Aplicarea în timp a dispoziţiilor privind clauza penală în contractele de intermediere. Caracterul abuziv al clauzei penale în contractul de intermediere imobiliară.

Aplicarea în timp a dispoziţiilor privind clauza penală în contractele de intermediere. Caracterul abuziv al clauzei penale în contractul de intermediere imobiliară. Prin intrarea în vigoare a art. 2101 alin.1 C.civil a fost abrogat implicit art. 98 din OG nr. 21/1992 modif, conform dispoziţiilor art. art. 230 lit. bb din Legea nr. 71/2011. Clauza penală în contractele de intermediere imobiliară prin care se stabileşte plata unei sume duble decât comisionul contractului, calculată la preţul imobilului trecut tabelul cu oferte anexat contractului nu are caracter previzibil, fiind vorba despre un preţ diferit decât cel de achiziţionare a imobilului care poate fi influenţat de profesionist fără a fi stabilite criterii clare ale acestui preţ. Prin urmare, clauza în discuţie are caracter abuziv.

 Decizia civilă nr. 556/2018/06.12.2018

Prin cererea depusă pe rolul Judecătoriei Galați la data de 23.05.2017 cu nr. …/233/2017, reclamanta SC R SRL a chemat în judecată pârâtul C.E. solicitând obligarea acestuia la plata sumei de 5.484 euro, reprezentând comision și penalități, conform contractului nr. …/01.11.2016 încheiat cu pârâta, și în continuare penalități de 0,9% pe zi de întârziere, până la achitarea integrală a debitului. A mai solicitat și obligarea pârâtului la cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. …/30.03.2018, Judecătoria Galaţi a respins, ca neîntemeiate, cererea de chemare în judecată şi cererea de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin decizia civilă nr. 556/2018/06.12.2018, Tribunalul Galaţi a admis apelul formulat de apelanta SC R SRL  împotriva sentinţei civile nr. … pronunţată la data de 30.03.2018 de Judecătoria Galaţi în dosarul înregistrat cu nr. …/233/2017, în contradictoriu cu intimata C.E., a schimbat sentinţa apelată în sensul că a admis în parte acţiunea şi a obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 2.250 lei cu titlu de diferenţă comision, precum şi penalităţi de întârziere în cuantum de 0,9 % pe zi, calculate pentru suma de 3.000 lei de la data de 22.11.2016 şi până la data de 24.07.2017 şi pentru suma de 2.250 lei de la data de 25.07.2017 până la plata efectivă a debitului.

 Pentru a pronunța această hotărâre, instanța a reținut următoarele:

Tribunalul nu va ţine cont de susţinerile intimatei-pârâte referitoare la faptul că nu ar avut cunoştinţă de obligaţiile contractuale, întrucât, la art. 42-43 din contract s-a menţionat faptul că odată cu semnarea contractului i s-a înmânat şi un exemplar al acestuia.

Din probele administrate în cauză rezultă indubitabil faptul că apelanta-reclamantă a desfăşurat activităţile la care s-a obligat. Astfel, la termenul de judecată din apel din data de 06.12.2018, reprezentantul convenţional al intimatei-pârâte a menţionat faptul că aceasta a vizionat apartamentul prin intermediul agenţiei imobiliare. De asemenea, din înscrisurile depuse, rezultă că reprezentanţii apelantei-reclamante au vizionat apartamentul împreună cu intimata-pârâtă, la data de 01.11.2016, fapt confirmat prin semnătură de intimata-pârâtă în tabelul anexat contractului.

Prin faptul că intimata-pârâtă, după vizionare, a luat legătura cu vânzătorul, a negociat şi a încheiat contractul de vânzare-cumpărare al imobilului fără a aduce la cunoştinţă această tranzacţie apelantei-reclamante şi fără a achita preţul contractului de intermediere, aceasta şi-a încălcat obligaţiile prevăzute de art. 16 şi 17 din contractul nr…./15.09.2014.

Prin urmare, devin incidente dispoziţiile art. 38 din contract în sensul că, ... dacă beneficiarul nu plăteşte comisionul astfel cum s-a convenit şi negociat la art.20 sau dacă beneficiarul a achiziţionat, direct sau indirect, personal ori prin terţe persoane dar fără ştirea prestatorului vreun imobil prezentat de acesta, atunci beneficiarul are obligaţia de a achita comisionul de 6% din valoarea imobilului achiziţionat, preţ ce este cuprins în tabelul cu oferte.

Obligaţia de plată a comisionului subzistă până la încasarea integrală a acestuia, cât şi a penalităţilor de 0,9% pe zi de întârziere din suma datorată...

Potrivit art. 2101 alin.1 C.civil, ... clientul are obligaţia să comunice intermediarului dacă s-a încheiat contractul intermediat, în termen de cel mult 15 zile de la data încheierii acestuia, sub sancţiunea dublării remuneraţiei, dacă prin contract nu se prevede altfel.

Conform art. 98 din OG nr. 21/1992 modif., ... contractul de intermediere imobiliară sau alte eventuale contracte accesorii încheiate între consumator şi agenţia imobiliară nu pot conţine clauze penale care să oblige consumatorul care nu îşi îndeplineşte angajamentele contractuale la plata unei sume mai mari decât onorariul pe care l-ar fi plătit în cazul încheierii tranzacţiei.

Conform art. 230 lit. bb din Legea nr. 71/2011  - pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Codul civil, ... la data intrării în vigoare a Codului civil se abrogă: ... bb) orice alte dispoziţii contrare, chiar dacă acestea sunt cuprinse în legi speciale.

Având în vedere data încheierii contractului de intermediere imobiliară nr. …/01.11.2016, în speţă sunt aplicabile dispoziţiile noului C.civil. De asemenea, ţinând cont de faptul că în art. 2101 alin.1 C.civil se prevede faptul că în cazul oricărui contract de intermediere (indiferent că este unul de intermediere imobiliară sau nu), se poate stabili o clauză penală mai mare decât dublul remuneraţiei, tribunalul reţine că această dispoziţie legală, potrivit art. 230 lit. bb din Legea nr. 71/2011, a abrogat-o implicit pe cea contrară, prevăzută într-o lege specială, respectiv cea menţionată în art. 98 din OG nr. 21/1992 modif. (introdusă prin O.U.G. nr. 174/2008).

În schimb, tribunalul reţine că în continuare sunt aplicabile dispoziţiile Legii nr. 193/2000, astfel încât va analiza caracterul abuziv al clauzei prevăzute de art. 37 din contractul nr. 40/15.09.2014.

Contrar susţinerilor apelantei-reclamante, tribunalul reţine că atât legislaţia europeană, cât şi practica CJUE nu exclud ab initio controlul unui eventual caracter abuziv al clauzelor referitoare la obiectul principal al contractelor prin raportare la preţ ca parte a obiectului contractului, în situaţia în care clauzele respective nu sunt exprimate în mod clar şi inteligibil [de exemplu hotărârea din 03.06.2010 pronunţată în cauza C-484/08 - Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Madrid vs. Asociación de Usuarios de Servicios Bancarios (Ausbanc), pronunţată într-un dosar referitor la clauze abuzive inserate în contractele de credit încheiate de unităţi bancare cu consumatori persoane fizice, principii de drept aplicabile în orice contract încheiat între un profesionist şi un consumator, respectiv şi în cazul contractului de intermediere din speţă]. Prin urmare, în cazul în care clauza nu este exprimată în mod clar, lăsând loc la echivoc ori când este folosit un limbaj neinteligibil, aceasta poate fi supusă analizei instanţe de judecată din perspectiva unui eventual caracter abuziv.

Trebuie precizat că sintagma …exprimate într-un limbaj uşor inteligibil...nu poate fi redusă la o  exprimare clară şi uşor inteligibilă din punct de vedere gramatical sau literal, pentru că altfel ar fi fost inutil a se face această menţiune în cuprinsul unui act normativ, ci, se referă în mod evident la situaţia în care clauza să fie clar definită astfel încât consumatorul să aibă reprezentarea clară a raţiunilor şi fundamentelor referitoare la conţinutul clauzelor şi efectelor acestora asupra contractului în ansamblu.

Tribunalul reţine că sintagma preţ ce este cuprins în tabelul cu oferte din art. 38 din contractul de intermediere nu este clară şi inteligibilă. Astfel, contravaloarea clauzei penale din cuprinsul art. 38 este de 6% din preţul imobilului achiziţionat, exprimare ce este fără echivoc. În schimb, adăugând şi sintagma preţ ce este cuprinsă în tabelul cu oferte, clauza nu mai este exprimată într-un limbaj clar, întrucât nu se mai înţelege dacă această clauză penală este raportată la preţul imobilului achiziţionat sau la preţul cuprins în tabelul cu oferte, ce poate avea un caracter orientativ.

Prin urmare, sintagma preţ ce este cuprins în tabelul cu oferte din art. 38 din contract este abuzivă, iar tribunalul nu va ţine cont de aceasta, neputând produce efecte între părţi, conform art. 6 din Legea nr. 193/2000 modif.

Prin decizia civilă nr. 65/2019/10.04.2019 recursul formulat împotriva deciziei pronunţate de Tribunalul Galaţi a fost anulat pentru lipsa motivării.

Domenii speta

Spete similare