Constatare nulitate absolută act de adjudecare.

Constatare nulitate absolută act de adjudecare. Ipotecă. Limite. Prin natura ipotecii, potrivit art. 1777 V.C.civ., această garanţie se aplică şi asupra unei extinderi, deoarece în sens contrar, garanţia ar rămâne lipsită de substanţă. Chiar dacă această extindere, este amplasată pe terenul proprietatea altei persoane, o eventuală vătămare prin executarea silită, a proprietarului terenului, nu poate fi invocată decât de cel care este vătămat şi nu de către reclamanţi.

Sentinţa civilă nr. 2468/01.04.2016 a Judecătoriei Galaţi

Prin sentinţa civilă nr. 2468 pronunţată la data de 01.04.2016 Judecătoria Galaţi a respins acțiunea formulată de reclamanta I.I. G.M., în contradictoriu cu pârâta BCC s.a., ca fiind formulată de o persoană fără capacitate procesuală de folosință şi ca nefondată, acțiunea formulată de reclamanții G.M. şi G.A., prin avocat, în contradictoriu cu pârâta BCC s.a.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut faptul că prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Galaţi, la 01.04.2014, sub nr. 5957/233/2014, reclamanții G.A., G.M. și I.I. G.M., în contradictoriu cu pârâta BCC s.a., au solicitat constatarea nulităţii absolute parțiale a Actului de adjudecare bunuri imobile din data de 30.09.2010. Totodată au solicitat  să fie obligată pârâta la plata contravalorii balconului tronsonal, apreciată la suma de 10.000 lei și la plata sumei de 14.000 lei (1.000 lei pe lună) reprezentând lipsa de folosință a imobilului, începând cu data de 12.07.2012 și până la eliberarea imobilului solicitând și obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În fapt, reclamanții au arătat că actul a cărui anulare o solicită a fost emis de B.E.J. P.Ş. în dosarul execuțional nr. 48/2010, dosar în care pârâta BCC s.a., în calitate de creditor ipotecar, și-a adjudecat imobilul în contul creanței.

Executarea silită a fost demarată în baza titlurilor executorii reprezentate de Contract de linie de credit nr. 74/175/08.03.2006, modificat și completat prin acte adiționale, Contractele de garanție imobiliară nr. 75/175/3/01.04.2009 și nr. 74/175/5/01.04.2009 și mai multe Bilete la ordin. Pentru garantarea restituirii împrumutului, a fost adus ca garanție un imobil situat în mun. Galați. Ipoteca nu a fost instituită și asupra balconul tronsonal construit în anul 2008, iar valoarea acestuia nu a fost luată în considerare la momentul expertizării imobilului.

Dreptul de ipotecă s-a instituit asupra imobilului în suprafață utilă de 72,09 m.p., format din 4 camere. Nici expertul ANEVAR al pârâtei și nici executorul judecătoresc nu au evaluat și nu au luat în calcul în actele de executare suprafața de 28,86 m.p. a balconului tronsonal alipit imobilului, balcon a cărui construcție s-a finalizat la data de 17.06.2008, înainte de data încheierii contractului de ipotecă.

Reclamanţii au menţionat că balconul tronsonal este construit pe terenul Primăriei Galați și face obiectul Contractului de închiriere nr. 5505/08.09.2005, fiind construit pe un alt fond de teren și formând un alt corp funciar decât imobilul executat silit.

În opinia reclamanţilor, executorul judecătoresc a depășit granițele ipotecii și a adjudecat în favoarea pârâtei și balconul tronsonal în suprafață de 28,86 m.p., fără ca această construcție să fie menționată în contractul de ipotecă și fără să poată fi considerată ameliorațiune, astfel încât se impune anularea Actului de adjudecare.

Reclamanta I.I. G.M. a precizat că are sediul social și își desfășoară activitatea în imobilul care face obiectul Actului de adjudecare, în baza Contractelor de închiriere nr. 13.367/08.07.2004 și nr. 2065/07.07.2009, perioada contractuală expirând la data de 01.07.2014, astfel încât nici executorul judecătoresc și nici pârâta nu puteau cere evacuarea sa din imobil în lipsa unei hotărâri judecătorești definitive, evacuarea făcându-se abuziv, după evacuare, fiind nevoită să închirieze un alt spațiu pentru desfășurarea activității, pentru care plătește suma de 1.000 lei lunar, începând cu luna septembrie 2012, astfel încât se impune obligarea pârâtei la plata acestei sume.

În drept, au invocat art. 3 și art. 4 din Legea nr. 71/2001 și art. 948 pct. 4, art. 966 și art. 968 V. C.civ.

În susținerea acțiunii, au solicitat proba cu înscrisuri.

Pârâta BCC s.a. nu a formulat întâmpinare, dar prin avocat a depus înscrisuri în copie în combaterea acțiunii.

Prin Încheierea din data de 07.01.2015, s-a admis excepția lipsei capacității procesuale de folosință a reclamantei I.I. G.M.

Prin concluziile scrise depuse la data de 15.03.2016, reclamanții au majorat cuantumul pretenţiilor solicitate de la pârâtă.

Prin sentinţa civilă nr. 2468/04.04.2016 pronunţată de Judecătoria Galaţi, s-a respins acțiunea formulată de reclamanta I.I. G.M., ca fiind formulată de o persoană fără capacitate procesuală de folosință, s-a respins, ca nefondată, acțiunea formulată de reclamanții G.M. și G.E. şi ca nefondată, cererea reclamanților de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Pentru a pronunţa astfel, instanţa de fond a reţinut următoarele faptul că prin Contractul de vânzare – cumpărare nr. 70489/07.04.1999, reclamanții G.M. şi G.E. au devenit proprietari ai imobilului situat în Galați, str. Roșiori, având o suprafață utilă de 72,09 m.p. precum și cota indiviză de 1,40% din construcții – instalații precum și din dotările folosite în comun, terenul aferent locuinței fiind în suprafață de 26,85 m.p.

Din Autorizația de construire nr. 979/08.09.2005 și din înscrisurile care au stat la baza emiterii acesteia, din Contractul de prestări servicii nr. 429/23.08.2006, din Procesul-verbal de control al calității lucrărilor în faza determinată din data de 05.05.2007, din Procesul-verbal de constatare al Municipiului Galați din data de 13.06.2008 și din Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor nr. 372/17.06.2008, a rezultat că reclamanții au modernizat imobilul pe care îl dețin în proprietate prin executarea unor lucrări de construire a unui balcon tronsonal în suprafață construită de 28,86 m.p., încheind cu Primăria Municipiului Galați un contract de închiriere pentru suprafața de teren de 7,22 m.p.

În Memoriul tehnic nr. 979/08.09.2005, s-a prevăzut că obiectivul propus a fi construit este format dintr-un corp adiacent blocului B1, ca o extindere a apartamentelor nr. 42,44,46 și 48 pe latura de est, proprietatea solicitanților, având regim de înălțime parter + 3 etaje.

Din extrasul de carte funciară nr. 35438 N din data de 08.04.2009, a rezultat că extinderea apartamentului 48 nu a fost înscrisă în cartea funciară a imobilului.

Între reclamanții G.M. şi G.E., în calitate de garanți ipotecari, SC A SRL, în calitate de debitor ipotecar și pârâta BCC s.a., în calitate de creditor ipotecar, s-a încheiat Contractul de garanție reală imobiliară nr. 74/175/5 din data de 01.04.2009, autentificat sub nr. 560/01.04.2009, rectificat prin Încheierea de rectificare nr. 1250/07.04.2009, contract prin care reclamanții au consimțit la ipotecarea și intabularea în favoarea BCC s.a. a ipotecii de rang I în sumă totală de 460.000 lei asupra imobilului pe care îl au în proprietate constând în apartamentul nr. 48 situat în Galați, str. Roșiori, pentru garantarea liniei de credit de 460.000 lei plus dobânzile și toate costurile aferente creditului.

Contractul de ipotecă a fost încheiat în baza Raportului de evaluare a proprietăților imobiliare tip apartament pentru garantare credit, întocmit de evaluator ANEVAR D.V. la data de 19.02.2009, raport în care s-a reținut la pct. 6 „Date privind dreptul de proprietate și pct. 11 Finisaje”, că proprietarii au construit o extindere în zona bucătăriei cu Autorizația de construire nr. 979/08.09.20005, extindere ce nu a fost intabulată în cartea funciară.

În contractul de ipotecă, încheiat de părţi, s-a stipulat că ipoteca se extinde asupra tuturor îmbunătățirilor, adăugirilor, restructurărilor, modificărilor sau extinderilor prezente și viitoare.

Pentru că nu au fost restituite sumele împrumutate, pârâta a procedat la executarea silită a reclamanților, prin valorificarea ipotecii adusă în garanție de aceștia, în dosarul execuțional nr. 48/2010 al BEJ P.Ş., imobilul aflat în proprietatea reclamanților fiind adjudecat în contul creanței de pârâtă prin Actul de adjudecare bunuri imobile din data de 30.09.2010, act a cărui anulare se solicită în cauză.

Din actele de executare imobiliară, întocmite de executorul judecătoresc în dosarul execuțional nr. 48/2010, a rezultat că extinderea adusă imobilului de reclamanți cu suprafața construită de 28,86 m.p., în baza Autorizației de construire nr. 979/08.09.2005, este menționată atât în procesul-verbal de situație din data de 07.06.2010, cât și în Raportul de expertiză tehnică imobiliară întocmit în cadrul executării silite de expert M.J. și în procesul-verbal de licitație din 14.09.2012.

Prin Rapoartele de expertiză efectuate în cauză, contravaloarea lipsei de folosință a extinderii executate la imobilul situat în Galați, str. Roșiori nr. 27, Cartier Mazepa I, bl. B1, ap. 48, sc. 5, et. 3, a fost stabilită la suma de 4.996,16 euro, iar valoarea extinderii la suma de 20.058 lei.

În drept, potrivit art. 1746 alin. 2 V.C.civ. instanţa a apreciat că ipoteca este nedivizibilă și subzistă în întregimea ei asupra tuturor imobilelor afectate, asupra fiecărui și asupra fiecărei porțiuni din aceste imobile.

Conform art. 1777 din același Cod, ipoteca se întinde asupra tuturor ameliorațiunilor survenite în urma construirii imobilului ipotecat.

În baza art. 482 V.C.civ., proprietatea unui lucru imobil dă drept asupra a tot ce se unește, ca accesoriu, cu lucrul, în mod natural sau artificial iar tot ce se unește și se încorporează cu lucrul se cuvine proprietarului lucrului, conform art. 488 din acelaşi Cod.

Instanța a reținut că extinderea pe latura de est, realizată de reclamanți la imobilul adus în garanție, extindere existentă la momentul constituirii ipotecii, reprezintă o construcție încorporată imobilului înscris în cartea funciară, o adăugire materială, un accesoriu al acestui imobil și nu reprezintă un corp funciar distinct, așa cum susțin reclamanții, întrucât nu poate fi utilizată separat de imobil, astfel încât sunt incidente prevederile art. 1777 V.C.civ. , deoarece extinderea exista la data încheierii contractului de ipotecă, iar ipoteca are caracter indivizibil.

S-a considerat că apărările reclamanților cu privire la faptul că executorul și expertul nu au luat în calcul valoarea extinderii, puteau fi formulate în cadrul unei contestații împotriva actelor de executare silită, contestație ce viza prețul de vânzare.

Potrivit art. 511 V.C.proc.civ., executorul va întocmi un proces-verbal despre desfășurarea și rezultatul fiecărei licitații.

Conform art. 516 din același act normativ, după plata integrală a prețului și după expirarea termenului de 15 zile prevăzut la art. 401 alin. 1 lit. a, executorul, pe baza procesului-verbal de licitație, va întocmi actul de adjudecare.

Având în vedere, că extinderea pe latura de est, realizată la imobilul ipotecat de reclamanți, exista la data constituirii ipotecii, că este menționată în toate actele de executare silită imobiliară și că reclamanții nu au făcut dovada că s-a anulat Procesul-verbal de licitație din data de 14.09.2010 în baza căruia s-a întocmit Actul de adjudecare din data de 30.09.2010 a cărui nulitate se solicită în cauză, acțiunea a fost apreciată ca nefondată.

Împotriva sentinţei civile nr. 2468/04.04.2016 pronunţată de Judecătoria Galaţi, au declarat apel reclamanții G.E. şi G.M. ce, prin motivele de apel, au solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinţei apelate şi admiterea acţiunii, astfel cum a fost formulată, în esenţă pentru următoarele motive:

În mod greşit, prima instanţă a reţinut că în cauză sunt aplicabile disp. art. 1777 V.C.civ., deoarece balconul tronsonal era construit la momentul instituirii ipotecii şi nu a făcut parte din acea ipotecă, nefiind înscris în Cartea Funciară, deşi era finalizat. Acest balcon nu poate fi înscris în Cartea Funciară, întrucât este construit pe un alt fond de teren, respectiv pe un teren care aparţine Primăriei. Acest balcon tronsonal, chiar dacă este aservit blocului, nu va putea fi considerat niciodată ameliorațiune la acel apartament, deoarece exista la momentul instituirii ipotecii asupra imobilului, iar ipoteca a avut în vedere doar apartamentul în suprafaţă de 72,09 m.p., nu şi această construcţie. Această extindere este construită pe un alt fond de teren decât terenul pe care este construit întregul bloc, fiind vorba de un corp funciar distinct care nu poate fi înscris în aceeaşi carte funciară cu cea a apartamentului, astfel că niciodată nu va putea fi considerată ameliorațiune/îmbunătăţire/extindere a imobilului. Balconul  este o construcţie de sine stătătoare pe un teren al Primăriei. În opinia apelanţilor, executorul judecătoresc a depăşit graniţele ipotecii, iar prin această acţiune li s-a adus atingere dreptului de proprietate, deoarece s-a executat silit şi această construcţie, care nu face obiectul contractului de ipotecă şi care nu a fost evaluată în mod distinct.

Intimata BCC s.a., a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea apelului, ca nefondat.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa a constatat că apelul, este nefondat, pentru următoarele motive:

Deşi o parte a aspectelor invocate de apelanţi, legate de o evaluare deficitară a imobilului, puteau face obiectul unei contestaţii împotriva publicaţiei de vânzare, instanţa, pentru a asigura accesul la instanţă, va analiza cererea reclamanţilor, pe fondul solicitărilor acestora.

Instanţa a reţinut corect faptul că, reclamanţii au semnat contractul de ipotecă la data de 01.04.2009, iar balconul era edificat şi recepţionat prin memoriu tehnic,  la data de 17.06.2008, anterior instituirii ipotecii.

S-a constatat în mod corect, că această extindere, nu a fost inclusă în mod expres în contractul de garanţie, datorită faptului că aceasta nu era intabulată în cartea funciară, dar contractul de ipotecă a fost încheiat în baza Raportului de evaluare a proprietăților imobiliare tip apartament pentru garantare credit, întocmit de evaluator ANEVAR D.V. la data de 19.02.2009, raport în care s-a reținut la pct. 6 ”Date privind dreptul de proprietate și pct. 11 Finisaje”, că proprietarii au construit o extindere în zona bucătăriei cu Autorizația de construire nr. 979/08.09.20005, extindere ce nu a fost intabulată în cartea funciară.

În contractul de ipotecă, încheiat de părţi, s-a stipulat că ipoteca se extinde asupra tuturor îmbunătățirilor, adăugirilor, restructurărilor, modificărilor sau extinderilor prezente și viitoare, fapt ce determină instanţa să concluzioneze că părţile la momentul la care au semnat contractul, au prevăzut şi evaluat şi situaţia juridică a acestei extinderi, acceptând extinderea garanţiei şi asupra acestui balcon.

Această construcţie, constituie în mod evident o ameliorațiune, adică o îmbunătăţire adusă apartamentului, o extindere care a avut ca rezultat o mărire şi o dezvoltare a imobilului, care în mod firesc şi obiectiv face corp comun cu imobilul principal, deoarece cele două lucruri(apartamentul şi balconul) nu se pot despărţi şi conserva în mod separat. Ca urmare, instanţa a aplicat corect disp. art. 482 V.C.civ. şi a considerat că balconul face corp comun cu apartamentul.

Acest aspect, a fost menţionat şi de apelanţi, prin avocat, la momentul dezbaterilor, când interpelaţi fiind, au precizat că deţin un singur apartament în acel imobil, pe acelaşi tronson, accesul în balcon se efectuează din imobil, iar un acces separat ar putea fi realizat prin edificarea unei scări exterioare.

Concluzionând, prin modul de alipire a balconului, prin modul în care a avut loc extinderea, datorită faptului că apartamentul şi balconul nu pot fi separate şi conservate în mod individual, această extindere face corp comun cu bunul principal, care este apartamentul şi care a făcut obiectul contractului de ipotecă. Prin natura ipotecii, potrivit art. 1777 V.C.civ., această garanţie se aplică şi asupra acestei extinderi, deoarece în sens contrar, garanţia ar rămâne lipsită de substanţă.

Chiar dacă această extindere, este amplasată pe terenul proprietatea altei persoane, o eventuală vătămare prin executarea silită, a proprietarului terenului, nu poate fi invocată decât de cel care este vătămat şi nu de către reclamanţi.

Reclamanţii au susţinut că au fost vătămaţi, deoarece executorul judecătoresc a depăşit limitele contractului de ipotecă, le-a adus atingere dreptului de proprietate pe care îl aveau asupra acestei extinderi, iar la momentul evaluării şi executării silite, această lucrare nu a fost evaluată în mod distinct.

Instanţa a considerat că o asemenea lucrare nu se evaluează în mod separat, deoarece constituie o modernizare, îmbunătăţire, care aduce un spor de valoare bunului principal, respectiv apartamentului.

În faza de executare silită, s-a dispus efectuarea unei expertize imobiliare, ocazie cu care expertul desemnat a menţionat că apartamentul a fost modernizat în perioada 2005-2006, prin construirea unei extinderi, în suprafaţă construită de 28,86 mp. Ca urmare, evaluarea imobilului la momentul executării, a avut în vedere şi această lucrare de modernizare a apartamentului.

Acest fapt este confirmat de menţiunile procesului verbal de situaţie, din 07.06.2010, de procesul verbal de licitaţie din data de 14.09.2010, dar şi de procesul-verbal de adjudecare din 30.09.2010.

Ca urmare, nici susţinerea apelanţilor, potrivit cu care, la momentul executării silite, nu s-a avut în vedere şi nu s-a evaluat această extindere, nu s-a confirmat.

Pentru toate aceste considerente, potrivit art. 480 alin.1 C.pr.civ. în ref. la art. 482, 488, 1746, 1777 V.C.civ., a fost menţinută sentinţa apelată, cu consecinţa respingerii apelului, ca nefondat

Domenii speta

Spete similare