Evacuare

Pe rol fiind solutionarea recursului civil formulat de recurenta-reclamanta A.D. împotriva deciziei civile nr.139/A/26.04.2005 pronuntata de Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a IX-a Civila în dosarul nr.174/2005, în contradictoriu cu intimata-pârâta M.P., având ca obiect "evacuare".

La apelul nominal facut în sedinta publica au raspuns recurenta-reclamanta personal si asistata de avocat M.T., cu împuternicire avocatiala la dosar si intimata-pârâta prin avocat B.N., cu împuternicire avocatiala la dosar.

Procedura legal îndeplinita.

S-a facut referatul cauzei de catre grefierul de sedinta, care invedereaza instantei faptul ca intimata-pârâta a depus la dosar întâmpinare în 2 exemplare, prin serviciul registratura.

Se înmâneaza recurentei-reclamante copia întâmpinarii formulata de intimata-pârâta.

Aparatorul recurentei-reclamante depune la dosar dovada achitarii taxei judiciare de timbru, chitanta nr.1524566/2 din 19.09.2005 în valoare de 4,50 lei. Invedereaza ca nu solicita termen pentru a lua cunostinta de întâmpinarea formulata de intimata-pârâta si nu are cereri prealabile judecatii.

Aparatorul intimatei-pârâte solicita proba cu înscrisuri, în cadrul careia depune la dosar acte în dovedirea calitatii de chirias la data aparitiei Ordonantei nr.40/1999, comunicând recurentei-reclamante copia acestor înscrisuri.

Aparatorul recurentei-reclamante nu se opune la proba solicitata de intimata-pârâta. Arata ca nu are probe de solicitat.

Curtea, încuviinteaza probatoriul solicitat de intimata-pârâta, respectiv acte cu care tinde a dovedi calitatea de chirias la data aparitiei Ordonantei nr.40/1999.

Constatând ca nu mai sunt alte cereri de formulat sau probe de solicitat, apreciaza cauza în stare de judecata si acorda cuvântul în dezbaterea recursului.

Aparatorul recurentei-reclamante solicita admiterea recursului astfel cum a fost formulat, schimbarea în tot a deciziei civile recurate si mentinerea sentintei civile pronuntata în cauza, ca fiind temeinica si legala, fara cheltuieli de judecata. Arata ca instanta de apel a interpretat în mod gresit actele si lucrarile dosarului. Intimata-pârâta nu a dovedit calitatea de chirias în imobilul în litigiu prin plata unei chirii si semnarea vreunui contract de locatiune, iar reclamanta a cumparat imobilul liber de orice sarcini, servituti sau litigii. Mai arata ca intimata-pârâta nu a probat existenta unui titlu locativ valabil si nu a dovedit ca la 22 decembrie 1989 avea calitatea de chirias, nu a platit si nici nu plateste nici o suma de bani cu titlu de chirie. Pârâta a recunoscut prin întâmpinarea formulata la instanta de fond ca raporturile juridice dintre parti sunt pe dreptul comun, cerând în fond aplicarea tacitei relocatiuni. Totodata, nu exista la dosar dovada expedierii notificarii de care face vorbire pârâta, iar chitantele aflate la fila 26 dosar fond sunt pe numele unor persoane straine de cauza, au forme si efecte diferite. Cu privire la contractul de închiriere depus astazi la dosar, arata ca nu este atestat conform cu originalul, iar actele depuse la acest termen nu au fost depuse la instanta de apel.

Aparatorul intimatei-pârâte solicita respingerea recursului ca nefondat si mentinerea deciziei civile recurate, ca fiind temeinica si legala, fara cheltuieli de judecata. Arata ca a depus la acest termen contractul de închiriere din care rezulta calitatea de chirias a pârâtei. Dupa prelungirea termenului de închiriere la 5 ani, a transmis notificare proprietarului, care nu a dat curs notificarii. Mai arata ca pârâta nu a renuntat la dispozitiile Ordonantei nr.40/1999, chiar daca a invocat si dispozitiile Codului civil.

C U R T E A

Prin sentinta civila nr. 6343/5.11.2004 Judecatoria sectorului 5 Bucuresti  a  admis actiunea formulata de reclamanta A.D. împotriva pârâtei M.P. si a dispus evacuarea pârâtei din imobilul situat în Bucuresti, B-dul Mihail Kogalniceanu nr. 37, et.3, ap.7, sector 5 .

Pentru a hotarî astfel, instanta a retinut ca prin ordinul de repartizare nr. 586/1972 pârâtei i s-a repartizat imobilul situat în B-dul Gheorghiu  87, ap. 7, încheind cu ICRAL Cotroceni contractul  de  închiriere nr. 2846/14.02.1972.

Prin sentinta civila nr. 8200/5.11.1997 s-a admis actiunea în revendicare formulata de numita D.L.E.  fiind obligati pârâtii Consiliul General al Municipiului Bucuresti , CL sector 5 si SC Cotroceni SA sa-i lase în deplina proprietate si posesie acest apartament .

La 14.05.1999 numita D.L. a încheiat cu pârâta un contract de închiriere pe termen de 1 an , ce nu a fost reînnoit în mod expres de catre parti.

Imobilul a fost înstrainat succesiv catre sotii T.D.C. si B. la 14.10.2003 si apoi catre reclamanta A.D. la 20.05.2004.

Instanta a retinut ca pârâta a dobândit calitatea de chirias în imobil la 14.05.1999, însa, nu ca efect al OUG 40/1999, ci  pe baza acordului liber exprimat al partilor.

La 14.05.2000 durata contractului de închiriere a expirat însa pârâta a continuat sa locuiasca în imobil, platind chiria aferenta, operând conform art. 1437 Cod civil tacita relocatiune,  situatie în care contractul de închiriere se considera încheiat  fara termen . În aceasta situatie contractul poate înceta prin  denuntare unilaterala cu respectarea unui termen de preaviz. În speta,  actiunea de chemare în judecata pentru evacuare constituie manifestarea neechivoca a vointei de denuntare a contractului, termenul de preaviz fiind cel necesar solutionarii cauzei pâna la ramânerea definitiva a hotarârii ce se va pronunta.

Prin decizia civila nr. 139/26.04.2005, Curtea de apel Bucuresti  - Sectia a IX-a Civila si de Proprietate Intelectuala a admis apelul declarat de apelanta pârâta M.P., a schimbat în tot sentinta si a respins cererea de chemare în judecata ca nefondata , retinând ca contractul de închiriere încheiat între pârâta si fosta proprietara a imobilului ce a fost redobândit de aceasta, este supus  dispozitiilor legii speciale de referinta, OUG 40/1999 , iar nu dreptului comun.

În conditiile art. 14 alin. 3 din OUG 40/1999 , proprietarul este obligat sa-i notifice chiriasului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere cu cel putin 1 an înainte de expirarea acestuia, pentru situatiile prevazute la alin. 2 lit. a si b  iar în cazurile prevazute la alin. 2 lit. c si d  notificarea se face cu cel putin înainte 60 de zile înainte de expirarea contractului.

De vreme ce  conform art. 14 alin. 1 la expirarea termenului de închiriere, chiriasul are dreptul la reînnoirea contractului pentru aceeasi perioada, daca partile nu modifica prin acord expres durata închirierii,indiferent de momentul la care se apreciaza ca a expirat contractul, cu cel putin 60 de zile/ 1 an înainte,  proprietarul trebuie sa-i notifice refuzul reînnoirii.

Numai în aceste conditii, daca locatiunea nu se reînnoieste, actiunea în evacuarea chiriasului care nu paraseste locuinta în termen de 30 de zile de la expirarea termenului contractual , este întemeiata.

Împotriva acestei decizii , a formulat recurs reclamanta invocând critici subsumate cazului de modificare prevazut de art. 304 pct. 9 Cod procedura civila.

Recurenta sustine ca a depus dovezi privind calitatea legala de a poseda acest spatiu , fara ca pârâta apelanta intimata sa faca dovada pâna în prezent ca între anii 1972 - 1999  ar fi avut calitatea de chirias în acest imobil, prin plata vreunei chirii sau semnarea unui contract de locatiune.

Chiar daca contractul încheiat între pârâta si D.L., cea care a revendicat si câstigat în instanta apartamentul, a fost închiriat în perioada de valabilitate a OUG 40/1999 , rezulta fara dubii din interpretarea  dispozitiilor contractuale, ca partile au înteles sa renunte la  dispozitiile protective ale OUG 40/1999 , încheind contractul în temeiul dreptului comun, aspect ce rezulta în principal din renuntarea la termenul de 5 ani prevazut de lege.

Ideea ca intimata pârâta ar fi beneficiat de prorogarea legala fixata de acest act normativ, este lipsita de suport juridic, si chiar si în aceasta ipoteza, la data promovarii actiunii în fond, aceste masuri protective nu mai erau în vigoare, fiind evident ca între parti nu mai exista raporturi locative care sa justifice detinerea de catre apelanta pârâta a locuintei.

În realitate pârâta nu a putut proba existenta unui titlu locativ valabil, aceasta a dispus de un contract de închiriere încheiat cu autoritatile statului comunist în anul 1972 si nu a facut dovada ca la 22.12.1989 avea calitatea de chirias .

Nu s-a facut nici dovada achitarii catre stat a chiriei  aferente locatiunii în perioada 22.12.1989 - 5.11.1997  si nici dovada ca la data intrarii în vigoare a OUG 40/1999 ,aceasta avea calitatea de chirias pentru a beneficia  de normele protective din acest act normativ.

Mai mult decât atât , pârâta a recunoscut ca a semnat un contract cu durata limitata, neprevalându-se la acea data  de protectia oferita prin OUG 40/1999 .

Pe de alta parte, pârâta are un comportament dificil ,  refuzând sa-i permita reclamantei accesul în imobil, pentru a efectua lucrarile de reparatii necesare si refuzând sa-si restrânga spatiul folosit pentru a-i permite proprietarei sa închirieze restul imobilului.

În prezent , intimata nu plateste nici o suma de bani cu titlu de chirie, iar din înscrisurile depuse la dosarul cauzei ca si din introducerea în fond a actiunii, rezulta denuntul unilateral de a încheia cu pârâta un contract de închiriere, astfel ca , tacita relocatiune nu poate opera.

Pârâta a recunoscut prin întâmpinarea formulata în fond ca raporturile juridice dintre parti sunt  în tarâmul dreptului comun, cerând aplicarea tacitei relocatiuni conform art. 1437 Cod civil, dar Curtea de apel trece peste aceasta recunoastere si sustine ca  s-ar aplica dispozitiile  de protectie ale  OUG 40/1999 .

Tacita relocatiune presupune o locatiune în fiinta, cu durata nedeterminata în aceleasi conditii ca si locatiunea initiala si prezenta unui obiect determinat sau determinabil - chiria -  obiect care a lipsit , asa încât  nu se poate retine  tacita relocatiune, cum gresit retine apelanta.

Examinând criticile formulate, Curtea constata ca recursul nu este fondat.

În recurs, pârâta a depus acte în justificarea calitatii sale de chirias, respectiv contractul de închiriere înregistrat la nr. 117/21.06.1994 încheiat între pârâta si Primaria Municipiului Bucuresti pentru spatiul în litigiu si recipise de consemnare  a unor sume cu titlu de chirie pe seama reclamantei.

De asemenea,  s-a depus copia unei scrisori  adresate de pârâta fostei proprietare D.L., prin care solicita acesteia sa-i încheie un nou contract de închiriere în temeiul  OUG 40/1999.

Din actele dosarului, rezulta ca pârâta a avut calitatea de chirias al statului în acest spatiu  din anul 1972 conform Ordinului de repartitie nr. 586/29.01.1972 si contractului de închiriere 2846/14.02.1972, contract prelungit  prin contractul de închiriere nr. 117/21.06.1994 pâna la data de 18.04.1999.

Rezulta ca la data intrarii în vigoare a OUG 40/8.04.1999  pârâta era beneficiara unui contract de închiriere în curs de executare încheiat cu statul pentru spatiul pe care îl ocupa, situatie ce face ca în cauza sa fie incidente  dispozitiile  actului normativ mai sus indicat.

Faptul ca  între fosta proprietara si pârâta s-a încheiat un contract  cu o durata mai mica decât cea prevazuta de OUG 40/1999 , nu poate conduce la concluzia ca pârâta a înteles sa renunte la beneficiul  dispozitiilor acestui act normativ, deoarece norma legala privitoare la termenul închirierii este o norma dispozitiva , partile putând conveni sa deroge de la aceasta, stabilind un alt termen al locatiunii.

Mai mult decât atât, incidenta  dispozitiilor protective ale OUG 40/1999 asupra contractului în litigiu, este determinata de cuantumul  mic al chiriei stabilite,  iar din copia scrisorii adresate fostei proprietare de catre pârâta, rezulta expres ca aceasta  a avut în vedere pentru încheierea contractului, dispozitiile  actului normativ mai sus mentionat.

Ca atare, asa cum corect a retinut instanta de apel, conform  dispozitiilor art. 14 alin. 3 din OUG 40/1999, proprietarul era obligat sa-i notifice chiriasului refuzul de a reînnoi contractul de închiriere, pentru cazurile  limitative  prevazute la alin.2 , în termenele prevazute de alin. 2 si 3, situatie ce nu se regaseste în speta, si face ca actiunea în evacuare promovata sa fie neîntemeiata.

În raport de aceste considerente, în baza art. 312 Cod procedura civila, Curtea va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

IN NUMELE LEGII

DECIDE:

Respinge ca nefondat recursul formulat de recurenta - reclamanta A.D. împotriva deciziei civile nr. 139/A/26.04.2005  pronuntata de

Curtea de Apel Bucuresti  - Sectia a IX-a Civila în contradictoriu  cu intimata - pârâta M.P. .

IREVOCABILA.

Pronuntata în sedinta publica, azi  21.09.2005.

.

2

Domenii speta

Spete similare