Acţiune privind obligaţia unei societăţi comerciale din sectorul petrolului de a vinde imobilele cu destinaţia de locuinţă, titularilor contractelor de închiriere. Modalitate de stabilire a preţului locuinţei.

OUG nr. 130/2004, contine  dispozitii ce nu deroga de la dreptul comun al  libertatii contractuale,  sub aspectul obligatiei de a vinde si sub aspectul pretului vânzarii, incidente în cazul în care calitatea de vânzator o are una din  unitatile enumerate în art.1 din acest act normativ.

Potrivit art. 1 din OUG nr.130/2004, aprobata prin Legea nr.189/2005, societatile comerciale, companiile si societatile nationale din sectorul energiei, petrolului si gazelor naturale, resurselor minerale si al industriei de aparare, precum si alti agenti economici din subordinea Ministerului Economiei si Comertului, în baza aprobarii de catre adunarea generala a actionarilor sau, dupa caz, a consiliului de administratie, pot vinde locuintele pe care le au în patrimoniu personalului propriu - salariati care sunt titulari ai contractelor - disponibilizatilor cu ultimul loc de munca la acesti agenti economici, care sunt titulari ai contractelor de închiriere la data disponibilizarii, sau pensionarilor cu ultimul loc de munca la acesti agenti economici.

Prin urmare, nu exista reglementata legal o obligatie a acestor societati de a vinde imobilele cu destinatia de locuinta titularilor contractelor de închiriere, ca în situatia locuintelor al caror regim juridic a fost guvernat de Decretul Lege nr. 61/1991, ci legea prevede doar posibilitatea ca societatea din domeniul energetic sa aprecieze asupra oportunitatii unei astfel de act de dispozitie juridica, caz în care pretul de vânzare se stabileste conform legislatiei cu caracter general în materia evaluarii constructiilor.

Cum ordonanta  nu distinge cu privire la data construirii locuintelor, ci impune doar conditia ca acestea sa fie evidentiate în patrimoniul unei societati comerciale din categoria celor enumerate în art. 1, nu se poate aprecia ca ar fi aplicabila doar în ceea ce priveste locuintele construite ulterior intrarii în vigoare a Legii nr.85/1992, iar pentru cele edificate anterior, din fondurile statului, ar fi incidente prevederile Decretului Lege nr.61/1990, care reglementau un mod special de calcul al pretului vânzarii, cu caracter de protectie special. Aceasta concluzie decurge din argumentul de interpretare logica potrivit caruia acolo unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie sa o faca.

Dispozitiile art.4 din acest act normativ prevad ca stabilirea pretului pentru vânzarea -cumpararea de locuinte aflate în proprietatea unei societati comerciale din domeniul energetic, din care face parte si recurenta pârâta, se face dupa evaluarea acestora de evaluatori persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii.

Sintagma " potrivit legii" trebuie interpretata în sensul ca evaluarea se face potrivit normelor generale de evaluare, si nu potrivit criteriilor prevazute de Decretul Lege nr.61/1990 si de Legea nr.85/1992.

Prin sentinta civila nr.5647/06.10.2009 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu  a fost respinsa actiunea civila formulata de reclamantul C. G. împotriva pârâtei SC Petrom SA cu sediul în Bucuresti.

Pentru a pronunta sentinta, prima instanta a retinut ca reclamantul C.G. a chemat în judecata pârâta SC Petrom SA solicitând ca prin sentinta ce se va pronunta sa se dispuna  obligarea acesteia sa-i vânda garsonierele 10 si 11 din caminul AGAP situat în Tg-Jiu, jud. Gorj, prin încheierea unui contract de vânzare cumparare, la pretul ce se va stabili pe baza unei expertize tehnice, cu daune cominatorii de 50 lei pe zi de întârziere de la ramânerea definitiva a hotarârii, pâna la îndeplinirea obligatiei cu cheltuieli de judecata.

În fapt, s-a retinut ca reclamantul locuieste împreuna cu familia în cele doua garsoniere situate în caminul AGAP din Tg-Jiu, str.Comuna din Paris, Tg-Jiu , camin proprietatea Petrom SA. În spatiile respective reclamantul si familia sa locuiesc în calitate de chiriasi fiind îndreptatit sa cumpere garsonierele respective si ca la 26.03.2009 a primit din partea SC Petrom SA o oferta de achizitie a imobilelor respective în care locuieste în calitate de chirias, pretul de vânzare cumparare fiind de 57.641 lei.

A sustinut reclamantul ca pretul cu care s-a oferit sa vânda SC Petrom SA garsonierele în cauza este peste valoarea reala a celor doua garsoniere care au o vechime de peste 35 de ani, nu sunt dotate cu bucatarie, toaleta, instalatie de apa si energie electrica este degradata drept pentru care a fost nevoit sa faca o serie de îmbunatatiri pe cheltuiala proprie.

A precizat reclamantul ca este de acord sa cumpere cele doua garsoniere, dar pretul urmeaza sa fie stabilit pe calea unei expertize tehnice ce urmeaza a se realiza în conditiile prevazute de dispozitiile Legii nr.85/1992 si Decretului Lege nr.61/1990.

A apreciat prima instanta ca solicitarea reclamantului nu poate fi primita, întrucât nu sunt îndeplinite conditiile cerute de Legea nr.85/1992 si Decretul Lege nr.61/1990, întrucât Decretul Lege nr.61/1990 reglementeaza vânzarea locuintelor catre populatie construite din fondurile statului, ori în cazul dedus judecatii au aplicabilitate dispozitiile OUG nr.130/2004 care reglementeaza posibilitatea vânzarii cumpararii imobilelor cu destinatie de locuinta ce privesc societatile comerciale din sectorul energiei petrolului etc.

Împotriva acestei sentinte a declarat apel pârâtul, care critica pentru nelegalitate sentinta în cauza, solicitând admiterea apelului, desfiintarea sentintei si trimiterea cauzei pentru rejudecare, cu motivarea ca cele doua garsoniere oferite spre vânzare trebuie vândute la un pret ce urmeaza a se stabili în conditiile Decretului Lege nr.61 si Legii nr.85/1992.

A sustinut apelantul ca în mod gresit instanta retine ca acestea sunt proprietatea Petrom SA, atâta vreme cât ele au fost construite în anul 1975 din fonduri ale statului si ca  dispozitiile OUG nr.130/2004 nu deroga de la dispozitiile Decretului-Lege nr.61/1990.

De asemenea s-a sustinut ca aceeasi societate a mai vândut catre alti chiriasi locuinte la pretul stabilit în conditiile Decretului Lege nr.61/1990, depunând în acest sens copia unor contracte de vânzare cumparare aflate la filele 9-12 din dosarul de apel.

Având în vedere dispozitiile art.295 alin.2 Cod pr.civ. instanta de apel a procedat la completarea probelor, în sensul ca a încuviintat efectuarea unei expertize tehnice de catre un expert autorizat în constructii, expertiza prin intermediul careia urma sa se stabileasca daca cele doua garsoniere au fost construite din fondurile de stat si în caz afirmativ care este valoarea de circulatie a acestora în raport de dispozitiile Legii nr.85/1992 si a Decretului Lege nr.61/1990.

Prin decizia nr.121 din 15 aprilie 2010, pronuntata de Tribunalul Gorj, s-a admis apelul civil declarat de apelantul reclamant C. G. împotriva sentintei civile nr. 5647/06.10.2009 pronuntata de Judecatoria Tg-Jiu.

 S-a schimbat sentinta, în sensul ca s-a admis actiunea si a fost obligata pârâta sa procedeze la vânzarea - cumpararea catre reclamant a garsonierelor 10 si 11 din caminul AGAP la pretul stabilit prin expertiza pentru fiecare.

S-a respins capatul de cerere privind daunele cominatorii.

A fost obligata pârâta la plata catre reclamant a sumei de 1000 lei cheltuieli de judecata onorariu expert.

Pentru a decide astfel, Tribunalul a retinut ca imobilul în care se afla cele doua garsoniere a fost construit din fondurile statului, în anul 1975, ca se impune ca vânzarea cumpararea sa se realizeze în conditiile pretului determinat de expertiza tehnica din apel, în conditiile Decretului Lege nr.61/1990 si ale Legii nr.85/1992.

S-a considerat ca numai în situatia în care garsonierele ar fi fost construite din fondurile SC Petrom SA, ar avea aplicabilitate OUG nr.130/2004, iar pretul vânzarii s-ar calcula în conditiile generale de evaluare.

Împotriva acestei decizii civile, în termen legal, a declarat recurs pârâta SC OMV Petrom SA, criticând-o pentru nelegalitate.

A sustinut ca hotarârea instantei de apel a fost data cu aplicarea gresita a legii, în cauza fiind incidente dispozitiile OUG nr.130/2004, si nu cele ale Legii nr.85/1992. Faptul ca locuinta aflata în patrimoniul societatii vânzatoare si ocupata în baza contractului de închiriere de catre reclamant a fost construita în anul 1975, nu  atrage aplicarea prevederilor Decretului Lege nr.61/1990, câta vreme, odata cu privatizarea societatii din sectorul energetic a avut loc transferul activelor de la stat catre noul proprietar, acesta din urma dobândind astfel dreptul de a dispune de bunurile aflate în proprietatea sa.

În ceea ce priveste pretul de vânzare, recurenta pârâta a aratat ca acesta se calculeaza potrivit art. 4 din OUG nr.130/2004, fara a se deroga de la principiul libertatii contractuale.

Recurenta a mai sustinut ca Tribunalul a încalcat si dispozitiile art. 942 si 481 Cod civil, nesocotind  dispozitiile art. 1 din OUG nr.130/2004 care nu instituie în sarcina societatii o obligatie de înstrainare, ci doar lasa la latitudinea proprietarului hotarârea de a vinde sau nu bunurile din patrimoniul sau.

Instanta de apel s-a substituit acordului de vointa al partilor, încalcând principiul libertatii contractuale reglementat de art.969 Cod civil.

Un ultim motiv de recurs vizeaza nemotivarea si caracterul contradictoriu al considerentelor deciziei tribunalului, aspect care face incidente dispozitiile art. 304 pct.7 Cod pr. civ.

A solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei tribunalului, în sensul respingerii apelului si mentinerea ca legala si temeinica a hotarârii primei instante.

Recursul este fondat.

Criticile formulate de recurenta pârâta vizeaza în principal aplicabilitatea în cauza fie a dispozitiilor Decretului Lege nr.61/1990 si a Legii nr.85/1992, fie a OUG nr.130/2004, acest din urma act normativ continând dispozitii nederogatorii de la dreptul comun al  libertatii contractuale  sub aspectul obligatiei de a vinde si sub aspectul pretului vânzarii, incidente în cazul în care calitatea de vânzator o are una din  unitatile enumerate în art.1 din acest act normativ.

Potrivit art.1 din OUG nr.130/2004, aprobata prin Legea nr.189/2005, societatile comerciale, companiile si societatile nationale din sectorul energiei, petrolului si gazelor naturale, resurselor minerale si al industriei de aparare, precum si alti agenti economici din subordinea Ministerului Economiei si Comertului, în baza aprobarii de catre adunarea generala a actionarilor sau, dupa caz, a consiliului de administratie, pot vinde locuintele pe care le au în patrimoniu personalului propriu - salariati care sunt titulari ai contractelor - disponibilizatilor cu ultimul loc de munca la acesti agenti economici, care sunt titulari ai contractelor de închiriere la data disponibilizarii, sau pensionarilor cu ultimul loc de munca la acesti agenti economici.

Prin urmare, nu exista reglementata legal o obligatie a acestor societati de a vinde imobilele cu destinatia de locuinta titularilor contractelor de închiriere, ca în situatia locuintelor al caror regim juridic a fost guvernat de Decretul Lege nr. 61/1991, ci legea prevede doar posibilitatea ca societatea din domeniul enegetic sa aprecieze asupra oportunitatii unui astfel de act de dispozitie juridica, caz în care pretul de vânzare se stabileste conform legislatiei cu caracter general în materia evaluarii constructiilor.

Cum ordonanta  nu distinge cu privire la data construirii locuintelor, ci impune doar conditia ca acestea sa fie evidentiate în patrimoniul unei societati comerciale din categoria celor enumerate în art. 1, nu se poate aprecia ca ar fi aplicabila doar în ceea ce priveste locuintele construite ulterior intrarii în vigoare a Legii nr.85/1992, iar pentru cele edificate anterior, din fondurile statului, ar fi incidente prevederile Decretului Lege 61/1990, care reglementau un mod special de calcul al pretului vânzarii, cu caracter de protectie speciala. Aceasta concluzie decurge din argumentul de interpretare logica potrivit caruia, acolo unde legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie sa o faca.

Raportul de expertiza tehnica specialitatea constructii, întocmit în apel de expert tehnic C. V. a stabilit ca imobilul din care fac parte cele doua garsoniere face parte din locuintele construite din fondurile de stat, în anul 1975, însa acest aspect nu exclude, pentru considerentele mai sus aratate, incidenta dispozitiilor speciale ale OUG nr. 130/2004, atâta vreme cât la data formularii cererii de vânzare, locuinta se afla în patrimoniul unei societati comerciale din domeniul energetic.

Dispozitiile art.4 din acest act normativ prevad ca stabilirea pretului pentru vânzarea -cumpararea de locuinte aflate în proprietatea unei societati comerciale din domeniul energetic, din care face parte si recurenta pârâta, se face dupa evaluarea acestora de evaluatori persoane fizice sau juridice autorizate, potrivit legii.

Sintagma " potrivit legii" trebuie interpretata în sensul ca evaluarea se face potrivit normelor generale de evaluare, si nu potrivit criteriilor prevazute de Decretul Lege nr.61/1990 si de Legea nr.85/1992.

În cauza, societatea titulara a dreptului de proprietate si-a manifestat intentia de a vinde cele doua garsoniere, însa la un pret determinat de o societate de evaluatori,  într-un cuantum neacceptat de reclamant, care a precizat în mod expres în fata primei instante, ca nu este de acord cu efectuarea unei expertize tehnice de specialitate în vederea stabilirii  împrejurarii daca pretul pretins de pârâta respecta criteriile legale de evaluare.

Hotarârea instantei de apel, prin care societatea pârâta a fost obligata sa vânda reclamantului cele doua garsoniere la pretul stabilit prin raportul de expertiza, calculat potrivit dispozitiilor Decretului Lege nr.61/1990 si a Legii nr.85/1992, este afectata de nelegalitate, fiind pronuntata cu aplicarea gresita a dispozitiilor art. 4 din OUG nr.130/2004.

Este incident motivul de recurs prevazut de art. 304 pct.9 Cod procedura civila, astfel încât, în baza art. 312 Cod procedura civila, se va admite recursul, se va modifica decizia civila, în sensul ca se va respinge apelul si se vor mentine dispozitiile sentintei civile.

2

Domenii speta

Spete similare