Teren situat în statiunea Mamaia, dobândit în baza unui contract de vânzare-cumparare ce contine un pact comisoriu de gradul iv. Rezolutiunea contractului de vânzare-cumparare – sanctiune pentru neexecutarea culpabila a obligatiei de a construi în te...

În ceea ce priveste momentul la care intervine desfiintarea contractului ca efect al pactului comisoriu de grad IV inserat în cuprinsul sau trebuie retinut ca sanctiunea nu este numai efectul unei împrejurari obiective, respectiv al neexecutarii obligatiilor de catre unul dintre contractanti, ci si al manifestarii de vointa a creditorului obligatiei neexecutate de a face efectiva aceasta sanctiune.

Contractul încheiat de autorul reclamantei, care prevede ca sanctiunea rezolutiunii conventionale se produce de drept, fara interventia instantei, doar prin manifestarea vointei creditorului exprimata neîndoielnic, nu este supus termenului de prescriptie de 3 ani, reglementat prin Decretul nr.167 din 10 aprilie 1958, pentru ca a fost încheiat în 1936, iar pâna la data aparitiei actului normativ mentionat anterior, debitorul se putea apara doar prin invocarea prescriptiei achizitive, conform art.1890 din Codul civil, care prevede ca „toate actiunile, atât reale, cât si personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile si pentru care n-a definit un termen de prescriptie, se vor prescrie prin 30 de ani,  fara ca cel ce invoca aceasta prescriptie sa fie obligat a produce vreun titlu si fara sa i se poata opune reaua-credinta”.

Prin urmare, termenul de prescriptie aplicabil obligatiilor nascute în temeiul contractului din 1936 era cel prevazut de art.1890 Cod civil, de 30 de ani, iar nu termenul de 3 ani stabilit de Decretul nr.167/1958, care a intrat în vigoare la 15 iulie 1960 (Buletinul Oficial nr.11 din 15.07.1960) si nu contine dispozitii care sa permita aplicarea lui retroactiva.

Prin actiunea înregistrata la 30.04.2002, pe rolul Tribunalului Braila, reclamanta N.A.R. a chemat în judecata pe pârâtul Statul Român prin Ministerul Finantelor Publice pentru ca prin hotarâre judecatoreasca sa fie obligat sa-i restituie în natura terenul situat pe plaja Mamaia, lotul nr.30 din careul nr.56 si constructiile aferente, iar în cazul imposibilitatii restituirii în natura, sa-i acorde masuri reparatorii în echivalent.

În motivarea actiunii reclamanta a aratat ca este unica mostenitoare a defunctului C.C., care a dobândit calitatea de proprietar al terenului în litigiu cu actul de vânzare-cumparare nr.705/18.02.1936, si ca, desi a notificat Primaria municipiului Constanta conform art.26 din Legea nr.10/2001, în scopul identificarii unitatii detinatoare a imobilului, solicitarea sa nu a fost înca rezolvata.

Prin sentinta civila nr.259/13.06.2002 Tribunalul Braila a admis exceptia de necompetenta teritoriala a acestei instante, invocata de pârât prin întâmpinare, si a declinat competenta solutionarii litigiului în favoarea Tribunalului Constanta retinând incidenta prevederilor art.13 din Codul de procedura civila.

La aceasta din urma instanta reclamanta si-a modificat actiunea prin chemarea în judecata, în calitate de pârât, si a Consiliului Local al municipiului Constanta.

Prin sentinta civila nr.433/02.04.2003 Tribunalul Constanta a admis exceptia prematuritatii actiunii – invocata din oficiu – si a respins cererea reclamantei ca fiind prematur formulata, iar în motivare a retinut ca, atâta timp cât nu s-au facut demersuri pentru identificarea persoanei detinatoare a imobilului aflat în litigiu, reclamanta nu poate chema în judecata Statul Român, ci poate cere doar obligarea primariei la emiterea dispozitiei de solutionare a notificarii formulata în baza Legii nr.10/2001.

Apelul declarat împotriva acestei sentinte de reclamanta a fost respins ca nefondat de Curtea de Apel Constanta prin decizia civila nr.75/01.07.2003, în considerentele careia s-a retinut ca, în raport de prevederile art.24 din Legea nr.10/2001, controlul judecatoresc se limiteaza la decizia sau dispozitia emisa de unitatea detinatoare, astfel ca persoana îndreptatita nu poate ataca pe calea legii speciale refuzul de a raspunde la notificare si nu poate solicita direct în justitie, înainte de finalizarea procedurii administrative, restituirea în natura a imobilului revendicat.

Prin decizia civila nr.5271/30.05.2006 a Înaltei Curti de Casatie si Justitie a fost admis recursul declarat de reclamanta, a fost casata decizia din apel si desfiintata sentinta instantei de fond, iar cauza a fost trimisa spre rejudecare aceluiasi tribunal.

Prin sentinta civila nr.1777/16.10.2007 Tribunalul Constanta a admis exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a S.C. M. S.A., a respins actiunea formulata în contradictoriu cu aceasta pârâta ca fiind introdusa împotriva unei persoane fara calitate procesuala si a respins ca nefondata actiunea opusa pârâtilor Statul Român prin Ministerul Finantelor, Municipiul Constanta, S.C. O.R. S.A. si S.C. A. S.A., astfel cum a fost completata si precizata.

Pentru a hotarî în acest sens prima instanta a retinut urmatoarele:

- prin certificatul de atestare a dreptului de proprietate seria M08 nr.0922 pârâta S.C. M. S.A. a dobândit dreptul de proprietate asupra unei parti din terenul în litigiu, aferent activului Piscina R., dar în urma procesului de divizare a acestei societati, intervenit în 2001, activul a fost inclus în capitalul persoanei juridice nou constituite, respectiv S.C. R. 2001 S.A; ulterior, pachetul de actiuni detinut de Ministerul Turismului la aceasta din urma societate a fost achizitionat de S.C. O. S.A., care a fuzionat prin absorbtie cu S.C. R. 2001 S.A., în calitate de societate absorbanta, iar aceasta si-a schimbat apoi denumirea în S.C. O.R. S.A.

Prin urmare, obligatia de a raspunde pretentiilor reclamantei revine doar acestei din urma pârâte, care are calitate procesuala pasiva, iar pârâta S.C. M. S.A., nu mai are nici o obligatie cu privire la terenul în litigiu.

- reclamanta a facut dovada ca este mostenitoare a defunctului C.C. - care a dobândit terenul în litigiu cu actul de vânzare-cumparare autentificat sub nr. 705/18.02.1936 la Tribunalul Braila – dar, fata de natura clauzelor stabilite în cuprinsul acestui act, preluarea s-a efectuat cu respectarea dispozitiilor legale în vigoare la momentul intervenirii ei, iar prevederile Legii nr.10/2001 nu sunt incidente.

Împotriva acestei sentinte a declarat apel reclamanta N.R.A. si a criticat-o pentru nelegalitate sub urmatoarele aspecte:

- recunoasterea efectelor pactului comisoriu cu nerespectarea termenului de prescriptie în care creditorul obligatiei putea exercita dreptul de a invoca efectele acestei prevederi contractuale.

A sustinut apelanta ca potrivit clauzelor stipulate în contractul autorului sau, Primaria municipiului Constanta putea pune în executare clauza penala numai „prin investirea cu formula executorie a actului” si cum acest drept nu a fost exercitat pâna în 1958, se impune concluzia unei renuntari tacite la punerea în executare a acestui drept, cu atât mai mult cu cât imobilul s-a aflat în continuare în proprietatea si posesia cumparatorului.

- insuficienta clarificare a situatiei juridice a imobilului în conditiile în care, potrivit înregistrarilor din rolul fiscal, terenul se afla „înregistrat si impus Constantinescu Constantin”, iar ulterior apare înscris ca „bun fara stapân” - mentiune care, prin ea însasi, conduce la concluzia ca nu trecuse în nici un mod în proprietatea statului si ca ulterior anului 1945 a fost abandonat de proprietarul sau, urmare a tratamentului de care se bucurau proprietarii de terenuri în regimul trecut.

- gresita retinere a rezolutiunii actului de vânzare cumparare câta vreme nu exista o hotarâre judecatoreasca prin care sa se constate îndeplinirea conditiilor pactului comisoriu.

S.C. A. S.A. a solicitat prin întâmpinare respingerea apelului ca nefondat, iar în motivare a aratat ca, desi beneficiul invocarii pactului comisoriu apartine exclusiv creditorului care a executat sau se arata gata sa execute obligatia sa, pactul comisoriu sever opereaza de drept, în conditiile contractuale stipulate, fara nici o alta manifestare prealabila de vointa, iar renuntarea creditorului îndreptatit la acest beneficiu trebuie sa fie expresa sau sa rezulte din împrejurari neechivoce, ori în cauza nu a intervenit o asemenea renuntare si nici nu au fost dovedite situatii din care ea sa poata fi dedusa în mod neechivoc.

Statul Român prin Ministerul Economiei si Finantelor a invocat exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive, întemeiata pe prevederile art.25 din Decretul nr.31/1954, art.3 alin.1 lit.A, pct.48 din H.G. nr.386/2007, art.21 si art.26 din Legea nr.10/2001.

S.C. O.R. S.A. a solicitat respingerea apelului ca nefondat cu motivarea ca instanta de fond a facut o corecta aplicare a prevederilor art.1 alin.1 si art.2 din Legea nr.10/2001 întrucât preluarea imobilului în proprietatea statului nu a fost abuziva, ci consecinta a pactului comisoriu de grad IV stipulat în contract.

Respingerea apelului ca nefondat a fost solicitata si de S.C. M. S.A., care prin notele scrise depuse la dosar a aratat ca dreptul de proprietate al autorului reclamantei a disparut ca efect al rezilierii contractului pentru neexecutarea obligatiei asumata de cumparator.

Analizând legalitatea si temeinicia hotarârii atacate în raport cu criticile formulate instanta retine urmatoarele:

Prin contractul de vanzare-cumparare autentificat de Tribunalul judetului Constanta la 18.02.1936, sub nr.705, autorul reclamantei, C.C., a cumparat de la Primaria Constanta suprafata de 358,08 mp teren situat pe plaja Mamaia, ce constituia lotul nr.30 din careul nr.56, în schimbul unui pret de 21.484 lei.

În cuprinsul conventiei de înstrainare au fost stabilite în mod expres obligatiile cumparatorului, printre care si aceea de a construi o casa sau o vila in termen de 4 ani de la momentul autentificarii actului, precum si sanctiunea nerespectarii acestor obligatii, respectiv "rezilierea de plin drept a prezentei vânzari ... fara somatiune, curs de judecata sau alta punere în întârziere", cu dreptul vânzatorului Municipiul Constanta de a intra în posesiunea terenului vândut "de plin drept", "fara nici o alta formalitate, cu pierderea din partea cumparatorului a tuturor sumelor platite drept pret, putând dispune Municipiul Constanta de lotul de mai sus cum va voi". 

Rezulta, deci, ca în titlul exhibat de reclamanta drept cauza a actiunii sale, partile au convenit asupra unei clauze rezolutorii exprese, mai exact asupra unui pact comisoriu de gradul IV - care are drept efect desfiintarea neconditionata a vânzarii de îndata ce a expirat termenul de executare fara ca obligatia sa fi fost dusa la îndeplinire - iar potrivit vointei exprimata a acestora si dispozitiilor art.969 Cod civil, aceasta sanctiune intervenea indiferent de natura fortuita a neexecutarii sau culpa cumparatorului.

Nu este întemeiata critica referitoare la pretinsul caracter judiciar al rezolutiunii pentru ca pactul comisoriu de grad IV inserat în titlul autorului reclamantei are drept efect desfiintarea neconditionata a contractului de îndata ce a expirat termenul de executare fara ca obligatia sa fi fost îndeplinita si înlatura în totalitate rolul instantei de judecata sub aspectul aplicarii acestei sanctiuni, care intervine de drept, ca efect direct al neexecutarii obligatiei debitorului.

Prin stipularea rezolutiunii de drept, deci prin vointa lor, partile au renuntat cu anticipatie la caracterul judiciar al acestei sanctiuni, iar în masura în care într-o asemenea situatie s-ar apela, totusi, la procedura judiciara, instanta nu poate decât sa constate neexecutarea de catre debitor a obligatiilor asumate, fara a avea posibilitatea sa aprecieze oportunitatea rezolutiunii sau sa acorde un termen de gratie.

În ceea ce priveste momentul la care intervine desfiintarea contractului ca efect al pactului comisoriu de grad IV inserat în cuprinsul sau trebuie retinut ca sanctiunea nu este numai efectul unei împrejurari obiective, respectiv al neexecutarii obligatiilor de catre unul dintre contractanti, ci si al manifestarii de vointa a creditorului obligatiei neexecutate de a face efectiva aceasta sanctiune.

În cauza, aceasta manifestare de vointa a fost exprimata în anul 1958, prin decizia nr.22043 - prin care titlul autorului reclamantei a fost declarat "desfiintat si reziliat de plin drept" – care nu constituie prin ea însasi un act abuziv de nationalizare si de dobândire a proprietatii asupra terenurilor de catre stat, ci materializeaza dreptul creditoarei Primaria Constanta de a invoca pactul comisoriu de grad IV stipulat în favoarea sa, conform art.1021 si art.1079 din Codul civil, si de a prelua efectiv în posesie terenul în litigiu, fara a avea drept consecinta desfiintarea conventiei de înstrainare si pierderea dreptului de proprietate al debitorului cumparator.

Sustinerea reclamantei, conform careia manifestarea de vointa a creditorului a fost exprimata dupa împlinirea termenului de prescriptie, nu poate fi retinuta. Desi în apel nu arata care este termenul de prescriptie la care partea se raporteaza, instanta constata ca termenul de 3 ani pâna la care creditorul trebuia, în opinia reclamantei, sa ceara constatarea rezolutiunii contractului, este aplicabil doar rezolutiunii judiciare.

Contractul încheiat de autorul reclamantei, care prevede ca sanctiunea rezolutiunii conventionale se produce de drept, fara interventia instantei, doar prin manifestarea vointei creditorului exprimata neîndoielnic, nu este supus termenului de prescriptie de 3 ani, reglementat prin Decretul nr.167 din 10 aprilie 1958, pentru ca a fost încheiat în 1936, iar pâna la data aparitiei actului normativ mentionat anterior, debitorul se putea apara doar prin invocarea prescriptiei achizitive, conform art.1890 din Codul civil, care prevede ca „toate actiunile, atât reale, cât si personale, pe care legea nu le-a declarat neprescriptibile si pentru care n-a definit un termen de prescriptie, se vor prescrie prin 30 de ani, fara ca cel ce invoca aceasta prescriptie sa fie obligat a produce vreun titlu si fara sa i se poata opune reaua-credinta”.

Prin urmare, termenul de prescriptie aplicabil obligatiilor nascute în temeiul contractului din 1936 era cel prevazut de art.1890 Cod civil, de 30 de ani, iar nu termenul de 3 ani stabilit de Decretul nr.167/1958, care a intrat în vigoare la 15 iulie 1960 (Buletinul Oficial nr.11 din 15.07.1960) si nu contine dispozitii care sa permita aplicarea lui retroactiva.

Nefondata este si critica referitoare la insuficienta clarificare a situatiei juridice a terenului în litigiu pentru ca înscrierea lui în evidentele fiscale aferente anului 1950 pe numele autorului reclamantei, ca bun fara stapân, nu are semnificatia unei renuntari a creditorului cumparator la dreptul de a invoca efectele pactului comisoriu stipulat în contract, cum în mod nefondat sustine reclamanta, si nici nu poate conduce la concluzia ca bunul a fost preluat de stat ca urmare a abandonarii lui de catre proprietar.

Astfel, sub primul aspect se retine ca renuntarea la dreptul de a invoca beneficiul rezolutiunii conventionale nu se presupune, ci trebuie sa fie expresa sau sa rezulte în mod neîndoielnic din acte, fapte sau împrejurari care demonstreaza intentia de a renunta, ori mentiunea din registrul fiscal invocata de reclamanta nu valoreaza o astfel de renuntare, cu atât mai mult cu cât creditorul si-a manifestat în mod expres vointa aplicarii pactului comisoriu prin decizia din 1958, cu respectarea termenului de prescriptie stabilit de reglementarile în vigoare la acel moment.

Nu poate fi retinuta nici împrejurarea preluarii terenului de catre stat ca efect al aplicarii unor alte reglementari ale regimului comunist pentru ca situatia bunurilor fara stapân a fost reglementata de prevederile Decretului nr.111/1951, care a intrat în vigoare la 27.07.1951, deci ulterior datei la care s-a facut mentiunea din registrul fiscal invocata de reclamanta, iar în speta nu s-a dovedit sau pretins existenta hotarârii judecatoresti prin care sa se fi constatat îndeplinirea conditiilor acestui act normativ cu privire la terenul revendicat.

Considerentele ce preced conduc la concluzia ca în actul de vânzare-cumparare exhibat de reclamanta drept cauza a actiunii sale partile au prevazut desfiintarea lui de plin drept în cazul neexecutarii obligatiilor asumate de cumparator, fara îndeplinirea nici unei formalitati si fara curs de judecata, si ca, urmare a needificarii constructiei pâna la momentul manifestarii vointei creditorului de a da eficienta acestei clauze rezolutorii exprese, conventia de înstrainare s-a desfiintat potrivit vointei partilor contractante si prevederilor art.969 din Codul civil, indiferent ca neexecutarea s-a datorat unui caz fortuit sau culpei cumparatorului.

Pe cale de consecinta, în mod corect a apreciat tribunalul ca autorul reclamantei nu avea calitatea de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului in litigiu si ca prevederile Legii nr.10/2001 nu sunt incidente în cauza astfel ca, în temeiul art.296 din Codul de procedura civila, apelul va fi respins ca nefondat.

În temeiul art.274 alin.1 din acelasi cod, apelanta este obligata la plata cheltuielilor de judecata catre intimatii S.C. A. S.A. si Municipiul Constanta prin Primar.

Domenii speta

Spete similare