Civil, constatare nulitate act juridic, terti dobanditori de buna credinta

SENTINŢA CIVILĂ NR…..

Şedinţa publică din data de 19 martie 2015

Judecător : ….

Grefier: ….

Pe rol se află soluţionarea cauzei civile formulată de reclamantul C. G. D. în contradictoriu cu  pârâtele A. M. şi SC A. D. E. SRL  pentru constatare nulitate act juridic.

Dezbaterile pe fondul cauzei au avut loc în şedinţa publică din data de 04.03.2015, acestea fiind consemnate în încheierea de şedinţă de la acea dată, care face parte integrantă din prezenta, iar instanţa, a amânat pronunţarea pentru data 19.03.2015, având nevoie de timp pentru a delibera.

INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţa la data de 09.10.2014 formulată de reclamantul C. G. D. CNP ……. cu domiciliul în …. cu domiciliul procesual ales la Cabinet avocat L. I. din …. în contradictoriu cu  pârâtele A. M.  cu domiciliul în …. şi SC A. D. E. SRL cu sediul în ….. înregistrată sub nr. J…., CUI …. reprezentată prin C. V. în calitate de administrator şi asociat unic a solicitat ca prin sentinţa ce se va pronunţa  să se constate nulitatea absolută a convenţiei de vânzare-cumpărare încheiată la data de 01.08.2008 asupra titlului de proprietate nr……/02.10.2010, teren situat în tarla 92/2 parcela 637/5/54 în suprafaţă de 0,58 ha între A. M. şi pârâta SC A. D. E. SRL; să se dispună radierea dreptului de proprietate al pârâtei SC A. D. E. SRL din CF …. Ineu şi să se dispună întabularea dreptului de proprietate al reclamantului în CF …. Ineu pe titlu de cumpărare, cu cheltuieli de judecată.

În fapt a arătat că reclamantul a cumpărat de la pârâta de ordin 1 A.M., prin înscrisul sub semnătură privată încheiat la data de 20.10.2010 terenul în suprafaţă totală de 2,31 ha înscris în Titlul de proprietate … din 02.08.2010, identificat în tarla 92/3 parcela 637/4/11 în suprafaţă de 1,15 ha, tarla 92/2 parcela 637/5/54 în suprafaţă de 0,58 ha şi tarla 120/1 parcela 746/17/2 în suprafaţă de 0,58 ha pentru preţul de 5000 lei achitat integral la data încheierii contractului şi când reclamantul a intrat efectiv în folosinţa acestuia, pârâta înmânându-i Titlul de proprietate original. Prin sentinţa civilă nr…./2012 pronunţată în dosarul nr…./246/2012 reclamantul arată că a devenit proprietarul terenurilor din titlul de proprietate şi foloseşte terenurile din anul 2010, fiind trecute la poziţia sa din registrul agricol şi la rol fiscal, până în prezent nefiind tulburat de nimeni.

Reclamantul arată că în anul 2002 pârâta A.M., probabil în baza unei adeverinţe, vinde pârâtei SC A. D. E. SRL teren care nu era determinat  şi arată că în considerentele sentinţei civile nr…../2013 din dosarul nr…./246/2013  se  arată că „pârâta A. M., în şedinţa publică din 28 februarie 2013 a recunoscut că a vândut teren reclamantei dar nu cel menţionat în cererea de chemare în judecată în baza unei adeverinţe, întrucât în anul 2002 nu a fost emis Titlul de proprietate. Totodată arată că a făcut demersuri la Comisia locală Ineu pentru a fi în Titlul de proprietate acel teren dar nu l-a obţinut şi nu este de acord nici cu întabularea reclamantei pe terenul solicitat”.

Susţine că pentru valabilitatea convenţiei condiţiile esenţiale sunt cele prevăzute de art.1179 Cod civil al.1 pct.1-4, respectiv capacitatea de a contracta, consimţământul părţilor, un obiect determinat şi licit, o cauză licită şi morală. Pentru neîndeplinirea cerinţelor de validitate ale contractelor, sancţiunea este nulitatea absolută prevăzută de art.1246 Cod civil. Apreciază că în conformitate cu prevederile art.1225 alin.2 Cod civil obiectul contractului trebuie să fie determinat şi licit sub sancţiunea nulităţii absolute.

Reclamantul arată că pârâta SC A. D. E. SRL a fost de rea credinţă solicitând autoarei din Titlul de proprietate un alt teren care a fost vândut reclamantului C. G. D. şi mai arată că în cazul acestui contract de vânzare-cumpărare scopul imediat, adică motivul care a determinat părţile să îl încheie a fost imoral deoarece a nesocotit normele de convieţuire socială care stabilesc că obligaţiile asumate trebuie respectate iar drepturile trebuie exercitate cu bună credinţă.

În  drept a invocat prevederile art. 1179,1225,1235,1236,1246,1270 şi urm.Cod civil.

În probaţiunea, s-a anexat cererii: încheierea de respinge nr…. emisă de BCPI Ineu (fila 5), referat nr.1/21.01.2014 la cererea 33465 (fila 6), extras CF … Ineu (fila 7), titlu de proprietate nr…../02.08.2010 (fila 8), sentinţa civilă nr…./2012 pronunţată în dosar nr…./246/2012 (fila 9-12), sentinţa civilă nr…./2013 pronunţată în dosar nr…./246/2013 (fila 13-14), carte identitate seria … nr…. (fila 15),

Cererea este legal  timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 360 lei conform chitanţei nr…../30.10.2014  (fila 23) în temeiul art.3 alin.1 OUG nr.80/2013.

La data de 05.12.2014 pârâta SC A. D. E. SRL a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea cererii ca netemeinică şi nelegală, cu cheltuieli de judecată.

În fapt a arătat că  potrivit prevederilor art.885 alin.1 Cod civil, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc atât între părţi cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care justifică înscrierea, iar potrivit prevederilor art.888 din cod civil înscrierea în cartea funciară se efectuează în baza înscrisului autentic notarial, a hotărârii judecătoreşti rămase definitivă, a certificatului de moştenitor  sau în baza unui act emis de autorităţile administrative, în cazurile în care legea prevede aceasta. Înscrierea dreptului de proprietatea pârâtei SC A. D. E. SRL în cartea funciară s-a făcut  la data de 21.11.2013 în baza sentinţei civile nr…./21.03.2013 pronunţată în dosar nr…/246/2013 , hotărâre definitivă şi irevocabilă şi intrată sub putere de lucru judecat şi nu în baza unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare.

Arată că faptul că pârâta de ordin 1 s-ar fi opus admiterii acţiunii în dosarul …/246/2013  nu duce la neîndeplinirea condiţiilor de validitate a contractului, ba dimpotrivă, este o condiţie de admisibilitate a acţiunii care face obiectul dosarului  nr…./246/2013, anume când una dintre părţile care a încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite, aşa cum arată prevederile art.1669 alin.1 din Cod civil, norma care reia prevederile art.5 alin.2 din Titlul V al Legii nr.247/2005.

Susţine că potrivit prevederilor art.887 alin.1 Cod civil, drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere de utilitate publică şi în alte cazuri prevăzute de lege, ori reclamantul nu justifică un drept real dobândit fără înscriere în cartea funciară, iar la momentul înscrierii dreptului pârâtei SC A. D. E. SRL nu exista nici o notare în cartea funciară cu privire la vreun drept, fapt sau raport juridic dintre cele prevăzute de art.902 alin.2 Cod civil pentru a îi fi opozabil. Potrivit art.891 Cod civil, în cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite să dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupra aceluiaşi imobil care se exclud reciproc, cel care şi-a înscris  primul dreptul  va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în cartea funciară.

Pârâta A. M. s-a prezentat în şedinţa publică din data de  11.02.2015 şi nu s-a opus acţiunii reclamantului.

La solicitarea instanţei , la data de 03.03.2015  BCPI Ineu a depus la dosar actele care au stat la baza întabulării în CF …de sub B2.

În şedinţa publică din 4.03.2015 instanţa a încuviinţat proba cu interogatoriul pârâtei A. M.  întrebările şi răspunsurile fiind consemnate în condiţiile prevăzute de art.354 Noul Cod proc.civ., interogatoriul fiind ataşat la dosarul cauzei (fila 81).

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarele:

În fapt, la solicitarea pârâtei SC A. D. E. SRL (fila 53), cu privire la imobilul care formează obiectul litigiului (fila 7) a fost întabulată la data de 21.11.2013 în CF … Ineu sub B1 pârâta A. M., iar apoi sub B2 pârâta SC A. D. E. SRL, în baza sentinţei civile nr…/21.03.2013 pronunţată de Judecătoria Ineu în dosarul nr…./246/2013, definitivă şi irevocabilă la data de 15.05.2013 (filele 75-76).

Prin sentinţa menţionată a fost admisă acţiunea civilă formulată de reclamanta SC A. D. E. S.R.L., împotriva pârâtei A. M., şi în consecinţă, s-a constatat că prin înscrisul sub semnătură privată intitulat ,,Contract de vânzare cumpărare provizoriu”, încheiat data de 01.08.2002, între reclamantă, în calitate de cumpărătoare şi pârâtă în calitate de vânzătoare, reclamanta a dobândit dreptul de proprietate, pe titlu de cumpărare asupra terenului situat în extravilanul localităţii Ineu, din Titlul de proprietate nr……/02.08.2010, compus din: tarla 92/2, parcela 637 /5/54, în suprafaţă de 0,58 ha, prin convenţia sub semnătură privată încheiată  la de 01.08.2002 pentru preţul total de 300 lei, din care s-a achitat suma de 250 lei, la data încheierii contractului de vânzare cumpărare, iar diferenţa de 50 lei a fost achitată pârâtei prin mandat poştal, potrivit factura nr.MAN 00002463 din 04.02.2013, a fost obligată pârâta la încheierea contractului de vânzare cumpărare în forma autentică, în caz contrar hotărârea urmând să ţină loc de contract authentic şi, s-a autorizat înscrierea în cf a dreptului de proprietate al reclamantei, pe titlu de cumpărare, după rămânerea definitivă şi irevocabilă a hotărârii. În consecinţă, întrucât sentinţa a rămas definitivă şi irevocabilă, fiind întabulată în cartea funciară, instanţa constată că este neîntemeiată cererea reclamantului C. G.-D. de a fi anulat antecontractul, înscris sub semnătură privată, în baza căruia a fost pronunţată sentinţa.

Cu privire la acelaşi imobil a fost pronunţată sentinţa civilă nr…./29.03.2012 de Judecătoria Ineu în dosarul nr…./246/2012, definitivă şi irevocabilă la data de 11.05.2012 prin care a fost admisă acţiunea reclamantului C. G.-D. în contradictoriu cu pârâta A. M. pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. Cu toate acestea, reclamantul nu a făcut nici un demers în vederea întabulării sentinţei în cartea funciară.

În drept, potrivit art. 891 Cod civil, privind conflictul dintre terţii dobânditori de la un autor comun:

„În cazul în care două sau mai multe persoane au fost îndreptăţite să dobândească, prin acte încheiate cu acelaşi autor, drepturi asupra aceluiaşi imobil care se exclud reciproc, cel care şi-a înscris primul dreptul va fi socotit titularul dreptului tabular, indiferent de data titlului în temeiul căruia s-a săvârşit înscrierea în cartea funciară”.

Conform art.892 Cod civil, cu privire la situaţia terţului dobânditor de rea-credinţă:

„(1) Cel care a fost îndreptăţit, printr-un act juridic valabil încheiat, să înscrie un drept real în folosul său poate cere radierea din cartea funciară a unui drept concurent sau, după caz, acordarea de rang preferenţial faţă de înscrierea efectuată de altă persoană, însă numai dacă sunt întrunite următoarele 3 condiţii:

a) actul juridic în temeiul căruia se solicită radierea sau acordarea rangului preferenţial să fie anterior aceluia în baza căruia terţul şi-a înscris dreptul;

b) dreptul reclamantului şi cel al terţului dobânditor să provină de la un autor comun;

c) înscrierea dreptului în folosul reclamantului să fi fost împiedicată de terţul dobânditor prin violenţă sau viclenie, după caz.

(2) Radierea sau acordarea rangului preferenţial poate fi cerută şi dacă violenţa ori viclenia a provenit de la o altă persoană decât terţul dobânditor, dar numai dacă acesta din urmă a cunoscut sau, după caz, trebuia să cunoască această împrejurare la data încheierii contractului în baza căruia a dobândit dreptul intabulat în folosul său.

(3) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 3 ani de la data înscrierii de către terţ a dreptului în folosul său”.

Iar, în temeiul art.901 Cod civil, privind dobândirea cu bună-credinţă a unui drept tabular:

„(1) Sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, oricine a dobândit cu bună-credinţă vreun drept real înscris în cartea funciară, în temeiul unui act juridic cu titlu oneros, va fi socotit titularul dreptului înscris în folosul său, chiar dacă, la cererea adevăratului titular, dreptul autorului său este radiat din cartea funciară.

(2) Terţul dobânditor este considerat de bună-credinţă numai dacă, la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului în folosul său, sunt îndeplinite următoarele condiţii:

a) nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare;

b) din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; şi

c) nu a cunoscut, pe altă cale, inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.

(3) Dispoziţiile prezentului articol sunt aplicabile şi terţului care a dobândit cu bună-credinţă un drept de ipotecă în temeiul unui act juridic încheiat cu titularul de carte funciară ori cu succesorul său în drepturi, după caz.

(4) Dispoziţiile prezentului articol nu pot fi însă opuse de o parte contractantă celeilalte şi nici de succesorii lor universali sau cu titlu universal, după caz.”

Având în vedere întregul material probator administrat în prezenta cauză, înscrisurile depuse la dosar şi răspunsurile prezentate de pârâta A. M. în cadrul probei cu interogatoriul (fila 81) instanţa constată că nu s-a înlăturat prezumţia de bună-credinţă a pârâtei SC A.D.E. SRL, întrucât reclamantul nu a prezentat nici o probă din care să rezulte că această pârâtă ar fi cunoscut la data înregistrării cererii de înscriere în cartea funciară existenţa sentinţei civile pronunţată în favoarea reclamantului, dar neîntabulată în cartea funciară.

În consecinţă, întrucât reclamantul nu şi-a întabulat dreptul în cartea funciară, în absenţa unui suport probator, instanţa nu poate reţine reaua-credinţă a terţului înscris în cartea funciară.

Pentru toate aceste considerente, instanţa va respinge cererea formulată de reclamantul C. G.-D. în contradictoriu cu pârâtele A. M. şi SC A. D. E. SRL, ca nefondată.

În temeiul art.453 alin.1 Noul Cod proc.civ., va obliga reclamantul să plătească pârâtei SC A. D. E. SRL cheltuieli de judecată în măsura în care au fost justificate de aceasta, în cuantum de 700 lei reprezentând onorariu pentru avocat (filele 42-43).

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge cererea formulată de reclamantul C.G.-D., CNP …. cu domiciliul în … cu domiciliul procesual ales la Cabinet avocat L.I. din … în contradictoriu cu pârâtele A.M. cu domiciliul în ….. şi SC A.D.E. SRL cu sediul în ….. înregistrată sub nr. J….., CUI ….., ca nefondată.

Obligă reclamantul să plătească pârâtei SC A. D. E. SRL cheltuieli de judecată în cuantum de 700 lei.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare.

În caz de exercitare a căii de atac cererea se depune la Judecătoria Ineu.

 Pronunţată în şedinţa publică din 19.03.2015.

PREŞEDINTE GREFIER

Domenii speta

Spete similare