Hotarire care sa tina loc de act autentic

I N S T A N T A

Prin cererea inregistrata la instanta cu nr. X din 7.05.2012 reclamanta M A a chemat in judecata pe paratele T E, P N G si B E, solicitand:

- sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru suprafata de 8.000 m.p. teren, situata in pct. „C” pe raza satului 1 Decembrie, com. B, jud. V, teren pe care reclamanta l-a cumparat prin inscris sub semnatura privata de la promitentul-vanzator T G, la data de 1.03.2001.

In motivarea actiunii, reclamanta a aratat ca ea si T G sunt frati si, la data de 1.03.2001, prin inscris sub semnatura privata ea a cumparat de la acesta suprafata de 8.000 m.p. teren, situata in pct. „C” pe raza satului 1 Decembrie, com. B, jud. V, cu pretul de 5.000.000 lei vechi, pret pe care reclamanta l-a platit integral la data intocmirii inscrisului sub semnatura privata. Ulterior T G a decedat, astfel ca nu s-a mai intocmit un contract de vanzare-cumparare in forma autentica pentru terenul in cauza. Paratele T E, P N G si B E sunt sotia, respectiv fiicele defunctului T G si au promis ca vor incheia cu reclamanta un contract de vanzare-cumparare in forma autentica, ceea ce nu s-a mai intamplat.

In dovedirea actiunii, reclamanta a depus la dosar, in copie, sentinta civ. nr. X, pronuntata de Judecatoria B; inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare” din data de 1.03.2001; notificari emise catre parate la data de 14.03.2012 de catre cabinetul avocatului B D; incheierile de certificare de fapt nr. 1170, nr. 1171, nr. 1173 la data de 30.03.2012 de catre biroul notarului public D I din B; chitante de plata a impozitelor emise de Primaria com. B, jud. V in anii 2007, 2010, 2011 si a folosit proba cu martori, proba cu interogatoriu, proba cu expertiza tehnica judiciara topografica.

Pentru termenul de judecata din 11.09.2012, paratele T E, P N G si B E au formulat intampinare (filele 32-34 dosar). Prin intampinare, paratele T E si P N G au aratat ca adresa indicata de reclamanta atat in cererea de chemare in judecata, cat si in notificarile emise de avocatul reclamantei, nu sunt reale, deoarece, de mult timp ele au domiciliul in P, str. P X a aratat ca atat in cererea de chemare in judecata, cat si in notificarile emise de avocatul reclamantei numele ei a fost consemnat gresit B, numele corect fiind B. Ca urmare, paratele au fost in imposibilitatea de a-si exprima punctul de vedere atunci cand li s-au comunicat notificari de prezentare la biroul notarului public D I. Neexistand certitudinea ca au refuzat sa se prezinte la notariat, paratele au sustinut ca actiunea reclamantei a fost prematur introdusa, nefiind parcursa procedura prealabila necesara in astfel de cauze.

Cu privire la fondul cauzei, paratele au aratat ca nu sunt de acord cu actiunea reclamantei deoarece autorul lor, defunctul T G, s-a comportat ca un proprietar al terenului in proces si a platit impozitele pentru acesta pana cand el a decedat. Dupa decesul lui T G paratele au continuat sa plateasca, pana in prezent, impozitele pentru teren. Niciodata, pana la momentul introducerii actiunii, reclamanta nu le-a contactat pe parate, nici macar in anul 2006, atunci cand paratele s-au deplasat la B pentru a dezbate succesiunea lui T G si cand ele s-au intalnit cu reclamanta.

Paratele au sustinut ca inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare” din data de 1.03.2001 nu indeplineste conditiile de validitate ale unui inscris sub semnatura privata, prevazute de art. 1176 din vechiul Cod civil. Astfel, din cuprinsul acestui inscris nu rezulta cine l-a redactat, nici daca pretul de 5.000.000 lei vechi ar fi fost platit, nu cuprinde mentiunea „bun si aprobat”, iar data intocmirii inscrisului este incerta (fie 1.03.2000, fie 1.03.2001). Totodata, nici scrierea, nici semnatura de la rubrica vanzator din acest inscris nu apartin defunctului T G, nefiind executate de acesta. Paratele au mai sustinut ca pretul vanzarii, de 5.000.000 lei, este prea mic fata de valoarea aceluiasi teren (8.257.600 lei vechi), stabilita prin hotararea de partaj. Terenul in cauza este situat cu iesire la soseaua nationala, astfel ca valoarea acestui teren este mai mare decat cea mentionata in antecontract. Paratele au sustinut ca niciodata operatiunea de vanzare-cumparare nu a avut loc, iar inscrisul sub semnatura privata a fost intocmit pro cauza.

La acelasi termen de judecata, paratele T E, P N G si B E au formulat cerere reconventionala (fila 34 dosar), prin care au solicitat:

- sa se constate nulitatea absoluta a inscrisului sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare”, fie pentru neindeplinirea conditiilor de valabilitate ale unui inscris sub semnatura privata (lipsa consimtamantului vanzatorului, inscrisul nefiind semnat de catre acesta), fie pentru neseriozitatea pretului;

- in subsidiar, paratele au solicitat rezolutiunea conventiei intitulata „Contract de vanzare-cumparare”, pentru motivul neplatii pretului.

Paratele T E, P N G si B E au folosit in proces proba cu acte de stare civila, alte inscrisuri, proba cu interogatoriu, proba cu martori; proba cu expertiza grafica; proba cu expertiza de evaluare a bunurilor imobile.

Reclamanta M A a formulat intampinare la cererea reconventionala (filele 45-46 dosar), prin care a solicitat respingerea cererii reconventionale. Reclamanta a sustinut ca inscrisul sub semnatura privata a fost semnat de catre promitentul-vanzator in prezenta martorilor mentionati in inscris. Privitor la pret, la momentul intocmirii inscrisului pretul reflecta valoarea de circulatie a terenului. La stabilirea pretului a fost avuta in vedere si rudenia dintre reclamanta si promitentul-vanzator. Valoarea terenului, la care se refera paratele, a fost stabilita prin expertiza, care nu reflecta intotdeauna valoarea de circulatie. Reclamanta a sustinut ca ea a platit integral pretul mentionat in antecontract la momentul intocmirii inscrisului, in prezenta martorilor care au semnat acest inscris. Totodata, inscrisul a fost intocmit in doua exemplare, din care un exemplar a ramas la promitentul-vanzator. Din momentul intocmirii inscrisului, reclamanta a intrat in posesia terenului, pe care l-a cultivat si pentru care ea a platit impozite in fiecare an. Privitor la exceptia prematuritatii actiunii, ridicata de parate, reclamanta a aratat ca paratele au fost notificate sa se prezinte la notarul public pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare la adresele pe care reclamanta le cunostea. Reclamanta a vorbit cu paratele si ele au confirmat ca au primit aceste notificari. Ca urmare, exceptia trebuie respinsa.

La termenul de judecata din 6.11.2012, exceptia prematuritatii actiunii, ridicata de parate, a fost respinsa de catre instanta pentru considerentul ca legea nu prevede o procedura prealabila care sa conditioneze promovarea unei actiuni in pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare - incheierea de sedinta din 6.11.2012, fila 53, vol. I dosar.

La termenul de judecata din 25.04.2013, avocatul paratelor a ridicat exceptia inadmisibilitatii actiunii reclamantei, exceptie motivata prin aceea ca notificarile emise de biroul avocatului B D, catre parate, de a se prezenta la biroul notarului public pentru incheierea contractului de vanzare-cumparare imobiliara in forma autentica, nu au fost expediate la adresele unde ele locuiau efectiv. Nefiindu-le comunicate in mod legal aceste notificari si actiunea reclamantei este inadmisibila.

Cu privire la exceptia inadmisibilitatii actiunii formulata de reclamanta, exceptie ridicata de paratele T E, P N G si B E, instanta retine ca, chiar daca notificarile emise de reclamanta prin cabinetul avocatului sau, au fost expediate la adrese la care la acel moment paratele nu locuiau efectiv, actiunea pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare imobiliara nu este inadmisibila. In plus, de la data inregistrarii la instanta a actiunii reclamantei (7.05.2012) si pana la data pronuntarii prezentei sentinte,adica timp de aproximativ un an de zile, paratele ar fi putut solutiona pe cale amiabila litigiul dintre ele si reclamanta, posibilitate pe care ele nu au valorificat-o.

Fata de aceste considerente, atat exceptia prematuritatii actiunii, cat si exceptia inadmisibilitatii actiunii reclamantei, exceptii ridicate de paratele T E, P N G si B E, sunt neintemeiate, urmand sa fie respinse.

Cu privire la fondul cauzei, din analiza actelor si lucrarilor dosarului, se retin urmatoarele:

T G si T E s-au casatorit la data de 25.10.1956 si au avut, ca fiice, pe P N G si B E.

T G este fratele reclamantei M A.

Prin titlul de proprietate nr. X/46999/6.06.1995 (fila 89, vol. I dosar instanta), s-a reconstituit titularilor T G, A T, A I, D S, B A, M A, T P si C T dreptul de proprietate pentru suprafata de 6 ha 4.100 m.p. teren situata pe raza satului G, com. B, jud. V, teren din care fac parte si suprafetele de 2.000 m.p. teren arabil si de 4.000 m.p. teren arabil din extravilan, ambele din pct. „C”.

Prin sentinta civ. nr. X, pronuntata de Judecatoria B, a fost admisa actiunea pentru iesirea din indiviziunea privitoare la suprafata de 6 ha 4.100 m.p. teren situata pe raza satului G, com. B, jud. V, inscrisa in titlul de proprietate nr. X/6.06.1995, actiune formulata de reclamantul T G, in contradictoriu cu paratii A T, A I, D S, B A, M A, T P si C T, s-a dispus iesirea partilor din indiviziunea privitoare la suprafata de 6 ha 4.100 m.p. teren si s-a atribuit fiecarei parti cate un lot din aceasta suprafata de teren. Astfel, lui T G i-a fost atribuita in proprietate suprafata de 0,80 ha teren, situata in pct. „C”, in valoare de 8.257.600 lei, valoare stabilita pe baza raportului de expertiza tehnica judiciara intocmit in acea cauza.

Sentinta civ. nr. X05.1997, pronuntata de Judecatoria B, a ramas irevocabila prin neapelare.

Prin inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare” din data de 1.03.2001, T G, proprietarul suprafetei de 80 ari teren din pct. „C” din satul X, com. B, conform sentintei civ. nr. X/23.05.1997, a promis sa vanda surorii sale M A aceasta suprafata de teren, cu pretul de 5.000.000 lei vechi. In inscrisul mentionat s-a consemnat ca acesta a fost incheiat la data de 1.03.2000 si ca urma sa fie legalizat in cursul anului 2002.

Conform celor mentionate in inscris, inscrisul a fost intocmit in prezenta martorilor B A si I F, care l-au semnat. Totodata, in inscris s-a consemnat numele cumparatorului M A, numele vanzatorului T G si au fost executate semnaturi in dreptul numelui cumparatorului si in dreptul numelui vanzatorului.

Ulterior, reclamanta nu a mai incheiat cu T G un contract de vanzare-cumparare in forma autentica pentru suprafata de teren mentionata in antecontract.

Potrivit adeverintei nr. 1833/7.06.2012, emisa de Primaria com. B, jud. V, defunctul T G figureaza in registrul agricol al satului G, com. B, jud. V, vol. 3, poz. 68, cu o suprafata de 0,80 ha teren arabil, din pct. „C”, conform sentintei civ. nr. X.05.1997.

Din chitantele de plata a impozitelor emise de Primaria com. B, jud. V in anii 2007, 2010, 2011, aflate in copie la filele 83-85, vol. I dosar, rezulta ca reclamanta M A a platit impozite pentru o suprafata de teren din extravilan, pentru T G.

Din chitantele de plata a impozitelor emise de Primaria com. B, jud. V in anii 2002, 2008, 2010, 2012, depuse la dosarul instantei la termenul din 25.04.2013, rezulta ca pentru terenul extravilan au fost platite impozite de catre T G, personal, cat si prin T E.

Prin notificari emise la data de 14.03.2012 de catre cabinetul avocatului B D, reclamanta le-a invitat pe paratele T E, B E si P N sa se prezinte la data de 30.03.2012 la biroul notarului public D I din B, pentru incheierea unui contract de vanzare-cumparare in forma autentica privitor la suprafata de 0,80 ha teren pe care T G a vandut-o reclamantei la data de 1.03.2001, prin act sub semnatura privata.

In notificarile comunicate paratelor, s-a mentionat ca paratele T E si P N locuiau in B, str. Republicii nr.199, bl.12, sc.B, ap.11, iar parata B E (in notificare a fost scris numele B) locuia in B, bd. X.

Conform incheierilor de certificare de fapt nr. 1170, nr. 1171, nr. 1173, emise la data de 30.03.2012 de catre biroul notarului public D I din B, la acest birou notarial s-a prezentat numai reclamanta, lipsind paratele.

In realitate, conform copiilor dupa cartile lor de identitate (filele 25-27, vol. I dosar), paratele domiciliaza la alte adrese decat cele mentionate de reclamanta in notificarile pe care ea le-a comunicat paratelor. Astfel, paratele T E si P N G locuiesc in P, X, iar parata B E domiciliaza in B, bd. X.

Prin raspunsurile date la interogatoriul propus de parate, reclamanta M A a aratat ca inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare” a fost intocmit in anul 2001, a fost redactat pe holul Judecatoriei de catre O M (o persoana cunoscuta reclamantei), la dictarea unui avocat, reclamanta fiind atunci prezenta pentru un alt proces. O M este acum plecata in Italia. La intocmirea inscrisului au fost prezenti I F si A N (N). Inscrisul a fost intocmit in doua exemplare, din care unul a ramas la reclamanta, iar celalalt a fost dat lui T G. Contractul de vanzare-cumparare in forma autentica nu s-a mai incheiat din cauza ca reclamanta nu a avut originalul titlului de proprietate pentru teren. In anul 2000, inainte de intocmirea antecontractului, reclamanta a platit catre T E suma de 4.000.000 lei (400 lei), pentru ca aceasta voia sa-si instaleze centrala termica, apoi i-a mai dat acesteia 5.000.000 lei (500 lei), cand s-a intocmit antecontractul. Totodata, reclamanta a dat lui T G o jumatate de porc si 10 gaste. In perioada de timp de la intocmirea antecontractului si pana la decesul lui T G reclamanta nu i-a cerut acestuia sa incheie contractul in forma autentica din cauza ca T G era suparat ca fusese parasit de sotia sa, T E, reclamanta fiind cea care l-a ingrijit pe T G. Reclamanta a cunoscut numai adresa din B a paratei T E, nu si adresa paratei P N, careia ii cunostea doar numarul de telefon. P N i-a spus reclamantei ca nu stia adresa unde se mutase. Pentru terenul in cauza reclamanta a fost cea care a platit impozitele in fiecare an, pana in prezent.

Prin declaratia sa, martorul I F, audiat la propunerea reclamantei, a aratat ca, in anul 2001 el a semnat inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare”. Martorul a semnat acest inscris la Judecatoria B. Acest inscris a fost intocmit de o alta persoana, cu ajutorul unui avocat. Martorul a vazut cum reclamanta a platit lui T G suma de 5.000.000 lei si a auzit pe reclamanta spunand ca mai platise anterior o alta suma de bani. B A, sora reclamantei, a fost si ea prezenta la intocmirea inscrisului. Martorul a mai declarat ca, la data cand a semnat inscrisul, el cultiva terenul in cauza.

Prin declaratia data in instanta, martora A N, audiata la propunerea reclamantei, a aratat ca in urma cu mai multi ani, in timp ce se afla pe holul judecatoriei, ea a vazut ca reclamanta a dat fratelui ei suma de 5.000.000 lei, reprezentand pretul unui teren.

Prin declaratia data in instanta, martorul G C, propus de parate, a aratat ca el locuieste in P si a fost coleg de munca cu sotul paratei P N G. Astfel, martorul s-a deplasat de mai multe ori la locuinta lui T G, caruia, in perioada 1995-2004, i-a dat samanta sa cultive grau si porumb pe o suprafata de teren pe care T G o avea in proprietate in com. B. Martorul a mai declarat ca el l-a vazut ultima data pe T G in luna februarie 2006, la locuinta lui din B. In discutiile pe care le-au avut, T G nu i-a spus martorului ca ar fi vandut terenul din com. B. In anul 2006, T G si T E au locuit in P, iar anterior anului 2006 T E venise la P pentru controale medicale, dupa care ea revenea la locuinta din B.

Prin declaratia data in instanta, martorul N G, propus de parate, a aratat ca in anul 2001 el l-a cunoscut pe T G. Terenul din pct. „C” este teren arabil si este situat in extravilanul satului 1 Decembrie, com. B, la o distanta de aproximativ 100 m fata de prima casa din sat. Acest teren a fost cultivat de catre T G pana in anul 2006. T G a decedat in anul 2006 si dupa decesul lui T G terenul a fost cultivat de catre reclamanta M A. Niciodata T G nu i-a spus martorului ca el ar fi vandut acest teren, mai ales ca tinea mult la terenul respectiv. Relatiile dintre T G si sotia lui erau bune si locuiau impreuna in locuinta lor din B. Pentru a cultiva terenul, T G se deplasa cu autoturismul proprietatea lui in satul 1 Decembrie. Niciodata T E nu l-a parasit pe sotul ei, ci aceasta a fost plecata de la domiciliu pentru ingrijiri medicale. T G nu a avut in proprietate alte terenuri in afara terenului din pct. „C”. Si reclamanta este proprietara unei suprafete de teren din pct. „C”.

Promitentul-vanzator T G a decedat la data de 7.04.2006. La data decesului, T G avea domiciliul in B, bd. X, insa el a decedat in B.

Potrivit certificatului de mostenitor nr. X28.11.2006, emis de biroul notarului public X din B, mostenitorii defunctului T G sunt T E, in calitate de sotie supravietuitoare, Pa N G si B E, in calitate de fiice.

Potrivit aceluiasi certificat de mostenitor, din masa succesorala ramasa in urma defunctului T G face parte si suprafata de 8.000 m.p. teren din pct. „C”, din satul G, com. B, conform sentintei civile de iesire din indiviziune data la data de 23.05.1997 in dosarul nr. 8054/1996 al Judecatoriei B..

Conform cartii ei de identitate, T E are domiciliul in P, str. P nr.71, bl. C2, et.1, ap.5, aceasta carte de identitate fiind valabila incepand cu data de 19.02.2003 – fila 25 dosar. La aceeasi adresa din P, X, are domiciliul si parata Pa N G –fila 27, vol. I dosar. Parata B E are domiciliul in B- fila 26 dosar.

La interogatoriul propus din oficiu de catre instanta (fila 90, vol. I dosar), parata P N G a raspuns urmatoarele:

- in luna martie 2001 ea, parata, locuia efectiv in P, la adresa ei de domiciliu. La aceeasidata, parata B E locuia efectiv in B, la adresa ei de domiciliu;

- in luna martie 2001, T E, mama paratelor, locuia in B, bd. X, la adresa ei de domiciliu, adresa la care locuia si T G. T E a locuit ulterior si in P din cauza ca era bolnava, a suferit interventii chirurgicale la Spitalul Militar B, iar T G venea la P si la B, la doctori, impreuna cu sotia sa, T E. Pana la decesul lui T G relatiile dintre el si sotia sa, T E, au fost bune;

- in timpul vietii sale, T G nu i-a spus paratei ca el ar fi vandut catre M A terenul din pct. „C”.

La interogatoriul propus din oficiu de catre instanta (fila 91, vol. I dosar), parata B E a raspuns urmatoarele:

- in luna martie 2001 ea, parata, locuia in B, la adresa ei de domiciliu. La aceeasi data, T E locuia in B, la adresa ei de domiciliu, impreuna cu T G;

- T E si T G au locuit in localitati diferite in perioada in care T E efectua investigatii medicale, deoarece aceasta sufera de o afectiune cardiaca si a suferit o interventie chirurgicala, constand in inlocuirea unei valve;

- T G a decedat intr-un spital din B, unde fusese internat din cauza unei septicemii. La data decesului lui T G, T E locuia in B, insa ea se afla in B;

- T G nu i-a spus paratei ca el ar fi vandut terenul din pct. „C”.

Prin raspunsurile date la interogatoriul propus de reclamanta (filele 92-93, vol. I dosar), parata P N G a aratat urmatoarele:

- incepand din anul 2001 si pana la decesul sau, T G a cultivat terenul de 8.000 m.p. din pct. „C” si tot el a platit impozitele pentru acest teren;

- parata nu a recunoscut ca semnatura de la rubrica „vanzator” din antecontractul de vanzare-cumparare ar fi fost executata de catre tatal sau, T G.

Prin raspunsurile date la interogatoriul propus de reclamanta (filele 94-95, vol. I dosar), parata B E a aratat urmatoarele:

- impozitele pentru suprafata de 8.000 m.p. teren din pct. „C” au fost platite in fiecare an de catre T G, pana la decesul sau, iar ulterior decesului impozitele au fost platite de catre familia acestuia;

- parata nu a recunoscut ca semnatura de la rubrica „vanzator” din antecontractul de vanzare-cumparare ar fi fost executata de catre tatal sau, T G.

Desi a fost citata cu mentiunea de a se prezenta la interogatoriu (filele 63, 124, vol. I dosar instanta), parata T E a refuzat sa se prezinte, invocand motive de sanatate (inscrisurile medicale de la filele 153-163, vol. I dosar).

Din inscrisurile aflate la filele 145-151, vol. I dosar, rezulta ca intre M A si M Petrica a fost un proces penal pentru infractiunea de tulburare de posesie. Prin declaratia data la Judecatoria B la data de 8.03.2002, in calitate de martor in acea cauza, T G a aratat ca, de aproximativ 2 ani de zile, eldaduse inculpatei M A o suprafata de 80 ari teren din pct. „C”, teren care timp de 2 ani a fost cultivat de catre aceasta.

Pentru solutionarea cauzei, s-a dispus efectuarea unei expertize grafice, avand ca obiective: sa se stabileasca daca semnatura executata la rubrica „Vanzator T G” din inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare”, intocmit la data de 1.03.2001, a fost executata de catre promitentul-vanzator T G; sa se stabileasca daca semnatura executata la rubrica „Vanzator T G” din inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare”, intocmit la data de 1.03.2001, a fost realizata prin mijloace de copiere sau prin imitare.

Totodata, s-a dispus efectuarea unei expertize tehnice judiciare topografice si a unei expertize tehnice judiciare de evaluare a terenului in cauza.

Astfel, prin raportul de expertiza criminalistica nr. 66/28.03.2013, intocmit de Laboratorul Interjudetean de Expertize Criminalistice I, aflat la filele 22-27, vol. II dosar, pe baza scriptelor de comparatie depuse la dosar s-a stabilit ca semnatura de la rubrica „Vanzator T G” din inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare”, intocmit la data de 1.03.2001, a fost executata de catre T G.

Prin raportul de expertiza tehnica judiciara topografice intocmit de expertul Luca Liviu, depus la dosarul instantei la data de 27.03.2013, filele 205-213, vol. I dosar, a fost identificata suprafata de 80 ari teren, mentionata in inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare” intocmit la data de 1.03.2001, stabilindu-se urmatoarele:

- suprafata de 80 ari (8.000 m.p.) teren, mentionata in inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare” intocmit la data de 1.03.2001 se compune din:

-suprafata de 3.600 m.p. teren, atribuita in proprietate lui T G prin sentinta civ. nr. 2205/23.05.1997 a Judecatoriei B, ce are ca vecinatati: N- M A; E- DC 1476; S- A JA; V- DF1483 (cale ferata). Aceasta suprafata a fost delimitata prin pct. 1-2-11-12-1 din anexa nr. 1 la raportul de expertiza;

-suprafata de 4.400 m.p. teren (real masurata: 4.484 m.p.), atribuita in proprietate lui T G prin sentinta civ. nr. 2205/23.05.1997 a Judecatoriei B, ce are ca vecinatati: N- M A; E- P 1469; S- A JA; V- DC 1476. Aceasta suprafata a fost delimitata prin pct. 13-14-23-24-13 din anexa nr. 2 la raportul de expertiza;

- suprafata de 80 ari (8.000 m.p.) teren, mentionata in inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare” intocmit la data de 1.03.2001, este una si aceeasi cu suprafata de 0,80 ari teren ce a fost atribuita in proprietate lui T G prin sentinta civ. nr. X.05.1997 a Judecatoriei B si se regaseste inscrisa in titlul de proprietate nr. X/6.06.1995 (emis titularilor T G, A T, A I, D S, B A, M A, T P si C T) ca facand parte din: suprafata de 12.200 m.p. din tarlaua 53, parcela 1481/1; suprafata de 14.000 m.p. din tarlaua 53, parcela 1475/1.

Raportul de expertiza tehnica judiciara topografice intocmit de expertul X a fost avizat prin procesele-verbale de receptie nr. 80, nr. 98 si nr. 99 din 27.03.2013, intocmite de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara V (filele 7, 52, 53, vol. II dosar).

Prin raportul de evaluare bunuri imobile intocmit de expertul Emandache D, depus la dosarul instantei la data de 8.04.2013, filele 29-45, vol. II dosar, pe baza raportului de expertiza intocmit de expertul X a fost identificata suprafata de 8.000 m.p. teren din pct. „C” din extravilanul satului X, com. B, jud. V ce a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare si s-a stabilit ca, la data de 1.03.2001, pretul corect de vanzare-cumparare al acestei suprafete de 8.000 m.p. teren (real masurata: 8.084 m.p.) din pct. „C” din extravilanul satului 1 Decembrie, com. B, jud. V, a fost de 10.363 lei.

Pentru a ajunge la aceasta concluzie, expertul a avut in vedere informatiile privind nivelul preturilor corespunzatoare anului 2001, aflate in documentele cu tranzactii efectuate din arhiva Primariei com. B, precum si preturile corespunzatoare lunii martie 2013. Totodata, a avut in vedere amplasamentul terenului (terenul este amplasat in extravilanul satului 1 Decembre, la 100 metri fata de prima casa de la intrarea in sat dinspre satul Gara B. Terenul este traversat la jumatatea lui din lungime de drumul comunal DC 1476). Pentru a stabili valoarea pe care o avea terenul la data de 1.03.2001, expertul a stabilit ca la data efectuarii expertizei (25.03.2013) aceeasi suprafata de teren avea valoarea de 18.213 lei si aceasta valoare a fost corectata cu raportul dintre euro la data de 1.03.2001 (2.5103 lei) si euro la data de 25.03.2013 (4.4106 lei) = 0,569; 18.213 lei x 0,569 =10.363 lei.

Privitor la cererea prin care reclamanta M A a solicitat ca, in contradictoriu cu paratele T E, P N G si B E, sa se pronunte o hotarare care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru suprafata de 8.000 m.p. teren, situata in pct. „C” pe raza satului 1 Decembrie, com. B, jud. V, teren pe care reclamanta l-a cumparat prin inscris sub semnatura privata de la promitentul-vanzator T G, la data de 1.03.2001 (data la care reclamanta M A si T G au incheiat antecontractul de vanzare-cumparare), erau in vigoare prevederile art.46 alin.1 din Legea nr. 18/1991, conform carora „Terenurile situate in intravilan si extravilan pot fi instrainate, indiferent de intinderea suprafetei, prin acte juridice intre vii, incheiate in forma autentica”.

Ulterior, aceste prevederi au fost abrogate prin art. 5 alin.2 din Titlul X privind circulatia juridica a terenurilor din Legea nr. 247/2005, conform carora: „In situatia in care, dupa incheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una din parti refuza ulterior sa incheie contractul, partea care si-a indeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarare care sa tina loc de contract”.

In prezent, promisiunea vanzarii-cumpararii este reglementata prin art. 1669 alin.1 din Codul civil(Legea nr. 287/2009), astfel:

„(1) Cand una dintre partile unei promisiuni bilaterale de vanzare refuza din motive care ii sunt imputabile sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite”.

Din probele adminI rezulta ca T G a promis sa vanda reclamantei suprafata de teren de 8.000 m.p. teren, mentionata in antecontract si ca a si incasat de la reclamanta pretul de 5.000.000 lei vechi.

Privitor la cererea reconventionala prin care paratele-reclamante T E, P N G si B E au solicitat sa se constate nulitatea absoluta a inscrisului sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare”, pentru motivul „lipsei consimtamantului vanzatorului, inscrisul nefiind semnat de catre acesta”, prin raportul de expertiza criminalistica s-a stabilit ca semnatura de rubrica „Vanzator T G” din inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare”, intocmit la data de 1.03.2001, a fost executata de catre T G.

In aceste conditii, primul motiv de nulitate absoluta (lipsa consimtamantului, prin nesemnarea antecontractului) invocat prin cererea reconventionala este neintemeiat.

Privitor la cererea reconventionala, formulata in subsidiar de catre paratele-reclamante T E, P N G si B E, prin care au solicitat rezolutiunea conventiei intitulata „Contract de vanzare-cumparare”, pentru motivul neplatii pretului, la interogatoriul propus de paratele-reclamante reclamanta a aratat ca ea a platit, ca pret pentru teren, inainte de incheierea antecontractului, suma de 400 lei, suma platita catre T E, apoi a mai platit suma de 500 lei la data incheierii antecontractului, dupa care reclamanta i-a dat lui T G o jumatate de porc si 10 gaste (fila 69, verso, vol. I dosar). Prin declaratia sa, martorul I F (fila 71, vol. I dosar) a aratat ca a vazut cand reclamanta a platit lui T G suma de 5.000.000 lei vechi, ca pret pentru teren. In acelasi sens este si declaratia data de martora A Tincuta (fila 72, vol. I dosar).

Fata de probele adminI, se apreciaza ca reclamanta a dovedit ca a platit pretul pentru suprafata de 8.000 m.p. teren, motiv pentru care cererea reconventionala, formulata in subsidiar de catre paratele-reclamante T E, P N G si B E, prin care au solicitat rezolutiunea conventiei intitulata „Contract de vanzare-cumparare”, pentru motivul neplatii pretului, este neintemeiata.

Privitor la cererea reconventionala prin care paratele-reclamante T E, P N G si B E au solicitat sa se constate nulitatea absoluta a inscrisului sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare”, pentru motivul „neseriozitatii pretului”, conform art. 3 din Legea nr. 71/2011 pentru punerea in aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, „Actele si faptele juridice incheiate ori, dupa caz, savarsite sau produse inainte de intrarea in vigoare a Codului civil nu pot genera alte efecte juridice decat cele prevazute de legea in vigoare la data incheierii sau, dupa caz, a savarsirii ori producerii lor”.

Articolul 4 dindin Legea nr. 71/2011 prevede ca „La data intrarii in vigoare a Codului civil, actele juridice nule, anulabile sau afectate de alte cauze de ineficacitate, prevazute de Codul civil din 1864, precum si de alte acte normative, raman supuse dispozitiilor legii vechi, neputand fi considerate valabile ori, dupa caz, eficace potrivit Codului civil sau dispozitiilor prezentei legi”.

La data de 1.03.2001, cand a fost incheiat antecontractul de vanzare cumparare, erau in vigoare prevederile art. 1303 din Codul civil (1864), conform carora „Pretul vanzarii trebuie sa fie serios si determinat de parti”.

Doctrina juridica a statuat ca, in caz de vanzare, determinarea pretului este un element esential al contractului, pretul trebuind sa fie determinat de parti si sa rezulte din cuprinsul actului respectiv. Pentru ca o promisiune de vanzare-cumparare a unui imobil sa produca efecte juridice, este necesar ca pretul sa fie stabilit in bani, determinat sau cel putin determinabil, precum si sa fie serios.

Privitor la intelesul notiunii de „pret serios”, doctrina si jurisprudenta au mai statuat ca prin pret serios se intelege pretul ce constituie o cauza suficienta a obligatiei luate de vanzator de a transmite dreptul de proprietate asupra bunului ce formeaza obiectul vanzarii. Seriozitatea pretului depinde de existenta unei proportii intre cuantumul pretului fixat de partile contractante si valoarea reala a bunului vandut. Partile sunt insa libere sa determine valoarea bunului si pretul lui, care poate fi superior sau inferior valorii bunului ce face obiectul vanzarii. S-a mai statuat ca un pret mai mic ce nu reprezinta echivalentul valoric al bunului vandut nu afecteaza validitatea conventiei, un astfel de pret neputand fi considerat neserios, atunci cand exista raporturi apropiate intre parti (rudenie, prietenie) sau cand vanzatorul are interesul instrainarii urgente a imobilului. Pentru a se stabili ca pretul este serios, trebuie sa rezulte existenta unei proportii intre cuantumul pretului stabilit de parti si valoarea reala a bunului.Aceasta proportie, chiar daca nu reclama o echivalenta intre pret si valoarea bunului, exclude totusi o disproportie prea mare. Stabilirea caracterului de pret serios are aspectul unei situatii de fapt si constituie o problema de apreciere a instantei.

In cauza de fata, in inscrisului sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare”, a fost stipulat pretul de 5.000.000 lei vechi.

Prin raportul de evaluare bunuri imobile intocmit de expertul X, s-a stabilit ca, la data de 1.03.2001, suprafata de 8.000 m.p. teren din pct. „C” din extravilanul satului X, com. B, jud. V ce a facut obiectul antecontractului de vanzare-cumparare avea un pret de vanzare-cumparare de 10.363 lei. Or, asa cum a rezultat din probe, reclamanta a platit lui T G 5.000.000 lei vechi, reprezentand pret. Date fiind relatiile de rudenie dintre reclamanta si T G (ei au fost frati), instanta apreciaza ca pretul de 5.000.000 lei vechi, platit in anul 2011 pentru suprafata de 8.000 m.p. teren este un pret serios. Este de retinut si faptul ca, la interogatoriu, reclamanta a sustinut ca, anterior incheierii antecontractului, ea platit catre T E 400 lei ron, iar ulterior i-a dat lui T G o jumatate de porc si 10 gaste.

Este relevant si aspectul ca, desi a fost citata la instanta cu mentiunea de a se prezenta la interogatoriu, parata T E a refuzat sa se prezinte.

Fata de considerentele aratate, cererea reconventionala prin care paratele-reclamante T E, P N G si B E au solicitat sa se constate nulitatea absoluta a inscrisului sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare”, pentru motivul „neseriozitatii pretului” este apreciata ca neintemeiata.

Ca urmare, cererea reconventionala prin care paratele T E, P N G si B E au solicitat sa se constate nulitatea absoluta a inscrisului sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare”, fie pentru neindeplinirea conditiilor de valabilitate ale unui inscris sub semnatura privata (lipsa consimtamantului vanzatorului, inscrisul nefiind semnat de catre acesta), fie pentru neseriozitatea pretului, fie, in subsidiar, rezolutiunea conventiei intitulata „Contract de vanzare-cumparare”, pentru motivul neplatii pretului, urmeaza sa fie respinsa, ca neintemeiata.

Consecinta a respingerii cererii reconventionale, actiunea formulata de reclamanta M A, impotriva paratelor T E, P N G si B E, pentru pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare pentru suprafata de 8.000 m.p. teren, situata in pct. „C”, in extravilanul satului X, com. B, jud. V, teren pe care reclamanta l-a cumparat prin inscris sub semnatura privata de la promitentul-vanzator T G, la data de 1.03.2001, este intemeiata, urmand sa fie admisa.

Pentru considerentele de drept aratate, se va constata ca, prin inscrisul sub semnatura privata intitulat „Contract de vanzare-cumparare”, intocmit la data de 1.03.2001, T G (ulterior decedat), a promis sa vanda reclamantei M A, cu pretul de 5.000.000 lei vechi, integral platit, suprafata de 8.000 m.p. teren, situata in pct. „C”, din extravilanul satului 1 Decembrie (G), com. B, jud. V, suprafata identificata prin raportul de expertiza tehnica judiciara topografica intocmit de expertul X, ce face parte din prezenta sentinta, suprafata compusa din:

-suprafata de 3.600 m.p. teren, atribuita in proprietate lui T G prin sentinta civ. nr. X.05.1997 a Judecatoriei B, avand vecinatatile: N- M A; E- DC 1476; S- A JA; V- DF1483 (cale ferata), delimitata prin pct. 1-2-11-12-1 din anexa nr. 1 la raportul de expertiza sus mentionat;

-suprafata de 4.400 m.p. teren (real masurata: 4.484 m.p.), atribuita in proprietate lui T G prin sentinta civ. nr. X.05.1997 a Judecatoriei B, avandvecinatatile: N- M A; E- P 1469; S- A JA; V- DC 1476, delimitata prin pct. 13-14-23-24-13 din anexa nr. 2 la raportul de expertiza,

intreaga suprafata de 8.000 m.p. teren fiind inscrisa in titlul de proprietate nr. 901/46999/6.06.1995 (emis titularilor T G, A T, A I, D S, B A, M A, T P si C T), astfel: suprafata de 12.200 m.p. din tarlaua 53, parcela 1481/1; suprafata de 14.000 m.p. din tarlaua 53, parcela 1475/1.

Se va dispune transferul dreptului de proprietate a suprafetei de 8.000 m.p. teren, situata in pct. „C”, din extravilanul satului X (G), com. B, jud. V, mai sus aratata, din patrimoniul paratelor T E, P N G si B E (ca mostenitoare ale defunctului T G), in patrimoniul reclamantei M A, prezenta sentinta urmand sa tina loc de act autentic de vanzare-cumparare imobiliara pentru suprafata de 8.000 m.p. teren, mentionata.

Reclamanta M A a efectuat in proces cheltuieli de judecata in suma totala de 2.062,10 lei (267 lei taxa judiciara de timbru; 3 lei timbru judiciar; 1.092,10 lei indemnizatie expert Luca Liviu; 700 lei onorariu avocat, platit conform chitantelor depuse la dosar).

Potrivit art. 274 alin. 1 si art. 277 Cod. proc .civ., paratele T E, P N G si B E vor fi obligate, in solidar, sa plateasca reclamantei cheltuielile de judecata pe care reclamanta le-a efectuat in proces, in suma de 2.062,10 lei.

Actiunea principala, formulata de reclamanta, a fost legal timbrata, cu 267 lei taxa judiciara de timbru; 3 lei timbru judiciar.

Actiunea reconventionala, formulata de paratele T E, P N G si B E, a fost legal timbrata, cu 631 lei taxa judiciara de timbru si cu 3 lei timbru judiciar.

10

Domenii speta

Spete similare