Imobil aflat in coproprietate. Sanctiunea nerespectării formalităţilor multiplului exemplar

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante reclamantul R D a chemat în judecata pe pârâtii T G si T M ,solicitând instantei ca prin hotarârea ce o va pronunta sa constatae dreptul sau de proprietate asupra terenului situat în comuna Sotrile punctul "Livezi " T 18 fâneata ,judetul Prahova în suprafata de aproximativ de 2200 mp ,hotarârea ce se va pronunta urmând a tine loc de act vânzare cumparare ,iar în subsidiar obligarea pârâtilor la despagubiri în cuantum, de 260 milioane lei (ROL) la care se adauga suma de 15 milioane lei ( rol) reprezentând avans si suma de 5 milioane lei (rol) cheltuieli de cadastru, cu obligarea pârâtilor la plata cheltuielilor de judecata.

În motivarea actiunii reclamantul a aratat ca la data de 28 mai 2006 între acesta si pârâti s-a încheiat o conventie scrisa prin care acestia din urma s-au obligat sa vânda iar reclamantul s-a obligat sa cumpere terenul mai sus mentionat.

A mai aratat reclamantul ca la data încheierii conventiei ,în prezenta martorului C N,vecin cu terenul în cauza ,a dat  pârâtilor un avans  de 15 milioane lei (rol) fixându-se totodata si pretul tranzactiei la 130 milioane lei ( rol), iar în luna septembrie 2007 a mai achitat pârâtilor suma de 5 milioane lei (rol ) pentru sustinerea lucrarilor de cadastru.

Ulterior la data de 8 07 2008  reclamantul a adresat pârâtilor o notificare invitându-i sa se prezinte la notariat la data de 29 07 2008 însa acestia desi s-au prezentat ,nu au mai dorit sa încheie actul de vânzare - cumparare convenit initial.

Pârâtii au formulat întâmpinare -cerere reconventionala prin care au aratat ca reclamantul a fost cel care a insistat în încheierea  conventiei fixând  pretul de 130 milioane lei vechi si  achitându-le cu ocazia încheierii antecontractului suma de 15 milioane lei vechi.

Au mai aratat pârâtii  ca terenul în litigiu era proprietatea pârâtului si a fratilor acestuia ,fiind dobândit prin mostenire aspecte pe care le-a adus la cunostinta reclamantului care si-a luat angajamentul de a-i convinge si pe ceilalti mostenitori sa consimta la încheierea contractului în forma autentica si cu acea ocazie reclamantul a fost cel care a redactat înscriusl constatator al conventiei,pe care pârâtul nu a putut sa-l citeasca fiind nevazator.

Continutul conventiei a fost adus la cunostinta pârâtilor fiind citit de catre reclamant care a specificat ca în cazul în care pârâtii se vor razgândi vor restitui dublul avansului dat, nu dublul pretului convenit cum s-a sustinut prin actiune.

 Pe cale de cerere reconventionala pârâtii au solicitat instantei sa constate nulitatea chitantei scrisa de reclamant într-un singur exemplar la data de 28 05 2006 ,urmând sa-i fie restituita suma data ca avans sau dublul acestei sume ,asa cum sunt uzantele aratând ca reclamantul a profitat de vârsta,nepriceperea si starea medicala a pârâtilor si cu viclenie i-a determinat sa semneze chitanta fara sa cunoasca exact continutul acesteia.

Fata de întâmpinarea cerere -reconventionala,reclamantul a formulat o completare a actiunii prin care a solicitat în subsidiar rezolutiunea antecontractului de vânzare -

cumparare intitulat chitanta încheiat la data de 28 05 2006 pentru neexecutarea de catre pârâti a obligatiilor asumate si obligarea pârâtilor la plata de despagubiri în cuantum de 280 milioanel lei (rol).

 Instanta a admis în parte actiunea, respingând ca neîntemeiata cererea reclamantului privind constatarea dreptului sau de proprietate asupra terenului în suprafata de 2200 mp situat în com.Sotrile, întrucât acesta nu se mai afla în patrimoniul vânzatorilor ,admitând capatul de  cerere subsidiar si a  dispus rezolutiunea antecontractului de vânzare-cumparare intitulat "chitanta" încheiat la data de 28.05.2006 si obligarea pârâtilor la plata catre reclamant a sumei de  28.000 lei ron cu titlu de despagubiri (26.000 lei ron dublul valorii terenului + 2.000 lei reprezentând  totalul sumelor platite pârâtilor cu titlu de avans si cheltuieli cadastru).

De asemenea, instanta a respins ca neîntemeiata cererea reconventionala formulata de pârâti privind constatarea nulitatii chitantei încheiata la data de 28.05.2006.

Pentru a pronunta aceasta solutie s-a retinut ca între reclamantul R D si sotii pârâti TG si TM  s-a încheiat la data de 28 mai 2006 o conventie, prin care primul se obliga sa cumpere iar pârâtii se obligau sa-i  vânda terenul situat în com.Sotrile, în suprafata de 2180 mp, conventie materializata printr-un înscris sub semnatura privata intitulat "chitanta" .

Asa cum au confirmat pârâtii prin raspunsul la întrebarile nr.4 si 6 din interogatoriu, cu ocazia încheierii chitantei reclamantul a achitat pârâtilor un avans în cuantum de 15 mil. lei rol, din totalul pretului stabilit (de 130 mil.lei rol) conform conventiei, iar ulterior acesta le-a mai achitat acestora suma de 5 mil.lei rol pentru sustinerea lucrarilor de cadastru.

Tot în cuprinsul chitantei semnata atât de catre reclamant, de catre pârâtii T,  cât si de catre martorul C N, s-a prevazut ca în cazul în care una din parti se razgândeste, plateste celeilalte parti valoarea dubla a terenului.

Desi pârâtii au invocat prin întâmpinare faptul ca pârâtul T G fiind nevazator nu a putut lua cunostinta de  continutul conventiei, care i-a fost citit de catre reclamant, însa acesta la citirea chitantei a specificat ca în cazul în  care pârâtul se va razgândi, îi va restitui dublul avansatului si nu dublul pretului convenit, fiind astfel indus în eroare de catre reclamant, aceasta aparare urmeaza a fi înlaturata.

Astfel, sustinerile pârâtilor sunt contrazise de declaratia martorului (propus a fi audiat atât de reclamant cât si de catre pârâti) semnatar al chitantei, C N , acesta aratând ca înscrisul intitulat chitanta a fost citit cu glas tare de catre reclamant, care l-a înmânat ulterior pârâtului T G, care la rândul sau l-a citit cu glas tare si l-a semnat.

Cu acea ocazie martorul CN a putut auzi clauza inserata în antecontract si anume ca în cazul în care una din parti se razgândeste cealalta parte urmeaza a restitui dublul valorii terenului.

În ceea ce priveste faptul ca pârâtul este nevazator, instanta va retine ca aceasta afirmatie nu corespunde realitatii întrucât din biletul de iesire din spital  coroborat cu raspunsul pârâtei T M la întrebarea nr.23 din interogatoriu si chiar cu raspunsul pârâtului la întrebarea nr.23 din interogatoriu ,rezulta ca acesta sufera  de cataracta ,însa nu este nevazator. De altfel, chiar si martorul C N, semnatar al chitantei (a carui marturie instanta o considera esentiala întrucât este persoana care a perceput în mod direct evenimentul din data de 28 mai 2006 si în plus a semnat chitanta alaturi de parti) a aratat ca pârâtul nu a avut dificultati în a citi continutul conventiei.

Asa cum rezulta din înscrisul depus la fila 7, la data de 8.07.2008 reclamantul i-a notificat, prin intermediul executorului judecatoresc, pe pârâti, sa se prezinte la BNP Musat si asociatii din mun.Câmpina, la data de 29.07.2008 în vederea încheierii în forma autentica a

contractului de vânzare-cumparare, cu privire la terenul în suprafata de 2180 mp, iar ca anexa a notificarii le-a fost trimisa pârâtilor si o copie a chitantei din data de 28 mai 2006.

Acestia însa au refuzat sa încheie cu reclamantul  contractul în forma autentica, iar la data de 20.11.2008 au vândut prin contractul de vânzare-cumparare autentificat sub nr.4432/2008 (f.79) acelasi teren, numitului PF  la un pret mai mare decât cel convenit initial cu reclamantul, încalcându-si astfel obligatia asumata prin conventia încheiata cu acesta.

Chiar daca, asa cum rezulta din certificatul de mostenitor nr.366/9.08.2004 (f.76) terenul nu era proprietatea exclusiva a vânzatorului T G, fiind mostenit alaturi de ceilalti 4 frati, de la defuncta T A, totusi pârâtul si sotia sa si-au asumat prin conventia ce are valoarea unui antecontract de vânzare-cumparare, obligatia de a transmite reclamantului dreptul exclusiv de proprietate asupra terenului si implicit de a-i convinge pe ceilalti mostenitori sa consimta la aceasta înstrainare.

De altfel, aceasta era numai o formalitate întrucât, asa cum a declarat martorul IV (propus de catre pârâti), terenul în litigiu era folosit de cei doi soti pârâti de circa 15 ani, de la decesul mamei pârâtului.

Martorul CA (f.75) propus de catre reclamant, a aratat ca în anul 2004 pârâtii au mai vândut o parte din  terenul pe care îl detin în zona (tot în coproprietate cu ceilalti mostenitori) numitului Z M, ocazie cu care la notariat s-au prezentat toti mostenitorii pentru a semna actul, iar  între mostenitori suprafetele de teren au fost împartite dupa decesul autoarei lor.

Chiar daca, asa cum au afirmat pârâtii prin întâmpinare si la interogatorii, mostenitorii unuia dintre frati nu au mai fost ulterior de acord cu vânzarea terenului catre reclamant, gasind un alt cumparator care oferea un pret mai mare, consecintele acestui fapt nu trebuie suportate de reclamant, ci de catre pârâti care împreuna s-au obligat ca la momentul prezentarii la notariat sa fie în masura sa transmita reclamantului dreptul de proprietate asupra terenului în suprafata de 2180 mp.

Cum imobilul nu se mai afla în prezent în patrimoniul promitentilor vânzatori, promitentul cumparator are dreptul la daune interese. Cuantumul acestor daune interese a fost determinat distinct prin conventia partilor si anume dublul valorii terenului, respectiv dublul sumei de 130 mil.lei rol.

Desi, pe cale de cerere reconventionala, pârâtii au solicitat instantei constatarea nulitatii chitantei încheiata la data de 28.05.2006, întrucât a fost redactata într-un singur exemplar, instanta retine ca nerespectarea formalitatii multiplului exemplar poate atrage doar nevalabilitatea înscrisului ca mijloc de proba, fara însa a fi afectata valabilitatea conventiei, care va putea fi dovedita cu alte mijloace de proba, însusi înscrisul respectiv constituind un început de dovada scrisa.

În cauza, existenta conventiei din data de 28 mai 2006 a fost probata cu chitanta de la fila 6 dosar-ca început de dovada scrisa , coroborata cu  depozitiile martorului semnatar al acesteia, martor direct, C N  si martorului C A.

Domenii speta

Spete similare