Acţiune în evacuare. Inopozabilitatea contractului de locaţiune neînscris în cartea funciară faţă de dobânditorul ulterior al imobilului. Art.1811 din Codul civil din 2009

DOMENIU: PROPRIETATE PRIVATA

Acţiune în evacuare. Inopozabilitatea contractului de locaţiune neînscris în cartea funciară faţă de dobânditorul ulterior al imobilului.  Art.1811 din Codul civil din 2009.

SENTINŢA CIVILĂ NR. 5570/11.04.2012

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul acestei instanţe, reclamanta A.G. a chemat în judecată pe pârâta SC A.I. 2002 SRL, pentru ca instanţa, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună evacuarea pârâtei din spaţiul comercial situat în Bucureşti, sector 2.

În motivarea în fapt a cererii, reclamanta a precizat că, prin contractul de vânzare cumpărare autentificat, a cumpărat imobilul spaţiu comercial situat în Bucureşti, sector 2, spaţiu ce este ocupat de către pârâtă, în temeiul unui contract de locaţiune încheiat în data de 01.08.2011, cu fosta proprietară a imobilului, numita D.A.G.. 

A mai arătat reclamanta că în contractul de vânzare cumpărare nu s-a făcut nicio menţiune în legătură cu preluarea contractului de locaţiune de către aceasta, iar contractul de locaţiune nu a fost notat în Cartea Funciară astfel că, deşi în contractul de locaţiune încheiat în data de 01.08.2011 este făcută menţiunea că, în cazul înstrăinării spaţiului, contractul este opozabil noului proprietar, în prezent opozabilitatea contractului de locaţiune faţă de dobânditor se analizează potrivit dispoziţiilor art. 1811 din Codul civil în vigoare, potrivit cu care, dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului, în cazul imobilelor înscrise în Cartea Funciară, dacă locaţiunea a fost notată în Cartea Funciară.

În final, reclamanta a menţionat că din extrasul de Carte Funciară din 10.11.2011 rezultă că nu a fost notat în Cartea Funciară contractul de locaţiune încheiat în data de 01.08.2011, că acest contract nu îi este opozabil, precum şi faptul că a notificat pârâta în data de 30.11.2011, în sensul evacuării spaţiului, însă aceasta nu s-a conformat.

În drept, reclamanta a invocat dispoziţiile art. 1811 C.civ.

În susţinerea cererii, reclamanta  a ataşat cererii, conform art. 112 pct. 5 C.proc.civ., copii conforme cu originalul de pe următoarele înscrisuri: contract de vânzare cumpărare autentificat; extras de carte funciară din 10.11.2011 privind imobilul în discuţie; încheiere privind intabularea dreptului de proprietate al reclamantei privind imobilul în discuţie; contract de locaţiune încheiat în data de 01.08.2011, privind imobilul în discuţie şi proces verbal de predare primire; notificare din partea reclamantei către pârâtă, înregistrată de BEJ C.M. şi dovezi comunicare.

Cererea a fost legal timbrată cu taxa judiciară de timbru în cuantum de 10 lei, potrivit art. 3 lit. b din Legea nr. 146/1997, privind taxele judiciare de timbru, precum şi cu timbru judiciar de 0,30 lei, conform art. 3 alin. 1 din OG nr. 32/1995.

În data de 02.04.2012, pârâta a depus întâmpinare şi cerere reconvenţională, prin care a solicitat respingerea cererii, ca neîntemeiată, constatarea opozabilităţii contractului de locaţiune faţă de reclamantă, precum şi obligarea reclamantei la plata cheltuielilor de judecată.

La interpelarea instanţei, conform art. 129 alin. 4 C.proc.civ., pârâta a precizat că solicită constatarea opozabilităţii contractului de locaţiune ca apărare de fond, iar nu ca un capăt de cerere, sens în care se constată că pârâta a depus doar întâmpinare, neformulând şi cerere reconvenţională.

În susţinerea întâmpinării, pârâta a menţionat că încă din 2006 are calitatea de locatar al imobilului din Bucureşti, sector 2, când proprietarul imobilului era SC R.F. SRL, care a înstrăinat imobilul numitei D.A.G., cu care a încheiat un nou contract de locaţiune, în data de 01.08.2011, pentru o perioadă de 3 ani (01.08.2011-31.07.2014), cu o chirie de 1.200 euro lunar.

A mai arătat pârâta că noul contract de locaţiune a fost înregistrat la Administraţia Financiară a sectorului 2, la data de 03.08.2011, moment de la care a primit dată certă, conform art. 1182 C.civ., precum şi faptul că în temeiul contractului de locaţiune şi-a prelungit punctul de lucru la Oficiul Naţional al Registrului Comerţului de lângă Tribunalul Bucureşti, cererea fiind înregistrată pe data de 04.08.2011.

Totodată, a susţinut pârâta că prin informarea comunicată în data de 09.12.2011 a fost înştiinţată de către numita D.A.G. cum că, din data de 13.10.2011, noul proprietar este reclamanta, conform contractului de vânzare cumpărare de la aceeași dată de 13.10.2011, iar în data de 16.12.2011, prin intermediul BEJ C.M., i s-a comunicat notificarea nr. 276/2011, prin care reclamanta i-a solicitat să elibereze spaţiul în discuţie.

De asemenea, pârâta a menţionat că în data de 23.12.2012 a procedat la comunicarea către reclamantă, prin intermediul BEJ O.C., a notificării nr. 21/N/2011, prin care a înştiinţat-o cu privire la opozabilitatea contractului de închiriere din 03.08.2011, că în aceeaşi zi s-a prezentat la imobil numitul A.Ș.M., care împreună cu mai multe persoane, au intrat cu forţa în spaţiu, sens în care a apelat la organele de poliţie, precum şi faptul că din 28.12.2011, când s-a prezentat reclamanta la imobil, a procedat la virarea în contul acesteia a chiriei.

În esenţă, pârâta a mai invocat faptul că la momentul încheierii contractului de închiriere, respectiv 01.08.2011, era în vigoare Codul civil care la art. 1441 prevede că dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu dată certă, afară numai când desfiinţarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuşi contractul de locaţiune, nefiind incident art. 1811 din Noul Cod civil, care a intrat în vigoare în data de 01.10.2011, ulterior încheierii contractului de locaţiune, faţă de dispoziţiile art. 15 alin. 2 din Constituţia României (legea dispune numai pentru viitor, cu excepţia legii penale sau contravenţionale mai favorabile) şi art. 6 alin. 1 (legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare neavând putere retroactivă) şi alin. 2 din Noul Cod Civil (actele şi faptele juridice încheiate ori, după caz, săvârşite sau produse înainte de intrarea în vigoare a legii noi nu pot genera alte efecte juridice decât cele prevăzute de legea în vigoare la data încheierii sau, după caz, a săvârşirii ori producerii lor). 

În final, pârâta a precizat că în chiar contractul de locaţiune este prevăzută la cap. V pct. 5.1 lit. e o clauză conform căreia contractul de locaţiune rămâne valabil în situaţia înstrăinării imobilului şi este opozabil noului proprietar.

Pârâta a ataşat întâmpinării, potrivit art. 116 alin. C.proc.civ., copii conforme cu originalul de pe următoarele înscrisuri: contract de locaţiune din 01.08.2011, înregistrat la AFP sector 2; certificat de înregistrare depunere şi menţionare acte; rezoluţie ONRC; informare şi dovadă comunicare; notificare către reclamantă şi dovadă comunicare prin intermediul BEJ O.C.; ordine de plată.

În cauză, instanţa, potrivit art. 167 alin. 1 C.proc.civ., a încuviinţat şi administrat pentru ambele părţi proba cu înscrisuri.

Părţile au depus concluzii scrise privind susţinerile lor verbale, în data de 09.04.2012 (pârâta), respectiv 11.04.2012 (reclamanta).

Analizând cauza de faţă, prin prisma motivelor formulate, a apărărilor invocate şi a probelor administrate, instanţa reţine următoarele:

Instanţa a fost legal sesizată şi este competentă general, material şi teritorial, potrivit art. 1 pct. 1, precum şi art. 10 pct. 2 C.proc.civ., să soluţioneze prezenta cauză.

În fapt, reclamanta este proprietara imobilului spaţiu comercial situat în Bucureşti, sector 2, astfel cum reiese în mod neîndoielnic din contractul de vânzare cumpărare autentificat la data de 13.10.2011, de BNP M.V.

Pârâta, în calitate de chiriaşă, a încheiat cu numita D.A.G., în calitate de proprietară, un contract de locaţiune, în data de 01.08.2011, pentru o perioadă de 3 ani (01.08.2011-31.07.2014), al cărui obiect priveşte acelaşi imobil situat în Bucureşti, sector 2, contract ce a fost înregistrat la Administraţia Financiară a sectorului 2 la data de 03.08.2011, aşa cum reiese din contractul de locaţiune în discuţie â. Totodată, în temeiul contractului de locaţiune pârâta şi-a prelungit valabilitatea sediului secundar situat la imobilul în discuţie, aşa cum rezultă din rezoluţia din 12.08.2011 a Oficiului Naţional al Registrului Comerţului de lângă Tribunalul Bucureşti.

De asemenea, se impune a se face precizarea că pârâta a încheiat contractul de locaţiune antemenţionat cu numita D.A.G., care la acea dată (01.08.2011) era proprietara imobilului în discuţie, aceasta din urmă înstrăinând imobilul reclamantei din prezenta cauză, potrivit contractului de vânzare cumpărare autentificat la data de 13.10.2011, de BNP M.V.

Rezultă aşadar că reclamanta a devenit proprietara imobilului în discuţie în data de 13.10.2011, când era în vigoare actualul Cod civil, moment în care pârâta folosea acest imobil, potrivit contractului de locaţiune încheiat în data de 01.08.2011, când în vigoare era vechiul Cod civil.

Totuşi, din extrasul de Carte Funciară din data de 10.11.2011 rezultă că nu a fost notat în Cartea Funciară contractul de locaţiune din 01.08.2011, în temeiul căruia pârâta foloseşte, în calitate de chiriaşă, imobilul spaţiu comercial situat în Bucureşti, sector 2.

Prin notificarea înregistrată sub nr. 276/30.11.2011 de BEJ C.M., comunicată pârâtei în data de 16.12.2011, reclamanta a somat pârâta să elibereze imobilul în discuţie. Prin informarea comunicată în data de 09.12.2011, pârâta a fost înştiinţată de către numita D.A.G. cum că, din data de 13.10.2011, noul proprietar este reclamanta, conform contractului de vânzare cumpărare din data de 13.10.2011. Pârâta, în data de 23.12.2012, a procedat la comunicarea către reclamantă, prin intermediul BEJ O.C., a notificării nr. 21/N/2011, prin care a înştiinţat-o cu privire la opozabilitatea contractului de închiriere din  data de 03.08.2011, achitându-i reclamantei contravaloarea chiriei pentru lunile decembrie 2011, ianuarie 2012, februarie 2012.

În drept, se reţine că problema juridică dedusă judecăţii spre dezlegare, prin mijlocirea instanţei, se referă la inopozabilitatea sau opozabilitatea, faţă de reclamantă, a contractului de locaţiune pe care pârâta, în calitate de chiriaşă, l-a încheiat, în data de 01.08.2011, cu numita D.A.G., în calitate de proprietară la acea dată.

Astfel, potrivit art. 15 din Constituţia României, legea dispune numai pentru viitor, cu excepţia legii penale sau contravenţionale mai favorabile. De asemenea, art. 1 din vechiul Cod civil prevede că legea dispune numai pentru viitor, neavând putere retroactivă, în timp ce art. 6 alin. 1 din actualul Cod civil statuează că legea civilă este aplicabilă cât timp este în vigoare, neavând putere retroactivă. Cele trei texte legale pot fi redate sugestiv prin adagiul tempus regit actum, însă îşi găsesc aplicabilitate numai în cazul situaţiilor juridice care se constituie, se modifică, se sting şi îşi produc efectele sub imperiul aceleiaşi legi.

Or, contractul de vânzare cumpărare autentificat la data de 13.10.2011, de BNP M.V., s-a încheiat în momentul în care era în vigoare actualul Cod civil (în data de 01.10.2011 a intrat în vigoare actualul Cod civil, potrivit art. 220 alin. 1 din Legea nr. 71/2011), câtă vreme contractul de locaţiune înregistrat la Administraţia Financiară a sectorului 2, la data de 03.08.2011, a fost încheiat în momentul în care era în vigoare vechiul Cod civil.

Prevăzând posibilitatea ivirii unei asemenea situaţii, legiuitorul, prin Legea nr.71/2011, pentru punerea în aplicare a Codului civil, în CAPITOLUL VII - Dispoziţii cu privire la cartea a V-a "Despre obligaţii" a Codului civil şi cu privire la unele legi, SECŢIUNEA 1 - Dispoziţii tranzitorii şi de punere în aplicare a cărţii a V-a "Despre obligaţii" a Codului civil, art. 130 a statuat că dacă formalităţile de opozabilitate nu au fost îndeplinite cu privire la un contract de locaţiune în curs de executare la data intrării în vigoare a Codului civil şi bunul dat în locaţiune este înstrăinat după această dată, contractul de locaţiune este opozabil dobânditorului numai dacă sunt îndeplinite formalităţile prevăzute la art. 1.811 din Codul civil.

Astfel, conform art. 1811 lit. a din actualul Cod civil, în cazul imobilelor înscrise în cartea funciară, dacă bunul dat în locaţiune este înstrăinat, dreptul locatarului este opozabil dobânditorului dacă locaţiunea a fost notată în cartea funciară.

Or, din extrasul de Carte Funciară din data de 10.11.2011 rezultă că nu a fost notat în Cartea Funciară contractul de locaţiune din 01.08.2011, în temeiul căruia pârâta foloseşte, în calitate de chiriaşă, imobilul spaţiu comercial situat în Bucureşti, sector 2.

Rezultă aşadar că este necesar să se verifice dacă formalităţile de opozabilitate au fost îndeplinite cu privire la contractul de locaţiune din 01.08.2011, în curs de executare la data intrării în vigoare a Codului civil, potrivit dispoziţiilor legale în vigoare la momentul încheierii contractului de locaţiune în discuţie.

În acest sens, potrivit art. 1441 din vechiul Cod civil, dacă locatorul vinde lucrul închiriat sau arendat, cumpărătorul este dator să respecte locaţiunea făcută înainte de vânzare, întrucât a fost făcută prin un act autentic sau prin un act privat, dar cu dată certă, afară numai când desfiinţarea ei din cauza vânzării s-ar fi prevăzut în însuşi contractul de locaţiune.

În acord cu pârâta şi în dezacord cu reclamanta, instanţa apreciază că, prin înregistrarea la Administraţia Financiară a sectorului 2, la data de 03.08.2011, contractul de locaţiune în discuţie a dobândit în data de 03.08.2011, fără echivoc, dată certă, conform art. 1182 din vechiul Cod civil, câtă vreme acest contract a fost prezentat în faţa unei instituţii publice, care i-a dat un număr de înregistrare.

Cu toate acestea, părţile fac abstracţie de împrejurarea că, la momentul când contractul de locaţiune în discuţie a dobândit dată certă, era în vigoare art. 19 alin. 1, lit. C, lit. a din Legea nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, potrivit cu care Cartea funciară este alcătuită din titlu, indicând numărul ei şi numele localităţii în care este situat imobilul, precum şi din trei părţi, Partea a III-a, referitoare la înscrierile privind dezmembrămintele dreptului de proprietate şi sarcini, cuprinzând, printre altele, dreptul de superficie, uzufruct, uz, folosinţă, abitaţie, concesiune, administrare, servituţile în sarcina fondului aservit, ipoteca şi privilegiile imobiliare, precum şi locaţiunea şi cesiunea de creanţă.

Or, se impune cu puterea evidenţei a constata că formalităţile de opozabilitate nu au fost îndeplinite cu privire la contractul de locaţiune din 01.08.2011, câtă vreme acest contract nu a fost notat în Cartea Funciară. Pe cale de consecinţă, contractul de locaţiune încheiat în data de 01.08.2011 şi care a dobândit dată certă în data de 03.08.2011, prin înregistrarea la Administraţia Financiară a sectorului 2, nu este opozabil reclamantei.

În mod subsecvent, împrejurarea că în chiar contractul de locaţiune în discuţie este prevăzută, în cap. V pct. 5.1 lit. e, o clauză conform căreia contractul de locaţiune rămâne valabil în situaţia înstrăinării imobilului şi este opozabil noului proprietar, este irelevantă, neînsemnând că acest contract de locaţiune în care reclamanta nu a fost şi nu este parte, ci terţ, ar produce efecte juridice împotriva sa, căci actul juridic încheiat între anumite persoane nu poate nici să vatăme şi nici să profite altor persoane (res inter alios acta neque nocere, neque prodesse potest).

În acelaşi sens, împrejurarea că pârâta a procedat la achitarea către reclamantă a contravalorii chiriei aferente lunilor decembrie 2011, ianuarie 2012, februarie 2012, nu reprezintă exprimarea acordului reclamantei în sensul derulării contractului de locaţiune în discuţie, câtă vreme reclamanta, atât prin notificarea înregistrată sub nr. 276/30.11.2011 de BEJ C.M., comunicată pârâtei în data de 16.12.2011, cât şi prin prezenta cerere de chemare în judecată şi-a exprimat în mod ferm şi fără echivoc intenţia ca pârâta să elibereze imobilul în discuţie.

Astfel, conform prevederilor art. 480 din vechiul Cod civil, proprietatea este dreptul ce are cineva de a se bucura şi dispune de un lucru în mod exclusiv şi absolut însă în limitele determinate de lege,. Textul legal antemenţionat determină conţinutul juridic al dreptului de proprietate, prin enumerarea atributelor acestuia, recte: dreptul de a folosi bunul (jus utendi), dreptul de a-i culege fructele (jus fruendi) şi dreptul de a dispune de bun (jus abutendi), reglementarea fiind similară şi în actualul Cod civil (art. 555).

În cauza de faţă, instanţa constată că reclamanta este împiedicat de pârâtă să exercite atributul de a folosi bunul imobil spaţiu comercial situat în Bucureşti, sector 2, fără ca pârâta să îi poată opune un titlu care să justifice această împiedicare. Atributul de a folosi bunul presupune exercitarea de către titularul dreptului de proprietate a unei stăpâniri efective asupra bunului în materialitatea sa, din punct de vedere fizic sau economic, direct şi nemijlocit prin putere proprie şi în interes propriu.

În atare condiţii, instanţa retine că pârâta ocupă imobilul fără un titlu, ceea ce aduce atingere prerogativelor dreptului de proprietate al reclamantei, reglementat de art. 555 din actualul Cod civil (art. 480 din vechiul Cod civil).

Având în vedere toate aspectele de fapt şi de drept reţinute, instanţa, în temeiul art. 555 din actualul Cod civil (art. 480 din vechiul Cod civil), va admite cererea reclamantei şi va dispune evacuarea pârâtei din imobilul spaţiu comercial situat în Bucureşti, sector 2.

Totodată, luând în considerare dispoziţiile art. 274 C.proc.civ. şi constatând culpa procesuală a pârâtei, instanţa urmează să o oblige pe aceasta la plata către reclamantă a sumei de 1.510,30 lei, cu titlu de cheltuieli judiciare, reprezentând taxă judiciară de timbru (10 lei – f. 25), timbru judiciar (0,30 lei) şi onorariu avocat (1.500 lei – conform chitanţei nr. 0000382/23.03.2012), apreciind cheltuielile judiciare efectuate în cauză drept reale, necesare şi rezonabile.

Domenii speta

Spete similare