Fond funciar

Sentinţă civilă 707 din 07.06.2016


S-a luat în examinare judecarea cauzei civile privind pe reclamant CF în contradictoriu cu pârâţii PSC Instituţia Prefectului Caraş-Severin – Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Caraş-Severin, Comisia Locală de Fond Funciar Obreja, având ca obiect fond funciar.

La apelul nominal  făcut în  şedinţa publică, lipsă părţile.

Procedura îndeplinită.

Dezbaterile pe fond asupra cauzei au avut loc în şedinţa publică din data de 22.04.2016, fiind consemnate în încheierea de şedinţă din acea dată, încheiere ce face parte integrantă din prezenta hotărâre, pronunţarea asupra cauzei fiind amânată pentru azi, 06.05.2016.

INSTANŢA

Deliberând, constată:

Prin acţiunea înregistrată la Judecătoria Caransebeş sub nr. 1657/208/24.04.2015, reclamanta CF a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâţii PSC, Instituţia Prefectului Caraş-Severin – CJFF CS , CLFF O ca, prin sentinţa ce se va pronunţa, să dispună rectificarea titlului de proprietate nr. 30712/16.10.1996 emis de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de proprietate asupra terenurilor Caraş-Severin, în sensul că, la rubrica moştenitorilor să apară „CP şi CF”, iar la rubrica defuncţilor să apară „CM (născută Ilici) şi CI (fiul lui Pavel)”; nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. ….. de către notar public Simescu Gheorghe în ceea ce priveşte cota de 1/2 din terenurile cu nr. top. ……., cu cheltuieli de judecată.

În motivare, a arătat că, în mod greşit, în titlul de proprietate nr. …… emis de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de proprietate asupra terenurilor Caraş-Severin la rubrica „CETĂŢEANUL” a fost trecut doar unchiul reclamantei, CP însă corect era: CP şi Cărăbaş F iar la rubrica „Moştenitorii defunctului” nu apare niciun nume, deşi corect era să apară: CM si CI.

Conform certificatului de moştenitor nr. 7 ……., moştenitorii defunctului CI sunt CA(soţie, decedată în anul 1998), CP şi CP. În urma succesiunii după defunctul CP singura moştenitoare este reclamanta, iar după CA, singurii moştenitori sunt CP şi reclamanta.

Prin contractul de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. ……..de către notar public Simescu Gheorghe, s-au vândut către PP şi soţia acestuia, PS terenurile ce au făcut parte din titlul de proprietate nr. ……, emis de Comisia Judeţeană pentru Stabilirea Dreptului de proprietate asupra terenurilor Caraş-Severin, deşi aceste terenuri nu erau decât în cotă de 1/2 în proprietatea vânzătorului CP, conform certificatului de moştenitor nr. ………., emis înainte de eliberarea titlului de proprietate. La momentul eliberării titlului de proprietate nr. …………, proprietari în CF erau CM si CI iar pe rolul Judecătoriei Caransebeş a existat dosarul nr. 1522/C/1998 în care s-a dispus, prin Sentinţa civilă nr. 2912/20.10.1998, obligarea defunctului CP la plata unei sulte de 24.149.615 lei pentru cota de proprietate ce i se cuvenea din imobilul cu nr. top …………., care de asemenea au fost cuprinse în titlul de proprietate.

În drept, a invocat dispoziţiile Legii 18/1991, art. 948 pct. 4 Cod civil rap. la art. 966 Cod civil vechi.

A anexat cererii: împuternicire avocaţială; copie testament autentificat sub nr. ……………; copie contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere autentificat sub nr. ……………..; copie titlu de proprietate nr. ………….; copie CI; copie extras CF pentru informare nr. ……….Obreja; copie extras CF pentru informare nr. …….. Obreja; copie extras CF pentru informare nr……….. Obreja; referat nr………………… OCPI – BCPI Caransebeş;  referat nr. …………..OCPI – BCPI Caransebeş; copie certificate de deces; copie adresa nr. 162/16.04.2014 emisă de către notar public Simescu Nicoleta Iconia; copie adresă emisă către Societatea Profesională Notarială Simescu; copie certificat de căsătorie; copie certificat de naştere; referat nr. …………….. OCPI – BCPI Caransebeş; referat nr. ……………. OCPI – BCPI Caransebeş; referat nr. ………….. OCPI – BCPI Caransebeş; taxă judiciară de timbru.

La data de 17.06.2015, PSC, în nume proprie şi în calitate de reprezentant legal al minorului Pop Ioan Alexandru a depus la dosar întâmpinare (f. 69), prin care a solicitat ca, prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună respingerea cererii de chemare în judecat,ă deoarece este neîntemeiată şi nedovedită.

Pe cale de excepţie, a solicitat ca instanţa să aibă în vedere faptul că reclamanta nu a făcut dovada că, anterior introducerii cererii de chemare în judecată, s-a adresat pârâtelor cu o cerere prin care să solicite rectificarea titlului de proprietate nr. …………….

A invocat excepţia de prematuritate a introducerii cererii de chemare în judecată şi pe cale de consecinţă, a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată, ca fiind prematur introdusă.

A mai solicitat ca instanţa să respingă cel de al doilea capăt de cerere privind nulitatea absolută parţială a contractului de vânzare-cumpărare cu clauza de întreţinere, autentificat sub nr. ……………..

În drept, a invocat dispoz. art. 205 NCPC.

La data d4e 29.06.2015, Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate privată asupra terenurilor Caraş-Severin au depus la dosarul cauzei întâmpinare (f. 72) prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată.

Conform prev. art. 9 din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, stabilirea dreptului de proprietate se face numai la cerere formulată de fiecare persoană îndreptăţită personal sau prin mandatar, însoţită de actele doveditoare, aceasta fiind o condiţie sine qua non, reclamanta nu a depus o cerere prin care să solicite reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenului după antecesorii săi, iar comisia judeţeană nu avea posibilitatea legală să o cuprindă în documentaţia legii fondului funciar, după care să valideze cererea şi ulterior să fie menţionată în titlul de proprietate a cărui rectificare se solicită prin petitul unu al acţiunii.

Conform prevederile art. 13 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 privind fondul funciar, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, „moştenitorii care nu-şi pot dovedi această calitate (…) sunt consideraţi că nu au acceptat moştenirea prin cererea pe care o fac comisiei”.

În drept, au invocat dispoz. NCPC, Legea nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, HG nr. 890/2005, cu modificările şi completările ulterioare.

Conform art. 411 din NCPC a solicitat judecarea cauzei şi în lipsă.

La data de 01.07.2015 Comisia Locală pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate a comune Obreja a depus la dosarul cauzei întâmpinare, prin care a invocat, pe cale de excepţie, lipsa interesului şi a calităţii procesuale active a reclamantei în privinţa petitului 1, reclamanta nu justifică un interes şi nu are calitate procesuală activă, cu cheltuieli de judecată. În lipsa unei cereri de reconstituire a dreptului de proprietate, nu se poate obţine reconstituirea pe cale judecătorească a acestui drept.

În concordanţă cu prevederile art. 13 alin. 3 din Legea nr. 18/1991, republicată, cu modificările şi completările ulterioare, titlul de proprietate se emite cu privire la suprafaţa de teren determinată pe numele tuturor moştenitorilor care depun cereri de reconstituire în termenul legal, urmând ca, pentru ieşirea din indiviziune, să se procedeze potrivit dreptului comun.

La termenul de judecată din data de 27.11.2015 (f. 107), instanţa a respins, pentru motivele invocate în încheierea de şedinţă, excepţia lipsei interesului şi excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantei, unind cu fondul excepţia prematurităţii formulării cererii de chemare în judecată.

La termenul din data de 22.04.2016, instanţa a pus în discuţie, în temeiul art. 22 din Codul de procedură civilă, calificarea juridică a cererii de chemare în judecată.

Astfel, se observă că cererea de chemare în judecată este formulată prin avocat şi este intitulată cerere pentru „rectificare titlu de proprietate şi nulitate absolută parţială contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere”, primul petit având astfel o denumire greşită.

În acest sens, acţiunea în rectificarea sau modificarea titlului de proprietate poate avea obiect dosar radierea, înlocuirea sau modificarea unor date din titlul de proprietate, urmărindu-se îndreptarea unor erori materiale (astfel se precizează şi în doctrină), pe calea acestei acţiuni neputând fi schimbate date esenţiale. Or, modificarea persoanei în favoarea căreia a fost emis titlul, pe motiv că nu aceasta trebuia să figureze ca moştenitor al fostului titular al dreptului de proprietate, constituie un asemenea element esenţial, care poate fi modificat doar pe calea acţiunii în constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate, întemeiată pe dispoziţiile art. III din Legea nr. 169/1997.

Astfel, potrivit art. III lit. a) din Legea nr. 169/1997, nulitatea absolută poate interveni în cazul actelor de reconstituire în favoarea unor persoane care nu erau îndreptăţite, potrivit legii, la astfel de reconstituiri. Motivarea în fapt a cererii de chemare în judecată este tocmai în sensul că, reclamanta a considerat că, la rubrica moştenitorilor, trebuia să apară „Cărăbaş Petru şi Cărăbaş Floare”, iar la rubrica defuncţilor, „Cărăbaş Maria (născută Ilici) şi Cărăbaş Ion (fiul lui Pavel)”.

Ca atare, în mod greşit cererea a fost intitulată cerere de rectificare a titlului de proprietate, în realitate calificarea ei juridică fiind aceea de cerere în constatarea nulităţii absolute a titlului de proprietate.

Analizând actele şi lucrările de la dosar, cu prioritatea asupra excepţiei prematurităţii cererii, invocată prin întâmpinare de către pârâta PSC, instanţa reţine că aceasta nu este întemeiată, urmând a fi respinsă ca atare.

Astfel, pârâta invocă această din urmă excepţie pe motiv că nu a fost parcursă în prealabil procedura rectificării titlului de proprietate pe calea unei plângeri adresate în acest sens comisiei judeţene de fond funciar, însă se observă că o cerere de chemare în judecată este prematură atunci când este formulată înainte de împlinirea termenului suspensiv de împlinirea căruia atârna naşterea dreptului, ceea ce nu este cazul în speţă.

În acest sens, neparcurgerea procedurii plângerii sau contestaţiei la Comisia Judeţeană de Fond Funciar, prevăzută de art. 51 din Legea nr. 18/1991 (în forma în vigoare la momentul propunerii validării dreptului de proprietate de către comisia locală) nu se poate analiza din perspectiva excepţiei prematurităţii cererii, ci, eventual, din perspectiva celei a inadmisibilităţii cererii.

Însă, la termenul din data de 22.04.2016, instanţa a pus în discuţie, în temeiul art. 22 din Codul de procedură civilă, calificarea juridică corectă a cererii de chemare în judecată, în sensul că aceasta nu constituie o cerere de rectificare a titlului de proprietate, ci o cerere de constatare a nulităţii absolute a titlului, cerere pe care a formulat-o o persoană străină procedurii de reconstituire şi care nu avea deci calitate procesuală pentru formularea plângerii.  Astfel, persoanele care nu au participat la procedura de reconstituire (nefiind titulare ale cererilor de reconstituire) nu pot să se adreseze cu plângere la comisia judeţeană de fond funciar căreia i s-a propus validarea unei propuneri de emitere a unui titlu de proprietate, ci aceste persoane au la dispoziţie acţiunile de drept comun, cum este cea a constatării nulităţii absolute a titlului de proprietate, prevăzută de art. III din Legea nr. 169/1997.

Ca atare, pentru reclamantă, care nu este titulară a vreunei cereri de reconstituire adresate comisie locale de fond funciar şi deci este străină de această procedură, nu exista posibilitatea formulării plângerii prevăzute de art. 51 din Legea nr. 18/1991, neputându-se deci pune nici problema inadmisibilităţii cererii pe motiv că această procedura nu a fost parcursă.

Rezultă că excepţia prematurităţii formulării cererii, invocată de pârâta Pop Simona Corina, prin întâmpinare, se impune a fi respinsă ca neîntemeiată.

În ceea ce priveşte fondul cauzei, instanţa reţine următoarele:

La data de 16.10.1996, Comisia Judeţeană pentru stabilirea dreptului de proprietate asupra terenurilor Caraş-Severin a emis Titlul de proprietate nr. ……..(f. 11), la rubrica „Cetăţeanul” fiind menţionat numitul CP, iar rubrica „Moştenitorii defunctului” nefiind completată.

Titlul a fost emis pentru următoarele parcele…….., arabil, în suprafaţă de …….. mp, 2079/1, arabil, în suprafaţă de 3657 mp, 2080, arabil, în suprafaţă de 748 mp, 4465, fâneţe, în suprafaţă de 8142 mp, 4461, fâneţe, în suprafaţă de 8617 mp, 4464, fâneţe, în suprafaţă de 3208 mp, 4462, fâneţe, în suprafaţă de 3567 mp, 4463, fâneţe, în suprafaţă de 4631 mp, 4630, fâneţe, în suprafaţă de 535 mp, 4442, fâneţe, în suprafaţă de 6369 mp, 4604, fâneţe, în suprafaţă de 2140 mp, 3515/2, fâneţe, în suprafaţă de 4925 mp, 4696, fâneţe, în suprafaţă de 2683 mp, 4697, fâneţe, în suprafaţă de 5055 mp, 2078, fâneţe, în suprafaţă de 1089 mp, 2079/3, fâneţe, în suprafaţă de 736 mp, 2079/2, fâneţe, în suprafaţă de 483 mp, 2185, fâneţe, în suprafaţă de 1855 mp.

Ulterior, la data de 15 august 2005 (f. 10), numitul CP, în favoarea căruia fusese emis titlul de proprietate, a vândut parcelele mai sus menţionate, cu menţionarea faptului că acestea nu sunt evidenţiate în C.F., numitului PP (în prezent decedat, fiind chemaţi în judecată, în prezenta cerere, succesorii acestuia, respectiv pârâţii PSC  şi PIA) şi soţiei acestuia, respectiv pârâtei PSC Drepturile dobândite în temeiul acestui contract de vânzare-cumpărare nu au fost evidenţiate în C.F., astfel cum rezultă din extrasele depuse la f. 13 şi următoarele ale dosarului, în cărţile funciare figurând, pentru unele dintre terenuri, CM (născută Ilici), respectiv CI, minor, fiecare în cotă de câte 1/2, iar pentru alte terenuri doar CI, minor, în cotă de 1/1 părţi.

Din actele de stare civilă depuse la f. 28 şi următoarele, instanţa reţine că, numita CM, care apare ca titulară a dreptului de proprietate în unele dintre cărţile funciare ale terenurilor pentru care s-a reconstituit dreptul de proprietate prin titlul atacat, este soţia numitului CP şi a decedat în anul 1963, având ca fiu pe numitul CI (decedat în anul 1969), acesta fiind, de asemenea, proprietar tabular unic sau împreună cu numita CM, pentru aceste terenuri. CI s-a căsătorit cu CA (decedată în 1994), fii acestora fiind CP (decedat în anul…., în favoarea sa fiind emis titlul de proprietate) şi CP (decedat în 1992). Din căsătorie lui CP cu numita CE (de asemenea decedată în prezent, astfel cum s-a învederat instanţei de către reclamantă), a rezultat reclamanta CF.

Astfel cum rezultă din înscrisul depus la f. 89 dosar, cererea pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor a fost formulată de către numita CA, în calitate de soţie supravieţuitoare a defunctului CI, la data de 21.03.1991.

Potrivit certificatului de moştenitor nr. …….. f. 98 dosar, emis la data de ………… de către notar public Boldovină Ilia, de pe urma defuncţilor CI au rămas ca succesori numita CA, numitul CP, precum şi numitul CP, succesoarea acestuia din urmă fiind reclamanta CF. De asemenea, după defuncta CA au rămas, ca moştenitori, numitul CP (în prezent decedat) şi reclamanta CF.

În drept, potrivit art. III lit. a) din Legea nr. 169/1997, nulitatea absolută a titlului de proprietate poate interveni în cazul actelor de reconstituire în favoarea unor persoane care nu erau îndreptăţite, potrivit legii, la astfel de reconstituiri.

Reclamanta a considerat că, la rubrica moştenitorilor, în titlul de proprietate atacat, trebuia să apară „CP şi CF”, iar la rubrica defuncţilor, „CM (născută Ilici) şi CI (fiul lui Pavel)”.

Această susţinere a reclamantei este însă eronată, în sensul că ignoră faptul că prevederile art. 13 alin.3 din Legea nr. 18/1991 (potrivit cărora, titlul de proprietate se emite cu privire la suprafaţa de teren determinată pe numele tuturor moştenitorilor, urmând ca ei să procedeze potrivit dreptului comun) nu se referă la moştenitorii moştenitorilor persoanei îndreptăţite (cum este reclamanta CF şi defunctul CP), ci la moştenitorii persoanei îndreptăţite la reconstituirea dreptului de proprietate (cum este, în speţă, numita CA, care este moştenitoarea proprietarilor tabulari ai terenurilor pentru care s-a solicitat reconstituirea dreptului de proprietate, CI şi CM). Astfel, acest articol are în vedere faptul că titlul de proprietate se emite pe seama moştenitorilor persoanei îndreptăţite, în speţă deci în favoarea  AC, care, prin formularea cererii de reconstituire a dreptului de proprietate, a fost repusă în termenul de acceptare a succesiunii după CI (care, la rândul său, a moştenit-o pe CM), iar, în măsura în care cererea de reconstituire ar fi fost formulată de mai mulţi moştenitori (cum însă nu este cazul în speţă, întrucât CP şi Pavel nu au formulat cerere de reconstituire), aceştia urmau să procedeze potrivit dreptului comun, respectiv să dezbată succesiunea şi astfel drepturile dobândite prin titlul de proprietate să fie împărţite potrivit cotelor succesorale.

Rezultă că, în speţă, titlul de proprietate a fost emis în mod greşit pe numele lui CP care nu a fost titularul cererii de reconstituire (titulara acestei cereri fiind CA) şi nici unicul moştenitor al acestui titular, titlul trebuind să fie emis în favoarea AC, care este titularul cererii de reconstituire şi care este moştenitorul proprietarilor tabulari îndreptăţiţi la reconstituirea dreptului de proprietate, CM şi CI

Rezultând deci că titlul de proprietate a fost emis în favoarea unei persoane care nu era îndreptăţită, potrivit legii, la astfel de reconstituiri, fiind incident cazul de nulitate absolută reglementat de art. III lit. a) din Legea nr. 169/1996, instanţa va admite petitul recalificat ca având ca obiect constatarea nulităţii absolute a Titlului de proprietate nr. ……. eliberat la data de ………… de către Comisia Judeţeană de Stabilire a Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Caraş-Severin şi va dispune emiterea unui nou titlu de proprietate cu privire la aceleaşi imobile, în favoarea AC (în calitate de moştenitor), aceasta urmând a figura la rubrica „Moştenitorii defunctului”, iar la rubrica „Cetăţeanul” urmând a figura CM şi CI.

În ceea ce priveşte petitul având ca obiect constatarea nulităţii absolute parţiale a „Contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere” încheiat între defunctul CP şi defunctul PP şi pârâta PSC, autentificat sub nr. ………, instanţa constată că acesta este neîntemeiat din cel puţin două motive, ce urmează a fi expuse.

Astfel, în pofida faptului că nulitatea absolută a titlului de proprietate are ca efect anularea actelor subsecvente încheiate în temeiul acestuia, instanţa constată că reclamanta nu a cerut instanţei anularea actului subsecvent ci constatarea nulităţii absolute parţiale a acestuia. Or, vânzarea unor imobile de către persoana care era titulară doar asupra cotei de 1/2 din dreptul de proprietate asupra acestuia (astfel cum rezultă din certificatul de moştenitor de la f. 98 dosar, CP este moştenitor doar în cotă de 1/2 al defunctei CA, cealaltă cotă revenind reclamantei CF) nu atrage nulitatea absolută a contractului astfel încheiat, ci, în acord cu doctrina şi jurisprudenţa aplicabile la momentul încheierii contractului (anul 2005), valabilitatea vânzării depindea de rezultatul partajului, respectiv atribuirea bunului în lotul coproprietarului vânzător valida retroactiv actul astfel încheiat, iar atribuirea sa în lotul unui alt coproprietar desfiinţa retroactiv această vânzare, fără a se putea însă discuta despre o nulitate absolută, întrucât interesele protejate nu sunt unele de ordin public ci suntem în prezenţa unor interese private.

În al doilea rând, se observă că certificatul de moştenitor nr. ……….), deşi stabileşte succesorii defunctei CA, nu vizează imobilele ce fac obiectul prezentei cauze, ci alte imobile, astfel încât este necesar ca, mai întâi, să se solicite eliberarea unui certificat de moştenitor suplimentar în care să fie cuprinse, în masa succesorală a defunctei CAşi imobilele dobândite de către aceasta în temeiul titlului de proprietate ce urmează a fi eliberat în temeiul prezentei sentinţe, de abia ulterior putându-se discuta despre proporţia în care poate fi desfiinţat contractul de vânzare-cumpărare încheiat, întrucât de abia atunci se vor cunoaşte cotele în care moştenitorii defunctei CA (dintre care unul este vânzătorul din acest contract) au dobândit imobilele ce au făcut obiectul contractului.

Rezultă că cererea având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. ………. se impune a fi respinsă ca neîntemeiată, pe cale de consecinţă urmând a fi respinsă ca neîntemeiată şi cererea reclamantei având ca obiect cheltuieli de judecată constând în taxă de timbru achitată pentru acest capăt de cerere.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

H O T Ă R Ă Ş T E:

Respinge excepţia prematurităţii formulării cererii, invocată de pârâta PSC prin întâmpinare.

Admite în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta …………. în contradictoriu cu pârâţii PSC şi PIA (minor, asistat prin PSC, CLFF O, prin primar, cu sediul în, CJFF Caraş-Severin, , având ca obiect nulitate absolută titlu de proprietate şi nulitate parţială contract de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere.

Constată nulitatea absolută a Titlului de proprietate nr. ………..eliberat la data de ……….. de către Comisia Judeţeană de Stabilire a Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor Caraş-Severin.

Dispune emiterea unui nou titlu de proprietate cu privire la aceleaşi imobile, în favoarea AC (în calitate de moştenitor), aceasta urmând a figura la rubrica „Moştenitorii defunctului”, iar la rubrica „Cetăţeanul” urmând a figura CM si CI

Respinge petitul având ca obiect constatarea nulităţii absolute parţiale a „Contractului de vânzare-cumpărare cu clauză de întreţinere” încheiat între defunctul CP şi defunctul PP şi pârâta PSI, autentificat sub nr. …………….

Respinge cererea reclamantei având ca obiect cheltuieli de judecată constând în taxă de timbru, ca neîntemeiată.

Cu drept de recurs în termen de 30 de zile de la comunicare.

Cererea de recurs se depune la Judecătoria Caransebeş.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi,  6 mai 2016.

Domenii speta