Imobil construit din fondurile statului. Obligarea societăţii comerciale privatizate la încheierea contractului de vânzare - cumpărare către chiriaşi.

Imobil construit din fondurile statului.

Obligarea societăţii comerciale privatizate la încheierea contractului de vânzare - cumpărare către chiriaşi.

Legea nr.15/1990 - art.20 alin.2

Legea nr.85/1992 -  art.7 alin.1 şi 8

Decretul - Lege nr.61/1991

Codul civil  - art.480, 1073, 1077

Convenţia Europeană a Drepturilor Omului - Protocolul nr.1, art.1

Prevederile Legii nr.85/1992 nu pot fi interpretate în sensul că instituie o obligaţie a societăţii comerciale privatizate de a vinde un imobil aflat în patrimoniul său întrucât potrivit art.20 alin.2 din Legea nr.15/1990, bunurile din patrimoniul societăţii comerciale sunt proprietatea acesteia.

Obligarea unei persoane juridice să vândă un bun aflat în patrimoniul său ar încălca articolul 1 din Protocolul nr.1 adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

Astfel, deşi posibilitatea vânzării este prevăzută de lege şi urmăreşte un scop legitim, constând în oferirea posibilităţii chiriaşilor de a cumpăra locuinţele în considerarea contribuţiei lor şi a stării materiale a acestora, limitarea dreptului de proprietate a societăţii comerciale privatizate sub aspectul reglementării dreptului de dispoziţie, în sensul de a o obliga să vândă, nu este proporţională din perspectiva necesităţii într-o societate democratică.

(C.A.B.S.IV.Civ. -dec.civ.1330/22.09.2008)

Prin cererea înregistrată la Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti sub nr.17.054/2005 (nr.unic 13.042/300/2005, reclamanţii P.M. şi P.N. au chemat în judecată pe pârâta SC E SA, solicitând obligarea pârâtei să le vândă, prin încheierea contractului de vânzare - cumpărare în forma cerută de lege, la preţul şi cu modalităţile de plata determinate potrivit Legii nr.85/1992, camera nr.50 din imobilul situat în Bucureşti, sector 2, împreună cu cota - parte aferentă din părţile din imobil aflate în folosinţa comună a locatarilor.

În drept, reclamanţii au invocat în drept, art.1073 şi art.1077 Cod civil, art.7 din Legea nr.85/1992, Decretul  - Lege nr.61/1991.

Prin sentinţa civilă nr.8223/1.11.2006,Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a admis acţiunea reclamanţilor şi a obligat pârâta să încheie cu reclamanţii contract de vânzare - cumpărare cu privire la camera 50 din căminul 2, situat în Bucureşti, sector 2 în condiţiile art.7 alin.1 şi 4 din Legea nr.85/1992.

Pentru a decide astfel, Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti a reţinut că reclamanţii P.M. şi P.N. ocupă camera 50 din căminul 2 situat în Bucureşti, sector 2. Imobilul menţionat se află în proprietatea SC E SA potrivit autorizaţiei 6 H/8.12.1978,procesului -verbal de recepţie finală nr.24635/5.08.1981, făcând parte din patrimoniul societăţii potrivit art.20 din Legea nr.15/1990, iar dreptul de proprietate a fost înscris în cartea funciară conform încheierii nr.795/17.01.2006 a Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Sector 2.

Deşi între părţi nu s-a încheiat un contract de închiriere în formă scrisă, instanţa a reţinut că în cauză s-a făcut dovada existenţei unor raporturi de locaţiune, raporturi ce rezultă din împrejurarea că reclamanţii achită chirie pârâtei pentru camera ocupată în imobil.

Reclamanţii, alături de alţi chiriaşi, au solicitat pârâtei să le vândă camera ocupată, în temeiul art.7 din Legea nr.85/1992, însă, prin Decizia nr.1/11.11.2005, Consiliul de Administraţie al SC E SA a hotărât respingerea cererilor de cumpărare a camerelor din căminele de nefamilişti situat în Bucureşti, sector 2.

Instanţa a considerat că dispoziţiile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 consacră o obligaţie în sarcina persoanelor juridice care deţin locuinţe construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a legii, de a vinde aceste locuinţe către titularii contractelor de închiriere, la cererea acestora. Astfel cum rezultă din probele administrate, căminul în care se află camera a cărei înstrăinare se solicită pe calea prezentei acţiuni a fost construit anterior intrării în vigoare a legii din fondurile Întreprinderii E Bucureşti, iar reclamanţii au calitatea de chiriaşi ai camerei ocupate,solicitând înstrăinarea acesteia,după cum s-a arătat anterior. În cauză nu s-a făcut dovada că locuinţa intră în categoria locuinţelor de intervenţie astfel cum acestea sunt definite de art.7 alin.7 din Legea nr.85/1992, singura excepţie prevăzută de lege care ar fi putut împiedica înstrăinarea camerei.

Instanţa a apreciat că prevederile art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992 se referă la locuinţele de serviciu construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare după intrarea în vigoare a legii.

Instanţa a constatat că, în speţă, nu s-a făcut dovada că locuinţa ocupată de reclamanţi ar fi o locuinţă de serviciu, dar, chiar şi în situaţia în care s-ar reţine  că raportul de locaţiune este accesoriu contractului de muncă, se constată că singura excepţie consacrată de lege priveşte locuinţele de serviciu, camera în cauză neintrând în această categorie.

Instanţa a considerat că împrejurarea că locuinţele sunt construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat permit legiuitorului să instituie o excepţie de la regula că persoana care are în patrimoniu un drept de proprietate asupra unui asemenea bun poate dispune de acesta conform art.480 din Codul civil,tocmai datorită faptului că toate persoanele au contribuit direct  sau indirect în vechiul sistem statal juridic, la construirea acestor locuinţe,astfel încât,prin prevederile art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992, s-a consacrat o limitare a exerciţiului dreptului de proprietate, permisă într-un stat democratic. În consecinţă, instanţa nu a reţinut o încălcare a art.1 din Primul Protocol Adiţional la Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale.

Prin decizia civilă nr.557/27.04.1007,Tribunalul Bucureşti - Secţia a V a Civilă a respins ca nefondat apelul declarat de pârâtă împotriva acestei sentinţe.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs SC E SA şi SC ELJ R.E. SA, solicitând să modifice în tot decizia civilă nr.557A/27.04.2007, în sensul de a se lua act că SC ELJ R.E. SA avea calitatea de apelant iar nu de intimat, şi să se admită apelul formulat împotriva sentinţei civile nr.8223/1.11.2006 pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti în dosarul nr.13042/300/2005 şi să schimbe în tot sentinţa apelată în sensul respingerii acţiunii ca neîntemeiată şi nelegală.

În motivarea recursului recurenta - pârâtă a arătat că, deşi instanţa de apel a reţinut că SC ELJ R.E. SA este succesoarea în drepturi a SC E SA, a dispus în mod greşit introducerea în cauză a SC ELJ R.E. SA în calitate de intimată. În mod corect, instanţa de apel, luând act că SC ELJ R.E. SA este succesoare în drepturi a SC E SA, trebuia să reţină că SC ELJ R.E. SA avea calitatea de apelant, pe care a preluat-o de la societate, iar nu de intimat. Mai mult, instanţa de apel trebuia să scoată din cauză SC E SA întrucât SC ELJ R.E. SA a preluat calitatea de apelant de la SC E SA aceasta din urmă nemaiavând calitate procesuală activă în cauză.

Analizând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs invocate, Curtea reţine următoarele:

În ceea ce priveşte fondul recursurilor, Curtea constată că existenţa raporturilor locative dintre părţi a fost în mod corect stabilită de instanţe.

În ceea ce priveşte dispoziţiile legale aplicabile în cauză,Curtea constată că,potrivit art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992,republicată,privind vânzarea de locuinţe şi spaţii cu altă destinaţie construite din fondurile statului şi din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, locuinţele construite din fondurile unităţilor economice sau bugetare de stat, până la data intrării în vigoare a prezentei legi, altele decât locuinţele de intervenţie, vor fi vândute titularilor contractelor de închiriere, la cererea acestora, cu plata integrală sau în rate a preţului, în condiţiile Decretului - Lege nr.61/1990 şi ale prezentei legi.

Conform art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992, unităţile economice sau bugetare pot să deţină şi să construiască din fonduri proprii locuinţe de serviciu, destinate închirierii salariaţilor acestora, cu contract de închiriere accesoriu la contractul de muncă. Modul de administrare şi eventuala înstrăinare a acestor locuinţe se vor stabili de consiliile de administraţie, respectiv de conducerile unităţilor.

Căminul din care face parte camera în litigiu a fost construit în anul 1973, astfel cum a recunoscut recurenta prin cererea de recurs, recunoaştere confirmată de probele administrate. Din înscrisurile depuse la dosarul de fond rezultă că finanţarea lucrărilor s-a efectuat din fonduri proprii ale întreprinderii E Bucureşti. În acest context, recurenta a apreciat că în cauză sunt aplicabile dispoziţiile art.7 alin.8 din Legea nr.85/1992, care stabilesc  că, în cazul locuinţelor construite din fonduri proprii, modul de administrare şi eventuala înstrăinare a acestor locuinţe se vor stabili de consiliile de administraţie ale respectivelor societăţi. În această situaţie, Consiliul de administraţie al SC E SA a emis decizia nr.1 din data de 11.11.2005, prin care a respins cererile de cumpărare a camerelor situate în Bucureşti, sector 2.

Astfel, societatea recurentă şi-a manifestat  voinţa în sensul de a nu vinde imobilul menţionat.

Tribunalul a considerat că limitarea legală a exerciţiului  dreptului de proprietate al pârâtei prin instituirea obligaţiei de a vinde locuinţa supusă dispoziţiilor art.7 alin.1 din Legea nr.85/1992 la cererea chiriaşului este conformă dispoziţiilor constituţionale.

Curtea consideră că prevederile menţionate ale Legii nr.85/1992 nu pot fi interpretate în sensul că instituie o obligaţie a societăţii comerciale privatizate de a vinde un imobil aflat în patrimoniul său, pentru considerentele care urmează.

Astfel,conform art.16 din Legea nr.15/1990 privind reorganizarea unităţilor economice de stat ca regii autonome şi societăţi comerciale, unităţile economice de stat, cu excepţia celor care se constituie ca regii autonome, vor fi organizate sub formă de societăţi pe acţiuni sau societăţi cu răspundere limitată, în condiţiile prevăzute de lege. În speţă, întreprinderea E. Bucureşti a fost organizată sub formă de societate pe acţiuni, fiind astfel înfiinţată SC E SA. Astfel, patrimoniul unităţii economice de stat supuse transformării a fost transmis societăţii comerciale înfiinţate pe această cale. Inventarierea patrimoniului,precum şi evaluarea şi stabilirea capitalului societăţilor comerciale înfiinţate pe această cale se fac în condiţiile stabilite prin hotărâre a guvernului.

Conform art.20 alin.2 din Legea nr.15/1990, bunurile din patrimoniul societăţii comerciale sunt proprietatea acesteia.

Astfel, Curtea constată că recurenta, în calitate de titulară a dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, deţine un bun în sensul Convenţiei Europene a Drepturilor Omului.

Art.1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului prevede că orice persoană fizică sau juridică are dreptul la respectarea bunurilor sale. Nimeni nu poate fi lipsit de proprietatea sa decât pentru o cauză de utilitate publică şi în condiţiile prevăzute de lege şi de principiile generale ale dreptului internaţional.

Aceste dispoziţii nu aduc atingere dreptului statelor de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general sau pentru a asigura plata impozitelor ori a altor contribuţii sau amenzilor.

Astfel, dreptul de proprietate nu este un drept absolut, el putând fi supus limitărilor menţionate mai sus.

Curtea apreciază că, prin obligarea unei persoane juridice să vândă un bun din patrimoniul său, se încalcă art.1 din Primul Protocol adiţional la Convenţia Europeană a Drepturilor Omului. Astfel, deşi posibilitatea vânzării este prevăzută de lege şi urmăreşte un scop legitim, constând în oferirea posibilităţii chiriaşilor să cumpere locuinţele, în considerarea contribuţiei lor şi a stării materiale a acestora, limitarea dreptului de proprietate al recurentei, sub aspectul reglementării dreptului de dispoziţie, în sensul de a obliga să vândă, nu este proporţională din perspectiva necesităţii într-o societate democratică.

Într-adevăr, Statul are dreptul de a adopta legile pe care le consideră necesare pentru a reglementa folosinţa bunurilor conform interesului general. Având în vedere că patrimoniul unităţii economice de stat supuse transformării a fost transmis societăţii comerciale înfiinţate pe această cale, emiterea ulterioară a unei legi prin care se instituie o obligaţie de a vinde în sarcina societăţii comerciale privatizate, în condiţiile în care prin lege aceste bunuri au fost declarate ca făcând parte din patrimoniul societăţii, nu este proporţională cu scopul urmărit. Nu se poate susţine că această cerinţă a proporţionalităţii măsurii este respectată în situaţia în care Statul, prin lege, transmite patrimoniul unei unităţi economice de stat o societate comercială şi ulterior, printr-o altă lege, o obligă pe aceasta din urmă să înstrăineze, contrar voinţei sale,bunurile iniţial transmise.

Având în vedere aceste aspecte, Curtea constată că recursul declarat în cauză, întemeiat pe dispoziţiile art.304 pct.9 din Codul de procedură Civilă, este întemeiat, situaţie în care, văzând prevederile art.312 alin.1 şi 3 din  Codul de procedură civilă, va admite recursul formulat de recurenta - pârâtă SC E SA şi SC ELJ RE SA împotriva deciziei civile nr.557/27.04.2007 pronunţată de Tribunalul Bucureşti - Secţia a V a Civilă şi va modifica în tot decizia recurată, în sensul că, văzând prevederile art.296 din Codul de procedură Civilă, va admite apelul formulat de pârâta SC E SA şi continuat de SC ELJ R.E. SA împotriva sentinţei civile nr.8223/1.11.2006 pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti . Pentru considerentele expuse mai sus, Curtea va schimba în tot sentinţa apelată şi, pe fond, va respinge acţiunea formulată de reclamanţii P.M. şi P.N., ca nefondată.

Domenii speta

Spete similare