Plângere împotriva încheierii de carte funciară – notare contract de sublocaţiune; acordul proprietarului bunului nu era necesar

Hotărâre 8036 din 04.05.2016


INSTANŢA

Deliberând asupra cauzei civile de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată la data de 16.03.2016, sub nr. 12697/299/2016 pe rolul acestei instanţe, petenta B.P.L.S. IFN S.A., în calitate de societate absorbantă a F.L.R. IFN S.A. in contradictoriu cu  intimata V.M. S.R.L. a formulat plângere împotriva încheierii nr. 15560/23.02.2016, prin care a fost respinsă de către Oficiul de Cadastru şi de Publicitate Imobiliară Bucureşti, cererea de radiere formulată de L.S. pentru înscrierea de sub C4 din Cartea Funciară nr. 28954_2, număr cadastral 211951, cu privire la imobilul din ..., Sector 1, Bucureşti, Romania, prin care s-a dispus notarea actului administrativ nr. FN din 20.03.2012 (contract de închiriere), emis de I.A. S.R.L., pentru o perioadă de 10 ani începând cu data de 20.03.2012 şi până la data de 20.03.2022, în legătură cu V.M. S.R.L., solicitând admiterea plângerii şi anularea încheierii cu consecinţa radierii înscrierii Contractului de închiriere din Cartea Funciară a Imobilului.

În motivare, petenta a arătat că, între F.L., în calitate de proprietar-finanţator şi V.M., în calitate de utilizator, s-a încheiat contractul de leasing financiar nr. 2446/28.03.2008, având ca obiect imobilul respectiv, acest drept de proprietate fiind înscris în Cartea Funciară, iar V.M. figurează ca utilizator. A mai arătat că, acest contract de închiriere a fost încheiat între I.A. şi V.M., utilizatorul, fără participarea proprietarului F.L., deşi potrivit art. 10 lit. c din O.G. nr. 51/1997, locatarul/utilizatorul se obligă să nu greveze de sarcini bunul care face obiectul contractului de leasing decât cu acordul finanţatorului.

A mai indicat că, registratorul de Carte Funciară era obligat să verifice dacă această condiţie legală este îndeplinită, pentru a nu afecta drepturile de proprietar al F.L. înscris în Cartea Funciară a imobilului, prin contractul încheiat între părţi stabilindu-se că se poate subînchiria doar cu acordul finanţatorului, însă cu toate acestea, registratorul de Carte Funciară nu a solicitat acest acord la momentul notării, cu încălcarea gravă atât a contractului de leasing, cât şi a dispoziţiilor O.G. 51/1997. A mai precizat că, la acest moment, contractul dintre aceasta şi utilizatorul V.M. a încetat, conform notificării de reziliere nr. 47358/11.02.2015.

In drept, au fost invocate dispoziţiile legale din cuprinsul cererii.

În probaţiune,  a solicitat încuviinţarea probei cu înscrisurile depuse la dosar.

Intimata, legal citată, nu  a formulat întâmpinare şi nici nu s-a prezentat la termen.

La dispoziţia instanţei, a fost depus dosarul în care a fost emisă încheierea nr. 15560/23.02.2016 din dosarul nr.15560/2016.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa reţine următoarele:

Prin încheierea nr. 15250/28.03.2012, s-a admis cererea cu privire la imobilul cu nr. cadastral 28954_2 înscris în cartea funciară nr. 211951 şi s-a notat în Carte Funciară, la solicitarea I.A. S.R.L., închirierea pe o perioadă de 10 ani începând cu 20.03.2012 şi până la 20.03.2022, în baza actului administrativ nr. FN, din 20.03.2012, constând în contractul de locaţiune înregistrat la Serviciul Publicitate Imobiliară sub nr. 91953/11.11.2012 (f. 104-107), încheiat între S.C. V.M. S.R.L., în calitate de locator şi I.A. S.R.L., în calitate de locatar. De asemenea în dosarul încheierii a fost depus şi contractul de leasing financiar nr. 2446/28.03.2008, încheiat între S.C. F.L.R. IFN S.A., în calitate de finanţator-proprietar al imobilului în cauză şi S.C. V.M. S.R.L., în calitate de utilizator, contract notat, de asemenea, în Cartea Funciară.

Prin încheierea de reexaminare nr. 15560/04.03.2016 pronunţată în dosarul nr. 15560/2302.2016, s-a respins cererea de reexaminare formulată de petentă împotriva încheierii nr. 15250/28.03.2012, cu menţiunea că nu sunt îndeplinite condiţiile pentru radierea locaţiunii.

Plângerea formulată împotriva încheierilor de carte funciară, conform dispoziţiilor din Legea nr. 7/1996, este o procedură necontencioasă specială, în care Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară nu are calitate procesuală pasivă, astfel cum a decis Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în decizia nr.72/2007, prin această procedură exercitându-se un control judecătoresc asupra modului în care registratorul de carte funciară a soluţionat cererea de înscriere. Astfel, în această procedură, instanţa trebuie să verifice modul în care registratorul a verificat îndeplinirea condiţiilor de validitate prevăzute de art. 28 şi art. 29 din Legea nr. 7/1996, instanţa urmând a efectua aceleaşi verificări care îi sunt permise şi registratorului.

Instanţa reţine faptul că registratorul de carte funciară are obligaţia legală de a trece în cartea funciară toate menţiunile referitoare la dreptul înscris şi la imobilul ce formează obiectul acestuia.

Potrivit art. 29 din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, „ (1) În cazul în care registratorul admite cererea, dispune intabularea sau înscrierea provizorie prin încheiere, dacă înscrisul îndeplineşte următoarele condiţii limitative:  a) este încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege; b) identifică corect numele sau denumirea părţilor şi menţionează codul numeric personal sau, după caz, numărul de identificare fiscală, dacă este atribuit, codul de înregistrare fiscală ori codul unic de înregistrare, după caz, atribuit acestora; c) individualizează imobilul printr-un număr de carte funciară şi un număr cadastral sau topografic, după caz; d) este însoţit de o traducere legalizată, dacă actul nu este întocmit în limba română. În cazul actului autentic notarial, acesta trebuie să fie încheiat de un notar public în funcţie în România**); e) este însoţit, după caz, de o copie a extrasului de carte funciară pentru autentificare, a extrasului de carte funciară pentru informare sau a certificatului de sarcini ce a stat la baza întocmirii actului, cu excepţia cazului în care se face menţiune despre acestea în cuprinsul actului; f) este însoţit de dovada achitării tarifului de publicitate imobiliară, cu excepţia scutirilor stabilite prin lege sau a situaţiei în care dovada încasării tarifului se face conform procedurilor stabilite prin protocoale încheiate potrivit art. 9 alin. (13) şi (16); g) îndeplinirea altor prevederi legale stabilite prin legi speciale, a căror verificare se află în competenţa registratorului.”

Instanţa reţine că, registratorul de carte funciară avea obligaţia de a verifica dacă respectivul contract de locaţiune a fost încheiat cu respectarea condiţiilor de formă prevăzute de lege, condiţie îndeplinită în cauză, contractul de locaţiune fiind încheiat în calitate de locator de către V.M. S.R.L., societate înscrisă în cartea funciară în calitate de “utilizator”. Astfel, în acest moment registratorul de carte funciară a verificat îndeplinirea condiţiilor de formă ale contractului de locaţiune, neavând obligaţia de a verifica dacă la momentul încheierii contractului de locaţiune era obligatoriu acordul proprietarului. Cu privire la acest acord al proprietarului, în contractul de leasing iniţial, părţile au prevăzut la art. 5.14 faptul că utilizatorul poate subînchiria liber imobilul sau părţi din imobil, cu obligaţia de a solicita acordul finanţatorului în acest sens.

Astfel, instanţa reţine că, la momentul notării, registratorul nu avea obligaţia de a solicita acordul scris al finanţatorului, în condiţiile în care acest acord poate fi exprimat şi tacit, mai mult decât atât, nu se poate constata din dosar motivul pentru care petenta nu a avut nicio problemă cu această notare pentru o perioadă mai lungă de 3 ani, acest litigiu luând naştere exact o dată cu notificarea de reziliere a contractului de leasing, prin care V.M. S.R.L, a dobândit calitate de utilizator al imobilului.

Nerespectarea condiţiilor de fond la momentul încheierii contractului, nu poate fi verificată de registratorul de carte funciară şi nici de instanţa de judecată în procedura plângerii împotriva încheierii de carte funciară, calea procesuală pentru obţinerea radierii contractului de locaţiune din cartea funciară este aceea a rectificării cărţii funciare, cu condiţia ca anterior sau concomitent cererii de rectificare să se solicite şi anularea contractului de locaţiune încheiat între I.A. S.R.L. şi V.M. S.R.L.

Instanţa nu poate reţine apărarea petentei referitoare la art. 10 lit. c din O.G. nr. 51/1997, deoarece în cauză nu este vorba despre grevarea de sarcini a imobilului.

Pentru aceste considerente, instanţa va respinge ca neîntemeiata plângerea formulată de petenta B.P.L.S. IFN S.A. şi va dispune comunicarea prezentei hotărâri, după rămânerea definitivă, Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 1, în vederea efectuării formalităţilor de radiere a notării plângerii.

 PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

 HOTĂRĂŞTE

Respinge plângerea privind pe petenta B.P.L.S. IFN S.A., cu sediul în  …… şi pe intimata V.M. S.R.L., cu sediul în …., împotriva încheierii de respingere nr. 15560/23.02.2015, ca neîntemeiată.

Dispune comunicarea prezentei hotărâri, după rămânerea definitivă, Biroului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 1, în vederea efectuării formalităţilor de radiere a notării plângerii.

Cu drept de apel în termen de 30 zile de la comunicare. Cererea de apel se depune la Judecătoria Sectorului 1 Bucureşti.

Pronunţată prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin grefă, azi, 04.05.2016.

 PREŞEDINTE,GREFIER,