Nulitate contract de vânzare-cumpărare pentru error in substantiam. Distincţia dintre acţiunea în nulitate şi acţiunea în rezoluţiunea vânzării-cumpărării pt. vicii ascunse. Caracterul viciului asupra fundaţiei şi sancţiunea aplicabilă contractului

Prin cererea înregistrată iniţial pe rolul Judecătoriei Constanţa, la data de 28.12.2009 sub nr.41471/212/2009, reclamantul L.C. in contradictoriu cu pârâţii R.A., R.C. si  OTP BANK ROMANIA SA  a solicitat constatarea nulităţii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr.1089/7.04.2008 si drept consecinţa constatarea nulităţii contractului de credit nr.C2202/1200/7375/7.04.2008 si respectiv a contractului de ipoteca autentificat sub nr.1090/7.04.2008 cu repunerea părţilor in situaţia anterioara, iar în subsidiar rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1089/7.04.2008 pentru vicii ascunse care fac imposibila utilizarea imobilului potrivit destinaţiei sale, obligarea pârâţilor Raicu la restituirea preţului plătit de către reclamant pentru imobil si la plata daunelor interese constând in cheltuielile făcute cu ocazia încheierii actului de vânzare-cumpărare, dobânzile, comisioanele si toate sumele de bani solicitate de banca conform contractului de credit încheiat in scopul dobândirii imobilului, cu cheltuieli de judecata.

In motivarea cererii, s-a arătat ca prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1089/7.04.2008 la BNP Joita Botezatu a dobândit imobilul din Valu lui Traian, str. Bucureşti nr.19, lot 1/1/2 compus din teren in suprafaţă de 300 mp si construcţie in suprafaţă de 85 mp. In vederea perfectării contractului de vânzare-cumpărare a fost nevoit sa facă un credit pentru suma de 147600 franci elveţieni. A învederat reclamantul instanţei că, la data încheierii actului de vânzare-cumpărare era convins ca a cumpărat o casă nouă, construită conform standardelor legale, având in vedere documentele prezentate de vânzător si verificările făcute de banca. După o perioada de timp, a constatat ca imobilul a început sa prezinte fisuri atât in pardoseala interioara cât şi pe linia de delimitare dintre corpul casei si bordurii de ciment ce o înconjoară si respectiv scara de acces. Săpând la baza casei, a constatat ca nu exista fundaţie.

A apreciat reclamantul ca actul in baza căruia a dobândit imobilul este nul, având in vedere ca nu si-a dat nici o clipa consimţământul sa dobândească un imobil fără fundaţie.

Referitor la taxa de timbru reclamantul a formulat cerere de ajutor public judiciar întrucât venitul pe membru de familie este sub 500 lei .

In susţinerea cererii a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâţilor Raicu, martori si proba cu expertiza imobiliara.

In drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art.953 si urm, art.1352-1356 Cod civil.

Au fost ataşate cererii înscrisuri.

La data de 26.02.2010 parata OTP BANK ROMANIA SA  a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia netimbrării cererii, cu consecinţa anularii acesteia.

Pe fondul cauzei, parata a arătat ca textile legale invocate de reclamant nu sunt aplicabile in speţă si in cauza e vorba doar de o încercare a debitorului de a se sustrage executării silite începute împotriva sa.

Solicita parata ca in cazul in care se va admite acţiunea in rezoluţiunea contractului, sa se dispună si repunerea părţilor in situaţia anterioara, iar reclamantul sa fie obligat la restituirea creditului primit de la parata.

 In drept , s-au invocat art.114-116 Cpc.

Paraţii R.A. si R.C. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea acţiunii ca nefondata ,cu cheltuieli de judecata.

 In apărare, pârâţii au arătat ca, astfel cum prevede proiectul, fundaţia exista si a fost respectat îndeaproape proiectul.

La termenul din 16.08.2010 instanţa a invocat din oficiu exceptia necompetentei materiale, pe care a admis-o prin sentinţa civilă nr. 18820/16.08.2010, cu consecinţa trimiterii cauzei spre competentă soluţionare Tribunalului Constanţa, în raport de valoarea reunită a celor două capete de cerere.

Prin sentinţa civilă nr. 1147/01 martie 2011 Tribunalul Constanţa a declinat, la rândul său, competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Constanţa, prin sentinţa civilă nr. 9/C/10 iunie 2011, conflictul negativ de competenţă fiind tranşat, prin stabilirea competenţei de soluţionare în favoarea Tribunalului Constanţa.

În şedinţa publică din data de 17 noiembrie 2011 (fila 19) reclamantul şi-a precizat acţiunea, în sensul că solicită, în principal, constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare pentru eroare asupra substanţei, în temeiul dispoziţiilor art. 954 din Codul civil, în ipoteza în care instanţa apreciază că nu se regăseşte în ipoteza textului de lege indicat, s-a solicitat constatarea nulităţii contractului pentru dol, în temeiul dispoziţiilor art. 953 din Codul civil, iar în subsidiar, rezoluţiunea contractului.

În aceeaşi şedinţă publică, instanţa a luat act de poziţia procesuală exprimată de pârâta OTP Bank SA, potrivit cu care nu a înţeles să învestească instanţa cu o cerere reconvenţională.

În şedinţa publică din data de 15.12.2011 (fila 22) reclamantul a formulat cerere de renunţare la capătul de cerere având ca obiect nulitatea contractului de credit şi de ipotecă încheiat cu OPT BANK SA, în temeiul dispoziţiilor art. 246 alin.1 c.pr.civ. instanţa urmând a luat act de poziţia procesuală exprimată de reclamant.

Prin întâmpinare (filele 24 şi urm.) pârâţii Raicu Aurelian şi Constanţa au solicitat respingerea acţiunii ca nefondată, cu obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecată.

Arată pârâţii că ceea ce reclamantul ascunde instanţei este modalitatea în care a obţinut creditul necesar achiziţionării imobilului, în condiţiile în care nu a deţinut niciodată veniturile prezentate băncii, iar în prezent nu mai poate achita ratele stabilite, astfel încât prezenta acţiune este o modalitate de a se sustrage de la urmărirea băncii creditoare.

Pe fondul cauzei, susţin pârâţii că edificarea construcţiei s-a făcut în acord cu proiectul de execuţie, că imobilul deţine fundaţie realizată din beton ciclopian în lăţime de 40-45 cm., la o adâncime de 0,85-0,90 m. faţă de cota terenului natural.

În susţinerea apărărilor s-au depus înscrisuri şi anume: dispoziţia de şantier din data de 20 octombrie 2007 (fila 31), procesul-verbal de recepţie finală (fila 32), autorizaţia de construire (fila 33), precum şi documentaţia care a stat la baza emiterii autorizaţiei de construire.

În suplimentarea probatoriilor s-a dispus efectuarea unei expertize de rezistenţă în construcţii, de către un expert autorizat MLPAT, s-a administrat proba  testimonială (filele 72 şi urm.) şi cea cu interogatoriul părţilor (filele 66 şi urm.).

Analizând actele şi lucrările dosarului, prin raportare la obiectul precizat al cererii de chemare în judecată, reţinem următoarele:

În fapt, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1089/07.04.2008 al BNPA Joiţa Botezatu, reclamantul a dobândit de la pârâţi, imobilul în litigiu, compus din construcţie, în suprafaţă utilă de 85 mp. şi teren, în suprafaţă de 300 mp.

Conform documentelor ataşate la dosarul cauzei, construcţia a fost edificată de pârâţii Raicu în baza autorizaţiei de construire nr. 308/24.09.2007 eliberată de Primăria Comunei Valu lui Traian şi recepţionată în baza procesului-verbal de recepţie nr. 17581/28.11.2007.

Motivele de nulitate invocate de reclamant au vizat error in substantiam (art. 954 din Codul civil) sau dolul (art. 953), de vreme ce, susţine acesta nu i s-a adus la cunoştinţă/i s-a ascuns cu intenţie că imobilul nu are fundaţie, într-o atare ipoteză achiziţionarea imobilului fiind exclusă.

În subsidiar, angajarea răspunderii pârâţilor se impune a fi angrenată, potrivit opiniei reclamantului,  în temeiul dispoziţiilor art. 1352 din Codul civil (deşi temeiul de drept nu este expres indicat, aplicarea acestuia rezultă din motivele de fapt ale acţiunii) care atrage rezoluţiunea contractului pentru vicii ascunse.

O primă observaţie vizează împrejurarea că, în această din urmă ipoteză, reclamantul nu doreşte salvarea actului, cu o reducere proporţională de preţ (acţiune estimatorie), ci desfiinţarea în întregime, cu consecinţa repunerii părţilor în situaţia anterioară, poziţie procesuală pe care a reafirmat-o şi cu ocazia concluziilor orale adresate instanţei, în şedinţa publică din data de 05.09.2013.

Potrivit art. 954 C.civ., ignorarea sau greşita cunoaştere a realităţii constituie viciu de consimţământ în 2 ipostaze: când cade asupra substanţei obiectului prestaţiei şi când se referă la persoana cu care se încheie actul.

Prin „substanţă” se înţelege orice calitate esenţială a obiectului convenţiei pe care părţile au avut-o în vedere, în principal, în momentul contractării, şi în a cărei lipsă, dacă ar fi fost cunoscută, ele nu ar fi contractat.

Este adevărat că situaţia afectării lucrului vândut de un viciu în sensul art.1352 C.civ. prezintă asemănare cu viciul de consimţământ al erorii (sau dolului) asupra substanţei obiectului contractului (art. 954 alin.1 C.civ.), ambele situaţii fiind generate de cunoaşterea inexactă a realităţii, iar sancţiunea prevăzută având ca scop să ocrotească victima erorii. Între aceste două situaţii există însă deosebiri esenţiale: 1) în cazul erorii asupra substanţei obiectului (error in substantiam) din cauza acestui viciu de consimţământ, cumpărătorul nu a putut cumpăra, în substanţa sa, lucrul voit, şi poate cere anularea contractului; 2) în schimb, în cazul viciilor vizate de art. 1352 C.civ, cumpărătorul a cumpărat lucrul voit, numai că acesta este impropriu întrebuinţării după destinaţie sau din cauza viciilor se micşorează valoarea de întrebuinţare, deci eroarea se referă la calitatea lucrului şi cumpărătorul nu poate cere anularea contractului, ci are o acţiune în garanţie contra vânzătorului.

De exemplu, dacă se vinde o casă despre care vânzătorul afirmă că este construită din cărămidă, iar în realitate este din material lemnos, se poate cere anularea. În schimb, dacă casa este făcută din cărămidă, dar este afectată de vicii, va intra în funcţiune obligaţia pentru vicii.

Este real că atunci când lucrul vândut este afectat de un viciu în sensul art.1352 din Codul civil, situaţia prezintă asemănare cu viciul de consimţământ al erorii asupra substanţei obiectului contractului (art.954 alin.1 din acelaşi cod) şi că între cele două situaţii există şi o deosebire netă - întrucât eroarea asupra substanţei deschide calea acţiunii în anulare, care poate fi exercitată chiar de vânzător când priveşte substanţa prestaţiei proprii, în timp ce viciile ascunse din materia vânzării permit doar cumpărătorului opţiunea între acţiunea în rezoluţiunea contractului şi cea în micşorarea preţului, iar reclamantul din  cauză nu a contestat substanţa imobilului care a făcut obiectul vânzării, respectiv edificarea construcţiei dintr-un alt material decât cel despre care a avut cunoştinţă la data achiziţionării, ci lipsa structurii de rezistenţă din cadru de beton armat, deci afectarea sa de vicii, ori această greşită cunoaştere a realităţii nu constituie un viciu de consimţământ care să constituie temei al acţiunii în anularea convenţiei de înstrăinare.

Pe cale de consecinţă, Tribunalul apreciază că nu se regăseşte în nici unul dintre cazurile de nulitate ale actului de vânzare-cumpărare, acest capăt de cerere urmând a fi respins ca nefondat.

În ceea ce priveşte pretenţia reclamantului în referire la rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse ale bunului vândut dacă din cauza lor nu poate fi întrebuinţat potrivit destinaţiei sale sau întrebuinţarea lui este atât de micşorată încât se presupune că dobânditorul nu l-ar fi achiziţionat sau nu ar fi convenit vânzarea la preţul stabilit dacă ar fi cunoscut viciile. Pe de altă parte, art.1353 din Codul civil prevede că vânzătorul nu răspunde pentru viciile aparente, despre care cumpărătorul a putut singur să se convingă.

Din interpretarea acestor norme legale rezultă condiţiile ce se cer a fi întrunite pentru ca viciile bunului vândut să poată angaja răspunderea vânzătorului, respectiv să fi existat în momentul încheierii contractului, să fie grav şi să fie ascuns, adică să nu poată fi constatat la prima vedere sau printr-o verificare normală, dar atentă.

În practica judecătorească posibilitatea cumpărătorului de a lua cunoştinţă de viciul lucrului se apreciază in abstracto, avându-se în vedere un cumpărător prudent şi diligent, astfel că lipsa de informare, de experienţă, ca şi nepriceperea cumpărătorului nu fac ca viciile pe care acesta nu le-a putut constata singur să fie considerate ascunse. Mai mult, s-a apreciat că atunci când este vorba de un lucru pentru a cărui verificare este necesară o anumită pregătire cumpărătorul poate apela la o persoană calificată, iar dacă nu o face, el este în culpă pentru că dacă s-ar aprecia că sunt vicii ascunse şi cele care au scăpat cumpărătorului la orice verificare a sa, s-ar ajunge la desfiinţarea cu uşurinţă a vânzării şi, deci, la nerespectarea clauzelor asumate prin contract.

În privinţa fundaţiei imobilului, pentru că existenţa şi caracteristicile acestui element constructiv nu au putut fi verificate de reclamantul-cumpărător cu mijloace obişnuite, iar starea ei tehnică nu i-a fost comunicată de vânzători care, potrivit răspunsurilor la interogatoriu (fila 70) şi  - confirmate de declaraţia martorei - au efectuat fundaţia cu respectarea dispoziţiei de şantier, emisă de proiectant, deci nu au ascuns cu rea credinţă acest neajuns al clădirii.

 Pe de altă parte instanţa reţine că pentru edificarea imobilului, pârâţii au deţinut autorizaţie de construire, că pentru recepţionarea imobilului s-a constatat realizarea construcţiei conform planurilor din documentaţia tehnică autorizată (fila 16 din dosarul Judecătoriei), iar potrivit opiniei expertului desemnat (care a autorizat lucrarea), precum şi declaraţiei martorei (fila 72 dosarul Tribunalului) betonul ciclopian din care este edificată fundaţia este recomandat pentru solul argilos, pe care este edificată şi construcţia din prezenta cauză, precum şi că executarea fundaţiei din beton reprezintă o măsură suplimentară de siguranţă a imobilului, dar fără a pune în pericol rezistenţa acesteia, astfel încât apreciem că nu se poate reţine reaua-credinţă a pârâţilor.

Este adevărat că, potrivit dispoziţiilor art. 1354 din Codul civil, răspunderea nu este condiţionată de cunoaşterea viciului de către vânzător. Buna sau reaua-credinţă a acestuia/acestora are însă înrâurire asupra stabilirii întinderii răspunderii vânzătorului (art. 1356-1357 C.civ.).

Potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză de exp. ing. Mahonea R. Victor (filele 142 şi urm.) fundaţia s-a realizat din beton ciclopian, cu o singură centură de beton la partea superioară, clădirea are fundaţie, dar neconformă cu amplasamentul, în raport de calitatea terenului de a fi sensibil la netezire, impunându-se efectuarea unei armături, cu centură de beton armat  la partea inferioară şi superioară; există o soluţie de consolidare ale cărei costuri se ridică la suma de 52.768 lei, în care se includ şi reparaţiile la reparaţiile pereţilor.

În cuprinsul răspunsului la obiecţiuni, expertul arată că soluţia constructivă propusă reprezintă o soluţie de a aduce clădirea la exigenţele legale în materie.

Constatarea existenţei viciului nu conduce, însă, în mod automat la satisfacerea pretenţiei dedusă judecăţii de reclamant, deşi acesta are dreptul de opţiune între acţiunea estimatorie şi cea redhibitorie.

Pentru ca viciul constatat să atragă rezoluţiunea contractului, acesta trebuie să fie grav, adică din cauza lui lucrul să fie impropriu întrebuinţării la care este destinat după natura sa ori potrivit convenţiei sau să se micşoreze într-atât valoarea de întrebuinţare, încât cumpărătorul, în deplină cunoştinţă de cauză, nu ar fi cumpărat.

Sub acest aspect, potrivit raportului de expertiză efectuat în cauză de exp. ing. Mahonea R. Victor (filele 142 şi urm.) posibilitatea clădirii de a-şi pierde stabilitatea la un seism puternic este foarte puţin probabilă. Opinia expertului se coroborează cu declaraţiile martorei Emin Feridan, potrivit cu care faţă de modul în care este edificată în prezent construcţia, casa poate sta în picioare şi 30 de ani; că este posibilă acoperirea deficienţei legate de lipsa betonului armat în fundaţia superioară şi că este posibilă exploatarea casei fără nici un risc, pe durata lucrărilor de remediere ale neajunsurilor constatate; că executarea neuniformă a fundaţiei nu afectează rezistenţa construcţiei.

Pe cale de consecinţă, nu este întrunită una dintre condiţiile enunţate de art. 1352 C.civ. aceea ca viciul să fie de o asemenea gravitate, încât să atragă rezoluţiunea contractului.

Tribunalul a apreciat că repararea prejudiciului suferit de reclamant se poate face prin angajarea răspunderii pârâţilor în limita contravalorii lucrărilor de refacere a fundaţiei, independent de valoarea ridicată a acestora, deoarece viciul  de care aceasta este afectată a avut caracter ascuns şi exista la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, iar determinarea concretă a lucrărilor de remediere a acestei deficienţe s-a realizat prin probatoriile administrate.

În raport însă de principiul disponibilităţii reclamantului şi faţă de împrejurarea că acesta a insistat în rezoluţiunea contractului, cu excluderea remedierii viciilor ( de altfel, o asemenea soluţie nu ar contraveni intereselor cumpărătorului), instanţa constată că nu a fost învestită cu o cerere în obligarea pârâţilor la plata sumelor pentru acoperirea prejudiciului. Sub acest aspect, pronunţarea unei soluţii echitabile de către instanţa de judecată, se subordonează opţiunii reclamantului de a-şi alege calea procesuală, iar potrivit dispoziţiilor art. 129 alin.5 C.pr.civ. în toate cazurile instanţa se pronunţă doar asupra obiectului cererii cu care a fost învestită.

Nu în ultimul rând, Tribunalul a observat  că banca OTP BANK SA, în calitate de creditor ipotecar,  a comunicat instanţei (fila 35 dosarul Judecătoriei) că, faţă de neachitarea ratelor la contractul de ipotecă încheiat, reclamantul-debitor este în prezent executat silit, iar prezenta acţiune ar putea avea ca finalitate sustragerea reclamantului de la plata datoriei sale.

În considerarea argumentelor de fapt şi de drept expuse, acţiunea, astfel cum a fost precizată, a fost respinsă ca nefondată.

Domenii speta

Spete similare