Fara titlu

Dosar nr. 3053/257/2008

R O M Â N I A

JUDECATORIA MEDIAS

SECTIE GENERALA

SENTINTA CIVILA Nr. 291

Sedinta publica de la 10 februarie 2009

Constata ca prin actiunea civila înaintata la data de 09.02.2005 reclamanta S.C. C SRL, cheama în judecata pe pârâta S.C. C COM S.A., solicitând:

Obligarea pârâtei la plata sumei de 150.000.000 lei vechi, reprezentând contravaloarea investitiilor pe care le-a facut la imobilul înscris în CF nr. 11729/a Medias, nr. top 2… alcatuit din: berarie la parter, compusa din sala de deservire, oficiu, hol, birou, magazie, bucatarie, 2 camari, grup sanitar cu trei cabine WC, 2 pivnite, cu parti indivize comune de 19,72% din teren cladit si necladit proprietate de stat de 1267 mp si spatiile de folosinta comuna, investitii concretizate în urmatoarele lucrari: la gradina de vara o constructie din caramida, usi si geam metalic, instalatie electrica, instalatie de apa si canalizare, betonat gradina de vara, reparatie capitala la acoperis, închis jur împrejur gradina cu placi de azbociment, placaj pe tavan; faianta WC, montat pisoare si vas WC noi; cumparat si montat cazan de apa calda menajera, cu instalatiile aferente de apa si gaz; introdus încalzirea centrala prin cumpararea si montarea unui cazan cu tevile aferente; amenajarea unei frizerii prin separarea salii de consumatie a berariei printr-un zid de azbociment, practicarea unei intrari separate din strada în frizerie, cumparat si montat usa si ferestre din aluminiu cu geam termopan la frizerie, instalatie electrica, de apa calda si rece, canalizare, montat 2 chiuvete cu robinete din inox; separat curtea prin intermediul unui gard metalic cu doua portite metalice, modificat si înlocuit usa de la intrare cu una din aluminiu cu geam termopan; betonat ¾ parti din curte; efectuat bordura de beton la parculet; reparat si efectuat trotuar; betonat intrarea în pivnita; cumparat si montat usa metalica de la magazia din spate; bar din lemn de stejar dotat cu chiuveta în berarie.

Sa fie obligata pârâta la plata cheltuielilor de judecata

Prin cererea înregistrata la instanta la data de 10.02.2006 (fila 174 dosar 793/2005) reclamanta îsi majoreaza pretentiile la  suma de 496. 355. 305 lei vechi, aratând ca în urma expertizei efectuate s-a stabilit ca valoarea actualizata a investitiilor se ridica la aceasta valoare.

Prin completarea de actiune înregistrata la instanta la data de 8 martie 2006 (fila 181 dosar 793/2005) reclamanta solicita sa se constate nulitatea absoluta a clauzei prevazuta în art. 3 din actul aditional nr. 220/02.03.2004, potrivit caruia investitiile care s-au facut ori se vor face de catre locatari în unitatea atribuita în locatie de gestiune, se fac cu aprobarea proprietarului si resursele locatarului, urmând ca acestea sa fie amortizate în perioada contractului de locatie de gestiune, rezilierea unilaterala din partea locatarului presupunând si amortizarea integrala a investitiei.

În motivare arata ca aceasta clauza este o clauza „leoniana”, ce contravine bunelor moravuri si ordinii publice si care atrage nulitatea absoluta a conventiei, iar însusirea de catre pârâta a acestor investitii ar duce la îmbogatirea fara justa cauza a acesteia.

La judecarea fondului, reclamanta a solicitat sa se constate nulitatea absoluta a întregului act aditional nr. 220/02.03.2004 fata de împrejurarea ca anterior pârâta a denuntat în mod unilateral contractul, un contract care nu mai este în fiinta neputând fi modificat sau completat printr-un act aditional.

Prin întâmpinare (fila 65 – 66 dosar 793/2005), pârâta solicita respingerea actiunii ca fiind nefondata si netemeinica, precum si pentru neîndeplinirea conditiilor prevazute de art. 112 Cod procedura civila.

În motivarea întâmpinarii se arata ca reclamanta a efectuat investitiile în vederea cresterii cifrei de afaceri prin atragerea clientelei si pentru sporirea veniturilor prin deschiderea unui nou profil de activitate, iar potrivit actului aditional nr. 220/2004 investitiile se amortizeaza pe perioada derularii contractului si în actele contabile ale firmei chiriase.

Printr-un memoriu depus la instanta la data de 12 august 2005 (filele 99 – 99 dosar 793/2005) pârâta invoca exceptia lipsei concilierii directe, exceptia prescriptiei dreptului la actiune si exceptia lipsei calitatii sale procesuale pasive.

În motivarea primei exceptii arata ca fata de împrejurarea ca prin actul aditional nr. 220/20.03.2004 , care expira la 31 decembrie 2004, concilierea trebuia facuta dupa aceasta data, mai precis dupa data de 1 ianuarie 2005, întrucât pâna la aceasta data contractul era în vigoare, nefiind reziliat.

În privinta prescriptiei arata ca potrivit Decretului 167/1958 dreptul de a solicita restituirea contravalorii investitiilor se prescrie într-un termen de 3 ani de la data efectuarii, ori reclamanta a efectuat aceste investitii în anii 1997 si 1998, data de la care termenul de 3 ani a trecut. Mai arata ca nu se poate sustine ca folosind spatiul termenul de prescriptie nu curge, întrucât investitiile trebuiau trecute în contabilitatea societatii pentru amortizare, iar daca nu au fost trecute este culpa reclamantei.

Cu privire la ultima exceptie arata ca art.494 alin. 2 Cod civil, pe care reclamanta îsi întemeiaza actiunea, vorbeste de proprietarul terenului, iar în aceasta situatie ar trebui sa se judece cu Statul Român care este proprietar.

Reclamanta solicita în legatura cu memoriul pârâtei, în principal sa nu fie luat în considerare, fiind depus cu încalcarea prevederilor art. 118 Cod procedura civila, deoarece prin întâmpinare nu s-au invocat aceste exceptii, iar în secundar respingerea exceptiilor ridicate, aratând ca procedura concilierii a urmat dispozitiile art. 720 Cod procedura civila, respectiv ca aceasta procedura a fost îndeplinita înainte de introducerea cererii de chemare în judecata, fiind nereal faptul ca reclamanta ar fi reziliat unilateral contractul de locatie de gestiune.

Referitor la exceptia prescriptiei arata ca dreptul la actiunea în pretentii se întrerupe  prin recunoasterea dreptului a carui actiune se prescrie, facuta de cel în folosul caruia curge prescriptia, iar pe de alta parte, câta vreme reclamanta se afla în executarea contractului, dreptul la actiunea în recuperarea investitiilor curge de la data când pârâta a cerut predarea spatiului.

În fine, cu privire la ultima exceptie arata ca pârâta are calitate procesuala pasiva întrucât investitiile s-au facut la imobilul proprietatea sa si nu a statului român, chiar daca acesta este proprietarul terenului, situatia juridica în care se afla fiind aceea de superficie.

Prin sentinta civila nr.995/24 martie 2006 actiunea este declinata în favoarea Tribunalului Sibiu, avându-se în vedere capatul de cerere ce completeaza actiunea, respectiv acela de constatarea nulitatii absolute care are un caracter nepatrimonial, acesta fiind determinant pentru solutionarea cauzei.

Prin sentinta civila nr. 646/09.05.2006 a Tribunalului Sibiu se declina competenta de solutionare a cauzei în favoarea Judecatoriei Medias, iar prin sentinta civila nr. 8/F/CC/29 mai 2006 a Curtii de Apel Alba Iulia se stabileste competenta solutionarii cauzei în favoarea Judecatoriei Medias.

Prin sentinta civila nr. 3380/24.11.2006 a Judecatoriei Medias se resping toate exceptiile invocate de pârâta, iar pe fond se respinge în întregime actiunea reclamantei.

Prin Decizia civila nr. 208/C din 18 mai 2007  se admite recursul declarat de reclamanta, se caseaza sentinta Judecatoriei Medias nr. 3380/2006 si se trimite cauza spre rejudecare la aceeasi instanta.

Din considerentele acestei decizii se retine ca instanta de fond nu a motivat care sunt considerentele pentru care a respins exceptiile, nu s-a pronuntat asupra  capatului de cerere privind constatarea nulitatii absolute a contractului de locatiune si nu a motivat care au fost argumentele ce au justificat prelungirea derularii contractului în perioada 1993 – 2005.

Prin sentinta civila nr. 2965/17 octombrie 2007 a Judecatoriei Medias s-au  respins exceptiile invocate de pârâta, privind lipsa procedurii de conciliere, a prescriptiei dreptului la actiune si a lipsei calitatii procesuale pasive iar pe fond s-a respins în întregime actiunea reclamantei. Pe fond s-a admis în parte actiunea, pârâta fiind obligata sa îi plateasca reclamantei suma de 49635,5 lei pretentii si cheltuieli de judecata .

Având a se pronunta mai întâi asupra exceptiilor invocate de pârâta, instanta le gaseste nefondate si urmeaza a le respinge pentru urmatoarele considerente:

În legatura cu exceptia lipsei procedurii de conciliere, dispozitiile art. 7201 Cod procedura civila statornicesc obligatia ca înainte de introducerea unei cereri de chemare în judecata, reclamantul sa încerce solutionarea litigiului prin conciliere directa cu cealalta parte.

Faptul ca la data încercarii concilierii contractul se afla înca în fiinta, nu are nici o relevanta asupra datei la care s-a încercat aceasta conciliere, neîntelegerile partilor dintr-un contract cu privire la derularea lui putând fi oricând un motiv de apelare la instanta de judecata, ceea ce impune mai întâi concilierea, nefiind absolut necesar ca dupa solutionarea litigiului contractul sa se desfiinteze.

Conflictul dintre parti a aparut pe timpul derularii contractului, iar faptul ca una dintre parti l-a considerat desfiintat nu prezinta importanta decât sub aspectul problemelor de fond, iar cata vreme concilierea nu a dat un rezultat, o noua conciliere nu mai este obligatorie, chiar daca o astfel de conciliere ar putea avea loc.

Cât priveste prescriptia dreptului la actiunea în despagubiri pentru investitiile efectuate, atâta timp cât contractul se afla în derulare si titularul acestor investitii se afla în posesia lor cu acordul proprietarului fondului la care au fost adaugate, aceasta prescriptie nu curge. Invocând exceptia neregularitatii procedurii de conciliere, însasi pârâta recunoaste ca acel contract de locatiune expira la data de 31 decembrie 2004 si prin urmare reclamanta folosea în mod legal spatiul primit în concesiune, inclusiv propriile investitii, recunoscute de pârâta prin acordul dat la efectuarea lor.

În legatura cu ultima exceptie, respectiv a lipsei calitatii procesuale pasive, si aceasta exceptie este nefondata câta vreme în discutie se pune efectuarea unor investitii la imobilul constructie proprietatea pârâtei, motivarea gresita în drept a reclamantei nefiind de natura a se aprecia ca actiunea a fost pornita împotriva unei persoane care nu are calitatea de a sta în judecata, pârâta necontestând faptul ca ea este proprietara constructiei la care s-au facut investitiile.

Cu ocazia rejudecarii instanta retine urmatoarele :

În fapt, între reclamanta si pârâta s-a încheiat la data de 06.01.1993 contractul nr. 19 privind locatia de gestiune a Berariei nr. 23, situata în cartierul Gura Câmpului din municipiul Medias.

Termenul pentru care s-a încheiat contractul a fost de un an , respectiv 01.01.1993 – 31.12.1993, iar pretul locatiei a fost stabilit la 170.000 lei lunar (fila 81 dosar 793/2005, atasat).

Între alte obligatii, prin contract s-a prevazut ca locatarul are obligatia de a conserva patrimoniul încredintat spre gestionare si sa-l dezvolte ca un bun gospodar (art. 8 lit. b din contract).

Tot prin contract s-a prevazut ca modificarea, adaptarea, inclusiv prelungirea lui se poate face prin acordul ambelor parti, consemnat în act aditional si ca acest contract se completeaza cu dispozitiile legale în vigoare referitor la locatia de gestiune, cu dispozitiile Codului civil si ale Codului comercial român.

Desi dupa expirarea perioadei de locatie nu s-a mai încheiat un alt înscris prin care sa se prelungeasca perioada locatiei. În anul 2004, prin actul aditional nr. 220/02.03.2004 încheiat între cele doua parti (filele 7, 8 dosar 793/2005), s-a hotarât  modificarea si completarea contractului nr. 19/06.01.1993, stabilindu-se prelungirea termenului locatiei pe o perioada de înca un an, începând cu data de 1 ianuarie 2004, rezultând astfel ca acest contract expira la data de 31.12.2004.

Prin actul aditional s-a mai prevazut ca investitiile care s-au facut sau se vor face de catre locatari în unitatea administrata se fac cu aprobarea proprietarului si resursele locatarului, urmând ca acestea sa fie amortizate în perioada contractului de locatie de gestiune si ca rezilierea unilaterala a contractului din partea locatarului presupune si amortizarea integrala a investitiei.

De asemenea s-a modificat si pretul locatiei la suma de 6.540.242 lei lunar.

Prin adresele reclamantei din 30.09.1997 si 09.09.1998 s-a cerut acordul pârâtei la efectuarea mai multor investitii, investitii care au fost aprobate de societatea pârâta (filele 12, 13 dosar 793/2005) si pentru care reclamanta a depus la dosar documente de executie si de plata din propriile resurse (filele 15 – 49 dosar).

La data de 19.07.2004 pârâta comunica reclamantei cu adresa nr. 621/19.07.2004 faptul ca a reziliat contractul de locatiune nr. 19/06.01.1993 ca urmare a faptului ca nu a fost respectat punctul 4 din actul aditional nr. 220/02.03.2004 cu privire la obligativitatea constituirii unei garantii în numerar reprezentând contravaloarea a doua locatii.

Ca urmare a acestei situatii, la data de 26.11.2004 reclamanta trimite pârâtei o notificare (fila 5 si 6 dosar 793/2005), ce constituie chemare la conciliere si punere în întârziere, prin care îi solicita ca în termen de 15 zile de la primire sa-i plateasca suma de 210.000.000 lei reprezentând contravaloarea investitiilor pe care le-a executat în perioada locatiei la imobil.

Prevederea din actul aditional potrivit careia investitiile se considera amortizate în perioada contractului de locatiune a fost înteleasa de parti ab initio ca o renuntare a investitorului la despagubiri din partea proprietarului. Locatarul a facut aceste investitii cu intentia de a spori profitul si sunt specifice comertului pe care l-a desfasurat .

În literatura juridica s-a aratat ca prin contractul de locatie a gestiunii trebuie înteles acel contract prin care o parte (locatorul) pune la dispozitia celeilalte parti ( locatarul) un fond de comert sau o întreprindere comerciala în scopul exploatarii rentabile a acesteia de catre locatar, în contul si pe riscul acestuia din urma, în schimbul platii catre locator a unei sume de bani determinate.

Deosebirea esentiala fata de contractul de locatiune rezida în obligatia locatarului de a conserva patrimoniul primit si de a-l dezvolta într-un mod rentabil, si nu doar în aceea de a-l utiliza ca un bun proprietar ( art.1429 Cod civil).

În realizarea scopului pentru  care a preluat gestiunea, tocmai acela care tine de natura contractului încheiat, reclamanta a efectuat o serie de investitii de natura sa îi asigure profituri majorate.

Aceasta este si ratiunea pentru care partile contractante au convenit în sensul amortizarii investitiilor în perioada derularii contractului. Or, este de presupus ca raportat la momentul efectuarii acestor investitii, pe parcursul anilor 1993-1998, acestea s-au putut amortiza pâna la încetarea contractului  în 2004, reclamanta nefiind prejudiciata prin asumarea clauzei contractuale privind amortizarea investitiilor. Mai mult decât atât, reclamanta recunoaste la interogatoriu ( fila 117) ca toate investitiile efectuate au fost evidentiate în contabilitate si scazute cu titlu de cheltuieli în anul în care s-au efectuat.

În virtutea prevederilor art.969 Cod civil, clauza formulata în cuprinsul actului aditional cu privire la amortizarea investitiilor, are putere de lege între partile contractante, reclamanta nefiind îndreptatita la contravaloarea acestora, pretentiile formulate fiind nefondate. Este adevarat ca termenul de amortizare nu a fost folosit de parti într-un sens riguros conceptual dar aceasta clauza trebuie înteleasa în sensul explicat mai sus.

Asa fiind instanta va respinge actiunea .

Cât priveste cererea reclamantei de a se constata nulitatea absoluta a actului aditional, instanta o va respinge, motivul invocat de aceasta precum ca la data încheierii acestui act contractul de locatiune era desfiintat fiind nereal de vreme ce contractul a fost considerat desfiintat prin sentinta civila nr. 136/C/10.02.2005 a Tribunalului Sibiu (fila 20 dosar) la data de 31.12.2004, iar în speta nu este vorba nici de o clauza leoniana, ci, asa cum s-a aratat, de o clauza abuziva, careia instanta i-a dat eficienta.

În temeiul dispozitiilor art. 274 Cod procedura civila  instanta va obliga reclamanta sa plateasca pârâtei cheltuieli de judecata în cuantum de 3.675 lei.

Domenii speta

Spete similare