Pronunţare hotărâre care să ţină loc de act autentic. Promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare cu clauză de răzgândire

Deliberând asupra cauzei civile de fata, constata urmatoarele :

Prin cererea înregistrata pe rolul acestei instante la data de ... sub nr. ..., reclamanta B.A M, cu domiciliul ales la cabinetul d-lui avocat ...,a chemat în judecata pe pârâtii G. I. si G.A., solicitând instantei sa se pronunte o hotarâre care sa tina loc de contract de vânzare-cumparare pentru imobilul situat în intravilanul comunei ..., teren în suprafata de 700 mp, precum si pentru terenul în suprafata de 800 mp, împreuna cu locuinta de pe acesta, ce se afla în continuarea terenului în suprafata de 700 mp. S-a solicitat, în subsidiar, ca în ipoteza respingerii acestui capat de cerere, sa se dispuna restituirea sumelor în cuantum de 11 000 lei si 6600 euro (24080 lei), platiti cu ocazia perfectarii antecontractelor de vânzare-cumparare.

În motivarea actiunii, s-a aratat ca, prin antecontractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. ... de BNP ..., pârâtul G. I. s-a obligat sa-i vânda reclamantei terenul în suprafata de 700 mp situat în intravilanul comunei .... De asemenea, prin  antecontractul de vânzare cumparare autentificat sub nr. ... de BNP ..., pârâtii au reconfirmat promisiunea anterioara si s-au obligat sa-i vânda reclamantei terenul în suprafata de 800 mp, împreuna cu locuinta de pe acesta, ce se afla în continuarea terenului în suprafata de 700 mp.

A precizat reclamanta ca, desi s-a stabilit ca termenul pentru încheierea contractului sa fie de 2 luni de la data autentificarii antecontractului, facându-se inclusiv o oferta de prelungire a contractului pâna la sfârsitul lunii februarie, ulterior pârâtii s-au razgândit .

În drept, au fost invocate dispozitiile art. 492, art.1073 si 1077 Cod civil si art.111 C.pr.civ.

Odata cu cererea de chemare în judecata, reclamanta a depus la dosar, în copii, înscrisuri.

Pârâtii G. I. si G.A. s-au prezentat în fata instantei si au formulat întâmpinare, prin care au învederat instantei faptul ca nu sunt de acord cu admiterea actiunii, întrucât contractul de vânzare cumparare nu a mai fost perfectat din vina exclusiva a reclamantei. Au mai aratat pârâtii faptul ca, cu ocazia efectuarii lucrarii de cadastru, în loc sa fie masurata suprafata înstrainata, au fost identificati 4845 mp, iar terenul în suprafata de 800 mp, împreuna cu locuinta de pe acesta, ce se afla în continuarea terenului în suprafata de 700 mp, proprietatea exclusiva a pârâtei nu era deloc masurat. Desi au sesizat toate aceste nereguli reclamantei, aceasta nu a încercat sa le îndrepte. Mai mult decât atât, în antecontracte sunt prevazute clauze de razgândire, astfel încât nu se poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de act autentic de vânzare cumparare.

Sub aspectul probatoriului, instanta a încuviintat pentru ambele parti proba cu înscrisuri, apreciind-o ca fiind pertinenta, concludenta si utila cauzei, instanta considerându-se lamurita pe baza acestora.

Analizând probatoriul administrat în cauza, instanta retine urmatoarele :

La data de 30.07.2007 între pârâtul G.I. în calitate de promitent-vânzator si reclamanta B.A M, în calitate de promitenta-cumparatoare s-a încheiat un antecontract de vânzare autentificat sub nr. ... Prin respectivul antecontract promitentul-vânzator s-a obligat sa vânda promitentei-cumparatoare, imobilul situat în intravilanul comunei ..., teren în suprafata de 700 mp, fiind achitat un avans de 5000 lei din pretul vânzarii de 10.000 lei, pârâtul obligându-se sa perfecteze actul autentic de vânzare atunci când documentatia cadastrala si intabularea în Cartea Funciara vor fi realizate, cu posibilitatea de prelungire cu acordul ambelor parti, dar nu mai târziu de 4 luni.

La data de 08.10.2007 între pârâtii G. I. si G.A. în calitate de promitenti-vânzatori si reclamanta B.A M, în calitate de promitenta-cumparatoare s-a încheiat un antecontract de vânzare autentificat sub nr. .... Prin respectivul antecontract promitentii-vânzatori s-au obligat sa vânda promitentei-cumparatoare, imobilul situat în intravilanul comunei...., teren în suprafata de 700 mp, precum si terenul în suprafata de 800 mp, împreuna cu locuinta de pe acesta, ce se afla în continuarea terenului în suprafata de 700 mp, proprietatea exclusiva a pârâtei.

Potrivit mentiunilor aceluiasi antecontract, pretul total al vânzarii a fost stabilit la suma de 45.000 lei, din care a fost achitata cu titlu de avans suma 6666 euro, pe lânga avansul platit anterior de promitenta-vânzatoare. Totodata, s-a stipulat ca încheierea contractului de vânzare-cumparare în forma autentica urma sa aiba loc în termen de 2 luni de la data încheierii acestui ultim antecontract la data de 15.11.2004, cu posibilitatea prelungirii, termenul fiind conditionat de obtinerea documentatiei necesare încheierii contractului de vânzare-cumparare în forma autentica.

Prin cererea principala formulata de reclamanta s-a solicitat pronuntarea unei hotarâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare cu privire la imobilele care au facut obiectul antecontractelor de vânzare-cumparare anterior mentionate,

Cu privire la actele juridice încheiate între parti, instanta constata ca acestea au natura unor promisiuni bilaterale de vânzare-cumparare care nu au avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantei a dreptului de proprietate asupra bunurilor ce fac obiectul prezentei cauze, actele juridice respective dând însa nastere în sarcina partilor unei obligatii de a face, constând în obligatia de a încheia în forma autentica conventia de înstrainare a imobilelor în cauza, oricare dintre parti putând cere încheierea contractului.

Însa, pentru ca instanta sa poata pronunta în baza art.1073 si 1077 C.civ. o hotarâre care sa tina loc de contract autentic de vânzare-cumparare, alaturi de îndeplinirea conditiilor existentei unui antecontract valabil încheiat, având ca obiect promisiunea de vânzare-cumparare a imobilului în cauza, ce întruneste conditiile de valabilitate prevazute de art.948 C.civ., achitarea pretului ca obligatie a promitentei-cumparatoare - în speta fiind achitat doar un avans -, este necesar a fi îndeplinita si alte conditii, printre care si aceea ca promitentii-vânzatori sa aiba calitatea de proprietari ai imobilului înstrainat.

Referitor la acest ultim aspect, instanta constata ca în cauza este îndeplinita conditia existentei în patrimoniul promitentilor-vânzatori a dreptului de proprietate asupra imobilului,

Se mai retine si faptul ca imobilul în cauza nu a fost înstrainat, existând în patrimoniul pârâtilor, precum si ca acestia au refuzat încheierea contractului de vânzare-cumparare, astfel cum rezulta din înscrisurile depuse la dosar, mai ales din corespondenta partilor (filele 55-56), refuzul fiind justificat prin faptul ca, la data efectuarii lucrarii de cadastru, în loc sa fie masurata suprafata înstrainata, au fost identificati 4845 mp, iar terenul în suprafata de 800 mp, împreuna cu locuinta de pe acesta, ce se afla în continuarea terenului în suprafata de 700 mp, proprietatea exclusiva a pârâtei nu era deloc masurat (schite planuri cadastrale filele 66-67).

Instanta retine ca, în conformitate cu art. 5 al. 2 din Legea 247/2005 "în situatia în care dupa încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fara constructii, una dintre parti refuza ulterior sa încheie contractul, partea care si-a îndeplinit obligatiile poate sesiza instanta competenta care poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract".

Pentru pronuntarea unei hotarâri judecatoresti care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumparare, în conditiile art. 1073-1077 C.civ. trebuie sa fie îndeplinite toate conditiile necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate, cu exceptia consimtamântului.

În speta, pretul nu a fost integral achitat de catre cumparatoare si mai mult decât atât, în ambele antecontracte au fost prevazute clauze de dezicere:" în situatia în care vânzatorii se razgândesc sa mai vânda imobilele mentionate mai sus, acestia sunt obligati sa restituie cumparatoarei suma achitata ca avans prin cele doua antecontracte, inclusiv suma ce reprezinta contravaloarea planurilor cadastrale si a taxei de urgenta pentru acestea, respectiv suma de 5100 lei".

Atât în literatura de specialitate, cât si în jurisprudenta Înaltei Curti de Casatie si Justitie, s-a aratat faptul ca "daca în antecontract s-a prevazut clauza de dezicere ("de razgândire") în favoarea uneia sau a ambelor parti (inclusiv sub forma arvunei cu specificarea expresa a dreptului de dezicere), consimtamântul poate fi revocat unilateral si instanta nu mai poate pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract (CSJ, s.civ., dec. nr. 2199/1992, dec. nr. 179/199, etc.).

De asemenea, instanta constata ca reclamanta a formulat cererea introductiva în termenul de prescriptie a dreptului la actiune având ca obiect valorificarea dreptului de creanta izvorât din neperfectarea contractului autentic de vânzare-cumparare, care a început sa curga de la data când partea interesata a luat cunostinta de faptul ca nu mai exista nici o posibilitate de perfectare a vânzarii.

Analizând antecontractul prezentat de catre reclamanta în sustinerea pretentiilor sale, instanta constata ca nu sunt îndeplinite conditiile pentru ca instanta sa poata pronunta o hotarâre care sa tina loc de contract, dar în lumina principiului echitatii si al principiului executarii în natura a obligatiilor asumate de catre promitentii-vânzatori prin antecontractul autentificat sub nr. 6376 de catre B.N.P. Ivan Constantin (f.6-7), instanta va admite în parte cererea de chemare în judecata formulata de reclamanta B.A M, cu domiciliul ales la cabinetul d-lui avocat ..., în contradictoriu cu pârâtii G. I. si G.A. si va obliga pârâtii sa plateasca reclamantei sumele de 24080 lei, reprezentând echivalentul sumei de 6600 euro, respectiv 11000 lei, compusa din 5000 lei platita cu titlu de avans cu ocazia încheierii antecontractelor de vânzare-cumparare si 5100 lei, reprezentând contravaloarea cheltuielilor efectuate pentru întocmirea planurilor cadastrale si a taxei de urgenta.

Domenii speta

Spete similare