Obligativitatea respectării procedurii prevăzute de Legea 230/2007 în cazul reparaţiilor făcute de un proprietar la spaţiile comune.

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Bacău sub nr. 17764/180/2010, astfel cum a fost precizata, reclamanta P.I. a chemat în judecată pârâţii H.E., C.A., D.E., Z.C., M.C., C.F., H.M., M.C., B.M., M.M., I.I., S.E., P.C., A.M., S.M., S.S., C.G., C.C. pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligaţi  la plata contravalorii reparaţiilor efectuate la acoperişul blocului situat in Bacău.

Prin sentinţa civilă nr.9557/28.11.2011 a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale pasive, a fost admisă acţiunea şi au fost obligaţi pârâţii să-i plătească reclamantei contravaloarea reparaţiilor efectuate la acoperişul blocului, după cum urmează:H.E.- 69,78 , C.A.-135,57, D.E. ( T.E.)-71,89, G.M. – 135,57, M.C.-135,57, C.F.-107,84, H.M.-137,68, M.C.-103,61, B.M.-135,57, M.M.-103,61, I.I.-135,57, S.E.-107,84, P.C.-135,57, A.M.-107,84, S.M.-133,45, S.M.-105,72, S.S. ( C.S.)-107,84, C.G.-135,57, C.C.-107,84.

Au fost obligaţi paraţii in solidar să achite reclamantei cheltuieli de judecata în suma de 202 lei, reprezentând taxă judiciară de timbru si timbru judiciar.

A fost obligat  paratul P.C. să achite reclamantei cheltuieli de judecata în suma de 500 lei, reprezentând onorariu expert.

Pentru a hotărî astfel instanţa a reţinut următoarele:

În ceea ce priveşte excepţia  lipsei calităţii procesuale pasive , aceasta a fost respinsa motivat de faptul ca este proprietarul apartamentului cu nr. 13 din imobil si in indiviziune asupra suprafeţei de  5,77 mp astfel cum rezulta din adresa nr. 182/17.05.2011 a Asociaţiei de proprietari nr. 73, iar potrivit art. 35 din Legea 114/1996 privind legea locuinţei, in clădirile de locuit cu mai multe locuinţe, proprietarul răspunde de asigurarea condiţiilor de funcţionare normala a locuinţei aflate in proprietate exclusiva si a spatiilor aflate in proprietate indiviza.

Instanţa a constatat ca reclamanta are calitate procesuala activa  întrucât  in cazul neefectuării lucrărilor necesare de către asociaţiile de proprietari, nimic nu-i împiedica pe coindivizari sa-şi valorifice drepturile ce decurg din raporturile de indiviziune, respectiv să solicite obligarea celorlalţi coindivizari să participe la efectuarea lucrărilor necesare si utile pentru conservarea bunului in indiviziune.

Totodată, potrivit  art. 56 din Legea nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea si funcţionarea asociaţiilor de proprietari, „neluarea de către proprietari, de către asociata de proprietari sau de către comitetul executiv al asociaţiei de proprietari a tuturor masurilor necesare pentru repararea si menţinerea in stare de siguranţa a clădirii si a instalaţiilor comune aferente”, constituie contravenţie. Rezulta deci ca nu numai asociaţiile de proprietari pot efectua lucrările de reparaţii ale spatiilor comune ci si proprietari, aceştia putând fi chiar sancţionaţi pentru  pasivitatea lor.

Pe fond, instanţa a constatat ca din adresa nr. 182/17.05.2011 a Asociaţiei de proprietari nr. 73, rezultă că părţile deţin in proprietate apartamente situate în Bacău si sunt in indiviziune asupra spatiilor comune ale imobilului.

Din înscrisurile aflate la fl. 5-8 dosar, rezultă că reclamanta s-a adresat Asociaţiei de proprietari nr. 73 pentru repararea acoperişului blocului,  întrucât datorita degradării acestuia are infiltraţii de ală în casa, iar asociaţia este de acord cu reparaţia daca obţine acordul proprietarilor.

Reclamanta a executat lucrarea de reparaţii cu SC H.I. SRL, conform devizului de lucrări si a contractului de prestări servicii din 28.08.2010. Preţul lucrării a fost  de 2349,5 lei si a fost plătit de reclamanta, astfel cum rezulta din facturile fiscale nr. 032 si 033 din 27.08.2010 si a chitanţelor nr. 009 si  010 din 27.08.2010.

După efectuarea reparaţiei, prin adresa nr. 276/27.09.2010 asociaţia i-a comunicat reclamantei ca nu poate deconta lucrările întrucât majoritatea locatarilor si-au retras acordul privind participarea la lucrările de reparaţii.

Potrivit art. 35 alin 1 din Legea 114/1996 sus citata, în clădirile de locuit cu mai multe locuinţe, proprietarul răspunde de asigurarea condiţiilor de funcţionare normala a locuinţei aflate in proprietate exclusiva si a spatiilor aflate in proprietate indiviza.

Potrivit art. 45 din HG 1588/2007 pentru  aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 230/2007 privind înfiinţarea, organizarea si funcţionarea asociaţiilor de proprietari, „Cheltuielile pe cota-parte indiviza de proprietate se repartizează proporţional cu cota-parte indiviza de proprietate din proprietatea comuna a fiecărui proprietar, calculata in funcţie de suprafeţele utile ale tuturor apartamentelor si ale spatiilor cu alta destinaţie decât aceea de locuinţa”.

Pe cale de consecinţa având in vedere obligaţia legala a pârâţilor de a participa la cheltuielile aferentei proprietăţii comune, proporţional cu cota parte indiviza de proprietate, instanţa analizat utilitatea efectuării lucrării.

Din corespondenta purtata de reclamanta cu asociaţia de proprietari fl. 5-8 dosar, rezulta ca asociaţia a fost de acord cu reparaţia, dar pentru decontarea lucrării  a solicitat acordul majorităţii locatarilor. Deci, nu s-a opus reparării acoperişului datorita lipsei de utilitate a lucrării. De asemenea, necesitatea efectuării lucrării rezulta si din faptul că toţi ceilalţi proprietari de apartamente de la ultimul etaj si-au făcut asemenea reparaţii la acoperişul blocului.

Întrucât, un singur parat a contestat utilitatea efectuării lucrării, la dosar s-a efectuat o expertiza construcţii.

Din raportul de expertiză (fl. 216)  rezulta ca lucrarea ara imperios necesara si că preţul din factura este real.

Criticile privind faptul ca facturile fiscale nr. 032 si 033 din 27.08.2010 au fost emise înainte de încheierea contractului de prestări servicii nu pot fi reţinute întrucât şi facturile, privite individual, pot face dovada raporturilor dintre părţi.

De asemenea, este lipsită de relevanţă lipsa autorizării potrivit art. 15 din Legea nr. 359/2004 privind simplificarea formalităţilor la înregistrarea în registrul comerţului a persoanelor fizice, asociaţiilor familiale şi persoanelor juridice, înregistrarea fiscală a acestora, precum şi la autorizarea funcţionării persoanelor juridice, întrucât aceste autorizaţii trebuiesc obţinute in funcţie de activitatea societăţii, iar din adresa de furnizare informaţii a ORC rezulta ca nu s-au solicitat autorizaţii specifice.

Împotriva acestei sentinţe a declarat recurs pârâtul P.C. pentru următoarele motive:

În mod greşit a fost respinsă excepţia lipsei calităţii procesuale active deoarece reclamanta nu şi-a demonstrat dreptul de proprietate asupra apartamentului precum şi cea a lipsei calităţii sale procesuale pasive , deoarece toate lucrările trebuiau făcute prin intermediul asociaţiei de proprietari.

Instanţa deşi a reţinut că asociaţia de proprietari a fost de acord cu efectuarea lucrărilor doar dacă reclamanta obţinea acordul proprietarilor, nu a avut în vedere că tabelul depus la dosar nu cuprinde semnăturile tuturor proprietarilor. Reclamanta trebuia să parcurgă procedura de decontare a lucrărilor efectuate în condiţiile art.45 al.3 din legea 230/2007, nefiind culpa sa că nu a procedat în acest mod. Se mai artă că acţionarea în acest mod constituie o ştirbire a dreptului de proprietate al coindivizarilor , după cum se arată şi în decizia civilă nr.1567/1992 a CSJ pronunţată într-un recurs extraordinar. Fiind terţ în contratul încheiat de reclamantă cu cel care a efectuat lucrările de reparaţii nu a avut posibilitatea să reclame aspecte legate de calitate , preţ şi garanţie, deşi este obligat să suporte o parte din cheltuieli.

Expertul construcţii şi-a depăşit competenţele făcând aprecieri asupra legalităţii procedurii parcurse de către reclamantă şi nu avea cum să constate că existau urme de mucegai şi de umezeală la mai bine de un an de la data efectuării lucrărilor de izolaţie

Se mai arată că există mai multe probleme legate de contractul încheiat de către reclamantă cu societatea prestatoare , cum ar fi datarea unor facturi şi a certificatului de garanţie anterior încheierii contractului şi nerecepţionarea lucrărilor, ceea ce înseamnă că reclamanta şi-a asumat unilateral riscurile legate de lucrare.

În mod greşit a fost obligat doar el la plata cheltuielilor de judecată, deşi sunt mai mulţi pârâţi în dosar.

Intimata-reclamantă nu a formulat întâmpinare dar a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

În recurs nu s-au administrat probe noi.

Analizând motivele de recurs instanţa reţine următoarele:

În ceea ce priveşte calitatea procesuală activă a reclamantei, aceasta este dată nu numai de dovedirea calităţii sale de proprietar al apartamentului care nu a fost contestată de către asociaţia de proprietari ( fapt ce rezultă din întreaga corespondenţă purtată cu aceasta de către reclamantă şi aflată la dosar precum şi din tabelul cu proprietarii de apartamente aflat la fila 119 semnat de către asociaţia de proprietari), ci şi de calitatea sa de titulară a dreptului asupra creanţei solicitate . Calitatea procesuală pasivă a pârâţilor există corelativ cu întrunirea în persoana acestora a calităţii de beneficiari ai lucrării de reparaţie şi izolare a planşeului blocului care se află în coproprietatea forţată a tuturor proprietarilor de apartamente.

Prin urmare, în mod corect cele două excepţii au fost respinse de către instanţă.

În ceea ce priveşte neparcurgerea de către intimata-reclamantă a procedurii prevăzute de art.45 al.3 din legea 230 /2007 pentru efectuarea şi decontarea lucrărilor prin asociaţia de proprietari instanţa reţine următoarele:

Potrivit  art. 45 al.(3) din legea 270/2006 proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari au obligaţia să aprobe şi un fond de reparaţii anual, necesar pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune. Comitetul executiv va pregăti şi va prezenta adunării generale suma anuală necesară pentru constituirea sau completarea acestui fond, care se alimentează în avans, în tranşe lunare egale, prevăzute în lista de plată a cheltuielilor asociaţiei de proprietari. Plăţile pentru repararea şi îmbunătăţirea proprietăţii comune se vor face din fondul de reparaţii. Proprietarii membri ai asociaţiei de proprietari pot aproba şi alte fonduri cu caracter special iar art.45 din HG 1588/2007 pentru aprobarea normelor metodologice de aplicare a legii 270/2006 , citat şi de către instanţa de fond, instituie în sarcina pârâţilor, în calitate de proprietari de apartamente  obligaţia de a participa la plata cheltuielilor aferente proprietăţii comune, proporţional cu cota parte indiviză de proprietate .

Este de necontestat caracterul de proprietate comună indiviză a planşeului de la ultimul etaj al blocului.

În calitate de proprietară a unui apartament reclamanta a iniţiat demersurile necesare pentru a proceda la efectuarea reparaţiilor şi a izolaţiei planşeului prin Asociaţia de Proprietari nr.73 care deşi iniţial a fost de acord, ulterior s-a răzgândit arătând că nu deţine acordul tuturor proprietarilor de apartamente.

În aceste condiţii reclamanta , mânată de necesitatea imediată a efectuării reparaţiilor, a procedat pe cont propriu, prin contactarea unei firme specializate, la efectuarea lucrărilor de reparaţii necesare , plătind integral contravaloarea acestora.

Instanţa reţine că nu i se poate imputa reclamantei că nu a efectuat prin intermediul asociaţiei de proprietari şi în condiţiile legii 230/2007 reparaţiile necesare unei părţi comune din imobil deoarece demersurile sale iniţiale făcute către asociaţie au fost respinse nejustificat şi pentru motive independente de voinţa şi acţiunea reclamantei.

Astfel lipsa unui acord de principiu ,prealabil şi unanim al tuturor proprietarilor de apartamente pentru efectuarea lucrării nu a fost justificată obiectiv, aceştia fiind obligaţi prin lege să suporte costurile reparaţiilor părţilor comune din imobil iar asociaţia de proprietari avea obligaţia, în condiţiile legale mai sus enunţate să procedeze la efectuarea demersurilor necesare. Una este acordul de principiu cu privire la  efectuarea reparaţiilor şi altul este acordul pentru efectuarea reparaţiilor cu anumită firmă şi la un anumit preţ. Ori lipsa acordului tuturor proprietarilor la efectuarea lucrării nu este justificată în niciun fel în prezenta cauză.

În considerarea acestor aspecte (legate strict de necesitatea acordului proprietarilor) , asociaţia de proprietari prin organele sale de conducere are prin lege atribuţii specifice de cenzură a cheltuielilor legate de întreţinerea proprietăţii comune. Astfel, conform  art. 37 din legea 230/2007  pentru lucrările privind proprietatea comună, administratorul, ţinând seama de preţ, durată de execuţie şi calitate, supune spre analiză, selecţie de oferte şi aprobare comitetului executiv al asociaţiei de proprietari ofertele operatorilor economici care satisfac cerinţele, în vederea executării lucrărilor, conform legislaţiei în vigoare.

Pe de altă parte , instanţa reţine că nimic nu împiedică pe proprietari ( după cum se desprinde chiar din prevederile art.56 din legea 230/2007) să ia toate măsurile necesare pentru repararea şi menţinerea în stare de siguranţă a clădirii şi instalaţiilor comune.

În consecinţă, susţinerile recurentului-pârât legate de posibilitatea de decontare a cheltuielilor de către reclamantă strict pe calea prevăzută de legea 230/2007 nu sunt fondate.

În ceea ce priveşte constatările făcute de către expertă prin lucrarea de expertiză instanţa reţine că acestea sunt corecte şi concordante cu celelalte probe administrate în cauză din care rezultă fără dubiu că lucrarea este necesară, aspect constatat atât de către asociaţia de proprietari care nu s-a opus lucrării dar rezultă şi din faptul că şi ceilalţi vecini de la etajul 4 au făcut reparaţiile necesare la acoperişul blocului, aspect reţinut corect şi de către instanţa de fond.

Celelalte  aspecte menţionate de recurent legate de data întocmirii facturilor faţă de contract nu prezintă nicio relevanţă în speţă şi nu contracarează cele reţinute mai sus .

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată, instanţa reţine că în mod corect doar recurentul-pârât a fost obligat ,la plata onorariului expertului contabil deoarece această probă nu ar fi fost administrată dacă el nu ar fi contestat necesitatea efectuării lucrărilor, ceilalţi pârâţi necontestând acest aspect.

În consecinţă, în temeiul art.312 al.1 Cod procedură civilă instanţa va respinge recursul ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare