Contract de vanzare-cumparare incheiat in temeiul Legii nr. 112 1995. Situatia juridica a terenului aferent.

Prin sentinţa civilă nr. 4430/17.03.2006 instanta a respinge excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtei Primăria Sectorului 1 Bucureşti ca neîntemeiată si a respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul S.P.C. în contradictoriu cu pârâtele PRIMĂRIA SECTORULUI 1, MUNICIPIUL BUCUREŞTI PRIN PRIMARUL GENERAL şi PREFECTURA MUNICIPIULUI BUCUREŞTI, ca neîntemeiată.

Prin cererea formulată şi înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorului 1 Bucureşti  sub nr. 19134/299/2005 (număr vechi 18814/15.08.2005) reclamantul S.P.C. a chemat în judecată pe pârâtele Primăria Sectorului 1 Bucureşti, Municipiul Bucureşti prin Primarul General şi Prefectura Municipiului Bucureşti, solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună obligarea pârâţilor 1 – Primăria Sectorului 1 Bucureşti reprezentată prin Primar şi 2 – Municipiul Bucureşti reprezentată prin Primarul General de a înainta Prefectului, cel de-al treilea pârât, propunerea de atribuire către reclamant a terenului intravilan care reprezintă curtea imobilului său) situat în Bucureşti, str. V, sectorul 1, în suprafaţă de 155,17 mp, precum şi obligarea pârâtului 3 Prefectura Municipiului Bucureşti de a emite pe numele reclamantului ordinul de atribuire în proprietate a terenului sus menţionat, potrivit art. 36 alin. 2 şi 6 din Legea nr. 18/1991 republicată prin Legea nr. 169/1999.

În motivarea cererii reclamantul a arătat că este proprietarul imobilului situat în Bucureşti, str. V., conform contractului de vânzare-cumpărare nr. 1587/29882/1996, încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti prin mandatarul acesteia SC H.N. SA, respectând art. 9 şi art. 14 din Legea nr. 112/1995.

A susţinut reclamantul că în mod nelegal nu i s-a trecut în proprietate pe lângă imobilul cumpărat şi terenul în suprafaţă de 155,17 mp ce formează curtea imobilului său, atât imobilul, cât şi terenul formând un tot unitar şi în mod artificial s-a făcut o separaţie, terenul care potrivit configuraţiei construcţiei serveşte strict exploatării normale a locuinţei. Atât imobilul, cât şi terenul au fost folosite de familia sa în exclusivitate şi netulburaţi de nimeni.

În prezent pentru terenul (curtea) în cauză, reclamantul plăteşte chirie, deţinându-l conform fişei de calcul anexă la contractul de vânzare-cumpărare menţionat.

Pârâţii nu au dorit să îndrepte acest lucru pe cale administrativă, cu toate că există temeiuri de drept suficiente care îi îndrituiau şi erau obligaţi să emită titlul de proprietate pentru teren.

Reclamantul a invocat dispoziţiile art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 republicată şi a arătat că s-a adresat cu cereri celor trei pârâţi în vederea recunoaşterii dreptului său de proprietate asupra terenului aferent construcţiei sale ce reprezintă curtea şi grădina acesteia, şi nu a celui situat sub construcţie, în suprafaţă de 76,83 mp, care este deja în proprietatea sa, aşa cum stipulează însuşi contractul de vânzare-cumpărare.

Pârâtul Municipiul Bucureşti i-a răspuns reclamantului că nu intră în competenţa sa solicitarea trimiţând cererea sa pârâtei Primăria Sectorului 1 Bucureşti, iar pârâta Prefectura Municipiului Bucureşti, fără a sesiza textele de lege invocate  prin notificare, i-a răspuns că cererea sa nu poate fi soluţionată favorabil.

Reclamantul a mai arătat că se consideră mai mult decât îndreptăţit după intrarea în vigoare a HG nr. 11/1997 care precizează „chiriaşii cumpărători ai locuinţelor sunt îndreptăţiţi şi la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului aferent construcţiei”. Întrucât legea foloseşte conceptul de „teren aferent” fără a aprecia conţinutul său, se impune clarificarea acestei noţiuni juridice pentru a delimita suprafaţa de teren la care reclamantul este îndreptăţit.

Literatura de specialitate anterioară anului 1989 a preluat terminologia uzitată de legislaţia în vigoare, reţinând distincţia între „terenul aferent” şi „terenul necesar”, terenul respectiv fiind definit ca suprafaţa ce aparţine construcţiei, pe care se găsesc locuinţele, construcţiile gospodăreşti anexe şi curtea, este vorba despre terenul aferent folosirii normale a locuinţei.

Practica judiciară a urmat întocmai linia conturată de această concepţie juridică, respectiv după anul 1989 legislaţia imobiliară a preluat noţiunea de „teren aferent” (art. 3 alin. 2 din Decretul-Lege nr. 61/1990, art. 10 alin. 4 din Decretul-Lege nr. 85/1992), cu precizări suplimentare, determinate ca atare prin fişele tehnice de măsurători şi alte acte emanând de la autoritatea administrativă locală.

Nu există nici un motiv pentru ca în ceea ce priveşte Legea nr. 112/1995 să nu deducem un conţinut similar pentru terenul aferent construcţiei; este suprafaţa aferentă folosirii normale a acesteia, incluzând curtea şi grădina astfel cum este configurată fişa de calcul anexă la contractul de vânzare-cumpărare al reclamantului.

A mai susţinut reclamantul că concluzia sa este în deplină concordanţă cu prevederile art. 26 din Legea nr. 112/1995, în sensul că suprafaţa de teren ce depăşeşte pe cea aferentă construcţiei rămâne proprietatea statului, per a contrario din text rezultă că ceea ce nu depăşeşte terenul aferent astfel cum a fost explicat mai sus, poate fi dobândit de către titularul construcţiei, iar atribuirea efectivă în proprietate se realizează prin procedura administrativă prevăzută de Legea nr. 18/1991 republicată.

În drept cererea a fost întemeiată pe art. 1075 Cod Civil, art. 36 alin. 2, art. 54 din Legea nr. 18/1991 aşa cum, a fost modificată prin Legea nr. 169/1997, art. 21 şi art. 33 din Normele metodologice de aplicare a legii nr. 112/1995 republicată prin HG nr.11/1997.

La data de 30.08.2005 pârâtul Prefectul Municipiului Bucureşti a formulat întâmpinare, solicitând instanţei respingerea acţiunii reclamantului şi arătând că urmare a cererii sale adresată Prefecturii Municipiului Bucureşti aceasta i-a răspuns reclamantului că trebuie urmată procedura stabilită de Legea nr. 18/1991 republicată cu privire numai la suprafaţa de teren de 76,85 mp.

Au fost invocate prin întâmpinare prevederile art. 21 şi art. 26 din acelaşi act normativ, afirmându-se că terenul care face obiectul acestui litigiu se încadrează în ipoteza art. 26 din lege.

Totodată s-a arătat că până la modificarea art. 33 din HG nr. 20/1996, dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiei, în cazul de faţă în suprafaţă de 20,60 mp se dobândea în baza art. 35 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 (după republicare şi renumerotare a devenit art. 36 alin. 2), şi în situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor respectiv a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândea şi asupra terenului situat sub aceste construcţii.

După modificarea art. 33 prin HG nr. 11/1997, dobândirea acestui drept se face cu respectarea art. 26 din Legea nr. 112/1995, respectiv odată cu încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Deoarece în majoritatea dosarelor care fac obiectul art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 republicată există o astfel de fişă de calcul pentru imobilele dobândite în baza Legii nr. 85/1992, în baza căreia cumpărătorii pot dobândit şi terenul aferent locuinţei, s-a ajuns la concluzia eronată ca a reclamantului din speţa de faţă, fără a se ţine cont că imobilul este dobândit în baza Legii nr. 112/1995 şi nu îi sunt aplicabile prevederile Legilor fondului funciar.

A arătat pârâta că trebuie avute în vedere şi noile modificări aduse prin Legea nr. 247/2005, prin care se reiterează principiul restituirii în natură, către foştii proprietari, a imobilelor confiscate înainte de 1989, conform actelor normative în vigoare.

În consecinţă pârâta a solicitat respingerea cererii ca inadmisibilă.

În drept întâmpinarea a fost întemeiată pe art. 115 şi următoarele Cod Proc.Civ., Legea nr. 112/1995, Legea nr. 18/1991 republicată, Legea nr. 247/2005, HG nr. 20/1996 modificată prin HG nr. 11/1997.

La data de 19.09.2005 în cauză a fost formulată întâmpinare şi de către Primăria Sectorului 1 Bucureşti, prin care pârâta a ridicat excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, arătând că reclamantul nu putea chema în judecată decât persoane juridice cu competenţe în înaintarea de propuneri şi emiterea de titluri de proprietate.

Or, Primăria Sectorului 1 Bucureşti nu poate sta în judecată ca pârâtă, deoarece potrivit art. 52 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, subcomisia locală de aplicare a legii are calitate procesuală pasivă în limitele competenţelor sale, printre care se numără şi formularea de propuneri de emitere a titlurilor de proprietate, propuneri ce se înaintează comisiei municipale din cadrul Prefecturii Municipiului Bucureşti.

În subsidiar pârâta a solicitat respingerea acţiunii ca inadmisibilă pentru neparcurgerea de către reclamant a procedurii prevăzute de Legea nr. 18/1991.

Astfel, reclamantul a depus la registratura Primăriei Sectorului 1 Bucureşti în data de 20.05.2005 o cerere privind atribuirea în proprietate a terenului în suprafaţă de 155,17 mp reprezentând curtea şi grădina imobilului de la  adresa menţionată, plus 76,83 mp teren situat sub construcţie. În urma analizării cererii, i s-a solicitat petentului prin adresa nr. 18400/17.06.2005, completarea documentaţiei pe care îşi întemeiază pretenţiile cu contractul de vânzare-cumpărare, procesul-verbal de predare-primire, fişă de calcul, certificat de moştenitor (după caz), buletin/carte de identitate, copie xerox chitanţă impozit pentru anul în curs, declaraţie notarială pe propria răspundere cu privire la absenţa litigiilor referitoare la imobilul în cauză.

Petentul nu s-a conformat acestor solicitări, situaţie în care nu s-a putut da curs cererii sale.

Pe fondul cauzei pârâta a solicitat respingerea ca neîntemeiată a cererii reclamantului întrucât, deşi acesta îşi întemeiază pretenţiile pe art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991, terenul ce face obiectul prezentului litigiu nu a fost „atribuit, pe durata existenţei construcţiei, cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuinţe”. Locuinţa aflată în proprietatea reclamantului a fost cumpărată în baza Legii nr. 112/1995, care nu instituie un astfel de drept de folosinţă asupra terenurilor, altele decât cele aferente construcţiilor.

Cu privire la semnificaţia noţiunii de „teren aferent”, s-a arătat că nu există texte de lege care să facă posibilă interpretarea dată de reclamant, în sensul că ar fi vorba despre curţile locuinţelor. Dimpotrivă, în legislaţia ulterioară datei de 22.12.1989 există câteva texte care fac distincţia între curţi şi terenuri aferente. În acest sens, art. 1 din Legea nr. 9/1990, privind interzicerea temporară a înstrăinării terenurilor prin acte între vii, precizează că la terenul aferent, în înţelesul acestei legi, se va adăuga şi curtea, precizare inutilă în cazul în care noţiunea de teren aferent ar fi identică cu aceea de curte.

Aceeaşi distincţie a fost făcută şi în Legea nr. 169/1997, care a modificat Legea nr. 18/191 a fondului funciar, în art. 22 alin. 2 şi 3.

A mai arătat pârâta Primăria Sectorului 1 Bucureşti că un argument suplimentar îl constituie şi faptul că obiectul Legii nr. 112/1995 este format din apartamentele şi casele de locuit, care în marea majoritate a cazurilor au în jur terenuri delimitate sub formă de curţi. În astfel de situaţii nu se justifică interpretarea potrivit căreia curţile constituie terenul aferent al locuinţelor, deoarece nu s-ar mai putea vorbi despre suprafeţe de teren „care depăşesc suprafaţa aferentă construcţiilor” (art. 26 alin. 3 din lege).

Analizând materialul probatoriu administrat în cauză, instanţa a reţinut următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 1587/29882/10.12.1996, încheiat cu Primăria Municipiului Bucureşti prin SC H.N. SA în calitate de vânzătoare, reclamantul S.P.C. a cumpărat în temeiul Legii nr. 112/1995 locuinţa situată în Bucureşti, str. V. sector 1, compusă din 2 cameră, cameră serviciu, antreu, bucătărie debara, culoar, wc, palier scară, boxă, în suprafaţă utilă de 122,93 mp, reprezentând 100 % din imobil.

În contract s-a menţionat că odată cu locuinţa se vinde şi o cotă indiviză de 100% din părţile de folosinţă comună ale imobilului şi 76,83 mp teren situat sub construcţie, atribuit conform art. 33 din HG nr. 20/1996.

La data de 23.05.2005 reclamantul a adresat Primăriei Sectorului 1 Bucureşti o notificare, prin care a solicitat să se dispună în baza art. 36 alin. 2 şi art. 36 alin. 6 din Legea nr. 18/1991 republicată atribuirea în deplină proprietate şi paşnică posesie a terenului în suprafaţă de 155,17 mp situat în Bucureşti, str. V., sector 1, care formează curtea şi grădina imobilului în care locuieşte şi pentru 76,83 mp situat sub construcţie.

Analizând cu prioritate excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocată de pârâta Primăria Sectorului 1 Bucureşti, instanţa a constatat că, din moment ce această instituţie a fost sesizată de reclamant după cum s-a reţinut şi are, potrivit legii, competenţa de a se pronunţa cu privire la propunerea de emitere a titlurilor de proprietate în temeiul Legii nr. 18/1991, pe cale de consecinţă justifică şi legitimare procesuală în cauza de faţă, prin care reclamantul valorifică însuşi dreptul pretins prin notificarea menţionată.

În ceea ce priveşte fondul cauzei, instanţa a apreciat faţă de situaţia de fapt reţinută şi prin raportare la dispoziţiile legale invocate de reclamant, că cererea sa este neîntemeiată, pentru considerentele arătate în continuare:

Astfel, potrivit art. 21 din Legea nr. 112/1995, odată cu restituirea în natură şi dobândirea dreptului de proprietate asupra apartamentelor se dobândeşte şi dreptul de proprietate asupra terenurilor aferente, aşa cum au fost determinate la data trecerii în proprietatea statului, cu excepţia suprafeţelor ocupate şi aferente altor construcţii şi dotări edilitare realizate, cu aprobări legale, după această dată.

Instanţa a constatat că dreptul de proprietate asupra terenului aferent construcţiei, aşa cum a fost determinat la data trecerii în proprietatea statului, se dobândeşte doar de către cei cărora li se restituie în natură imobilele preluate de stat, textul nefiind aplicabil în cazul cumpărării apartamentelor de către chiriaşi în temeiul Legii nr. 112/1995, aceste persoane dobândind doar terenul de sub construcţie, astfel cum se prevede şi în contractul de vânzare-cumpărare încheiat de părţi. Terenul aferent construcţiei ( curte, grădină), rămâne, conform art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995, în proprietatea statului.

Art. 37 din HG nr.20/1996, modificată prin HG nr. 11/1997, ce a intrat în vigoare ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare în temeiul Legii nr. 112/1995 de către reclamant, arată că: “în situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului aferent, cu respectarea art. 26 alin. ultim din Legea nr. 112/1995”.

Instanţa a apreciat că aceste dispoziţii legale nu sunt aplicabile situaţiei reclamantului, care a dobândit locuinţa pe care o ocupa în calitate de chiriaş anterior intrării lor în vigoare, o soluţie contrară ducând la aplicarea retroactivă a legii.

Din acest punct de vedere nu este relevantă împrejurarea că cererea de atribuire a terenului a fost formulată în anul 2005, cât timp eventuala vocaţie a reclamantului la dobândirea terenului se năştea la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, argument ce rezultă din interpretarea dispoziţiilor art. 37 din HG nr. 20/1996  modificat prin HG nr. 11/1997, textul referindu-se  la situaţia „vânzării către chiriaşi a apartamentelor”.

Chiar dacă s-ar da textelor legale analizate interpretarea în sensul că terenul aferent construcţiei (curte, grădină) revine chiriaşilor cumpărători în temeiul art. 21 din Legea nr. 112/1995, deducţia nu ar putea fi extinsă şi la modul de dobândire al terenului. Astfel, persoanele care beneficiază de restituirea în natură a imobilelor preluate de stat înainte de decembrie 1989 au dreptul la atribuirea în proprietate a terenului respectiv, însă chiriaşii care cumpără de la stat apartamente nu ar putea dobândi terenul solicitat de reclamantă decât eventual prin cumpărare, nu prin atribuirea sa cu titlu gratuit, astfel cum şi-a formulat reclamantul cererea.

Nu în ultimul rând instanţa a avut în vedere un argument ce rezultă din interpretarea scopului urmărit de legiuitor la edictarea unora dintre dispoziţiile Legii nr. 112/1995.

Astfel, legea a avut ca scop principal declarat restituirea în natură către foştii proprietari a imobilelor preluate de stat în perioada 6 martie 1945 – 22 decembrie 1989 (fiind urmată apoi de alte legi cu caracter reparatoriu, între care Legea nr. 10/2001, modificată prin Legea nr. 247/2005) şi în subsidiar vânzarea către chiriaşi a locuinţelor ce constituie obiectul de reglementare al legii şi care erau ocupate de aceştia la data intrării în vigoare a legii, în măsura în care aceste locuinţe nu făceau obiectul unor măsuri reparatorii.

Astfel, având în vedere deţinerea în calitate de chiriaş a locuinţei, preţul stabilit de legiuitor cu mult sub preţul de circulaţie al bunurilor în discuţie, precum şi condiţiile în care se făcea vânzarea, instanţa a reţinut că dreptul de cumpărare al locuinţei se năştea în considerarea calităţii persoanelor care îndeplineau condiţiile legale (de a fi chiriaşi şi de a nu deţine o altă locuinţă în proprietate sau de a nu fi înstrăinat o locuinţă după 1 ianuarie 1990), deci dispoziţiile legale aveau un caracter preponderent social.

În consecinţă, reprezentând o măsură de excepţie, aplicabilă numai anumitor imobile şi numai anumitor persoane, nu se poate aprecia că scopul legiuitorului a fost de a da dreptul chiriaşilor şi la dobândirea altor părţi din imobil decât locuinţa ocupată şi terenul de sub construcţie, astfel încât dispoziţiile sale nu pot fi aplicate extensiv.

În ceea ce priveşte dispoziţiile art. 36 alin. 2 din Legea nr. 18/1991 republicată, de asemenea invocate de reclamant în cererea de chemare în judecată, acestea prevăd că: “Terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităţilor, atribuite, potrivit legii, în folosinţă veşnică sau în folosinţă pe durata existenţei construcţiei, în vederea construirii de locuinţe proprietate personală sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuinţe, trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinţelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie”.

Instanţa a reţinut că în cauză nu este întrunită una dintre condiţiile prevăzute cumulativ de textul legal menţionat, mai precis cerinţa ca terenul să fi fost atribuit în folosinţă cu ocazia cumpărării de la stat a unei locuinţe proprietate personală, nici o prevedere a Legii nr. 112/1995 sau a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de reclamant nefiind în acest sens, astfel încât prevederile art. 36 din l 18/1991 nu dau reclamantului dreptul la dobândirea dreptului de proprietate asupra terenului ce reprezintă curtea imobilului.

Faţă de toate considerentele expuse, instanţa, constatând cererea reclamantului ca neîntemeiată, a respins-o ca atare.

Domenii speta

Spete similare