să aibă liber acces pe toate spaţiile comune indivize, mai ales datorită faptului că după holul de la etajul 5 se află amplasate contoarele de utilităţi care deservesc toate apartamentele, aparatele de aer condiţionat care deservesc toate apartamentele, fiind inacceptabil ca accesul la acestea să se facă doar în prezenţa pârâţilor şi după un anumit program.

De asemenea, aşa cum a arătat şi Curtea de Apel Cluj, dreptul de proprietate asupra părţilor comune indivize nu este subordonat voinţei vreunui coproprietar deoarece fiecare coproprietar are dreptul de a folosi lucrul comun ca un adevărat proprietar, iar folosinţa nu trebuie să aducă atingere drepturilor egale şi reciproce ale celorlalţi coproprietari şi trebuie să se realizeze numai în scopul utilizării fondului căruia i-a fost afectat

Mai mult, Curtea a reţinut că dreptul de proprietate asupra părţilor comune indivize comune conferă fiecărui coproprietar dreptul de a folosi aceste părţi comune indivize fără însă a se aduce atingere aceloraşi drepturi ale celorlalţi coproprietari.

În drept, invocă dispoziţiile art. 555 Cod Civil, art. 647 Cod Civil, 44 din Constituţie, art. 17 din Carta Drepturilor Fundamentale ale U.E.

Prin încheierea de şedinţă pronunţată la data de 6.11.2019 a fost respinsă ca neîntemeiată excepţia de necompetenţă material procesuală şi a fost admisă, în principiu, cererea de intervenţie accesorie formulată de intervenienta SC E.E.  SRL, în interesul  apelantei reclamante SC B.B. SRL.

Intimatele nu au depus la dosar întâmpinare.

Examinând  sentinţa atacată prin prisma criticilor formulate, în limitele stabilite de art. 476 -478 C.pr.civ şi urm., tribunalul constată următoarele:

Intimata D.D. SRL a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active şi excepţia lipsei interesului intervenientei accesorii E.E. SRL, excepţii ce vor fi analizate cu prioritate conform art. 248 alin1 C.pr.civ.

Astfel, tribunalul reţine faptul că intimata a invocat aceste excepţii raportat la împrejurarea că promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. 1/2019 şi care viza apartamentul nr. 5 din imobilul în litigiu stabilea ca termen până la care urma a se încheia contractul autentic de vânzare-cumpărare data de 01.04.2020, termen depăşit  la momentul invocării celor două excepţii (08.10.2020).

Or, astfel cum au invocat atât reprezentantul apelantei, cât şi reprezentantul intervenientei, promisiunea bilaterală nu a fost reziliată la solicitarea vreuneia dintre părţile contractante, astfel că nu se poate susţine cu temei că aceasta ar fi încetat a îşi mai produce efectele,  împrejurare faţă de care, raportat şi la dispoziţiile art. 32 lit. b şi d C.pr.civ, se vor respinge excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei interesului intervenientei accesorii E.E. SRL, invocate de intimata D.D. SRL.

Pe fondul apelului, se constată că apelanta SC B.B. SRL a criticat sentinţa civilă nr. 5/2018 a Judecătoriei Sibiu arătând că în mod greşit prima instanţă a respins acţiunea introductivă pe motiv că nu sunt încălcate dispoziţiile art. 647 Cciv, potrivit cărora fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să  permită exercitarea folosinţei  de către ceilalţi coproprietari.

S-a precizat că pârâta nu respectă destinaţia  de bun comun din moment ce în casa scării a instalat un mobilier de mari dimensiuni precum şi scaune şi canapele care ocupă toată suprafaţa proprietate comună, a montat parchet pe spaţiul comun indiviz, fără acordul celorlalţi coproprietari şi nu permite exercitarea  folosinţei de către ceilalţi coproprietari.

Tribunalul are în vedere că, astfel cum a rezultat din actele şi lucrările dosarului, inclusiv evidenţele de carte funciară precum şi lămuririle părţilor acordate cu ocazia deplasării la faţa locului (proces-verbal f.68-69) coroborate cu planşa cuprinzând releveul apartamentului nr. 27 de la fila 104 dosar apel, la etajul 5 al clădirii ar trebui să se găsească acest apartament (nr. 27), despărţit prin ziduri de casa scării, aceasta din urmă reprezentând un aflat în proprietatea comună forţată a tuturor proprietarilor din condominiu.

Astfel, potrivit art. 649 alin1 lit b din Codul civil, sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel:  b) fundaţia, curtea interioară, structura, structura de rezistenţă, pereţii perimetrali şi despărţitori dintre proprietăţi şi/sau spaţiile comune, acoperişul, terasele, scările şi casa scărilor, holurile, pivniţele şi subsolurile necompartimentate, rezervoarele de apă, centralele termice proprii şi ascensoarele.

Cu toate acestea, în realitate, la acest etaj există un singur spaţiu nedespărţit prin ziduri şi care încorporează şi casa scării şi holul.

Pe acest spaţiu se află un mobilier de mari dimensiuni - bar.

Se mai reţine că accesul la etajul 5 se face fie prin uşa de la etajul 4, fie prin lift (proces-verbal cercetare la faţa locului - f.69).

Tot cu ocazia cercetării la faţa locului, reprezentantul intimatei D.D. SRL a arătat că accesul la etajul 5 prin intermediul liftului este permis în timpul orelor de program al restaurantului, iar în afara acestui program , accesul se poate realiza prin contactarea celorlalţi reprezentanţi ai pârâtei ce au biroul la etajul 2.

Instanţa are în vedere că potrivit art. 647 alin1  Cciv, fiecare coproprietar poate exercita folosinţa bunului comun, cu condiţia să respecte destinaţia acestuia şi să permită exercitarea folosinţei  de către ceilalţi coproprietari.

Or, contrar celor reţinute de prima instanţă,  este evident că nu se poate susţine cu temei că prin folosirea casei scării şi a holului, ca spaţii integrante ale unui restaurant se respectă destinaţia acesteia, indiferent dacă în timpul orelor de program al restaurantului ceilalţi coproprietari au acces la acest spaţiu şi că în afara acestor ore ar putea contacta pe reprezentanţii pârâtei pentru a li se asigura acest acces.

De asemenea, montarea unei uşi  care se închide cu cheie la etajul 4 şi care realizează accesul spre etajul 5 nu corespunde exigenţelor stabilite de art. 647 alin1 C. civ, câtă vreme cheia de la uşa respectivă nu este deţinută de toţi coproprietarii din respectivul condominiu, iar înmânarea unei chei unuia dintre chiriaşii apelantei nu este de natură a suplini această lacună.

Deşi tribunalul reţine că este întemeiată apărarea intimatei  pârâte în sensul că prin actul de dezmembrare şi ieşire din indiviziune autentificat de notar public  s-a convenit de către coproprietarii iniţiali ai imobilului ca terasa de pe etajul 4 să revină în folosinţa exclusivă a proprietarului apartamentului nr. 7 cu condiţia suportării de către acesta a costurilor de achiziţie şi montare a  liftului (f.33 verso dosar primă instanţă), acest acord cu privire la folosinţa exclusivă a terasei nu poate justifica şi schimbarea destinaţiei holului şi casei scării de la etajul 5 şi nici montarea unei uşi la etajul 4, a cărei cheie să fie deţinută doar de către unul dintre coproprietarii din condominiu, ceilalţi fiind ţinuţi a solicita să li se permită accesul de către acest coproprietar.

Mai trebuie precizat că, deşi la dosar s-au depus o serie de acorduri din partea unora din coproprietarii din condominiu cu privire la montarea uşii de la etajul 4 şi cu privire la folosirea de către pârâtă a spaţiilor comune indivize situate între etajul 4 şi 5, precum şi a celor de la etajul 5, pârâta intimată nici nu a invocat aspectul că aceste acorduri ar îndeplini condiţia prevăzută de art. 650 alin2 Cciv, potrivit căreia decizia de atribuire în folosinţă exclusivă trebuie adoptată cu o majoritate de două treimi din numărul coproprietarilor şi al cotelor-părţi, această majoritate nerezultând nici din însumarea numărului coproprietarilor şi ale cotelor-părţi ale celor care au semnat asemenea acorduri.

În fine, nici semnarea tabelului nominal cuprins în înscrisul de la fila 29 din dosarul judecătoriei şi prin care coproprietarii şi-au dat acordul  cu privire la funcţionarea A.A. SRL în ap.27, având ca obiect restaurant, nu se poate interpreta dincolo de limitele exprese ale acestui acord, în sensul de a include în mod implicit şi un acord cu privire la exclusiva folosinţă a părţilor comune de la etajul 4 sau 5.

Faţă de aceste considerente, în temeiul art. 480 alin2 C.pr.civ, se constată temeinicia prezentului apel, care urmează a fi admis

Cu toate acestea, tribunalul are în vedere că soluţia primei instanţe se impune a fi schimbată doar în parte, acţiunea introductivă nefiind întemeiată în întregime.

Astfel, primul petit prin care se solicită constatarea că pârâtele au blocat şi folosesc exclusiv parte din părţile comune indivize, din imobilul situat in Sibiu, respectiv casa scărilor din corpul - de clădire, de la etajul 4 spre etajul 5, prin restrângerea accesului cu o ușă vizează constatarea unei stări de fapt, ce nu poate fi dispusă de instanţă, astfel cum rezultă din dispoziţiile art. 35 C. pr. civ.

Totodată, cu privire la ultimele două petite, constând în obligarea pârâtelor să dezafecteze ușa care blochează accesul şi să ridice orice bunuri deţin pe suprafaţa ce constituie părţi comune indivize, iar în caz de refuz să fie autorizată reclamanta să efectueze lucrările pe cheltuiala pârâtelor precum şi  obligarea pârâtelor să asigure folosinţa liberă şi în întregime a casei scărilor până la etajul 5 inclusiv şi a tuturor spaţiilor comune indivize, este întemeiată apărarea intimatei D.D. SRL în sensul că admiterea acestora în întregime ar lipsi de efecte acordul exprimat de către toţi coproprietarii prin actul de dezmembrare şi ieşire din indiviziune autentificat de notar public ...  în sensul ca terasa de pe etajul 4 să revină în folosinţa exclusivă a proprietarului apartamentului nr. 7 (folosinţă exclusivă ce apare înscrisă şi în evidenţele de carte funciară).

În consecinţă şi aceste petite vor fi admise doar parţial în sensul că vor fi obligate  pârâtele să dezafecteze uşa dintre etajele 4 şi 5 şi să ridice bunurile deţinute pe suprafaţa de constituie părţi comune indivize aflate la nivelul etajului 5, respectiv hol şi casa scărilor, iar în caz de refuz, va fi autorizată  reclamanta să efectueze lucrările pe cheltuiala pârâtelor, conform art. 1528 alin1 C. civ.

Totodată, vor fi obligate pârâtele să asigure folosinţa liberă şi în întregime a casei scărilor până la etajul 5.

În temeiul art. 482, raportat la art. 453 alin2  C.pr.civ, vor fi obligate  intimatele pârâte A.A. SRL şi D.D. SRL să achite apelantei cheltuieli de judecată parţiale în sumă de 3455 lei, pentru judecata în primă instanţă şi în apel din totalul de 5065 lei (f.18- dosar primă instanţă, f.20, 110-111, 113 dosar apel).

Se va admite intervenţia accesorie formulată de intervenienta E.E. SRL,  în favoarea apelantei B.B. SRL, având în vedere admiterea apelului declarat.

Cu toate acestea,  se va respinge cererea intervenientei de acordare a cheltuielilor de judecată, având în vedere că, astfel cum s-a arătat în practica judiciară, intervenientul accesoriu trebuie să suporte cheltuielile propriei cereri, intervenţia voluntară accesorie neputând avea drept consecinţă sporirea cheltuielilor de judecată pe care le va suporta partea care va cădea în pretenţii, cu atât mai mult, cu cât apelul s-a admis în considerarea unor dispoziţii legale pe care apelanta însăşi le invocase atât prin cererea introductivă, cât şi prin apel.

Domenii speta

Spete similare