Partaj. Modalitati de iesire din indiviziune. Servitute de trecere.

Prin sentinta civilă nr. 10055/17.10.2005 instanta a admis in parte actiunea in dosarul nr.6462/2004 formulată de reclamantii-pârâţi G.I. şi G.S.E.  în contradictoriu cu pârâtii-reclamanti H.I. şi H.V., a respins cererea reconventională formulata in dosarul nr.6462/2004, a admis in parte actiunea in dosarul 24204/2004, conexat dosarului nr.6462/2004, a dispus iesirea din indiviziune a părtilor asupra suprafetei de 39,54 mp situati in B-dul F. nr. 12 sector 1, Bucuresti, a atribuie in deplină proprietate si linistita posesie reclamantilor-pârâţi suprafaţa de 39,54 mp din B-dul F. nr. 12, sector 1 Bucuresti, a obligat reclamantii-pârâţi să plătească pârâţilor-reclamanţi contravaloarea în lei la data plăţii efective a sumei de 7900 Euro cu titlu de sultă, a stabilit in favoarea pârâtilor-reclamanti un drept de sevitute de trecere în scopul accesului spre proprietaea acestora prin terenul in suprafata de 35 mp apartinând reclamanţilor-pârâţi, teren identificat in str. F. nr. 14, cumpărat de reclamantii-pârâţi prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1635/17.08.1999 şi a respins ca neîntemeiate toate celelalte capete de cerere formulate de reclamantii-pârâti in cele 2 dosare conexate.

Prin cererea inregistrata sub nr. 6462/2004, reclamantii G.I. şi G.S.E. au solicitat instantei in contradictoriu cu pârâtii H.E. şi H.V. iesirea din  indiviziune pentru suprafata de teren de 38,750 mp situat in Bucuresti, str. F. nr. 12, cu cheltuieli de judecata.

In fapt, reclamantii au aratat ca la aceeasi data  de 01.04.1999 au cumpărat ca şi paratii de la acelasi vanzator suprafata de 170,25 mp şi o vilă corp A din care 19,375 mp in indiviziune cu proprietarii vilei B, parati in prezenta cauza.

Ca modalitate de sistare a starii de indiviziune reclamantii au propus schimburi de terenuri, solicitand atribuirea celor 38,750 mp in schimbul de 52,5 mp situat in str. F., aflat in proprietatea exclusiva a reclamantilor.

In drept reclamantii au invocat dispozitiile art. 488 C.civ şi 728 C.civ.

Paratii, legal citati, au formulat intampinare şi cerere reconventională prin care au solicitat atribuirea suprafetei de 38,75mp fata de imprejurarea că aceasta suprafata de teren reprezinta o servitute de trecere spre imobilul  proprietatea lor, cu cheltuieli de judecata.

In drept, paratii-reclamanti au invocat dispozitiile art.115-119 Cpc, 611, 630 şi urm. Cpc, 728 C.civ, 274 Cpc.

Prin cererea inregistrata pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti, sub nr. 24204/2004, reclamantii G.I. şi G.S.E. au solicitat in contradictoriu cu paratii H.E. şi H.V. desfiintarea servitutii de trecere de pe suprafata de 38,750 mp, situata in str. F. nr.12, infiintarea unei servituti de trecere in favoarea pârâţilor pe suprafata de teren din str. F. nr.14 şi iesirea din indiviziune pentru suprafata de 38,750 mp situat in Bucuresti, str. F. nr.12, sector 1 Bucuresti.

In acest dosar reclamantii au propus aceeasi modalitate de sistare a starii de indiviziune ca si in dosarul nr.6462/2004.

Prin intampinare, paratii au invocat exceptia de litispendentă aratand ca pe rolul Judecatoriei Sectorului 1 Bucuresti există un dosar intre aceleasi părti, avand acelasi obiect.

Fata de acasta imprejurare instanta la termenul de judecata din 02.03.2005, a admis exceptia şi a dispus atasarea dosarului nr. 24204/2004 la dosarul nr.6462/2004.

Analizand actele şi lucrarile dosarului instanta a retinut următoarele:

Părtile au devenit proprietarii celor 2 corpuri de imobile situate in b-dul F. nr.12 de la autori comuni, prin contractele de vanzare-cumpărare autentificate sub nr. 662 şi 663 din 1.04.1999 de BNP I.M., dobandind in indiviziune  suprafata totala de 38,75 mp.

In privinta suprafetei dobandita de părti in indiviziune, instanta a retinut ca au fost propuse de care reclamanti si-paraţi modalitati diferite de sistare a starii de indiviziune.

In privinta modalitatii propuse de reclamanti care solicita atribuirea in natura a suprafetei de 38,75 mp, in schimbul atribuirii pârâtilor unei suprafete identice in b-dul F. nr.14, instanta a retinut următoarele:

Potrivit dispozitiilor 728 C.civ nimeni nu poate fi obligat a rămâne in indiviziunea, un coerede putand oricand cere impărteala, chair cand exista conventii sau prohibitii contrarii.

Din dispozitiile legale mai sus citate rezulta ca impărteala vizeaza exclusiv bunurile aflate in coproprietate. Părtile se află in indiviziune doar asupra unei suprafete de teren de 38,75 mp situata in b-dul F. nr.12. Doar pentru acesta suprafata instanta poate hotărî sistarea starii de coproprietate. Potrivit dispozitiilor art. 673 ind.5 alin.2 Cpc instanta trebuie sa faca impărteala in natura, procedand la formarea, atribuirea loturilor precum şi la stabilirea sultelor in cazul in care loturile rezultate nu sunt egale in valoare. Prin urmare impărteala poate avea ca obiect doar bunurile aflate in coproprietate. In situatia in care instanta ajunge la concluzia, in baza raportului de expertiza şi a altor probe administrate in cauza, ca nu este posibilă formarea unor loturi, urmeaza a proceda potrivit art. 673 ind.10 alin.4 Cpc, stabilind totodata sumele ce se cuvin celorlalte părti.

Din analiza tuturor dispozitiilor procedurale ce reglementeaza procedura impărtelii judiciare, respectiv art. 673 ind.1- 673 ind.14, rezulta ca modalitatea de sistare a starii de coproprietate este următoarea: stabilirea loturilor şi a sumelor prin impărtirea in natura a bunurilor sau atribuirea terenului in integralitatea sa catre unul dintre coproprietari, cu obligarea acestuia la o sulta catre ceilalalti coproprietari.

In toate cazurile sulta reprezinta, asa cum expres fac vorbire dispozitiile art. 673 alin.2 Cpc şi art. 673 ind.10 alin.4 Cpc, o suma de bani, şi nu un alt bun aflat in proprietatea exclusiva a unuia dintre coindivizari.

Nu se poate realiza impărteala incluzand in modalitatea de impărtire un bun asupra caruia părtile nu se află in indiviziune, intrucat singura modalitate de egalizare valorica in cazul atribuirii in natura a bunului catre unul din coproprietari, o reprezinta sulta. Coproprietarul caruia nu i s-a atribuit in natura bunul, nu poate fi obligat sa accepte, pentru compensarea pecuniara a cotei sale de drept, un bun imobil proprietatea exclusiva  a celuilalt copartajant. Daca ar achiesa la o asemenea modalitate de sistare a starii de indiviziune, in evidenta contradictie cu dispozitiile legale mai sus amintite, instanta ar excede obiectului pricinii, respectiv, impărteala bunului aflat in coproprietate şi ar pronunţa o hotarare prin care ar suplini consimtamantul părtilor la dobandirea unui drept de proprietate asupra unui bun care nu are nici o legatura juridica cu partajul solicitat de catre părti. Instanta nu poate obliga pârâtii să dobândească un drept care nu are nici o legatura cu bunul ce face obiectul iesirii din indiviziune. Modalitatătile de iesire din indiviziune sunt clar reglementate de leguitor, printre ele nefiind expusa şi posibilitatea compensarii valorii sultei prin crearea unui drept de proprietate asupra unui bun aflat in proprietatea exclusiva a unuia dintre coproprietari.

Desigur, in masura in care părtile ar fi ajuns la un acord in acest sens, instanta ar fi avut in vedere aceasta intelegere, intrucat dispozitiile prevazute de art. 673 ind.5 alin.2 şi art. 673 ind.10 Cpc nu sunt de ordine publica, putand fi inlocuite prin acordul de vointa a părtilor.

Acest acord nu exista chiar daca instanta a acordat un termen părtilor pentru a ajunge la o intelegere, demers ramas fara rezultatul scontat. Acordul părtilor trebuia exprimat printr-un inscris pe care instanta să îl consfiinteasca potrivit dispozitiilor art.271-273 Cpc. Simpla afirmatie a apărătorului pârâtilor-reclamanti consemnata in incheierea de sedinta din 21.03.2005, urmata de acordarea unui termen pentru incheierea unei tranzactii pornind de la mentiunile Raportului de expertiza tehnica nu pot conduce la concluzia potrivit careia pârâtii-reclamantii au achiesat la modalitatea propusa de reclamanti. Daca acest acord ar fi existat, părtile ar fi infăţişat instantei o tranzactie prin care să arate cum au inteles să pună capăt starii de indiviziune avand in vedere concluziile raportului de expertiza tehnica efectuat in cauza.

Acest lucru nu s-a intamplat astfel incat instanta, in stabilirea modalitatii de iesire din indiviziune a avut in vedere doar dispozitiile Codului de procedura civilă.

Fata de dispozitiile art.673 ind.10 alin.4 Cpc, de imprejurarea ca terenul aflat in indiviziune se află in imediata vecinatate a locuintei proprietatea reclamantilor, a atribuit acestora in deplina proprietate si linistita posesie intreaga suprafata de 38,750 mp, urmand ca sa plătească paratilor-reclamanti cu titlu de sulta contravaloarea in lei a sumei de 7750 Euro, suma calculata prin inmultirea suprafetei de teren de 19,375 mp cu valoarea unui metru pătrat de teren evaluata de catre expert la suma de 400 Euro.

In acesta modalitate de impărtire instanta a apreciat ca se delimiteaza cel mai bine terenurile aflate in proprietatea părtilor. Daca ar fi constituit un drept de servitute pentru pârâtii-reclamanti pe terenul atribuit in natura reclamantilor-pârâti, sulta pe care acestia din urmă ar fi datorat-o copartajantilor, ar fi fost greu de calculat ca urmare a grevarii fondului atribuit in natura reclamantilor-pârâti, iar atribuirea  in natura ar fi fost deturnata de la finalitatea sa prin faptul ca reclamantii-pârâti ar fi fost ingrădiţi în exercitarea dreptului de proprietate asupra terenului de servitutea de trecere a paratilor-reclamanti. Cu alte cuvinte, acceptand o asemenea varianta s-ar fi ajuns in situatia in care reclamantii-parati ar fi datorat o sulta paratilor-reclamanti (avand in vedere dispozitiile  art.673 ind.10 alin.4 Cpc) şi in acelasi timp ar fi trebuit sa permita accesul permanent al paratilor-reclamanti pe terenul atribuit in natura, stanjenind in acest fel folosinta, prerogativele dreptului de proprietate si constituind o sursa permenentă de conflict  intre cele doua părti.

Asa cum instanta a motivat, nu s-a putut realiza impărteala in natura in modalitatea expusa de reclamantii-pârâti, in lipsa acordului pârâtilor-reclamanti şi fata de dispozitiile legii care prevad că sulta constituie o suma de bani şi nu un bun imobil (in speta o parte din terenul situat in str. F. nr.14 oferit cu valoare de sulta de catre reclamantii-pârâti). Nimic nu impiedica pe reclamantii-parati să instrăineze chiar si paratilor-reclamanti imobilul teren situat in str. F. nr.14, pentru a acoperi valoarea sultei stabilita prin prezenta hotarare.

In privinta capetelor de cerere care au facut obiectul dosarului 24204/2004 şi pentru care exceptia de litispendenta nu opera intruct ele nu au format obiectul actiunii in dosarul 6462/2004, instanta a retinut următoarele:

Cu privire la solicitarea desfiintarii servitutii de trecere stabilita in favoarea păratilor pe suprafata de 38,750mp aflata in indiviziune, instanta a constatat ca acest pretins drept de servitute invocat şi de catre pârâti in intampinare, formulat in dosarul 6462/2004, nu exista din punct de vedere juridic si nici faptic, intrucat fata de concluziile Raportului de expertiza, rezulta ca suprafata indiviza este folosita exclusiv de reclamantii-pârâti.

Din punct de vedere juridic, pentru a exista servitute  este necesar sa existe un fond dominant şi unul aservit, apartinand la doi proprietaie diferiti. In prezenta cauza se sustine existenta unui drept de servitute de trecere a unuia dintre copartajanti asupra terenului aflat  in indiviziune. Atat paratii prin intampinare, cat si reclamantii din dosarul nr.24204/2004 de află intr-o regretabilă confuzie juridica. Nu se poate constitui un drept de servitute in privinta terenului aflat in indiviziune in favoarea unui copartajant, decat in ipoteza in care vanzatorul suprafetei de 38,750 mp , autorul comun al pârâtilor, ar fi prevazut expres un asemenea drept in actul de instrăinare a terenului.

Analizand mentiunile contractului de vanzare cumpărare autentificat sub nr.662/01.04.1999 de BNP I.M. rezulta ca intreaga suprafata de teren instrăinata printre care se numara si cei 19,375 mp aflati in indiviziune nu este grevata de sarcini şi servituti, nefiind exprimată vointa părtilor de a crea pe viitor o asemenea servitute.

Ceea ce părtile confunda este diferenta dintre dreptul de coproprietate asupra terenului aflat in indiviziune şi dreptul de servitute.

Pârâti-reclamanţi sustin că au un drept de servitute pornind de la imprejurarea ca terenul in suprafata de 38.750 mp constituie o cale de acces catre corpul de cladire B aflat in proprietatea lor exclusiva. O asemenea imprejurare ar putea constitui un motiv de atribuire in natura a suprafetei aflata in indiviziunea, dar nu ca efect al unui asa-zis drept de servitute. Dreptul de servitute ar fi putut exista, in situatia in care doar o parte ar fi avut in proprietate suprafata de 38,750 mp, astfel indeplinindu-se conditia identificarii a 2 fonduri de teren distincte, aprtinand unor proprietari diferiti.

Suprafata de 38,750 mp, pana la momentul pronunţarii prezentei hotarâri, s-a aflat in coproprietatea părtilor, dreptul fiecaruia de a folosi intregul bun rezultand din insasi starea de coproprietate şi nu in virtutea unui drept de servitute pentru care nu sunt indeplinite conditiile prevazute de lege.

Fata de aceste motive instanta a respins ca neintemeiat capătul de cerere avand ca obiect desfiintarea dreptului de servitute asupra terenului aflat in indiviziune, retinand ca un astfel de drept nu a existat.

In privinta stabilirii unui drept de servitute de trecere a paratilor-reclamanti spre proprietatea lor pe proprietatea reclamantilor-parati din str. F. nr.14, instanta a retinut că potrivit concluziilor raportului de expertiza, o parte a acestei suprafete este deja folosita de paratii-reclamanti pentru accesul auto catre proprietatea lor. Din schita anexata raportului de expertiza tehnica rezulta ca acest acces se realizeaza prin spatele constructiei proprietatea reclamantilor-pârâti de-a lungul proprietatii acestora. O asemenea modalitate, confirmata de utilizarea practica  de catre părti permite, pe de o parte accesul auto al paratilor-reclamanti la proprietatea acestora şi stanjeneste intr-o măsură incomparabil mai mica proprietatea reclamantilor-parati, decat daca s-ar fi creat un asemenea drept de servitute pe terenul din str. F. nr.12 atribuit in natura reclamantilor-pârâti ca efect al sistarii starii de indiviziune.

Fata de aceste imnprejurari instanta a constituiet un drept de servitute de trecere in favoarea paratilor-reclamanti pe terenul proprietatea reclamantilor-parati din b-dul F. nr.14, fara ca acest drept să conduca la alte delimitari si granituiri facute de paratii-reclamanti pe terenul aflat in proprietatea exclusiva a reclamantilor-parati.

Procedand in acesta maniera instanta a dat relevanţă juridica unei situaţii de fapt existente, astfel cum se desprinde din mentiunile Raportului de expertiza tehnica. Din Raportul de expertiza tehnica rezulta ca paratii-reclamanti folosesc in fapt terenul din str. F. nr.14 aflat in proprietatea reclamantilor-parati, urmand ca pe viitor acesta folosinta să fie materializată juridic prin  constituirea unui drept de servitute de trecere pentru a permite accesul auto şi pietonal spre proprietatea din str. F. nr.12.

In privinta terenului din B-dul F. nr.14, sunt indeplinite conditiile necesare unui drept de servitute. Astfel exista un fond dominant, respectiv proprietatea paratilor-reclamanti din B-dul F. nr.12 şi un fond aservit, respectiv terenul din str. F. nr.14, proprietatea exclusiva a reclamantilor-parati, dobandite prin contractul de vanzare-cumpărea autentificat sub nr. 1635/17.08.1999 de NBP I.M.

Analiza contractului de vanzare cumpărare anterior metionat, coroborată cu schita terenului anexata Raportului de expertiza tehnica, arata ca reclamantii au dobandit 35 mp dintr-un total de 600 mp, iar paratii 222 mp din aceeasi suprafata de 600 mp. Cercetand schita terenului, s-a observat ca nu se poate ajunge la cei 222 mp cumpărati de parati, decat tranzitand suprafata de 35 mp cumpărata de reclamanti. Pe cale de consecinta dreptul de servitute pe care instanta l-a constituit in favoarea paratilor reclamanti, in baza art. 624 C.civ. este absolut necesar pentru a asigura accesul pietonal şi auto catre proprietatea lor.

Potrivit dispozitiilor art. 622 şi 624 C.civ. servitutea de trecere este o servitute necontinuă pentru care este necesara constituirea unui titlu. Intrucat prin contractul de vanzare cumpărare nr.1635/17.08.1999 nu a fost constituit un asemenea drept de trecere, cu atat mai mult se justifica o astfel de constituire prin intermendiul unei hotarari ce urmeaza a avea valoarea unui titlu.

Constituind o servitute de trecere in favoare paratilor-reclamanti, instanta a asigurat accesul auto şi pietonal al acestora catre proprietatea din b-dul F. nr.12, astfel incat nu se mai justifica un alt drept de servitute in favoarea paratilor-reclamantilor pe terenul atribuit in proprietatea exclusiva reclamantilor-parati. Scopul instituirii servitutii de trecere a fost atins, o a doua servitute de trecere pe portiunea de teren in privinta careia s-a dispus iesirea din indiviziune, îngreunand fără un motiv legitim fondul aservit, respectiv proprietatea reclamantilor-parati din b-dul F. nr.12.

Paratii reclamanti si-au asigurat, prin instituirea  unei servituti de trecere prin terenul din str. F. nr.14 proprietatea reclamantilor-parati, accesul catre garajul si locuinta situate pe proprietatea lor.

In temeiul art. 728 C.civ, cu aplicarea art. 673 ind.10 alin.1 Cpc, cu referire la dispozitiile art. 622 alin.1 C.civ şi 624 C.civ, instanţa a admis in parte actiunea şi cererea reconventională din dosarul 6462/2004 şi actiunea formulata in dosarul 24204/2005 atasat dosarului nr.6462/2004.

Domenii speta

Spete similare