Rezoluţiune antecontract vânzare-cumpărare

Dosar nr.6114/327/2007

TRIBUNALUL TULCEA JUDETUL TULCEA

Decizia civilă nr. 13

Şedinţa publică din  16 ianuarie 2009

S-a luat în examinare, cauza civilă înapel declarat de apelanţii : RV şi RI  ambii cu domiciliul în loc. ……………jud. Tulcea, împotriva Sentinţei Civile nr. 842/ 25.03.2008 a Judecătoriei Tulcea, care are ca obiect rezoluţiune antecontract de vânzare cumpărare, şi priveşte pe intimata: VA – cu dom. în loc. …………………….. jud. Tulcea.

La apelul nominal făcut în şedinţa publică s-a prezentat av. IS pentru recurenţi şi av. P  Marcel pentru intimată, lipsă fiind părţile personal.

Procedura de citare este legal îndeplinită.

Se referă de către grefierul de şedinţă că apelul este declarat în termen şi este motivat.

Faţă de declaraţia părţilor prezente că nu mai sunt alte motive de amânare, instanţa apreciază cererea ca fiind în stare de judecată şi acordă cuvântul pentru dezbateri în apel.

Av. IS având cuvântul în apel, solicită admiterea apelului declarat de apelanţii RV şi RI , sens în care arat că instanţa de fond în mod greşit a interpretat că nu a existat refuz din partea intimatei pentru încheierea contractului în formă autentică, care să ducă la consecinţele stipulate în contract.

În acest sens solicită a se vedea că instanţa de fond nu a observat că intimata nu a respectat termenul de 01.20.2001, şi a refuzat încheierea contractului în formă autentică, iar apelanţii au achitat diferenţa de preţ după această dată respectiv la data de 14.11.2001

Precizează că după această dată intimată a solicitat încă un termen pentru încheierea actului în formă autentică, însă se arată că nici acest termen nu a fost respectat, iar după încă două zile a fost notificată de BEJ VI, însă nici de această dată aceasta nu a încheiat actul în formă autentică.

Mai mult de atât se arată că după alte şapte luni, intimata a introdus acţiune care are ca obiect rezoluţiune contract.

Având în vedere cele arătate solicită admiterea apelului şi modificarea hotărârii instanţei de fond şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Av. P  Marcel având cuvântul în apel pentru dezbateri pentru intimată arată că hotărârea instanţei de fond este întemeiată, şi solicită respingerea apelului ca nefondat.

Se arată că preţul nu a fost achitat integral imediat, iar apelanţii doreau cumpărarea unui imobil de o valoarea de 300 milioane la un preţ de 60 mii lei.

T R I B U N A L U L:

Asupra apelului civil de faţă;

Prin cererea adresată Judecătoriei Tulcea şi înregistrată iniţial sub nr.368/2006, reclamanta VA a chemat în judecată pe pârâţii RV şi RI  pentru a se pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

 Pârâţii, RV şi Ionica au depus întâmpinare şi cerere reconvenţională prin care au solicitat rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1068/2001 la B.N.P. M P  şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr.495/20.02.2007, Judecătoria Tulcea a dispus  respingerea acţiunii  ca nefondată, iar cererea reconvenţională a  fost respinsă ca  fiind incidentă prescripţia dreptului la  acţiune.

 Prin  Decizia nr. 659/21.09.2007, Tribunalul Tulcea a dispus casarea în parte a sentinţei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare pentru soluţionarea  cererii reconvenţionale.

Pe  rolul Judecătoriei Tulcea, în rejudecare cauza a fost înregistrată sub nr. 6114/327/2007.

Prin sentinţa civilă nr.842 din 25 martie 2008 Judecătoria Tulcea a respins cererea ca nefondată.

Pentru a se pronunţa astfel, prima instanţă a arătat că la data de 18.07.2001 s-a încheiat între părţi un antecontract de vânzare cumpărare privind apartamentul situat în  …………………… , prin care reclamanţii VI şi Aneta  în calitate de  promitenţi vânzători se obligau  să vândă  pârâtei VA, în calitate de promitent cumpărător, imobilul descris mai sus.

La data încheierii antecontractului părţile au convenit preţul vânzării, respectiv 3.000 lei din care s-a primit la data  autentificării antecontractului  suma de  2.500 lei reprezentând avans, urmând ca diferenţa să fie achitată la  data perfectării contractului în formă autentică.

Relativ la data încheierii  contractului  de vânzare cumpărare în formă autentică, aceasta a fost stabilită  la 01.10.2001, părţile  prelungind prin acord , acest termen,  convenind  asupra datei de 26 mai 2004, dată până la care VA trebuia să-şi procure mijloacele necesare acoperirii cheltuielilor determinate de încheierea convenţiei.

  Analizând ansamblul probator se poate observa  că  prin declaraţia autentificată sub nr. 1755/14.11.2001  părţile afirmă ca  a fost achitată diferenţa de preţ şi  sunt de acord cu prelungirea termenului  pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică la data de  01.03.2002.

Ulterior  reclamanţii au adresat pârâtei o notificare ( fila 22 ) prin care  stabilesc ca dată pentru încheierea  contractului 19.05.2004, în faţa notarului prezentându-se numai  promitentul vânzător, respectiv  reclamantul  R M şi pârâta promitenta cumpărătoare VA care arată că nu a  avut mijlocele  necesare  achitării taxelor de timbru aferente încheierii convenţiei, solicitând  un termen de o săptămână,  stabilindu-se , de comun acord, ca dată de încheiere a  contractului 26.05.2004. Tot în procesul verbal încheiat de notar la data de 19.05.2004,  reclamantul  RV arată că, ulterior datei de 26.05.2004, dacă  pârâta nu-si îndeplineşte obligaţiile  asumate, nu mai este de acord cu încheierea contractului în formă autentică.(fila 23)

La data  stabilită, respectiv 26 mai 2004, în faţa  notarului s-a  prezentat numai  RV fără soţia sa şi VA, datorită neprezentării promitentei vânzătoare Rotaru  Ionica, neputându-se  încheia  contractul în formă autentică (fila 24).

Pentru  data de 16.08.2005,  pârâta i-a notificat  pe reclamanţi pentru a se prezenta în faţa notarului, iar potrivit  procesului verbal  aflat la fila 40,  aceasta nu s-a prezentat, invocând motive de sănătate, notificându-i ulterior pe reclamanţi pentru  data de  01.09.2005, dată când  s-a prezentat numai reclamantul RV şi pârâta VA lipsă fiind RI , care a justificat  cu documente medicale absenţa sa (fila 45)

  Astfel  fiind,  se  poate observa ca deşi preţul a fost achitat, iar bunul predat, ambele părţi au efectuat demersuri  pentru încheierea contractului în formă autentică, existând situaţii  imputabile  atât reclamanţilor cât şi pârâtei, pentru nerealizarea obligaţiilor  în condiţiile stabilite prin antecontract.

Mai mult,  din conţinutul antecontractului a cărui rezoluţiune se solicită se observă că părţile convin ca în situaţia în care promitenta cumpărătoare, nu-si va  respecta obligaţia asumată, respectiv aceea de a  cumpăra la  data  stabilită imobilul în cauză, refuzând să  încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, intervine rezoluţiunea antecontractului, urmând ca aceasta  să piardă suma achitată drept avans.

Împotriva  acestei hotărâri au declarat apel recurenţii RV şi RI , criticând-o pentru nelegalitate şi netemeinicie pentru următoarele motive:

Prima instanţă a omis o parte din probatoriile administrate din care rezultă fără dubii neexecutarea obligaţilor prevăzute în antecontractul de vânzare cumpărare atunci când a pronunţat soluţia în această cauză şi anume: plata preţului în totalitate la data perfectării contractului de vânzare cumpărare în forma autentică; cumpărarea cu act autentic a apartamentului descris în antecontract până la data de 1.10.2001.

În eventualitatea că intimata – reclamantă – pârâtă nu-şi va respecta obligaţia asumată, refuzând să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică, prezentul antecontract se va rezoluţiona, urmând ca aceasta să piardă suma achitată drept avans.

Prima instanţă a interpretat greşit faptul că nu a existat un  refuz.

VA nu a respectat termenul de 1.10.2001, refuzând să încheie contractul de vânzare cumpărare în formă autentică. Mai mult aceasta a achitat diferenţa de preţ după această dată, mai exact la data de 14.11.2001.

Cu această ocazie, promitenta-cumpărătoare a solicitat prelungirea termenului pentru încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică până la data de 1.03.2002. Şi  acest termen nu a fost respectat de promitenta-cumpărătoare. Mai mult, după aproximativ 2 ani de zile, mai exact la data de 19.05.2004 a notificat-o prin Biroul executorului judecătoresc Vlad Irinel să se prezinte la biroul notarial în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, avertizând-o că în cazul neîncheierii actului va pierde suma achitată cu titlu de avans aşa cum este stipulat în antecontract. Nici de această dată nu s-a putut încheia tranzacţia din vina acesteia, care a solicitat un nou termen de graţie.

Apelanţii au mai invocat că la data de 6.01.2005 intimata a introdus o acţiune la Judecătoria Tulcea având ca obiect rezoluţiunea antecontractului de vânzare cumpărare şi recuperarea unui drept de creanţă în valoare de 3.000 lei. Cum nu a fost plătită taxa de timbru nici la fond şi nici în apel, acţiunea sa a fost anulată.

Mai invocă apelanţii şi că ei au mai făcut un demers pentru încheierea contractului, aşa cum rezultă din procesul verbal din data de 16.08.2005 întocmit de BNP asociaţi M P  şi CL.

În realitate, intimata a refuzat să încheie convenţie în formă autentică, invocând mereu lipsa posibilităţilor financiare.

În final, invocându-se preved. art.282-298 Cod proc.civilă, apelanţii au solicitat admiterea apelului, schimbarea în totalitate a hotărârii atacate şi admiterea cererii de rezoluţiune a antecontractului de vânzare cumpărare.

Analizând temeinicia şi legalitatea hotărârii apelate, în raport de motivele invocate, probatoriul administrat, tribunalul constată că apelul este neîntemeiat.

Prin antecontractul de vânzare cumpărare aut.sub nr.1068/18.07.2001 de BNP MP, promitenţii vânzători RV şi RI  s-au obligat să vândă intimatei VA apartamentul situat în oraşul …………… judeţul Tulcea, compus dintr-o cameră şi dependinţe.

La data încheierii antecontractului părţile au convenit preţul vânzării, respectiv 3.000 lei din care intimata a achitat la acea dată suma de 2.500 lei, obligându-se să achite diferenţa la momentul încheierii contractului în formă autentică.

În acelaşi contract părţile au convenit ca, în situaţia în care nu se vor respecta obligaţiile asumate, refuzându-se încheierea contractului în formă autentică la data de 1 octombrie 2001, să suporte anumite sancţiuni pecuniare iar intimata cumpărătoare să suporte în plus şi rezoluţiunea antecontractului.

La 14 noiembrie 2001 , intimata VA a achitat apelantului RV şi diferenţa de preţ a imobilului care trebuia în realitate plătită la data autentificării actului, prin declaraţia aut.sub nr.1755/14.11.2001 de BNP, consfinţindu-se acordul părţilor cu privire la prelungirea termenului de încheiere a contractului autentic pentru data de 1.03.2002.

La această dată nu există nici o dovadă relativ la prezenţa vreunei părţi la notariat, în vederea întocmirii actelor autentice.

Ulterior, la data de 6.05.2004 apelanţii au adresat intimatei o notificare, prin BEJ Vlad Irinel, punându-i în vedere că la data de 19 mai 2004, ora 10,00 să se prezinte la sediul BNP M P  în vederea perfectării contractului de vânzare cumpărare în formă autentică.

Potrivit procesului verbal încheiat de notarul public M P , la această dată, s-au prezentat la notar apelantul RV şi intimata, aceasta din urmă solicitând un termen de o săptămână pentru procurarea mijloacelor financiare necesare întocmirii actelor la notariat, obţinând acordul celeilalte părţi.

La data stabilită, conform dovezii eliberată de notarul public M P , cu nbr.164/26.05.2004, rezultă că datorită neprezentării apelantei RI  nu s-au putut perfecta actele notariale, prin urmare, culpa aparţinând acesteia.

Ulterior, intimata VA i-a notificat pe apelanţi, prin intermediul Cabinetului individual – avocat …., să se prezinte la BNP M P , la data de 1.09.2005, ora 10,00, în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare, în formă autentică, arătând totodată că la data de 16.08.2005 nu s-a putut prezenta la notariat întrucât a avut probleme de sănătate în familie.

În această situaţie, se constată că aşa cum corect a stabilit şi prima instanţă, ambele părţi au efectuat demersuri pentru încheierea contractului în formă autentică, fără a se putea stabili culpa exclusivă a vreuneia dintre părţi în realizarea acestui obiectiv, existând situaţii imputabile atât apelanţilor cât şi intimatei.

Faţă de toate aceste considerente, apelul este privit ca neîntemeiat şi în baza art.296 Cod proc.civilă, urmează a fi respins în acest mod.

1

Domenii speta

Spete similare