Hotărâre care să ţină loc de act autentic, condiţii de admisibilitate

Prin acţiunea înregistrată sub nr…./198/2014 la data de ….12.2014, reclamantul M M a chemat în judecată pe pârâtul J A, solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare privind un imobil teren în suprafaţă de circa  2500 m.p, (suprafaţă rezultată din masuratori = 2296 m.p.), situat în comuna Sălătrucel, judeţul Vâlcea, punctul B, vecin cu drumul la Nord, R C la Sud, most. B N la Vest şi F N la Est, astfel cum este identificat în planul de amplasament şi delimitare a imobilului anexat la prezenta cerere.

În fapt, reclamantul a arătat că la data de 10 februarie 2014, a încheiat cu pârâtul J A, o chitanţa de vânzare prin care se atesta ca acesta i-a vândut imobilul teren mai sus amintit, astfel cum este identificat în planul de amplasament şi delimitare a imobilului anexat.

S-a mai arătat că acest imobil este proprietatea pârâtului J A, dobândit prin moştenire de la autoarea sa J Gh. Ana, şi prin reconstituirea dreptului de proprietate, conform T.P. nr. /52952/2000, anexat in copie.

În anul 1991 reclamantul a încheiat o convenţie verbală prin care au convenit să-i vândă întreg terenul în suprafaţa de cca. 2500 m.p. din punctul B, teren pentru care a plătit la acel moment suma de 500 mărci germane. Tot începând cu anul 1991, odată cu plata preţului, terenul i-a fost lăsat în posesie şi de atunci, reclamantul M M a stăpânit terenul neîntrerupt, fără să fie tulburat de nimeni, s-a comportat ca un proprietar, a efectuat lucrări agricole, a îngrădit terenul şi a achitat taxele şi impozitele aferente. Preţul terenului vândut este echivalentul a 2.000 lei şi a fost integral plătit încă din anul 1991, la data convenţiei de vânzare şi a intrării în posesia terenului.

In februarie 2014, a încheiat cu pârâtul chitanţa de vânzare sub semnătură privată cu privire la terenul vândut, pârâtul obligându-se să facă documentaţia şi să întocmească toate actele necesare in vederea încheierii actului de vânzare cumpărare în formă autentică şi să se prezinte la notariat în vederea încheierii actului pentru terenul vândut. De asemenea, i-a predat cu acea ocazie copie a actelor de proprietate şi a certificatelor de moştenitor eliberate de pe urma dezbaterii moştenirii autoarei sale. Deşi a fost notificat în acest sens, pârâtul nu s-a prezentat la notarul public pentru încheierea actului de vânzare-cumpărare în forma autentică, motiv pentru care a formulat prezenta acţiune.

În dovedirea cererii, reclamanta a  solicitat  proba cu înscrisuri, interogatoriul pârâţilor şi un martor şi a ataşat, în copie la dosar, chitanţa de vânzare, proces verbal de vecinătate, adeverinţă nr. 3497 din data de 01.10.2014, certificat de atestare fiscală, certificat de moştenitor nr……in data de 05.11.1999, copie CI, procură specială, titlu de proprietate, certificat de moştenitor nr. …. din data de 19.04.2004, încheiere de legalizare nr. …. din data de 07.05.2014.

În drept a invocat dispoziţiile art. 1669 C.civ.şi art.5 alin.2 Titlul X din Legea nr. 247/2005.

Acţiunea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru în cuantum de 145 lei achitată cu chitanţa 262096 din 09.12.2014.

Prin încheierea nr. 2 din data de 06.01.2015 cererea de chemare în judecată a a fost anulată pentru neîndeplinirea obligaţiilor stabilite de instanţă.

La data de 16.01.2015, reclamantul a formulat o cerere de reexaminare împotriva încheierii de anulare nr. 2 din data de 06.01.2015, cererea fiind admisă prin încheierea nr. 61 din data de 04.02.2015 pronunţată de Judecătoria Brezoi în dosarul cu nr. …/198/2014/a1.

Pârâtul nu a formulat întâmpinare, dar s-a prezentat personal la termenul de judecată acordat, arătând că este de acord cu admiterea acţiunii.

În probaţiune, instanţa a încuviinţat şi administrat proba cu înscrisurile depuse la dosar şi proba cu interogatoriul pârâtului.

Analizând actele şi lucrările dosarului instanţa reţine următoarele:

În fapt, la data de 10 februarie 2014, între reclamant, în calitate de cumpărător şi pârât, în calitate de vânzător, s-a încheiat înscrisul sub semnătură privată intitulat ,,Chitanţă de vânzare”, de la dosar fila nr. 4, prin care părţile s-au înţeles cu privire la vânzarea unui teren în suprafaţă de circa  2500 m.p, situat în comuna Sălătrucel, judeţul Vâlcea, punctul B., vecin cu drumul comunal, B. G., rest de proprietate, R. C. şi F. N..

În cuprinsul convenţiei pârâtul s-a angajat să facă toate demersurile pentru încheierea actului de vânzare – cumpărare, în formă autentică, la un birou notarial.

Din cuprinsul titlului de proprietate nr. …/52952/31.01.2000, fila nr. 11, rezultă că terenul menţionat în înscrisul sub semnătură privată încheiat de părţi a făcut obiectul unei proceduri de reconstituire a dreptului de proprietate, prin care s-a dispus în favoarea numitei J Gh. Ana, mama reclamantului, reconstituirea dreptului de proprietate cu privire la acest teren, reţinându-se că suprafaţa acestuia este de 2296 m.p.

Potrivit înscrisurilor depuse la dosar, rezultă că numita J Gh. A. a decedat la data de 04.01.1993, având trei moştenitori, respectiv pe pârât, precum şi pe numitele B. E. şi P. M., conform certificatului de moştenitor  nr. 66/05.11.1999, eliberat de B.N.P. T. D., fila nr. 8.

 Se mai reţine că prin certificatul de moştenitor nr. 38/19.04.2004 eliberat de B.N.P. G. D., fila nr. 13, s-a reţinut că din masa succesorală a defunctei J Gh. A., face parte şi terenul ce a făcut obiectul înscrisului sub semnătură privată mai sus amintit.

De asemenea, instanţa reţine că, prin procura autentificată la B.N.P. G. D., sub nr. 447/13.03.2008, moştenitoarele defunctei J Gh. Ana, numitele B. E. şi P. L. ( fiica lui P. M.), l-au împuternicit pe reclamant să vândă trei terenuri deţinute de părţi, filele nr. 10.

Prin prezenta acţiune solicită instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare privind imobilul teren ce a făcut obiectul înscrisului sub semnătură privată intitulat ,,Chitanţă de vânzare” încheiat de părţi la data de 10 februarie 2014.

În cauză instanţa constată că, nefiind respectată forma prevăzută imperativ de lege (forma autentică) pentru transmiterea valabilă a dreptului de proprietate asupra terenului, între părţi a intervenit o promisiune bilaterală de vânzare cumpărare.

Chiar în cuprinsul convenţiei pârâtul s-a obligat să facă toate demersurile pentru încheierea actului de vânzare – cumpărare, în formă autentică, la un birou notarial.

Promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare este un contract prin care părţile se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, un contract de vânzare cumpărare.

Ca efect juridic, promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare, dă naştere unei obligaţii de a face, adică de a încheia în viitor contractul promis şi nu poate conduce la transmiterea unui drept real din patrimoniul promitentului vânzător în patrimoniul promitentului cumpărător.

În drept, raportat la data încheierii convenţiei părţilor, 10 februarie 2014, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile Noului Cod Civil, potrivit dispoziţiilor art.6 alin.2 şi 3 din Codul Civil coroborate cu dispoziţiile art.102 alin.1 din Legea 71/2011.

Astfel, potrivit dispoziţiilor art. 1244 din Codul civil „ în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute, convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară”.

Ca regulă generală art. 1279 alin. 1 din Codul civil, prevede că “promisiunea de a contracta trebuie să conţină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părţile nu ar putea executa promisiunea” iar alin. 3 al aceluiaşi articol prevede că “dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.”

Potrivit prevederilor art. 1669 alin. 1 Cod civil – „când una din părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză nejustificat să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite”.

Totodată, potrivit art. 885 Cod civil (1) sub rezerva unor dispoziţii legale contrare, drepturile reale asupra imobilelor cuprinse în cartea funciară se dobândesc, atât între părţi, cât şi faţă de terţi, numai prin înscrierea lor în cartea funciară, pe baza actului sau faptului care a justificat înscrierea, iar potrivit art. 887 Cod civil (1) Drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege. (2) Cu toate acestea, în cazul vânzării silite, dacă urmărirea imobilului nu a fost în prealabil notată în cartea funciară, drepturile reale astfel dobândite nu vor putea fi opuse terţilor dobânditori de bună-credinţă. (3) În cazurile prevăzute la alin. (1), titularul drepturilor astfel dobândite nu va putea însă dispune de ele prin cartea funciară decât după ce s-a făcut înscrierea.

Din interpretarea logico-sistematică a acestor texte legale, rezultă că în cazul acţiunii prin care se cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, reclamantul trebuie să facă dovada că şi-a îndeplinit propriile obligaţii şi că pârâtul refuză să şi le îndeplinească pe ale lui. De asemenea, având în vedere că prin pronunţarea unei astfel de hotărâri instanţa suplineşte practic acordul uneia dintre părţile contractante la încheierea actului juridic, se impune ca toate celelalte condiţii necesare pentru transmiterea dreptului de proprietate să fie îndeplinite.

Una dintre aceste cerinţe este aceea ca vânzătorul să fie proprietarul lucrului vândut (şi nu coproprietar, cum este cazul pârâtului de faţă) iar o altă cerinţă este aceea ca imobilul să fie înscris în cartea funciară, pentru că numai astfel se poate transmite un drept real de proprietate asupra unui imobil, fie prin încheierea unui contract în forma stabilită de lege (autentică), fie sau sub forma unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Din înscrisurile depuse la dosar rezultă că pârâtul are calitatea de coproprietar, alături de ceilalţi moştenitori ai defunctei J Gh. A., asupra terenului ce face obiectul înscrisului sub semnătură privată din data de 10.02.2014, iar imobilul aferent acestei convenţii, nu este înscris în cartea funciară, aşa cum rezultă din certificatul eliberat de O.C.P.I. de la fila nr. 9 (dosar nr. …/198/2014/a1).

Chiar dacă s-ar fi făcut dovada că pârâtul este proprietar exclusiv asupra terenului, întrucât imobilul nu este înscris în cartea funciară, pârâtul nu ar fi putut dispune de dreptul lui de proprietate şi în consecinţă nici instanţa nu ar putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, având în vedere obligaţia instanţelor de judecată de a respecta prevederile legale şi de a pronunţa hotărâri care să se întemeieze pe textele legale în vigoare.

Potrivit principiului disponibilităţii, instanţa este obligată să se pronunţe în limitele acţiunii cu care a fost sesizată.

Prin urmare, faţă de toate considerentele arătate mai sus, în cauză nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru admisibilitatea acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare privind un imobil, instanţa va respinge acţiunea de faţă ca fiind inadmisibilă.

Fără cheltuieli de judecată, nefiind solicitate.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul M M, având CNP: ……, cu domiciliul în oraşul Călimăneşti, ……, jud.Vâlcea, în contradictoriu cu pârâtul J A, având CNP: ……., oraşul Călimăneşti, ……. jud.Vâlcea,

Fără cheltuieli de judecată.

Cu drept de apel în 30 zile de la comunicare, apelul urmând a fi depus la Judecătoria Brezoi.

Pronunţată în şedinţă publică, azi, 13.05.2015.

Preşedinte,Grefier,

Red.C.C./tehn.M.L.C.

Ex.4/19.06.2015

Domenii speta

Spete similare