Nulitate absoluta contract de vanzare-cumparare;conversiune act juridic

Prin cererea înregistrata pe rolul Judecatoriei Ploieşti  sub nr. 6430/281/2010 reclamantul a chemat in judecata pe parat şi a solicitat instanţei ca prin hotararea ce se va pronunţa să se constate nulitatea relativa a contractului de vanzare-cumparare nr. 4802/28.08.2008 inscris autentificat de Biroul Notarului Public, pentru dol ca viciu de consimţamant,  precum şi constatarea nulitaţii absolute a contractului de vanzare -.cumparare nr. 4802/28.08.2008, inscris autenficat de Biroul Notarului Public Ivan Constantin, avand in vedere preţul neserios al inscrisului.

In motivarea acţiunii, reclamantul a aratat că la data de 20.08.2008, intre reclamantul SG şi SF pe de o parte, şi paratul KG , pe de alta parte , a fost incheiat Contractul de vanzare cumparare autentificat sub nr. 4802/28.08.2008 la. Preţul intreg al vanzarii inscris in actul autentic a fost de 73 000( saptezeci şi trei mii) lei, adica aproximativ 17.900 EUR.

In continuare, reclamantul a aratat că anterior incheierii inscrisului autentic, a incheiat antecontractul de vanzare-cumpare autenficat sub nr. 1597/13.03.2008 de BNP Ivan Constantin – Ploieşti prin care s-au inţeles ca preţul integral al vanzarii să fie suma de 58 000 EUR ( cincezi şi opt de mii). La data incheierii antecontractului , reclamantul a primit suma de 10.000 EUR ( zece mii).

Deasemenea, reclamantul a aratat că la data de 05.08.2008 a incheiat un act adiţional la antecontractul de vanzare cumparare, autentificat sub nr. 1597/13.03.2008 de BNP Ivan Constantin – Ploieşti, in care preţul integral al vanzarii urma să fie de 65000 EUR ( saizeci şi cinci de mii).

Totodata, reclamantul a aratat că la data autentificarii actului adiţional al antecontractului, cumparatorul promitent a achitat reclamantului şi soţiei sale suma de 5000 ( cincimii ) de EUR. Prin acest inscris reclamantul a recunoscut ca pana la data de 13.02.2008 a primit in total suma de 30.000 ( treizeci mii) EUR , urmand ca diferenta de preţ , adica 35000 (treizeci şi cinci mii) EUR să o primeasca la data incheierii contractului in forma autentica, reclamantul precizand că preţul total al imobilului urma să fie de 65 000 lei ( saizeci şi cinci mii) EUR, preţ ce urma să fie achitat in integralitate pana la data de 30.09.2008. In realitate, preţul inscris in actul final, actul autentic a fost mult mai mic şi anume 17900 Eur, adica 73 000 lei.

A mai aratat reclamantul că deşi s-a deplasat la notarul public şi a incheiat actul nu a primit de la parat restul sumei datorate, cea de 30 000 Eur.

Mai mult decat atat, reclamantul a precizat ca atat antecontractul cat şi adiţionalul, nu au fost declarate nule, deşi au fost toate incheiate la acelaşi notar.

In drept , art. 953, art. 960, art. 961 Cod civil şi urm.

In dovedirea acţiunii, reclamantul a depus inscrisuri ( fila 7-11 dosar).

In cadrul prezentei acţiunii, reclamantul a solicitat scutirea de la plata taxelor judiciare de timbru şi a timbrului judiciar şi a depus in acest sens actele necesare susţinerii cererii de ajutor public judiciar.

Prin încheierea din Camera de Consiliu din data de 25.05.2010, instanţa a admis cererea reclamantului  şi a dispus scutirea de la plata taxei de timbru şi a timbrului judiciar stabilite in sarcina acestuia,in valoare de 3071 şi timbru judiciar de 5 lei .

Legal citat, paratul a depus întâmpinare prin care a invocat Excepţia Netimbrarii acţiunii conform dispoziţiilor legii nr. 276/2009 de modificare şi completare a legii nr. 146/1997 , art. 2 , şi excepţia inadmisibilităţii acţiunii formulata de un singur coindivizar-vânzător.

In ceea ce priveşte cererea reclamantului de acordare a ajutorului public in forma scutirii de plata taxei judiciare de timbru, paratul  a aratat că aceasta cerere este neintemeiata.

Cu privire la excepţia inadmisibilitaţii acţiunii formulata de un singur coindivizar - vanzator, paratul a aratat că astfel cum rezulta din cuprinsul din cuprinsul actului autentic de vanzare- cumparare, calitatea de proprietari la momentul vanzarii o aveau atat SG cat şi S.F.

Cat  priveşte fondul cauzei, paratul  a aratat că preţul din antecontract a fost revocat consensual, mutual, reclamantul şi soţia sa fiind de acord ca preţul final să fie de 53000 euro; paratul precizand că a platit suma de 35.000 euro ( conform actelor notariale, suma recunoscuta de reclamant prin acţiune), plus cei 18000 euro din ziua semnarii actului de vanzare-cumparare. Din acest motiv al consensului in ceea ce priveşte preţul final, nu a fost inscrisa niciun fel de clauza cu privire la vreun rest de preţ ramas de achitat. In actul notarial de vanzare-cumparare din luna august a fost inscrisa numai suma achitata in acea zi a semnarii actului. Dovada că preţul din antecontract şi actul adiţional a fost revocat consensual este chiar lipsa oricărei menţiuni cu privire la vreun privilegiu al vanzatorului cu privire la restul de preţ sau o data ulterioara de plata a diferenţei pretinse.

Totodata, paratul a mai aratat că preţul a tot fost negociat in decursului timpului ( la momentul incheierii antecontractului, a actelor adiţionale dar şi la momentul semnarii actului propriu – zis), suma totala achitata reprezinta convenţia parţilor de la momentul incheierii actului notarial de vanzare-cumparare.

Faţă de imprejurarile descrise, paratul a solicitat instanţei respingerea acţiunii ca neintemeiata. Cu cheltuieli de judecata.

Pentru termenul de judecata din data de 26.05.2010 paratul a formulat cerere de chemare in judecata a numitei S.F. , aratand că aceasta a avut calitatea de coproprietar in devalmaşie cu soţul său, reclamantul Stand Georgian asupra imobilului instrainat de care paratul K.G.

La termenul de judecata din data de 26.05.2010, instanţa a dispus introducerea in cauza in calitate de intervenient forţat a numitei S.F..

Instanţa a incuvinţat la solicitarea reclamantului , in temeiul art. 167 alin 1 Cpc, proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul paratului şi proba testimoniala cu doi martori, in cauza fiind audiat doar martorul M.G., celalalt martor lipsind nejustificat la termenul din 15.11.2010 cand s-a administrat aceasta proba.

Instanţa a incuvinţat la solicitarea paratului , in temeiul art. 167 alin 1 Cpc, proba cu inscrisuri, proba cu interogatoriul reclamantului  şi proba testimoniala.

Reclamantul a depus concluzii scrise prin care a solicitat instanţei admiterea acţiunii şi constatarea nulitaţii absolute a contractului de vanzare – cumparare nr. 4802/28.08.2008, aratand faptul  că din toate probatoriile efectuate in cauza ,inscrisuri, martori, rezulta faptul că preţul de 73000 lei inscris in Contractul de vanazare-cumparare mai sus menţionat,  nu era preţul real al acestui contract.

Acordul de voinţa al parţilor cu privire la acest preţ, era ca paratul să plătească in schimbul imobilului situat in Ploieşti, str. Vidinului, nr. 4-6, judeţul Prahova , compus din teren in suprafaţă de 171 mp şi din construcţia situata pe acest teren, compusa din 3 camere, bucătărie şi veranda având suprafaţă construita de 41 mp suma de 65000 euro.

In acest sens s-a încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1597/13.03.2008 tot de acelaşi birou notarial BNP Ivan Constantin – Ploieşti , modificat prin actul adiţional 3210/28.05.2010, 474/26.08.2010, in care preţul imobilului era de 65000 euro, din care s-au achitat 30.000 euro, restul de 35.000 euro, urmând să fie achitaţi odata cu semnarea contractului de vânzare-cumpărare , fapt ce evident nu s-a realizat.

Mai mult decât atât, reclamantul a arătat că acest preţ nesincer atrage şi o lipsă a  cauzei, caracterizata prin lipsa scopului imediat, scopul urmărit de reclamant fiind acela de a primi suma de 65.000 euro, cauza fiind o condiţie a oricărui act juridic lipsa acestuia atragand nulitatea actului ; din probatorii rezulta faptul că deşi reclamantul trebuia să primeasca 65000 euro, aşa cum au convenit , acesta a primit numai 30.000 euro şi 73000 lei .

Dealtfel, declaraţiile martorilor sunt unele ce trebuie inlăturate, dand dovada de nesinceritate , spunand că s-au platit 35.000 euro şi mai rămăsese un rest de achitat de 30.000 euro, cand in realitate , aşa cum rezulta din inscrisuri, s-a achitat suma de 30.000 euro,  urmand să fie achitat şi restul de 35.000 euro, la semnarea contractului .

In continuare, in conţinutul concluziilor scrise, depuse la dosarul cauzei, reclamantul a aratat că a procedat la incheierea actului pe acest preţ, fiind inselat de catre parat, care l-a indemnat să procedeze la incheierea contractului de vanzare-cumparare in acest fel, spunandu-i că are de contractat un imprumut bancar, şi că este necesar să incheie contractul de vanzare- cumparare, pentru a ipoteca bunul respectiv in vederea obţinerii imprumutului şi că-i va achita ulterior restul de bani; insa paratul nu a mai achitat nimic, ba mai mult, a pomovat o acţiune de evacuare a reclamantului, nemaidorind să aibă vreo discuţie cu acesta. 

Paratul  K.G. , a depus concluzii scrise, prin care a solicitat instanţei respingerea acţiunii ca neîntemeiata,  arătând faptul  că parţile din prezenta cauza au incheiat la data de 13.03.2008 antecontractul de vanzare-cumparae autentificat sub nr. 1597/13.03.2008 la BNP Ivan Constantin, antecontract avand ca obiect obligaţia asumata de catre S.G. şi S.F. de a vinde apartamentul cu preţul de 5800 euro. La data încheierii acestui antecontract de vânzare-cumpărare cei doi vanzatori au primit şi suma de 10000 euro.

Prin concluziile scrise depuse, paratul K.G.  a menţionat că ulterior acestui antecontract de vanzare – cumparare s-au incheiat la acelaşi notar 3 acte adiţionale respectiv:

-actul adiţional nr. 3210/05.08.2008 prin care parţile au hotarat modificarae preţului vanzarii in sensul că prin acest act adiţional s-a majorat preţul vanzarii de la 58000 euro la suma de 65000 şi totodata s-a stipulat faptul că Stan Georgian şi S.F. au mai primit şi suma de 15000 euro, din totalul de 65000 euro, ramanand astfel de achitat suma totala de 40000 euro.

-Actul adiţional nr. 3453/05.08.2008 prin care paratul a predat vanzatorilor inca 5000 euro, achiatand in total suma de 30000 euro din totalul de 65000 euro.

-Actul adiţional din 26.08.2008 prin care paratul din prezenta cauza a mai predat inca 5000 euro, ramanand de achitat suma totala de 30000 , suma care s-a achitat de altfel la data incheierii actului de vanzare - cumparare in forma autentica.

Mai mult decat atat, paratul a precizat că toate aceste acte sunt acte autentice , care fac dovada clara şi neechivoca privind consimţamantul parţilor, identitatea şi faptul că acestia au cunoscut cu exactitate ceea ce semnează cu atat mai mult cu cat pana la perfectarea actului de vanzare-cumparare in forma autentica, parţile semenează un antecotnract de vanzare-cumparare şi 3 acte adiţionale. 

Analizand actele şi lucrarile dosarului, instanţa constata urmatoarele:

Prin antecontractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 1597/13.03.2008 de BNP Ivan Constantin, reclamantul, impreuna cu sotia sa, s-au obligat sa vanda paratului imobilul proprietatea, compus din teren in suprafata de 171 mp si constructia situata pe acest teren (fila 8).

Prin acelasi inscris autentificat, partile au stabilit ca pretul integral al vanzarii sa fie de  58.000 euro, iar la acea data vanzatorii au primit  suma de 10.000 euro.

Ulterior, prin Actul aditional la antecontractul de vanzare-cumparare incheiat la 28 mai 2008, partile au hotarat modificarea pretului imobilului de la 58.000 euro la suma de 65.000 euro, la aceeasi data paratul achitandu-le reclamantilor suma de 15.000 euro (fila 9).

Conform Actului aditional autentificat la 05.08.2008 de acelasi BNP Ivan Constantin, vanzatorii au mai primit suma de 5.000 euro din pretul total stabilit de parti (fila 10), iar la data autentificarii Actului aditional incheiat la  26.08.2008, paratul a mai achitat reclamantilor suma de 5.000 euro (fila 11).

Aceasta situatie de fapt rezulta din cuprinsul inscrisurilor autentificate enumerate mai sus, coroborate cu depozitiile martorilor audiati in cauza si raspunsul reclamantului la interogatoriu ( fila 44).

Instanta mai retine ca, la data de 28.08.2008, partile au incheiat Contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4802/28.08.2008, stabilind un pret final al imobilului de 73.000 lei, pe care paratul l-a si achitat la acea data reclamantilor (fila 7).

Aceasta imprejurare rezulta din coroborarea actului autentic cu recunoasterea de catre reclamant a acestui aspect, exprimata in cuprinsul concluziilor scrise (fila 54).

Asadar, vanzarea-cumpararea imobilului in litigiu, s-a perfectat pentru suma de 73.000 lei, platindu-se de catre parat suma de 35.000 euro si 73.000 lei, desi partile au stabilit pretul total de 65.000 euro.

Cat priveste apararea paratului, in sensul ca a achitat vanzatorilor integral pretul de 65.000 euro, instanta urmeaza sa o inlature, ca neintemeiata, intrucat acesta nu a administrat probe care sa sustina faptul alegat. Desi au fost audiati, la solicitarea paratului, martorii, instanta retine ca aceasta proba a fost incuviintata si administrata pe aspectul existentei dolului si nicidecum cu privire la pretul real achitat, iar potrivit disp. art. 1191 al. 2 “nu se va primi niciodata o dovada prin martori, in contra sau peste ceea ce cuprinde actul, nici despre ceea ce se pretinde ca s-ar fi zis inaintea, la timpul sau in urma confectionarii actului, chiar cu privire la o suma sau valoare ce nu depaseste 250 lei.” Ca atare, instanta va inlatura, in parte depozitiile celor doi martori, referitoare la achitarea integrala a pretului de catre parat.

Instanta retine ca, potrivit art. 1294 C. civ., vânzarea este convenţia prin care două părţi se obligă, una să transmită celeilalte proprietatea unui lucru şi aceasta să plătească celui dintâi preţul lucrului.

Preţul reprezintă echivalentul datorat de cumpărător în schimbul lucrului transmis. Preţul stipulat trebuie să fie exprimat într-o sumă de bani. Această condiţie este esenţială în contractul de vânzare-cumpărare în care echivalentul lucrului vândut nu poate fi reprezentat de o altă contraprestaţie decât plata unei sume de bani, în caz contrar schimbându-se natura juridică a contractului. De asemenea, preţul trebuie să fie determinat sau determinabil, sincer şi serios.

Verificand valorile imobilelor la nivelul anului 2008, instanta constata ca, in mod evident, pretul imobilului ce a facut obiectul contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti este nesincer, imobilul fiind subevaluat pentru a eluda dispozitiile legale legate de achitarea taxelor si impozitelor, imprejurare ce atrage nulitatea absoluta a contractului de vanzare cumparare autentificat sub nr. 4802/28.08.2008 de catre BNP Ivan Constantin.

Instanta mai retine, din coroborarea raspunsurilor partilor la interogatorii (filele 42-44)  cu declaratiile martorilor ( filele 50-52), ca subevaluarea imobilului s-a realizat prin acordul ambelor parti contractante, nefiind vorba despre utilizarea unor manoperte dolosive care ar conduce la existenta dolului.

Ca viciu de consimtamant, dolul este, potrivit disp. art. 960  C. civ., “o cauza de nulitate a conventiei cand  mijloacele viclene, intrebuintate de una din parti, sunt astfel incat este evident ca, fara aceste masinatii, cealalta parte n-ar fi contractat. ”

Or, in cauza, nu s-a facut dovada unor astfel de mijloace de inducere in eroare, ci, dimpotriva, astfel cum am retinut si mai sus, partile, in deplina cunostinta de cauza, au convenit sa stipuleze un pret mai mic decat cel real.

Ca atare, instanta va constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare fata de incalcarea disp. Art. 5 C. civ, art. 948 C. civ. si art. 1303 C. civ, fara a constata si nulitatea relativa a aceluiasi contract, intrucat nu s-a facut dovada existentei dolului.

Cum, insa, nimanui nu-i este ingaduit sa se prevaleze de propria incorectitudine sau imoralitate pentru a obtine protectia juridica a unui drept, instanta va respinge capatul de cerere secundar referitor la repunerea partilor in situatia anterioara formulat de catre reclamant, dand preferinta uneia dintre exceptiile de la principiul restitutio in integrum , respectiv principiului anterior mentionat “nemo auditur propriam turpitudinem allegans”.

De asemenea, instanta va interpreta manifestarea de vointa a partilor in sensul in care reprezinta un act juridic valabil si, in temeiul principiului conversiunii actului juridic, va considera contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti ca fiind antecontract de vanzare-cumparare.

Astfel, instanta retine ca sunt indeplinite cumulativ cele patru conditii

statornicite de disp. art. 978 C. civ. si doctrina, respectiv existenta unui element de diferentiere intre actul juridic nul (pentru care a fost emisa manifestarea de vointa) si cel ce urmeaza a fi considerat valabil, actul juridic pentru care a fost emisa manifestarea de vointa este anulat efectiv si total, actul juridic ce urmeaza a fi considerat valabil indeplineste toate conditiile de validitate si acestea se regasesc in chiar cuprinsul actului juridic desfiintat, iar din manifestarea de vointa a partilor nu rezulta imposibilitatea conversiunii.

Pe cale de consecinta, instanta va considera contractul de vanzare-cumparare autentificat sub nr. 4802/28.08.2008 ca fiind un antecontract de vanzare-cumparare ce modifica antecontractul incheiat initial la data de 13.03.2008, constatand ca partile au stabilit, de comun acord,  pretul imobilului situat in Ploiesti, str. Vidinului nr. 4-6, jud. Prahova, la suma de 65.000 euro, pret din care vanzatorii au primit suma de 35.000 euro si 73.000 lei.

Prin urmare, partile urmeaza sa-si indeplineasca obligatiile ce rezulta din acest antecontract de vanzare-cumparare, respectiv paratul sa achite reclamantilor diferenta de pret pana la 65.000 euro, iar ulterior partile sa incheie actul de vanzare-cumparare in forma autentica.

Fata de toate aceste considerente, instanta va admite in parte actiunea, va constata nulitatea absoluta a contractului de vanzare-cumparare incheiat intre parti la 28.08.2008 si autentificat sub nr. 4802/28.08.2008 de BNP Ivan Constantin,  va respinge, ca neintemeiat, capatul de cerere privind repunerea partilor in situatia anterioara si, in temeiul principiului conversiunii actului juridic, va califica contractul de vanzare-cumparare incheiat intre parti ca fiind antecontract de vanzare-cumparare.

De asemenea, in temeiul disp. art. 274 C.. civ, instanta va respinge, ca neintemeiata, cererea paratului privind obligarea reclamantului la plata cheltuielilor de judecata.

Domenii speta

Spete similare