Privatizare. Vânzarea terenurilor aferente activelor privatizate.Condiţia negocierii directe a preţului.

Privatizare. Vânzarea terenurilor aferente activelor privatizate.Condiţia negocierii directe a preţului.

Conform art. 2 al H.G nr. 331/1992, preţul de vânzare a terenurilor aferente activelor vândute anterior datei eliberării, către societatea comercială vânzătoare, a certificatului de atestare a dreptului de proprietate, se va determina prin negociere directă între părţile contractului de vânzare-cumpărare a activelor, fără ca acesta să se afle sub valoarea de circulaţie; această valoare urmează a fi stabilită cu respectarea criteriilor aprobate în aplicarea H.G. nr. 834/1991.

Reclamantul GN a chemat în judecată pe pârâta S.C. Mamaia S.A., solicitând instanţei obligarea acesteia la vânzarea terenurilor aferente minihotelurilor ,,Selena’’ şi ,,Rodna’’.

Considerentele prezentei acţiuni s-au întemeiat pe următoarea situaţie de fapt :

- cele două active au aparţinut societăţii pârâte, până la momentul înstrăinarii lor către BN IMPEX S.R.L., în cursul anului 1993 ;

- pentru terenul aferent activelor s-a constituit în favoarea cumpărătorului un drept de folosinţă, regimul juridic al acestora fiind guvernat de dispoziţiile H.G.nr.834/1991 şi H.G. nr. 331/1992 ;

- imobilele au fost înstrăinate de societatea cumpărătoare către S.C. ADA S.R.L., de la care ulterior le-a achiziţionat reclamantul, în 1997 ;

- până la data atestării dreptului de proprietate asupra terenurilor, pârâta nu putea transmite acest drept, însă la 06.05.1997 a fost emis certificatul de atestare a dreptului real al societăţii pârâte, pentru o suprafaţă care a inclus şi terenurile menţionate ;

- pârâta a refuzat transmiterea dreptului de proprietate către reclamant, pentru terenurile aferente celor două active.

Societatea pârâtă a invocat, prin întâmpinare, inadmisibilitatea acţiunii, excepţia fiind respinsă prin încheierea interlocutorie pronunţată la 23.05.2000, care a reţinut că inadmisibilitatea este motivată pe aspecte de fond, iar nu pe chestiuni legate de abilitarea legală a reclamantei de a sesiza instanţa intr-un asemenea litigiu.

Pe fond, pârâta a invocat lipsa unei opţiuni a reclamantului pentru cumpărarea terenurilor, după înştiinţarea asupra existenţei certificatului de atestare a dreptului de proprietate.

Acţiunea este întemeiată.

În accepţiunea art 1 alin. 2 din H.G. nr. 331/1992, prin terenuri aferente activelor se înţeleg cele pe care sunt amplasate activele şi cele necesare desfăşurării în bune condiţii a activităţii acestora, cu identificarea lor în baza documentaţiei întocmite.

Din documentaţia care a stat la baza emiterii certificatului de atestare a dreptului de proprietate, înregistrată la O.C.O.T. Constanţa la nr. 553/1997, a reieşit că suprafaţa terenului aferent minihotelurilor ,,Selena’’ şi ,,Rodna’’ este aceea pentru care reclamantul a solicitat perfectarea actului de vânzare-cumpărare.

Reclamantul a fost înştiinţat de societatea pârâtă, în februarie 2000, asupra obţinerii titlului de proprietate pentru teren, fiindu-i comunicat, totodată, că poate să-şi exprime opţiunea de cumpărare.  Pârâta a menţionat şi preţul stabilit pentru respectivele terenuri, conform unei expertize de evaluare.

Prin adresa nr. 19/ 02.03.2000, reclamantul a comunicat societăţii pârâte că nu acceptă preţul propus, întrucât îl consideră exagerat, iar ulterior părţile nu s-au mai întâlnit pentru negocieri.

Obligaţia pârâtei de a vinde terenurile nu a fost îndeplinită, astfel cum s-a apărat societatea, întrucât potrivit art. 2 din H.G. nr. 331/1992 preţul de vânzare al terenurilor prevăzute în art.1 se vor determina prin negociere directă între părţile contractului de vânzare-cumpărare a activelor.

Prin H.G. nr. 457/ 28.08.1997 au fost abrogate prevederile H.G. nr. 331/1992 privind vânzarea unor terenuri ale societăţilor comerciale cu capital de stat, astfel că în speţă sunt incidente dispoziţiile Titlului I al Legii nr. 99/1999 şi ale H.G. nr. 450/1999.

Art. 4.13. din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 450/1999, terenul aferent unui activ, a cărui situaţie juridică se clarifică dupa data vânzării activului, va fi vândut cumpărătorului activului la cererea acestuia, prin negociere, avându-se în vedere valoarea de circulaţie a terenului.

În aceste condiţii, reclamantul este îndreptăţit să pretindă pârâtei vânzarea terenurilor aferente activelor sale, împrejurare faţă de care acţiunea urmează a fi admisă, cu consecinţa obligării pârâtei la vânzarea acestor terenuri, la valoarea de circulaţie.

(sentinţa civilă nr. 3236 COM/ 28.12.2000; prin decizia civilă nr. 478/2001 a Curţii de Apel Constanţa-secţia comercială a fost admis apelul, cu consecinţa schimbării în parte a hotărârii apelate, în sensul ca vânzarea terenului aferent minihotelurilor să se realizeze în condiţiile consacrate prin H.G. nr. 331/1992, O.U.G. nr. 88/1997, modificată prin Legea nr. 99/1999 şi H.G. nr. 450/1999. A fost menţinut restul dispoziţiilor sentinţei.

S-a apreciat că faţă de normele legale cuprinse în H.G. nr. 331/1992 părţile urmau să stabilească prin contract modalitatea negocierii directe a preţului de vânzare, acesta neputând fi sub valoarea de circulaţie a terenului. Chiar dacă această hotărâre de guvern a fost abrogată ulterior, contractul de vânzare a avut loc sub imperiul acestui act normativ, iar modificările legislative adoptate pe linia privatizării nu trebuie să îngrădească nici una dintre părţi în perfectarea vânzării terenurilor aferente activelor.

Prin urmare, în mod eronat stabilirea valorii de circulaţie a terenurilor s-a realizat conform H.G. nr. 500/1994 şi H.G. nr. 983/1998 , iar nu în condiţiile H.G. nr. 834/1991)

Notă: Se poate opina că textele legale invocate conduc spre o soluţie contrară, având în vedere că obiectul acţiunii l-a constituit pretenţia reclamantului ca pârâta să îndeplinească o obligaţie de a da (vânzarea efectivă a terenurilor), iar nu o obligaţie de a face (spre exemplu, iniţierea negocierilor asupra preţului de vânzare), cu atât mai mult cu cât din probe a reieşit inexistenţa unui acord al părţilor asupra elementelor principale ale unui contract de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, refuzul pârâtei de a înstrăina imobilele, in absenta unui preţ convenit de comun acord, era justificat.

Sub aspectul soluţiei date în apel, se constată că ajunge la o concluzie identică, în sensul că terenul nu poate fi vândut sub valoarea de circulaţie, stabilindu-se însă şi modalitatea de determinare a acestei valori.

Domenii speta

Spete similare