Dreptul de superficie. Constituirea dreptului de superficie.

Sentinţă civilă 8648 din 23.06.2009


La data de 20.03.2002 a fost organizată de către Casa Judeţeană de Pensii

Iaşi licitaţia pentru vânzarea bunurilor imobile ale S.C. S S.A., în cadrul

procedurii de executare silită a acestei societăţi.

Urmare acestei licitaţii, reclamanta S.C. A S.R.L. a dobândit dreptul de

proprietate pentru un număr de 9 clădiri ale debitoarei S.C. S S.A., potrivit

proceselor-verbale de licitaţie 1437, 1438, 1439, 1440, 1441, 1442, 1443, 1444

şi 1445 şi facturii fiscale nr. 0764864 din 23.04.2002, filele 76-89 dosar.

Dreptul de proprietate al reclamantei a fost intabulat în cartea funciară nr.

844 superficie a localităţii Miroslava, prin încheierea nr.11919/05.08.2002, fila

90 dosar.

Prin contractul autentificat sub nr. 1573/14.08.2002, filele 91-92 dosar,

S.C. S S.A. a recunoscut dreptul de superficie al reclamantei S.C. A S.R.L.

pentru terenul aferent celor 9 construcţii, în suprafaţă totală de 19.343,23 mp,

drept de superficie care a fost intabulat în cartea funciară de pe lângă Judecătoria

Iaşi prin încheierea nr.1919/2002.

În anul 2002, prin contractul autentificat dosar S.C. A S.R.L. a înstrăinat

către "B" GMBH, o cotă indiviză de 70% din cele 9 clădiri enumerate mai sus.

În anul 2004, persoanelor fizice  X,Y,Z li s-a reconstituit dreptul de

proprietate asupra suprafeţei de 10.000 mp teren aflat în parcela de pe raza

comunei Miroslava, prin titlul de proprietate, acest teren făcând parte din

suprafaţa totală de 19.343,23 mp şi este poziţionat sub 6 din cele 9 construcţii

ale reclamantelor.

La data de 4.12.2007 prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat 

numitii X,Y.Z au vândut terenul în litigiu  către  S.C. M S.R.L, aceasta la rândul

său înstrăinându-l către  pârâta SC E SRL.

Potrivit art. 492 C. civ., proprietarul terenului este prezumat a fi şi

proprietarul construcţiilor sau plantaţiilor executate pe teren, reglementarea

decurgând din dreptul de accesiune ca mijloc originar de dobândire a

proprietăţii. Art. 494 din acelaşi cod reglementează drepturile ce se nasc din

ridicarea unor construcţii sau executarea unor plantaţii de către un terţ.

În asemenea situaţii, chiar dacă edificarea construcţiilor sau executarea

plantaţiilor s-a făcut cu bună-credinţă, nu se poate naşte un drept real, ci un drept

de creanţă. Există însă posibilitatea, la care se referă art. 492 C. civ. în partea

finală, de a fi înlăturată prezumţia dreptului proprietarului terenului asupra

construcţiilor de pe teren, dacă se dovedeşte că acestea au fost efectuate de o altă

persoană pe baza unei convenţii care să justifice dobândirea dreptului de

proprietate al constructorului asupra construcţiei respective, cât şi dreptul său de

folosinţă asupra terenului, aceste drepturi concretizând dreptul real de superficie.

Dreptul de superficie este un drept real principal ce constă în dreptul de

proprietate pe care îl are o persoană, numită superficiar, asupra construcţiilor,

plantaţiilor sau altor lucrări aflate pe terenul ce aparţine altei persoane, teren

asupra căruia superficiarul are un drept de folosinţă.

S-a invocat în cauză faptul că  SC S SA  proprietarul construcţiilor  nu a

fost proprietar al terenului şi nu a avut recunoscut nici dreptul de administrare al

terenului în litigiu.  Cu toate acestea numitilor X,Y,Z li s-a reconstituit în

proprietate în baza Legii nr. 18 din 1991 suprafaţa de teren  de 1 ha pe care se

află amplasate construcţiile , terenul fiind preluat de comisia locală în vederea

reconstituirii de la SC S SA.

Din înscrisurile depuse rezultă indubitabil faptul că  terenul reconstituit în

proprietatea lui X,Z,Y s-a aflat o perioadă îndelungată, până la preluarea de

către comisia locală  şi validarea preluării de către comisia judeţeană, în

proprietatea statului, chiar dacă nu a mai  fost inventariat de către ADS ca

făcând parte din domeniul public sau privat al statului.  Dacă terenul nu ar fi

iesit din proprietatea persoanelor fizice , nu ar mai fi fost necesară

reconstituirea dreptului de proprietate  în favoarea acestora.

Ca efect al prevederilor Legii nr. 15/1990, societatea comercială SC S SA

a primit în exploatare terenul  pe care se aflau construcţiile proprietatea sa. Nu s-

a făcut dovada că societăţii i s-a  eliberat  un  certificat de atestare a dreptului de

proprietate pentru terenurile ce fac obiectul Hotărârii nr.16 din 2000 a Comisiei

Judeţene Iaşi.  Însă prin simplul fapt că  hotărârea amintită a validat o preluare a

terenului de la SC S SA, teren pentru care apoi s-a reconstituit dreptul de

proprietate persoanelor de la care  autoarea pârâtei a dobândit în final terenul, se

face dovada  că statul român  a detinut în proprietate  acel teren în întreaga

perioada scursă între momentul deposedării vechilor proprietari şi cel al punerii

la dispozitia comisiei locale în vederea reconstituirii.

Pe de altă parte, nici pârâta nu a contestat împrejurarea că reclamantele au

un drept de proprietate asupra construcţiilor edificate pe terenul pârâtei, în

perioada în care  acesta  nu  se mai  afla  în proprietatea vreunei persoane fizice,

ci în proprietatea statului comunist. A afirma la acest moment că  terenul nu s-a

aflat în proprietatea statului înseamnă a nega dreptul la reconstituirea dreptului

de proprietate  în baza Legii nr. 18 din 1991 dar şi validitatea Hotărârii nr. 16

din 2000 a Comisiei Judeţene de Fond Funciar.

De asemenea, edificarea construcţiilor de către Complexul pentru

Testarea Reproducătorilor şi Producerea de Material Seminal Congelat S,

reorganizată ca Întreprinderea S,  în incinta acestui complex, rezultă din

înscrisurile depuse şi nu se contestă de către pârâtă. 

Chiar dacă terenul de sub aceste constructii a făcut obiectul reconstituirii

în baza Legii nr. 18 din 1991, beneficiarii au cunoscut că pe acest amplasament

existau constructii care se aflau în proprietatea unei alte persoane juridice.

Reclamantele au dobândit dreptul de proprietate asupra construcţiilor ce au

aparţinut S.C. S S.A., situate în extravilanul comunei Miroslava, jud. Iaşi, şos.

Iaşi - Roman la km.10, în mod legal. În acelaşi mod prezumat  legal, a dobândit

în proprietate  terenul  de sub aceste construcţii şi pârâta.

Dreptul de superficie al societăţilor reclamante, ca drept real principal,

intabulat în cartea funciară şi constituit în mod legal în anul 2002, este fără

îndoială opozabil pârâtei, atât timp cât nu s-a făcut dovada anulării  acestui

contract, până la momentul pronunţării hotărârii. Instanţa observă însă că

raportat la data la care contractul a fost încheiat, terenul  se afla la dispoziţia 

comisiei locale de fond funciar în vederea reconstituirii, iar  dreptul de folosinţă

al reclamantelor  s-a născut  ulterior, de la momentul la care acestea au dobândit

construcţiile.

Fosta Întreprindere S,  a făcut investiţii  edificând construcţiile în cauză

pe terenul pe care îl avea dat în folosinţă  de stat. Succesiunea evenimentelor a

făcut ca acest teren să ajungă în proprietatea societăţii pârâte, iar construcţiile  în

proprietatea reclamantelor. 

Este de necontestat că tot succesiunea evenimentelor a creat o situaţie

juridică complexă şi atipică, dar la momentul edificării lucrărilor de investiţii de

către fosta Întreprindere S, aceasta beneficia  de un drept real de folosinţă

atribuit de stat, proprietarul terenului, pe calea unui act administrativ. Prin

urmare, edificarea lucrărilor a avut un temei legal.

Interesul reclamantelor în formularea acestei acţiuni este dat tocmai de

situaţia în care dreptul de superficie îi este recunoscut şi înscris în cartea

funciară de o persoană care nu era titulara dreptului de proprietate asupra

terenului în cauză .  Instanţa apreciază că SC S Sa a fost la rândul său

beneficiara unui drept  real de folosinţă  asupra terenului pe care s-au edificat

lucrările de investiţii  cu acordul titularului dreptului - Statul Român .

Reclamantelor nu li s-a recunoscut acest drept de folosinţă de către titularul

dreptului de proprietate actual  al terenului si nici de cel anterior, astfel că

instanţa va respinge excepţia invocată privind lipsa de interes în formularea

acţiunii.

Constatând  existenţa dreptului  de folosinţă al constructorului  asupra

terenului pe care s-au edificat constructiile , prin acordul titularului dreptului, si

anume al Statului Român, instanţa apreciază că reclamantele care au dobândit

proprietatea construcţiilor  au dobândit odată cu acestea şi dreptul de superficie

asupra  acestui teren.

În ce priveşte capetele de cerere 2 şi 3, pârâta nu a negat existenţa

mormanelor de pământ depozitate pentru restricţionarea accesului reclamantelor.

Martorul audiat în cauză a confirmat că  accesul reclamantelor la construcţiile pe

care le deţin în proprietate, a fost îngrădit urmare a faptului că pârâta  nu a

acţionat în vederea înlăturării acestor mormane de pământ care sunt depozitate

de mai mult timp pe terenul pe care sunt amplasate şi  construcţiile. Din

apărările formulate de pârâtă rezultă în mod clar că aceasta urmăreşte

restricţionarea accesului către construcţiile în cauză, motivând neîntemeiat că în

acele clădiri reclamantele nu desfăşoară activităţi, deşi acest lucru reprezintă

efectul acţiunilor sau inacţiunilor pârâtei.

În consecinţă, instanţa apreciază întemeiată acţiunea  cu privire la toate

capetele de cerere şi urmare a constatării dreptului de superficie al

reclamantelor, instanţa va obliga pârâţii să lase acestora liber accesul la

construcţiile proprietate şi să se abţină de la orice măsură care ar putea limita

exercitarea dreptului de superficie, autorizând reclamantele să ridice  pământul

şi orice alte obiecte care împiedică accesul  acestora  pe cheltuiala pârâtei. .

Văzând şi dispoziţiile art.274 C. proc. civ.,

Domenii speta