Promisiune bilaterala de vânzare-cumparare. Cerere reconventionala. Nulitate contract pentru pret derizoriu; determinarea pretului vânzarii de catre instanta, obligarea recurentelor la plata diferentei.

Promisiune bilaterala de vânzare-cumparare. Cerere reconventionala. Nulitate contract pentru pret derizoriu; determinarea pretului vânzarii de catre instanta, obligarea recurentelor la plata diferentei.

- art.111 si 274 Cod civil

- art.1073 si art.1072; 969; 1084; 1303; 1304

Inadvertente în certificatul de atestare al dreptului de proprietate si în extrasul de carte funciara cu privire la cota indiviza ce a facut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumparare.

Lipsa acordului partilor cu privire la elementele esentiale ale contractului respectiv asupra lucrului si asupra pretului.

(Curtea de Apel Bucuresti - Sectia a VI-a Comerciala; decizia comerciala nr.454 din 16.11.2009)

Prin cererea, înregistrata sub nr.30880/299/2006, reclamanta a chemat în judecata pârâta SC P SA, solicitând instantei sa pronunte o hotarâre care sa tina loc de act de vânzare cumparare, pentru pretul de 30.000 USD, exclusiv TVA, pentru cota indiviza de teren în suprafata de 283,85 mp., aferenta spatiului comercial.

 În motivarea cererii s-a aratat ca între parti a intervenit contractul de vânzare - cumparare autentificat sub nr.624/02.03.2004, cu act aditional  încheiat sub nr.554/05. 10. 2004, contract prin care la art.7 alin. 1 partile au stipulat o promisiune bilaterala de vânzare cumparare a cotei indivize de teren în suprafata de 283,85 mp.

S-a mai aratat ca prin procesul verbal de negociere nr.338/14.02.2006, partile au convenit asupra valorii totale aferente cotei indivize detinuta de vânzator asupra suprafetei de teren mentionate, stabilind ca pret total suma de 33.000 USD, la care se adauga TVA, convenind de asemenea încheierea contractului de vânzare cumparare, în forma autentica, in termen de 30 de la data încheierii procesului verbal.

Prin ordinul de încasare numerar nr.2006022300011768 din 23.02.2006, reclamanta a achitat suma de 97.917,60 RON reprezentând contravaloarea cotei indivize de teren, pentru care pârâte nu a emis factura fiscala.

Desi reclamanta si-a îndeplinit întocmai obligatiile asumate, pârâta  nu s-a prezentat la notariat în vederea  încheierii contractului în forma autentica, în termenul convenit, termen ce expira la data de 29.03.2006.

Reclamanta a notificat pârâta, prin intermediul executorului judecatoresc, convocând-o pentru data de 17.04.2006 în vederea încheierii contractului în forma autentificata, pârâta nedând curs convocarii.

Prin  adresa, înaintata de catre pârâta la data de 20.04.2006, pârâta a solicitat amânarea încheierii contractului de vânzare cumparare în forma autentica dupa data de 27.04.2006, data la care se organiza Adunarea Generala a Actionarilor, ulterior acestei date reclamanta a formulat o noua adresa nr.1053/10.05.2006,  solicitând comunicarea datei la care pârâta întelege sa încheie contractul în forma autentica, adresa la care nu a primit raspuns.

Cererea s-a întemeiat în drept pe dispozitiile art.111 c.pr.civ.

Prin întâmpinarea formulata la 06.11.2006, pârâta SC P SA a solicitat respingerea cererii ca neîntemeiata.

S-a sustinut ca, în vederea încheierii contractului de vânzare cumparare în forma autentica, pentru cota indiviza de teren, a convocat reclamanta prin adresa nr.1343/31.05.2005 în vederea negocierii , în temeiul mandatului special P/16899/22.12.2004 dat de AVAS, prin care pretul a fost stabilit la nivelul anului 2004 la 33.000 USD, adresa la care reclamanta nu a raspuns în termenul convenit prin contract, de 90 de zile de la notificare.

Prin sentinta civila nr.18514/04.12.2006, Judecatoria sectorului 1 Bucuresti a admis exceptia necompetentei materiale, a declinat competenta de solutionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucuresti.

Pentru a hotarî astfel instanta a apreciat ca obiectul cererii este de natura comerciala, neevaluabil în bani fiind incidente dispozitiile art. 2 pct. 1 lit. a c.pr.civ.

Dupa declinare, pricina a fost înregistrata sub nr. 5317/3/2007, pe rolul Tribunalului Bucuresti.

La termenul din 22.03.2007, pârâta SC P SA a formulat cerere reconventionala solicitând instantei sa constate nulitatea procesului verbal de negociere din 14.02.2006, pentru pret neserios; determinarea pretului vânzarii potrivit art.7 alin.2 din contractul de vânzare cumparare; obligarea reclamantei pârâte la plata diferentei de pret, pâna la concurenta valorii ce se va stabili potrivit celui de al doilea capat de cerere, cu cheltuieli de judecata.

S-a învederat ca reclamanta nu a dat curs solicitarii  de a negocia încheierea contractului de vânzare cumparare, conform celor cuprinse în adresa 1343/31.05.2005, decât  în anul 2006, când s-a încheiat procesul verbal de negociere 14.02.2006, act lovit de nulitate, conform art. 1303 cod civil, întrucât determinarea pretului s-a realizat la nivelul anului 2004 nu celui al anului 2006, când urma sa se încheie actul de vânzare cumparare în forma autentica, pretul convenit derizoriu contravine principiului echivalentei prestatiilor în contractele sinalagmatice.

In drept cererea s-a întemeiat pe dispozitiile art.969, 970 alin.1, 981, 1084, 1303, 1304  cod civil si 274 c.pr.civ.

În cauza s-au administrat probele cu înscrisuri, interogatorii reciproce si expertiza tehnica de specialitate având ca obiectiv stabilirea valorii de piata a terenului la data încheierii procesului verbal de negociere, februarie 2006, la data sesizarii instantei septembrie 2006 si la data formularii cererii reconventionale martie 2007.

Prin sentinta comerciala nr. 2852/28.02.2008, pronuntata în dosar 5317/3/2007, Tribunalul Bucuresti a respins actiunea principala ca neîntemeiata, a respins cererea reconventionala ca neîntemeiata.

Pentru a hotarî astfel, instanta a apreciat ca pretul de 33.000USD a fost convenit în temeiul mandatului AVAS din 2004, în functie de evaluare ce s-a efectuat la acea data, suma datorata fiind achitata de catre reclamanta la data de 23.02.2006, în temeiul procesului verbal nr.1343/31.05.2005, contravaloare restituita de catre SC P SA conform raspunsului la interogatoriu aspect necontestat de catre reclamanta.

S-a apreciat ca reevaluarea terenului nu se poate dispune decât în conditiile mentineri de catre vânzatoare a ofertei de vânzare a terenului fiind la latitudinea partilor de a determina pretul real la care urmeaza sa înstraineze si respectiv sa dobândeasca cota indiviza de teren.

Împotriva acestei sentinte au formulat apel partile, sustinând nelegalitatea si netemeinicia acesteia.

În apelul sau reclamanta SC B a solicitat schimbarea în parte a sentintei atacate, în sensul admiterii cererii principale si al pronuntarii unei hotarâri care sa tina loc de act de vânzare cumparare pentru imobilul teren in suprafata de 285,85 mp. cota indiviza teren.

S-a sustinut ca instanta de fond nu a retinut corect situatia de fapt, în sensul întrunirii conditiilor cerute pentru încheierea actului, faptul restituirii sumei reprezentând pret, în cursul procesului fiind irelevant fata de clauzele antecontratului.

De asemenea, s-a aratat ca, interpretând gresit probatoriul administrat prima instanta, nu a stabilit corect situatia de fapt, retinând eronat data achitarii pretului, ca fiind octombrie 2006, nu 23.02.2009, cum rezulta din ordinul de plata, a confundat calitatea partilor retinând ca pârâta a cumparat complexul comercial, nu reclamanta, motivarea confuza nu contine argumente legale.

Cu privire la cererea reconventionala s-a solicitat respingerea, aratând ca s-a achitat un pret mai mare decât cel stabilit prin expertiza, pretul a fost negociat, cu respectarea cerintelor legale, la negocieri participând si reprezentantul AVAS.

S-a solicitat mentinerea solutiei respingerii cererii reconventionale, prin care se invoca propria culpa, cu încalcarea art.108 alin. 4  c. pr. civ.

În esenta, s-a sustinut ca acordul de vointa a intervenit la 14.02.2006, pretul convenit a fost achitat, astfel ca sunt întrunite toate conditiile cerute pentru pronuntarea unei hotarârii care sa tina loc de act de vânzare cumparare.

Au fost, de asemenea reluate cele învederate în motivarea cererii principale si în întâmpinarea la cererea reconventionala.

În apelul formulat de catre pârâta reclamanta SC P SA s-a invocat încalcarea dispozitiilor art.129 alin.5 c.pr.civ. instanta procedând la respingerea obiectiunilor formulate de parti la raportul de expertiza tehnica judiciara, probe utile cauzei, fara o motivare pertinenta; s-a sustinut ca solutia pronuntata este în contradictie cu situatia de fapt retinuta de instanta, în considerentele sentintei atacate.

Cu privire la capatul de cerere având ca obiect nulitatea procesului verbal de negociere din 14.02.2006 pentru pret neserios, în mod gresit instanta a apreciat ca pretul convenit si platit nu poate fi socotit derizoriu, fata de momentul evaluarii, apreciind ca nu exista motive de nulitate ale raportului de evaluare întocmit în anul 2004, desi obiectul cererii nu a purtat asupra nulitatii acestuia ci asupra procesului verbal de negociere încheiat la 14.02.2006, ca urmare a mentionarii unui pret necorespunzator anului 2006.

Cu privire la capetele 2 si 3 ale cererii reconventionale s-a invocat nemotivarea sentintei, cu încalcarea prevederilor art. 261 c.pr.civ.

Prin întâmpinarea formulata la apelul SC B SA s-a solicitat respingerea apelului si mentinerea sentintei referitor la respingerea cererii principale.

S-a aratat ca, toate conditiile încheierii contractului de vânzare cumparare au fost cuprinse în art.7 din contractul  624/2004, potrivit caruia, pretul vânzarii urma sa fie determinat, în raport cu pretul pietei, la data încheierii contractului de vânzare cumparare, pretul stabilit la 14.02.2006 a fost achitat, în cursul anului 2007, fara a fi fost emisa factura fiscala.

S-au reiterat sustinerile privind neseriozitatea pretului stabilit prin proces verbal încheiat la 14.02.2006, apreciind gresite cel consemnate în raportul de expertiza evaluatorie cu privire la lipsa titlului de proprietate, ce determina scaderea valorii terenului, pârâta dovedind dreptul de proprietate cu certificatul de atestare emis in temeiul HG 834/1991, s-a sustinut ca irelevant faptul participarii la negocierii a reprezentantului AVAS.

Reclamanta nu a solicitat încheierea vânzarii în termenul de 90 de zile, urmarind sa dobândeasca terenul la un pret sub nivelul celui practicat pe piata libera.

Prin întâmpinarea formulata SC B D SRL a solicitat respingerea apelului formulat de SC P SA.

Cu privire  la expertiza administrata în cauza s-a învederat ca expertul în determinarea valorii  terenului a aplicat indicii de corectie pentru teren grevat de constructie, s-a mai aratat ca  apelanta nu poate invoca propria culpa, în determinarea valorii terenului prin proces verbal încheiat la 14. 02.2006, întrucât la stabilirea valorii terenului a fost avut în vedere raportul de expertiza efectuat de catre SC P SA.

 În cauza s-au administrat probele cu înscrisuri si expertiza tehnica având ca obiect evaluarea terenului în litigiu la datele de 02.2006,09.2006 si 03 2007.

Analizând actele si lucrarile dosarului, Curtea retine urmatoarele:

În fapt, prin contractul de vânzare cumparare nr. 624/02.03.2004, SC P SA a vândut catre SC B D SRL activul imobil constructie exclusiv cota de teren aferenta, situata în Calea Floreasca nr.111 - 113 Complex Floreasca sector 1, în suprafata utila de 636, 45 mp si a suprafetei construite desfasurata de 697,80 mp

S-a specificat, în contract ca terenul, în cota indiviza, aferent activului imobil constructie este de 283,85 mp si nu a format obiectul contractului de vânzare cumparare ci al promisiunii bilaterale de vânzare cumparare.

Prin art.7 din contract vânzatorul s-a obligat sa vânda,  iar cumparatorul sa cumpere, în termen de 90 de zile calendaristice , de la data notificarii de catre vânzator, cota indiviza de teren în suprafata de 283,85 mp aferenta activului imobil constructie ce formeaza obiectul contractului de vânzare cumparare.

S-a convenit, de asemenea, ca vânzarea sa se faca la pretul pietei, pe baza de evaluare întocmita de o societate specializata, desemnata de comun acord, de catre parti.

La data de 14.02.2006, partile au încheiat procesul verbal de negociere, în vederea vânzarii terenului, în cota indiviza, în suprafata de 283,85 mp,; comisia de negociere a fost numita prin Decizia nr.4/28.01.2004 a SC P SA, din compunerea comisiei a facut parte si reprezentantul AVAS.

În raport cu acest act, ce valoreaza în sine, promisiune bilaterala de vânzare cumparare, neîndeplinirea obligatiilor asumate de parti prin contractul de vânzare cumparare nr. 624/2.03.2004 apare ca irelevanta.

În determinarea pretului, partile au retinut concluziile expertizei evaluatorii efectuate la cererea vânzatoarei

SC P SA.

S-a convenit ca pretul de 33.000 USD sa fie achitat în termen de 30 de zile calendaristice de la data încheierii procesului verbal.

Cu ordin de încasare emis la 23.02.2006 cumparatorul a achitat contravaloarea cote indivize de teren, în suma de 97,917, 60 RON; vânzatorul a refuzat emiterea facturii aferente si încheierea contractului în forma autentica.

Vânzatoarea a motivat refuzul sustinând ca nu exista acord asupra pretului vânzarii, ca urmare a intervalului de timp scurs de la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare cumparare  si plata efectiva a pretului, valoarea pe piata libera a terenului modificându-se semnificativ.

A mai rezultat, din probatoriul administrat, certificat de atestare al dreptului de proprietate seria B nr.0143 emis la 08.10.2003 (fila 39 dosar TB) ca s-a atestat dreptul de proprietate al SC PRIMCOM SA pentru o cota parte indiviza în suprafata de 9.105, 73 mp situat în Calea Floreasca nr.111 - 113 sector 1 asa cum acesta a fost identificat prin  documentatia anexata la cererea de constatare a dreptului de proprietate.

În certificatul de atestare al dreptului de proprietate exista inadvertente, în sensul, ca pe verso se afla precizata suprafata de 5.261,37 mp. cota indiviza teren situat în Calea Floreasca nr.111-113 sector 1.

Documente prin care sunt identificate suprafetele de teren proprietatea vânzatorului, cu mentionarea vecinatatilor, nu au fost depuse la dosarul cauzei si, din expertizele administrate a rezultat ca,  nici la dispozitia expertilor desemnati în cauza, astfel ca din întregul material probator nu rezulta cu certitudine amplasamentul terenului, vecinatatile, cota indiviza efectiva, nefiind identificati coproprietarii.

In aceeasi modalitate s-a procedat si la întabularea dreptului de proprietate în cartea funciara.

Retine ca vânzarea cumpararea reprezinta un act liber, nimeni  neputând fi constrâns sa cumpere sau sa vânda în conditii pe care le socoteste inacceptabile.

Actul presupune acordul partilor, întrunirea consimtamintelor valabil exprimate ale acestora asupra elementelor esentiale ale contractului, respectiv asupra lucrului si pretului.

 Or, din probatoriul administrat a rezultat ca lucrul nu a fost cu certitudine determinat, individualizat ca suprafata vecinatati si coproprietari, asupra pretului neexistând acord liber consimtit.

Vânzarea nu poate fi socotita valabil încheiata decât daca are un obiect determinat; partile însa nu au procedat la individualizarea bunului indicând doar suprafata terenului, de 283,85 mp în conditiile în care acesta este inclus într-o suprafata totala de 9.105,73mp/5.261,37.

Mai mult a rezultat ca asupra terenului SC P SA justifica un drept de proprietate indiviza, situatie în care nu întruneste conditiile cerute pentru a înstraina, câta vreme prin titlul de proprietate  nu s-au specificat coproprietarii si nu este precizata cota indiviza a acesteia cu privire la care poate dispune valabil.

În privinta pretului, de asemenea apreciaza ca nu a existat un acord valabil exprimat, în determinarea acestuia prin procesul verbal de la 14.02.2006, întrucât partile nu au luat în considerare toate caracteristicile acestuia.

În consecinta apreciaza ca partile nu au încheiat un antecontract de vânzare cumparare valabil, intentia lor de a înstraina si respectiv de a vinde neîntrunind cerintele legale referitoare la lucrul ce urma a fi vândut si la pretul acestuia.

În ceea ce priveste, capetele 2 si 3 ale cererii reconventionale cu respectarea principiului libertatii de vointa prevazut de art.969 cod civil instanta nu se poate substitui partilor, suplinind acordul de vointa în determinarea pretului.

Astfel retine ca în cauza nu sunt incidente dispozitiile art.1073 si 1077 cod civil, în mod temeinic fiind respinsa cererea de pronuntare a unei hotarâri care sa tina loc de act autentic. 

În consecinta a apreciat neîntemeiate apelurile formulate, în temeiul art. 296 c.pr.civ. pe care le-a respins.

Domenii speta

Spete similare