Contracte

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Buhuşi sub nr.326/199/2009, reclamanta Z.C. a chemat în judecată pe pârâţii C.Z., I.G.şi V., solicitând instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare cumpărare nr.358/12.04.2007.

Prin întâmpinare pârâtul C.Z. a inovat execepţia inadmisibilăţii şi excepţiei lipsei  calităţii procesuale active a reclamantei.

Prin încheierea din 10.09.2008 instanţa de fond a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei reţinând că acţiunea în constatarea nulităţii absolute poate fi invocată de oricine.

Prin sentinţa civilă nr. 407 din 21.05.2009 instanţa de fond a respins excepţia inadmisibilităţii acţiunii şi acţiunea ca nefondată şi a obligat reclamanta să plătească pârâtului C.Z. suma de 1000 lei şi pârâţilor I.G. si I.V. suma de 1000 lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa  sentinţa civilă  de mai sus prima instanţă a reţinut următoarele:

Prin contractul de schimb autentificat sub nr.816/1999 la BNP „A.G.”, pârâtul C.Z. a dobândit dreptul de proprietate asupra unui imobil situat în intravilanul localităţii Buhuşi, compus din suprafaţa de 670 mp teren, o casă din chirpici în suprafaţă construită de 71,20 mp, o magazie cu beci, un garaj din PFL în suprafaţă construită de 15 mp.

La data de 09.06.1999 pârâtul C.Z. vinde reclamantei – sora sa, cota indiviză  de ½ din imobilul menţionat (contract de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1960/09.06.1999 la BNP „M.L.).

Prin sentinţa civilă nr.257/18.04.2006 a Judecătoriei Buhuşi a fost admisă acţiunea pentru ieşire din indiviziune formulată de reclamantul (pârât în prezenta cauză) C.Z. împotriva pârâtei (reclamantă în prezenta cauză) Z.C., s-a dispus ieşirea părţilor din indiviziune, imobilul a fost atribuit reclamantului şi a fost obligat acesta din urmă la plata unei sulte de 31.467 lei către copărtaş, în termen de 60 de zile de la data rămânerii definitive a hotărârii.

La data de 12.04.2007 pârâtul C.Z. înstrăinează întreg imobilul pârâţilor I.G.şi V. în schimbul preţului de 50.000 lei, conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.358/12.04.2007 la BNP „N.”, contract care face obiectul acţiunii în constatare nulitate absolută.

Având în vedere că o astfel de acţiune poate fi promovată de orice persoană interesată şi că scopul urmărit de reclamant este de a readuce bunul în patrimoniul comun, instanţa consideră că legea permite această cale de protejare a unui pretins drept de proprietate. Mai mult decât atât, inadmisibilitatea acţiunii este o excepţie de fond, dirimantă şi absolută, constând în  lipsirea totală a reclamantului de posibilitatea de a recurge la acţiunea civilă pe o anumită cale, atunci când legea prevede pentru acea procedură specială condiţii suplimentare de exerciţiu a acţiunii. Dat fiind că în situaţia de faţă, legea nu impune o condiţie specială de exercitare a acţiunii în constatarea nulităţii absolute, instanţa a respins excepţia inadmisibilităţii invocate de pârâtul C.Z. ca nefondată.

Pe fondul cauzei, instanţa a reţinut că reclamanta a invocat, în principiu, două motive de nulitate absolută: 1) frauda la lege, deoarece atât vânzătorul, cât şi cumpărătorul au fost de rea-credinţă, cunoscând că este şi ea proprietara cotei de ½ din imobil; 2) preţul achitat de cumpărători este mai mare decât cel trecut în contractul de vânzare cumpărare.

În ceea ce priveşte primul motiv de nulitate, instanţa a considerat că pentru a fi incident principiul „fraus omnia corrumpit” este necesar ca contractul să fie încheiat de către un vânzător care nu este proprietarul lucrului vândut, individual determinat, în frauda dreptului adevăratului proprietar şi cu complicitatea cumpărătorului, care este la rândul său,  de rea-credinţă.

Este adevărat că pârâtul C.Z. şi-a justificat calitatea de proprietar exclusiv al imobilului în faţa notarului public, pe baza contractului de schimb autentificat sub nr.816/17.05.1999, însă nu este suficient pentru a se reţine reaua sa credinţă, ca atitudine intelectivă a unei persoane care săvârşeşte un fapt sau un act contrar legii, pe deplin conştientă de caracterul ilicit al conduitei sale. Aceasta deoarece, în momentul vânzării pârâtul C.Z. era şi se considera pe sine proprietar exclusiv al imobilului în temeiul sentinţei civile nr.257/2006 a Judecătoriei Buhuşi. Este posibil ca pârâtul C. să nu fi prezentat sentinţa civilă sus menţionată pentru că nu achitase sulta la care fusese obligat, dar acesta nu este un motiv de nulitate absolută, cu atât mai mult cu cât imediat după încasarea preţului, pârâtul a consemnat la CEC suma de 28.467 lei la dispoziţia reclamantei; prin urmare,  esenţial este că, la data încheierii contractului, pârâtul C.Z. avea convingerea fermă şi manifestă că este proprietarul exclusiv al imobilului înstrăinat, fiind lipsit de relevanţă faptul că ulterior, sentinţa civilă nr.257/2006 a Judecătoriei Buhuşi a fost desfiinţată prin decizia civilă nr.960/R a Tribunalului Bacău, ca urmare a promovării unui recurs peste termen.

În ceea ce priveşte pe pârâţii I., instanţa a reţinut că aceştia nu aveau cum să afle, cu minime diligente, că pârâtul vânzător nu era proprietarul exclusiv al imobilului, date fiind şi dezavantajele regimului de transcripţiuni-inscripţiuni (contract nr.1960/1999 fiind trecut într-un astfel de registru) care nu permite cercetarea istoricului unei proprietăţi ca în registrul actual de carte funciară.

Pe de altă parte pârâţii I. s-au încrezut în actele oficiale emise – extrasul de carte funciară 1142/2007, certificatul de atestare fiscală nr.9679/10.04.2007, astfel că nu există nici un indiciu că nu ar tranzacţiona cu adevăratul proprietar, cu atât  mai mult cu cât valabilitatea actului a fost cercetată şi de notarul public. Instanţa nu exclude posibilitatea ca pârâţii I. să fi cunoscut şi sentinţa de partaj şi astfel se explică afirmaţia pârâtului I.G. către martora S.T. că „numitul C. îi spusese că va trebui să-i dea reclamantei Z. suma de 15.000 de euro, reprezentând partea ei de imobil”, dar asta nu dovedeşte reaua lor credinţă.

De altfel, chiar dacă s-ar admite că atât pârâtul vânzător, cât şi pârâţii cumpărători au încheiat contractul, ştiind de dreptul de coproprietate al reclamantei, contractul nu ar fi lovit de nulitate absolută, deoarece nu sunt aplicabile regulile privitoare la vânzarea cumpărarea lucrului altuia, ci regulile proprii stării de indiviziune. Cu alte cuvinte, pârâtul C.Z. având o cotă indiviză de ½ din imobil, soarta contractului de vânzare-cumpărare va depinde de rezultatul partajului, care se rejudecă conform deciziei Tribunalului nr.960/R/2007: dacă bunul este atribuit la partaj copărtaşului înstrăinător, contractul rămânând valabil şi dreptul cumpărătorului se consideră retroactiv, iar dacă bunul cade în lotul celuilalt copărtaş, actul de înstrăinare va fi desfiinţat retroactiv. Prin urmare, reclamanta îşi poate valorifica, în mod deplin, dreptul de coproprietate indiviză, în cadrul acţiunii de ieşire din indiviziune, astfel că instanţa nu poate reţine ca motiv de nulitate frauda la lege.

Referitor la cel de al doilea motiv de nulitate, că preţul plătit ar fi fost mai mare, instanţa a reţinut că Legea nr.241/2005 nu sancţionează cu nulitatea absolută contractul care ar cuprinde un alt preţ decât cel real, ci prevede doar că ascunderea unei surse impozabile constituie infracţiunea de evaziune fiscală, sancţiune de care sunt pasibile cele două părţi.

Instanţa a considerat că preţul prevăzut în contract este real şi serios, iar faptul că este mai mic decât valoarea de  circulaţie a imobilului nu o afectează pe reclamantă, câtă vreme în cadrul partajului se stabileşte, pe baza unei expertize de specialitate valoarea pe care o are imobilul la data partajului.

Impotriva sentinţei civile nr. 407/21.05.2009 pronunţată de Judecătoria Buhusi a declarat recurs Z.C.solicitând admiterea recursului si modificarea hotărârii instanţei de fond în sensul admiterii acţiunii constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare.

In motivarea recursului, sintetizând motivele,  se arată  următoarele:

1. în mod greşit instanţa de fond a reţinut că nu există o  fraudă la lege si fraudarea intereselor  legitime ale recurentei. Reaua credinţă a pârâtului C.Z. si fraudarea intereselor reclamantei rezultând din următoarele împrejurări : la încheierea  contractului din data de 12.04.2007 C.Z. a înfăţişat la notar ca act de proprietate contractul de schimb din 1999 act ce  este anterior sentintei de  partaj ce ar fi trebuit să fie prezentat notarului, cartea funciară a imobilului a fost  deschisă tot de C.Z. si a putut să ducă acolo ce acte i-a  convenit, pârâţii I. au fost pe deplin conştienţi de situaţia imobilului, despre aceasta  relatând martora S.T. şi chiar  dacă nu ar fi ştiut nimic şi-a asumat riscul.

2. instanţa de fond a  privat reclamanta de o probă admisă, respectiv efectuarea unei adrese la Banca Comercială Carpatica.

 3. greşit a reţinut instanţa de fond  că reclamanta este sora lui C.Z., întrucât aceasta a fost concubina acestuia.

 4. greşit instanţa de fond sustine  nelegal faptul că problema indicată de reclamantă prin acţiune  se poate rezolva pe calea partajului, întrucât acesta s-a suspendat până la soluţionarea prezentului dosar.

 5. instanţa de fond greşit nu a reţinut  ca motiv de nulitate preţul imobilului, întrucât pârâtul I.a recunoscut într-o discuţie cu martora S.T. şi fiica lui Z.C.faptul că a plătit mai mult decât este  specificat în contractul de vânzare cumpărare, numai că nu a avut posibilitatea să dovedească reclamanta acest aspect şi cu acte.

Intimaţii I.G. şi I.V. au depus  întâmpinare  solicitând respingerea recursului ca nefondat, ei fiind de bună credinţă iar declaratia martorei S.T. referitoare la preţul  din contract  trebuie  înlăturată (dispozitiile art.1191 cod civil) întrucât acest martor a fost încuviinţat pentru a se dovedi  buna credinţă.

Intimatul C.Z. a depus întâmpinare prin care  solicită respingerea recursului ca nefondat. Faptul că instanţa reţine  calitatea  reclamantei de soră a pârâtului este irelevantă în speţă întrucât  nulitatea actului de vânzare cumpărare nu este condiţionată de calitatea părţilor, respectiv după cum  sunt rude sau concubini. Principiul  fraus omnia corumpit îşi regăseşte aplicabilitatea în contextul întrunirii cumulative a două condiţii: vânzătorul nu este proprietarul lucrului  individual determinat pe care îl vinde  si este de conivenţă cu cumpărătorul ceea ce în speţa de faţă nu s-a dovedit. Nici sustinerile  referitoare la preţ nu au fost dovedite, proba testimonială cu  martora S.T. fiind încuviinţată numai cu privire la buna credinţă.

In recurs nu s-au administrat probatorii noi.

Analizând sentinţa civilă  recurată prin prisma motivelor de recurs tribunalul constată următoarele:

  In ceea ce priveşte  al doilea motiv de recurs tribunalul reţine  că reclamanta nu  a fost privată de o probă ce i-a fost admisă de instanţă întrucât ceea ce urma să se  dovedească în urma  răspunsului la adresa făcută către Banca Comercială Carpatica se poate reţine şi din înscrisurile depuse la dosar, filele 86,87,125 -146 dosar fond respectiv situaţia financiară a  pârâtului pe perioada  martie –mai 2007.

Ultimile  înscrisuri (aflate la filele 125-146 dosar fond) fiind depuse la termenul din 2.04.2009, iar la termenul  ulterior instanţa de fond a constatat că nu se mai impune revenirea cu adresă la Banca Comercială Carpatica. In consecinţă reclamantei nu i s-a încălcat dreptul la un proces echitabil şi nici dreptul la apărare.

In ceea ce priveşte  motivul numărul  trei de recurs,  tribunalul reţine că  reţinerea greşită de  către instanţa de fond a calităţii reclamantei de soră a pârâtului C.Z. deşi nu are relevanţă în soluţionarea cauzei de catre instanţa de fond, întrucât aceasta nu a avut  în vedere la pronunţarea hotărârii recurate calitatea reclamantei de soră a pârâtului.

Motivul de recurs numărul unu şi patru sunt nefondate întrucât  faptul că dosarul în care se soluţionează partajul a fost suspendat până la soluţionarea prezentei cauze nu exclude ceea ce a reţinut instanţa de fond ,în mod corect, că în cauză sunt aplicabile regulile proprii ale stării de indiviziune în ceea ce priveşte soarta contractului de vânzare cumpărare a cărei nulitate absolută se solicită a se constata. Recurenta-reclamantă nefiind prejudiciată întrucât aceasta îşi valorifică dreptul său de coproprietate în cadrul acţiunii de partaj, aşa cum corect s-a reţinut de către prima  instanţă.

In speţa de faţă este vorba de vânzarea unui bun indiviz de catre unul din coproprietari, iar în concepţia  dominantă în doctrină şi în  practica judiciară s-a apreciat că, până la partaj, actul  de  dispoziţie  juridică este afectat de o condiţie rezolutorie, aceasta rezultând, indirect, din dispozitia legală care consacră efectul  retroactiv al partajului (art.786 cod civil).

In ceea ce priveşte motivul numărul cinci de recurs tribunalul reţine că  sustinerile cu privire  la faptul că s-ar fi plătit un preţ mai mare  decăt cel prevăzut în contract nu  este motiv de nulitate absolută a contractului, astfel că declaraţia martorei S.T. nu are relevanţă în prezenta cauză(în ceea ce priveşte cuantumul preţului).

Faţă de cele reţinute mai sus tribunalul, având în vedere şi dispozitiile art. 312 alin.1 cod  procedură civilă urmează să respingă recursul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare