Pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare autentic

Deliberând asupra cauzei civile defaţă:

Prin cererea înregistrată sub nr. 6551/315/16.11.2006 pe rolul acestei instanţe, recla¬mantul V.I.i-a chemat în judecată pe pârâţii E.T.M.şi S.T.E, pentru acţiune în constatare, solicitând ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate că în data de 19.11.2000 pârâţii i-au vândut un teren în suprafaţă de 970 de m. p. în intravilanul comunei B., satul L., judeţul Dâmboviţa.

In motivarea cererii, reclamantul a arătat că, în fapt, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat în data de 19.11.2000 pârâţii s-au obligat să îi vândă un teren în suprafaţă de 970 de mp. situat în intravilanul satului L., comuna B., parcela 315, tarlaua 10, având ca vecini pe: N.S.I- la nord, la est - DCL 1, la sud - D.M. şi la vest - Teritoriul C.C., în schimbul sumei de 12.500.000 de lei; că în momen¬tul încheierii chitanţei el a predat suma de bani şi a intrat în stăpânirea terenului, stăpânindu-1 pe acesta în mod netulburat de la data cumpărării până în prezent, înţelegându-se însă cu vân¬zătorii ca la scurt timp să se prezinte la notariat în vederea încheierii actului în formă autenti¬că.

In motivarea aceleiaşi cererii reclamantul a mai arătat că, deşi le-a solicitat pârâţilor în nenumărate rânduri să se prezinte la notariat în vederea încheierii actului în formă autentică, aceştia au refuzat în mod categoric aceasta, fapt ce 1-a determinat să introducă prezenta acţiu¬ne şi, în lumina principiului executării în natură a obligaţiilor, instanţa să pronunţe o hotărâre în baza art. 1073-1077 Cod civil, care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

în drept, reclamantul şi-a întemeiat acţiunea pe dispoziţiile art. 1073-1077 Cod civil, în temeiul art. 112 alin. 1 pct. 5 Cod procedură civilă arătând că înţelege să facă dovada cere¬rii sale cu proba cu interogatoriul pârâţilor, înscrisuri şi depoziţiile unor martori, ataşând cere¬rii copiile următoarelor înscrisuri: înscrisul sub semnătură privată denumit „convenţie", înche¬iat în data de 19.11.2000 între E.T.M.şi S.T.E, pe de o parte, şi V.I., pe de altă parte, titlul de proprietate nr. 36518/26.04.1994 emis de emis de Comisia Judeţeană Dâmboviţa pentru Stabilirea Dreptului de Proprietate asupra Terenurilor pe numele lui E.T.M.şi S.T.E, de pe urma defunctului B.A.T., pentru suprafaţa de 1 ha şi 200 de m. p. situată pe teritoriul comunei B., satul L., judeţul Dâmboviţa.

Pârâţii au formulat întâmpinare la prima zi de înfăţişare din data de 09.03.2007, solici¬tând respingerea cererii reclamantului, ca nefondată, şi obligarea acestuia la cheltuieli de ju¬decată, în motivarea întâmpinării arătând că, în fapt, între pârâţi şi reclamant a existat o înţe¬legere, finalizată printr-o împuternicire pe care ei i-au dat-o în faţa notarului, la Biroul Nota¬rului Public C.I., autentificată sub nr. 1510/03.04.2006, pentru ca în numele lor şi pen¬tru ei să vândă următoarele suprafeţe de teren: 8.030 de m. p. de teren extravilan situat în co¬muna B., satul L., tarlaua 39, parcela 211/43, 970 de m. p. de teren intravilan situat în comuna B., satul B., tarlaua 10, parcela 315, 1.200 de m. p. de teren intravilan situat în comuna B., satul B., tarlaua 9, parcela 250.

În motivarea aceleiaşi întâmpinări, pârâţii au mai susţinut că, în virtutea mandatului pe care i l-au dat, reclamantul avea obligaţia să urmărească obţinerea unui preţ cât mai avantajos, să îndeplinească formalităţile legale şi să semneze în numele lor şi pentru ei atât pentru înca¬sarea sumelor de bani, precum şi oriunde va fi necesar, în limitele respectivului mandat; că, din păcate pentru interesul lor şi pentru respectarea proprietăţii lor, reclamantul nu numai că nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate, dar, acţionând cu rea-credinţă şi urmărind fraudarea pârâţilor, a încheiat în numele lor acte despre care pârâţii nu au avut cunoştinţă, iar reclaman¬tul nu i-a informat, împuternicind o terţă persoană şi, astfel, terenul în suprafaţă de 8.030 de m p. devenind proprietatea unei firme din Bucureşti; că este evident că, în faţa acestei situaţii şi după informaţiile primite chiar de la notarul care a încheiat procură de la procură, pârâţii au revocat mandatul dat lui V.I., conform declaraţiei autentificate sub nr. 3657/15.08.2006; că în aceste condiţii este dincolo de orice dubiu că ei nu au avut niciodată nici o înţelegere cu reclamantul în sensul de a-i vinde acestuia terenul în suprafaţă de 970 de m. p., ei fiind curioşi cum va explica reclamantul modul în care el a ajuns, din mandatarul lor, cumpărătorul terenului lor; că înscrisul sub semnătură privată depus de către el, odată cu cere¬rea de chemare în judecată, nu reprezintă un act translativ de proprietate, nu îndeplineşte con¬diţiile de fond şi de formă ad validitatem ale unui act de vânzare-cumpărare, reclamantul pu¬tând avea cel mult pretenţii de natură financiară de la ei, astfel încât ei sunt împotriva obţinerii unui act care să fie dat împotriva voinţei lor liber exprimate.

În drept, reclamantul şi-a întemeiat cererea pe dispoziţiile art. 115-118 Cod procedură civilă, ataşând întâmpinării copiile următoarelor înscrisuri: procura autentificată sub nr. 1510/03.04.2006 de Biroul Notarului Public C.I. din Buftea, dată de E.M.şi S.E. lui V.I., declaraţia dată de E.M.şi S.E. de revocare a procurii autentificate sub nr. 510/03.04.2006 de către Biroul Notarului Public C.I., autentificată sub nr. 3657/15.08.2006 de către Biroul Notarului Public C.I., contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 429/10.07.2006 de către Biroul Notarilor Publici Asociaţi Lex Târgovişte, încheiat între E.M.şi S.E., în calitate de vânzători, prin mandatarul H E, şi S. C. R C - S. R. L., în calitate de cumpărătoare.

În dovedirea cererii şi în apărare, reclamantul, respectiv pârâţii, au solicitat încuviinţa¬rea probelor cu interogatoriul pârâţilor, înscrisuri şi depoziţiile a doi martori, respectiv intero¬gatoriul reclamantului, înscrisuri şi depoziţiile a doi martori pentru ambii pârâţi, probe încuvi¬inţate de instanţă în temeiul art. 167 Cod procedură civilă, fiind administrate interogatoriile propuse de reclamant şi de pârâţi, fiind audiaţi şi martorii E.I. şi P.I., propuşi de către reclamant, şi N.V., propus de către pârâţi.

La termenul de judecată din data de 13.04.2007 instanţa, încuviinţând probele solicita¬te de părţi, cu excepţia probei cu expertiză topografică a cărei discutare a admiterii a prorogat¬-o, după administrarea celorlalte probe, le-a pus în vedere părţilor să depună în termen de 5 zile listele cu numele şi adresele martorilor, în vederea citării, sub sancţiunea decăderii din probă, în temeiul art. 186 alin. 2 Cod procedură civilă, pârâţii nedepunând această listă, iar martorii neprezentându-se fără citare la termenul de judecată următor din data de 11.05.2007, astfel încât să fíe îndeplinite dispoziţiile art. 186 alin. 4 Cod procedură civilă, la acest termen de judecată din data de 11.05.2007 apărători reclamantului solicitând decăderea pârâţilor din proba cu depoziţiile martorilor, faţă de faptul că aceştia nu s-au prezentat şi nici nu au fost arătaţi de către pârâţi. Faţă de această cerere de decădere din proba cu depoziţiile martorilor încuviinţată pârâţilor, apărătorii acestora au învederat instanţei că S.T.E este în stare de boală şi din această cauză nu şi-a îndeplinit această obligaţie, neputând face aceleaşi afir¬maţii şi în legătură cu pârâtul E.M Instanţa, la cererea apărătorilor reclamantului, 1-a decăzut pe pârâtul E.M.din proba cu depoziţia unui martor, prorogând discutarea asupra decăderii din proba cu depoziţia unui martor a pârâtei S.E. la termenul de judecată din 01.06.2007, când au fost efec¬tuate actele de procedură arătate în încheierea de la această dată care face parte integrantă din prezenta hotărâre.

La termenul de judecată din data de 13.04.2007, la interpelarea instanţei, pârâţii, prin apărătorii lor, au învederat instanţei că suprafaţa de teren vândută prin contractul de vânzare-cumpărare depus de pârâţi la dosarul cauzei şi autentificat sub nr. 429/10.07.2007 este altă suprafaţă decât cea care constituie obiectul material al prezentei cauze, cu privire la care s-a încheiat între părţi convenţia care este înscrisul sub semnătură privată, învederând şi că, din punctul lor de vedere, ei au dat reclamantului procură ca acesta să vândă terenul în numele şi pe seama lor.

Reclamantul, prin apărătoarea sa, a învederat instanţei că procura a fost data de către pârâţi reclamantului, cu privire la terenul care constituie obiectul material al prezentei cauze, pentru ca reclamantul să poată efectua în numele pârâţilor actele necesare pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru terenul care constituie obiectul material al cauzei, deoarece pârâţii refuzau să întocmească actele necesare pentru înstrăinarea terenului în formă autentică, pe cale notarială, învederând şi că imobilul care constituie obiectul material al cau¬zei a fost stăpânit de reclamant de la data încheierii antecontractului

Pârâta S.E. a depus la dosarul cauzei copia cărţii de identitate a lui S.E., seria IF, nr. 048231, emisă de comuna S în data de 07.04.2004.

La termenul la care cauza a fost în stare de judecată, au fost efectuate actele de proce¬dură arătate în încheierea din data de 01.06.2007 care face parte integrantă din prezenta hotă¬râre, părţile prezente având susţinerile arătate în aceeaşi încheiere.

Analizând probatoriul administrat în cauză, în raport de dispoziţiile legale, instanţa constată următoarele:

Între E.T.M.şi S.T.E, prezenţii pârâţi, în calitate de promitenţi-vânzători, şi V.I., în calitate de promitent-cumpărâtor, s-a încheiat promisiunea bilate¬rală de vânzare-cumpărare denumită „Convenţie", prin care promitenţii-vânzători au promis să vândă suprafaţa de 970 de m. p. situată în tarlaua 10, parcela 315, în comuna B., satul L., judeţul Dâmboviţa, arătată în titlul de proprietate nr. 36518/26.04.1994, în schimbul sumei de 12.500.000 de lei vechi, sumă care a fost plătită în totalitate în data de 19.11.2000, data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare arătate, situaţie de fapt dovedită cu înscrisul denumit „Convenţie" arătat mai sus şi cu depoziţia martorului P.I., care este persoana pe care au întrebat-o promitenţii-vânzători cui să-i vândă terenul res¬pectiv, deoarece doreau să vândă acest teren, acest martor fiind cel care i-a condus pe promi¬tenţii-vânzători la promitentul-cumpărător, acesta fiind de faţă la momentul încheierii ante¬contractului de vânzare-cumpărare arătat, precum şi cu depoziţia martorului E.I. care a relatat că prin noiembrie 2002 pârâţii au mers la reclamant şi i-au spus că vor să vândă un

teren aflat în vecinătatea bisericii din satul L., proprietatea lor, negociind preţul, ajun¬gând la o înţelegere cu privire la care s-a încheiat un înscris, acest martor fiind de faţă la în¬cheierea acestui înscris care este cel de la dosarul cauzei, preţul plătindu-se pe loc la data în¬cheierii acestuia, iar părţile înţelegându-se să se prezinte la notariat în vederea încheierii con¬tractului în formă autentică, pârâţii fiind de acord ca reclamantul să se ocupe de efectuarea actelor necesare încheierii contractului în formă autentică.

Pârâţii au calitatea de proprietari ai suprafeţei respective de teren în temeiul titlului de proprietate nr. 36518/26.04.1994 arătat mai sus, în acesta figurând suprafaţa de 970 de m. p. situată în tarlaua 10, parcela 315, având categoria de folosinţă arabil, având ca vecinătăţi: la nord – N. Şt. I., la est - DCL 1, la sud - D.M., la vest - Teritoriul C.C., astfel încât aceştia pot transfera dreptul lor de proprietate de la ei la cumpărător.

La data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare promitenţii vânzători au pus la dispoziţia promitentului-cumpărător titlul de proprietate doveditor al dreptului de pro¬prietate asupra terenului care a constituit obiectul material al convenţiei, în original, pentru ca promitentul-cumpărător să poată clarifica şi întocmi actele notariale, situaţie de fapt care re¬zultă din cuprinsul aceleiaşi convenţii.

De la data încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare reclamantul a intrat în posesia terenului care a constituit obiectul acestui contract, fapt dovedit cu depoziţiile martori¬lor E.I. şi P.I., posedându-1 până la data introducerii acţiunii, acest ultim martor relatând că pe acest teren se aflau multe gunoaie, că reclamantul a curăţat acest teren de gu¬noaie, că a semănat în primul an de stăpânire terenul cu ovăz, chiar martorul care a relatat aceasta fiind cel care i-a împrumutat reclamantului ovăzul de semănat, acest martor locuind chiar vis-a-vis de terenul în litigiu şi văzând astfel cine posedă terenul respectiv, instanţa nea-vând nici un temei să aprecieze că depoziţia acestui martor nu este sinceră.

Pârâţii nu s-au prezentat în fata notarului pentru încheierea contractului în formă au¬tentică, deşi reclamantul le-a cerut aceasta, fapt dovedit atât cu depoziţiile martorilor P.I. şi E.I., propuşi de către reclamant, cât şi cu depoziţia martorului propus de către pârâtă, care a arătat că pârâţii nu s-au prezentat la notariat în vederea încheierii actului în for¬mă autentică, deoarece erau nemulţumiţi pentru că reclamantul nu le dăduse o altă sumă de bani, pe care apreciau că acesta le-o datora, oricum dorind şi ca reclamantul să plătească aces¬tora diferenţa de preţ la care aceştia apreciau că sunt îndreptăţiţi pentru terenul care constituie obiectul material al litigiului.

în data de 03.04.2006 pârâţii au încheiat pe cale notarială un înscris denumit „procu¬ră", prin care l-au împuternicit pe prezentul reclamant ca în numele lor şi pentru ei să vândă următoarele suprafeţe de teren: suprafaţa de 8.030 de m. p. de teren extravilan situat în comu¬na B., satul L., judeţul Dâmboviţa, tarlaua 39, parcela 211/43; suprafaţa de 970 de m. p. de teren intravilan situat în comuna B., satul L., judeţul Dâmboviţa, tarlaua 10, parcela 315, suprafaţa de 1.200 de m. p. de teren intravilan situat în comuna B., satul L., judeţul Dâmboviţa, în tarlaua 9, parcela 250, în consecinţă printre aceste terenuri aflându-se şi terenul în litigiu, însă procura reprezintă un act unilateral de voin¬ţă al pârâţilor, ea fiind semnată numai de către aceştia, prezentul reclamant, în calitate de mandatar pretins în obligaţia căruia ar fi intrat cele enumerate în procură, nesemnând această procură, în consecinţă mandatul dat fiind un act unilateral al prezenţilor pârâţi, care s-au pre¬tins mandanţi într-un contract de mandat în care mandatarul care este prezentul reclamant nu a acceptat şi obligaţia de a vinde terenul de 970 de m. p. asupra căruia în data de 19.11.2000 s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare mai sus arătată. în consecinţă, nu există nici o probă cu privire la faptul că părţile au înţeles ulterior să modifice contractul încheiat în data de 19.11.2000 în contractul de mandat încheiat în data de 03.04.2006, care este, de fapt, aşa cum s-a arătat mai sus, un act unilateral al prezenţilor pârâţi.

Chiar dacă prezentul reclamant a efectuat acte şi operaţiuni juridice, ca mandatar, în legătură cu celelalte terenuri arătate în procură, aceasta nu însemnă, nefiind făcută nici o do¬vadă în acest sens, că a acceptat să i se dea mandat, în sensul arătat în procură, pentru fiecare din terenurile arătate în această procură, această interpretare impunându-se cu atât mai mult cu cât numai cu privire la acest teren părţile încheiaseră anterior o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare şi numai cu privire la acest teren reclamantul intrase în posesia acestuia de la data încheierii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare.

Deşi este posibil ca vânzarea-cumpărarea terenului arătat în contractul autentificat sub nr. 429/10.07.2006 să se fi făcut în numele pârâţilor de către un mandatar care nu era împu¬ternicit în acest sens, prin transmiterea drepturilor sale de mandatar, cu privire la actele şi ope¬raţiunile privitoare la acel teren, de către prezentul reclamant, în temeiul procurii autentificate sub nr. 1510/03.04.2006, revocate prin declaraţia autentificată sub nr. 3657/15.08.2006, aceasta nu are pertinenţă faţă de prezenta cauză, deoarece priveşte situaţia juridică a unui alt teren, a cărui istorie este diferită de celelalte terenuri menţionate în procura mai sus arătată.

Instanţa apreciază ca nesinceră depoziţia martorului N.V., deoarece acesta este direct interesat în cauză, fiind soţul fiicei soţului pârâtei, soţia sa nefiind şi fiica pârâtei ci fiind doar crescută de aceasta, ca urmare a faptului că tatăl ei s-a căsătorit cu pârâta, instanţa apreciind şi că pârâţii regretă faptul că au încheiat promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare a terenului în anul 2000, atunci stabilind şi preţul acestei vânzări care trebuia să se încheie în formă autentică pentru suma de 12.500.000 de lei vechi, în acest interval de timp preţurile terenurilor crescând foarte mult, acesta fiind motivul real pentru care pârâţii nu mai doresc să mai încheie actul de vânzare-cumpărare în formă autentică, decât dacă prezentul reclamant plăteşte o diferenţă de preţ corespunzătoare diferenţei de preţ al pieţii între anul 2000 şi anul 2007, însă părţile nu au avut nici o înţelegere în acest sens, depoziţia acestui mar¬tor fiind nesinceră pentru că pârâţii, faţă de care are raporturile mai sus arătate, ar avea un profit material de pe urma vânzării terenului cu actualul preţ de circulaţie.

Chiar dacă pârâţii au plătit, dovadă pe care nu au făcut-o, impozitele şi taxele aferente terenului în litigiu, aceasta nu este o dovadă a posesiei de fapt a acestui teren ci este o dovadă a îndeplinirii de către cei care în faţa autorităţilor au calitatea de proprietari a obligaţiilor care le revin din dispoziţiile legale de plată a acestor impozite şi taxe, fiind culpa lor că nu s-au prezentat în faţa notarului pentru încheierea contractului în formă autentică şi transferarea astfel a dreptului de proprietate asupra terenului de la pârâţi către reclamant, urmând ca în sarcina acestuia, din punct de vedere legal, după transferul acestui drept, să fie plata acestor impozite şi taxe.

In consecinţă, faţă de considerentele arătate mai sus, având în vedere dispoziţiile art. 2 alin. 1 din Titlul X din Legea nr. 247/2005 în conformitate cu care dreptul de proprietate asu¬pra terenurilor nu se transferă numai prin realizarea acordului de voinţă între părţi, contractul de vânzare-cumpărare, pentru a fi transferat dreptul de proprietate asupra unui imobil teren, trebuind încheiat în formă autentică, faţă şi de dispoz. art. 5 alin. 2 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, care arată că, în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la te¬ren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract, în temeiul şi al art. 1073 şi 1077 Cod civil şi al principiilor executării în natură a obligaţiilor şi reparării în natură a prejudiciului, având în vedere refuzul pârâţilor de a se prezenta la notariat în vederea încheierii actului de vânzare-cumpărare în formă autentică, instanţa urmează să admită cererea, apreciind-o ca fondată şi să constate încheiat contractul de vânzare-cumpărare a terenului situat în intravilanul comunei B., satul L., jude¬ţul Dâmboviţa, având categoria de folosinţă arabil, situat în tarlaua 10, parcela 315, în supra¬faţă de 970 de m. p., având ca vecinătăţi: la nord - N Ş I, la est - DCL 1, la sud -D.M., la vest - teritoriul C C, reclamantul având calitatea de cumpărător, iar pârâţii având calitatea de vânzători, preţul vânzării fiind de 12.500.000 de lei vechi şi fiind în întregime plătit în data de 19.11.2000, prezenta hotărâre ţinând loc de act de vânzare-cumpărare autentic.

Instanţa, în temeiul art. 274 Cod procedură civilă, urmează să-i oblige pe pârâţi la cheltuieli de judecată, către reclamant, în sumă de 297,8 lei, reprezentând: 250 de lei - onora¬riul apărătorilor, 45 de lei - taxa judiciară de timbru, 2,8 lei - timbru judiciar.

Instanţa urmează să dispună aplicarea de către Judecătoria Târgovişte, la rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri, a dispoziţiilor art. 771 şi 772 din Codul fiscal şi dispoziţiilor corespunzătoare din Normele de aplicare ale acestuia, aprobate prin H. G. nr. 44/2004, cu modificările şi completările ulterioare ale acesteia, cu privire la impozitul datorat pe transferul dreptului de proprietate, conform acestor acte normative.

PENTRU ACESTE MOTIVE ÎN NUMELE LEGII HOTĂRĂŞTE:

Admite cererea formulată de reclamantul V.I., cu domiciliul în comuna B., satul U., judeţul Dâmboviţa, împotriva pârâţilor E.M., cu domiciliul în comuna J., satul S, judeţul I, şi S.T.E, cu domiciliul în comuna P, satul P, judeţul I.

Constată încheiat contractul de vânzare-cumpărare a terenului situat în intravilanul comunei B., satul L., judeţul Dâmboviţa, având categoria de folosinţă arabil, situat în tarlaua 10, parcela 315, în suprafaţă de 970 de m. p., având ca vecinătăţi: la nord –N.I., la est - DCL 1, la sud - D.M., la vest - teritoriul CC, reclamantul având calitatea de cumpărător, iar pârâţii având calitatea de vânzători, preţul vânzării fiind de 12.500.000 de lei vechi şi fiind în întregime plătit în data de 19.11.2000, prezenta hotărâre ţinând loc de act de vânzare-cumpărare autentic.

Obligă pe pârâţi la cheltuieli de judecată în sumă de 297,8 lei către reclamant.

Dispune aplicarea de către Judecătoria Târgovişte, la rămânerea irevocabilă a prezentei hotărâri, a dispoziţiilor art. 771 şi 772 din Codul fiscal şi dispoziţiilor corespunzătoare din Normele de aplicare ale acestuia, aprobate prin H. G. nr. 44/2004, cu modificările şi comple¬tările ulterioare ale acesteia, cu privire la impozitul datorat pe transferul dreptului de proprie¬tate, conform acestor acte normative.

Cu drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică din data de 15.06.2007.

Domenii speta

Spete similare