Nexistenţa obiectului – cauză de nulitate a contractului de vânzare-cumpărare

contracte decizie

INEXISTENŢA OBIECTULUI – CAUZĂ DE NULITATE A CONTRACTULUI DE VÂNZARE-CUMPĂRARE

Asupra  apelului  civil de  faţă ;

Prin acţiunea înregistrata pe rolul instanţei la data de 15.08.2007,  reclamantul  B  I a solicitat in contradictoriu cu paratul S M  dispunerea nulităţii absolute a contractului de vânzare  cumpărare nr. 5255/2006.

In motivarea acţiunii s - a arătat ca acest act juridic este afectat de sancţiunea nulităţii absolute deoarece  nu îndeplineşte o condiţie esenţiala  de validitate: existenta obiectului in momentul încheierii contractului de vânzare - cumpărare. Astfel, reclamantul a arătat ca prin acest  contract de vânzare - cumpărare s-a înstrăinat către parat un teren si o construcţie care  nu mai exista la data realizării acordului de voinţa al parţilor .

Pârâtul S M a formulat întâmpinare conform dispoziţiilor art 115- 118 cpc şi a solicitat respingerea acţiunii, învederând  ca acel contract de vânzare – cumpărare a îndeplinit toate condiţiile de validitate  prevăzute de lege, iar părţile şi-au îndeplinit toate obligaţiile  la care acesta a dat naştere. Mai mult, s-a arătat că, în realitate reclamantul se afla în culpă , deoarece acesta după încheierea contractului de vânzare- cumpărare a refuzat predarea imobilelor care au format obiectul acestuia .  De asemenea pârâtul a  arătat că între parţi se afla in desfăşurare si un alt proces  având ca obiect evacuarea reclamantului din locuinţa ce a format obiectul contractului de vânzare - cumpărare.

Prin sentinţa  civilă nr.918/23 ianuarie 2008 , pronunţată de  Judecătoria Craiova, în dosarul nr.17446/215/2007 ,  a fost  admisă în parte acţiunea.

S-a dispus  nulitatea absoluta parţiala a contractului de vânzare - cumpărare  autentificat prin încheierea nr. 5255/2006 , in ceea ce priveşte construcţia  casa  de locuit  cu trei camere,  bucătărie, antreu , cămara si sala.

A fost obligat  paratul la plata in favoarea reclamantului a cheltuielilor de judecata  de 20,3 lei.

Pentru a  se  pronunţa  astfel , instanţa  a reţinut următoarele :

In fapt, intre parţi a intervenit contractul de vânzare - cumpărare autentificat nr. 5255/2006 , având ca obiect suprafaţa de teren de 1680 mp  si o construcţie formata din trei camere , bucătărie, antreu, cămara şi sală, imobilul  având număr cadastral  1324 si fiind înscris in cartea funciara  nr. 1127 a localităţii  Simnicu de Sus.

In acest contract se indică şi titlurile de proprietate care au stat la baza încheierii contractului de vânzare cumpărare si care respectiv au susţinut dreptul de dispoziţie al vânzătorului reclamant:  ternul de 1680 mp a format obiectul reconstituirii dreptului de proprietate, astfel cum a rezultata din titlul de proprietate nr. 1202- 59575/1996, iar construcţia reprezentând locuinţa a fost dobândita de către vânzător  pe cale succesorala  astfel cum rezulta din  certificatul de moştenitor nr. 2089/1983, certificatul nr. 1785/2006 si procesul verbal nr. 1785/2006  emise de Primăria  Simnicu de Sus.

In baza contractului de vânzare – cumpărare  nr. 5255/23.11.2006 încheiat , cumpărătorul parat S I  a procedat la îndeplinirea  formalităţilor  de publicitate ale dreptului sau, înscriindu-şi dreptul de proprietate dobândit  în cartea funciară ,  conform încheierii de carte funciară nr. 51771/2006.

Relevanţa  juridică  prezintă menţiunea din cuprinsul încheierii de înscriere in cartea funciara nr. 51771/2006, in sensul ca  intabularea dreptului de proprietate are loc cu privire la imobilul compus din teren şi  construcţie in suprafaţa de 74,46 mp. Aceste imobile se regăsesc întocmai şi în  extrasul de carte funciara care a stat la baza încheierii contractului autentic de vânzare- cumpărare. Astfel, în cartea funciară nr. 1127-  care a fundamentat încheierea contractului autentic de vânzare – cumpărare - a figurat înscris acelaşi  imobil format din  teren intravilan  pe care se afla o construcţie  in suprafaţa de 74,46 mp, titularul dreptului de proprietate fiind reclamantul Buta Ion .

Părţile s-au aflat in relaţii foarte apropiate, având in vedere ca reclamantul este concubinul mamei paratului,  si totodată toate aceste persoane au locuit si gospodărit împreuna  înainte de tensionarea raporturilor dintre ei si naşterea relaţiilor litigioase.

Din administrarea probei testimoniale în mod nemijlocit de care instanţa conform dispoziţiilor art 169 Cpc, se retine ca  în urma unor inundaţii care au afectat si comuna Simnicu de Sus, părţile au stabilit de comun acord sa procedeze la demolarea vechii construcţii care fusese afectata de aceste fenomene meteorologice si ridicarea unei alte locuinţe.

Toţi martorii au declarat ca demolarea vechii construcţii afectate de inundaţii a  început in primăvara anului 2006, urmata de ridicarea unei alte locuinţe  in perioada iunie – august 2006.

Aceasta situaţie de fapt este reţinută pe baza declaraţiilor martorilor audiaţi în prezenta cauză. Astfel, martorul  S R, mama pârâtului şi  concubina reclamantului , a declarat în mod nemijlocit in fata instanţei că a fost implicată in mod direct in ambele  acţiuni: demolarea vechii construcţii in primăvara anului 2006 si construirea unei alte locuinţe in perioada iunie – august  2006.

Contractul de vânzare- cumpărare  este un act juridic bilateral, cu titlu oneros, translativ de drepturi reale, comutativ ,  prin care se transmite dreptul de proprietate  asupra unui bun din patrimoniul vânzătorului in cel al cumpărătorului, conform dispoziţiilor art 1294 si urm . Cod civil.

Acest contract trebuie sa îndeplinească  toate condiţiile de validitate prevăzute de dispoziţiile art 948 Cod civil pentru validitatea oricărui act juridic: capacitatea de a contracta, consimţământul parţilor sa fie valabil exprimat, un obiect determinat si o cauza licită. Mai mult, acest  act juridic  urmează a îndeplini şi  o condiţie specială de valabilitate, de care depinde naşterea sa valabilă  şi care este  impusă  tocmai de efectul sau translativ de drepturi reale:  lucrul vândut trebuie să fie proprietatea vânzătorului.

Pentru a fi valabil, obiectul oricărui act juridic, si deci si al contractului de vânzare – cumpărare trebuie sa  îndeplinească următoarele condiţii esenţiale:  sa existe să se afle în circuitul civil, sa fie determinat sau determinabil, sa fie posibil, si sa fie licit si moral, adăugându-se condiţia esenţiala a oricărui act  translativ sau constitutiv de drepturi reale:  cel care se obliga trebuie sa fie titularul dreptului.

Reclamantul solicita nulitatea absoluta a contractului de vânzare- cumpărare nr. 5255/23.11.2006 invocând neîndeplinirea condiţiei esenţiale a existentei obiectului acestui act juridic chiar în momentul în care acordul de voinţa al parţilor a fost  încheiat in forma autentica , potrivit prevederilor  legii 247/2005 referitoare  la  cerinţa esenţiala de forma  pentru validitatea oricărui act juridic constitutiv sau translativ de drepturi reale.

Cea mai importantă  cerinţă pentru  valabilitatea obiectului actului juridic  rezida in existenta  acestuia  in materialitatea sa in momentul realizării acordului de voinţa al parţilor cu privire la încheierea actului juridic.

Daca bunul a existat, dar nu mai exista la data încheierii actului juridic, cerinţa nu este îndeplinita si deci actul juridic nu este valabil .

Astfel conform dispoziţiilor art 1311 Cod civil,  daca  in momentul vânzării lucrul vândut era pierit in tot, vânzarea este nula. Numai daca obiectul era pierit numai in parte , cumpărătorul are alegerea intre  a  nu mai încheia contractul de vânzare - cumpărare sau a  pretinde numai reducerea corespunzătoare a prestaţiei proprii.

Din  coroborarea probei cu înscrisuri cu proba testimoniala administrate in cauza, instanţa retine ca  raportat la data încheierii contractului de vânzare  - cumpărare : 23.11.2006, părţile de comun acord desfiinţaseră vechea construcţie si au ridicat o noua locuinţa. Declaraţiile tuturor martorilor audiaţi in aceasta cauza sunt  concordante: părţile au demolat casa veche in primăvara anului 2006, iar o noua construcţie  cu destinaţia de locuinţa a fost ridicată în perioada  cuprinsă între luna iunie 2006 şi toamna aceluiaşi an 2006.

Sub acest aspect rezulta ca  la data de 23.11.2006, data încheierii contractului de vânzare - cumpărare  a cărui nulitate se solicita a se dispune , nu mai exista vechea construcţie, ci o noua  locuinţa formata din 4 camere, conform declaraţiilor martorilor.

In ceea ce priveşte obiectul contractului de vânzare- cumpărare nr. 5255 /23.11.2006,  stabilirea  cu certitudine a construcţiei  avute de către parţi in vedere in momentul realizării acordului de voinţa  se va face in temeiul principiului fundamental al voinţei reale care guvernează materia încheierii  actelor juridice.

Astfel, unul dintre principiile  care cârmuiesc voinţa juridica , reglementate de Codul civil in mod  neîndoielnic rezida in principiul  voinţei interne sau al  voinţei reale a părţilor.  Codul civil roman a adoptat concepţia subiectivă  în ceea ce priveşte interpretarea voinţei exprimate in conţinutul unui act juridic, aceasta concepţie subiectiva acordând prioritate  voinţei reale a parţilor , in detrimentul voinţei declarate, exteriorizate.

Principiul  voinţei reale a părţilor  care guvernează  formarea consimţământului la încheierea unui act juridic este consacrat de prevederile art 977 Cod civil: interpretarea  contractelor se face după intenţia comuna a parţilor contractante si nu după  sensul literal al termenilor.

Stabilirea voinţei reale a parţilor din prezenta cauza civila dedusa judecaţii  se va realiza prin coroborarea probei cu înscrisuri cu proba testimoniala administrate in mod nemijlocit de către instanţa  .

Daca din administrarea probei testimoniale rezulta in mod neîndoielnic  inexistenta vechii construcţii la data  încheierii contractului de vânzare – cumpărare – 23.11.2006, martorii declarând  ca aceasta a fost demolata încă din primăvara anului 2006, din administrarea probei cu înscrisuri rezulta care dintre cele doua construcţii au fost avute de către părţi în vedere ca  fiind obiectul parţial al actului juridic translativ de drepturi reale.

În cuprinsul  contractului nr. 5255/2006  se indica  titlurile de proprietate care au stat la baza încheierii sale  şi care respectiv au susţinut dreptul de dispoziţie al vânzătorului reclamant:  terenul de 1680 mp a format obiectul reconstituirii dreptului de proprietate, astfel cum a rezultat din titlul de proprietate nr. 1202- 59575/1996 , iar construcţia reprezentând locuinţa a fost dobândită de către vânzător  pe cale succesorală  astfel cum rezultă din  certificatul de moştenitor nr. 2089/1983, certificatul nr. 1785/2006 şi procesul verbal nr. 1785/2006  emise de Primăria  Simnicu de Sus.

Prin certificatul de moştenitor nr. 2089/1983 s-a  stabilit calitatea de unic moştenitor al reclamantului B I  faţă  de autorul  B M asupra întregii mase succesorale , în cuprinsul căreia s-a aflat si  o casa de locuit  situata in comuna Simnicu de Sus .

Indicarea modului de dobândire a dreptului de proprietate  constând în succesiune legala la nivelul anului 1983 şi nu prin construirea unei locuinţe  potrivit dispoziţiilor art   55 (1) din legea 7/1996  , coroborată cu referirea expresă în acelaşi contract  şi la conţinutul certificatului nr.1785/06.04.2006 emis de  Primăria localităţii  Simnicu de Sus  prin care se atestă că  reclamantul este  cunoscut ca fiind proprietarul unei construcţii  ridicate in anul 1962, situată în Cv 5, P 36,37 denotă intenţia parţilor de a constitui obiectul  parţial al contractului de vânzare cumpărare 5255 /23.11.2006 , in locuinţa cea veche,  existenta până în primăvara anului 2006, când a fost demolată de către părţi, urmare a afectării sale de fenomene meteorologice.

Daca intenţia comuna a parţilor ar fi constat in înstrăinarea si respectiv dobândirea noii locuinţe construite in perioada iunie 2006  -  august 2006,  atunci nu ar fi fost indicat in contractul de vânzare – cumpărare  moştenirea legala - 1983 ca modalitate de dobândire a dreptului de proprietate de către vânzătorul proprietar  ci,  dispoziţiile art 483 Cod civil coroborate cu dispoziţiile art 55 alin 1 din legea 7/1996 : dreptul de proprietate dobândit prin construire se va putea înscrie în cartea funciară pe baza unui certificat eliberat de primăria localităţii unde este situat imobilul, prin care se atestă, când este cazul, faptul că proprietarul a edificat construcţiile în conformitate cu autorizaţia de construire eliberată potrivit legii, precum şi a unei documentaţii cadastrale.

Luându-se în considerare ca Primăria localităţii Simnicu de Sus  a comunicat printr-un înscris depus la dosar ca reclamantului B I nu  i s-a eliberat autorizaţie de  demolare şi respectiv de construire,  precum şi lipsa înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit prin construire asupra noii locuinţe , pentru a – i da astfel posibilitatea de a dispune de acest drept nou dobândit,  acestea  constituie împrejurări  de natura a forma convingerea ca intenţia parţilor nu a fost de a face publică dobândirea dreptului de proprietate prin construire şi de a  înstrăina respectiv de a dobândi locuinţa nou ridicată în  vara anului 2006.

Intenţia comuna reală  a părţilor de a vinde şi respectiv cumpăra vechea construcţie, şi nu locuinţa nou ridicată  în  perioada iunie - august 2006  este relevată si de anumite corelări care exista intre conţinutul înscrisurile administrate în prezenta cauză .Astfel, dacă în contractul de vânzare - cumpărare se stipulează în mod expres faptul că  imobilul care se înstrăinează  este înscris în cartea funciară nr. 1127, examinându-se conţinutul acestei cărţi funciare se constată că se referă la un imobil  format din teren în suprafaţa de 1658 mp şi locuinţa de 74,46 mp. Deci , reclamantul nu şi-a înscris în cartea funciară dreptul de proprietate dobândit asupra  noii construcţii în condiţiile art 483 Cod civil( accesiunea imobiliară) şi art 55 din legea 7/1996 pentru a putea in data de 23.11.2006 sa încheie acte de dispoziţie cu privire la aceasta.

Totodată, ulterior încheierii contractului de vânzare - cumpărare nr. 5255/2006, paratul cumpărător a procedat la îndeplinirea formalităţilor de publicitate  a dreptului dobândit asupra celor doua imobile, şi a înscris în cartea funciară  dreptul de proprietate dobândit prin cumpărare. Astfel,  prin încheierea nr. 51771/2006, in dosarul cu acelaşi număr  s-a dispus intabularea  dreptului de proprietate  în favoarea cumpărătorului S M asupra imobilului compus din  teren  intravilan şi  construcţie  cu suprafaţa de 74,46 mp . S-a avut astfel în vedere aceeaşi construcţie  la care s-a făcut referire in  momentul intabulării iniţiale a dreptului de proprietate al vânzătorului B I, conform încheierii de carte funciară nr.  1127, carte funciara care a stat la baza încheierii contractului de vânzare- cumpărare nr. 5255/2006.

Încheierea contractului de vânzare - cumpărare  la data de 23.11.2006 cu privire la o construcţie  ridicată în anul 1962 , astfel cum rezultă din certificatul nr. 1785/2006 care a stat la baza încheierii contractului de vânzare,  dobândită de către reclamant prin moştenire legală, ceea ce rezultă din certificatul de moştenitor nr. 2089/1983, la care se face referire  în mod expres în  conţinutul actului încheiat, construcţie înscrisa in cartea funciară nr. 1127  cu suprafaţa  de 74,46 mp  , care a si stat la baza încheierii contractului de vânzare – cumpărare  nr. 5255/23.11.2006, deşi din administrarea probei testimoniale  rezultă cu certitudine că  aceasta construcţie a fost demolata de ambele parţi în primăvara anului 2006 urmata de construirea unei noi locuinţe în perioada iunie -  august 2006, fără autorizaţie de construire şi  neînscrisă în cartea funciară -  echivalează cu încheierea unui act juridic translativ de drepturi reale asupra unui bun care nu mai exista în materialitatea sa în momentul realizării acordului de voinţa al parţilor.

Lipsa totală a obiectului contractului de vânzare – cumpărare  atrage sancţiunea nulităţii absolute a actului  juridic încheiat , conform art 1311 Cod civil . Nulitatea  reprezintă sancţiunea de drept civil care lipseşte actul juridic de  efectele contrarii  normelor juridice editate pentru încheierea sa valabila. Ea constituie mijlocul juridic prin care se restabileşte legalitatea încălcata  in momentul încheierii unui act juridic.

Nulitatea absolută  este cea care  sancţionează  nerespectarea , la încheierea unui act juridic, a unei norme juridice  care ocroteşte un interes general, obştesc: ea poate fi invocata de oricine justifica un interes ,  de instanţa din oficiu sau de alte organe prevăzute de lege , în orice moment, fiind  imprescriptibilă şi nu poate fi acoperită prin confirmare .

Contractul de vânzare - cumpărare nr. 5255/2006 este afectat de sancţiunea nulităţii  absolute în condiţiile  art 1311 Cod civil, in ceea ce priveşte obiectul constând în  construcţie dobândita de către reclamantul vânzător pe cale succesorala , deoarece acest imobil nu mai exista in materialitatea sa la data încheierii actului translativ de drepturi reale. Sancţiunea nulităţii absolute  decurge din neîndeplinirea condiţiei de validitate cu privire la  obiectul actului juridic, potrivit dispoziţiilor art 948 si art 1311 Cod civil - lipsa acestuia în momentul încheierii actului juridic

Insă sancţiunea nu va afecta contractul de vânzare – cumpărare  in întregime, ci numai parţial. Astfel, obiectul contractului de vânzare - cumpărare  nr. 5255/2006 îl constituie suprafaţa de teren de 1680 mp şi o construcţie  dobândită de  reclamantul vânzător prin moştenire legală. Deoarece din probele administrate rezulta în mod neechivoc inexistenţa în materialitatea sa numai a construcţiei cu destinaţia de locuinţă  terenul de 1680 mp existând în realitate şi fiind inclus in circuitul civil, conform titlului de proprietate nr. 1202- 59575/1996,  sancţiunea nulităţii absolute a contractului de vânzare -  cumpărare va fi nu totală , ci parţială, respectiv numai in ceea ce priveşte construcţia.

Chiar dacă obiectul unui contract de vânzare  - cumpărare  îl constituie o construcţie şi terenul aferent în suprafaţa de  1680 mp , aceste doua imobile reprezintă entităţi distincte; ele nu formează un tot indivizibil pentru a determina extinderea unei cauze de nevalabilitate  de la un  obiect  către altul . Un act juridic translativ de drepturi reale cu privire la o construcţie şi  suprafaţa de teren  aferenta are în realitate doua obiecte, astfel că verificarea condiţiilor de validitate ale acestei convenţii va avea loc cu privire la fiecare obiect în parte, urmând ca şi consecinţele  validităţii sau dimpotrivă nevalabilităţii să se repercuteze asupra  fiecăruia dintre aceste două obiecte.

Se respectă în acest mod şi principiul operării  nulităţii parţiale a unui act juridic, nulitatea totală constituind excepţia şi nu regula. De asemenea,  aceasta  sancţiune a nulităţii absolute parţiale  corespunde şi principiului procesual al disponibilităţii, având în vedere că reclamantul  a motivat acţiunea sa numai  cu privire la nevalabilitatea obiectului construcţie, neinvocând nici un motiv de nelegalitate cu privire la obiectul constând în terenul în suprafaţa de 1680 mp.

Împotriva  acestei sentinţe  a  declarat apel  pârâtul S M, criticând-o pentru netemeinicie  şi nelegalitate.

În motivarea  apelului , a arătat, în  esenţă că ,  au fost încălcate prevederile art.  189  pct. 1 C.pr.civ.,  în sensul că  au  fost audiaţi ca martori, la propunerea reclamantului, mama  pârâtului ( concubina reclamantului  ),Sandu Rodica  şi cumnatul pârâtului  şi, de asemenea ,  a  fost  criticată  soluţia instanţei , în ceea ce priveşte  interpretarea probei cu acte  şi probei testimoniale , învederând că  declaraţiile martorilor sunt subiective , iar din memoriul tehnic  şi conţinutul adresei nr. 6172/22 noiembrie  2006  rezultă existenţa  casei  ce  a făcut  obiectul contractului  încheiat cu reclamantul, instanţa  de  fond nepronunţându-se  nici asupra  cererii formulată  în cadrul  întâmpinării prin care a solicitat să fie obligat reclamantul să-i plătească parte din preţ ce  reprezintă construcţia în cazul  în care se admite  acţiunea  acestuia

Prin  întâmpinarea formulată la data de  30  octombrie 2008, intimatul-reclamant  a solicitat respingerea apelului, ca nefondat  şi menţinerea sentinţei  atacate  , ca  legală şi temeinică , aceasta  fiind  rezultatul unei  corecte  interpretări a probelor administrate  în cauză, în raport de dispoziţiile legale incidente  în materie.

La  dosarul  cauzei ,  apelantul-pârât  a  depus în scop  probator , în copie , următoarele  acte  : adresa nr.5307/31 iulie  2008 emisă de Primăria  comunei Şimnicu de Sus , memoriu tehnic înregistrat sub nr. 15852/27 aprilie  2006  la  O C P I Dolj , adeverinţa nr.6759/26 octombrie  2007 , adeverinţa nr.4678/8 iulie  2008.

Analizând apelul dedus  judecăţii ,  în raport de caracterul devolutiv conferit de dispoziţiile art. 292 C.pr.civ., motivele invocate  şi  întreg materialul probator  administrat  în cauză,  Tribunalul  constată  că este fondat, în temeiul art.  296  C.pr.civ.,  motiv  pentru care va schimba  sentinţa atacată , în sensul că va respinge  acţiunea  ca neîntemeiată , pentru următoarele considerente :

Tribunalul constată că  soluţia adoptată de prima instanţă este rezultatul  unei  greşite  analize  şi interpretări  a  probelor administrate în cauză, precum şi o aplicare neconformă  a dispoziţiilor legale incidente  în materie.

Astfel, prima şi  cea mai importantă cerinţă generală pentru  valabilitatea  obiectului  actului juridic civil , invocată  ca nefiind  îndeplinită în cauza  dedusă judecăţii , o constituie  „existenţa obiectului” , întrucât  dacă obiectul  nu există ,  nu se mai poate pune  problema  îndeplinirii celorlalte cerinţe  ( să fie  în circuitul civil,  să fie determinat  ori determinabil ,  să fie posibil şi să fie  licit şi moral ).

Prin  obiect al actului juridic  civil  se  înţelege conduita  părţilor  stabilită  prin acel act  juridic  civil , respectiv  acţiunile  ori inacţiunile  la care părţile sunt îndreptăţite  sau de care sunt  ţinute  , constituind  astfel o condiţie de fond  , esenţială , de validitate şi generală a actului  juridic civil.

Cu referire doar la convenţii  , dispoziţiile art. 969 Cod  civil  prevăd că :  „Obiectul convenţiilor  este acela la care părţile sau numai una din părţi se obligă”, astfel că  şi pentru obiectul  actului juridic, bunurile  ori lucrările , la care se referă conduita părţilor , pot fi considerate  ca obiect derivat  al actului juridic civil .

Se poate conchide astfel că , obiectul actului juridic  civil  coincide  cu  obiectul raportului  juridic  civil , născut din acel act  juridic, adică conduita părţilor, respectiv acţiunile sau inacţiunile  la care acestea  sunt  îndreptăţite  ori pe care trebuie să le  îndeplinească.

În măsura  în care conduita părţilor  priveşte un  bun  devine  incidentă regula, potrivit  căreia  , dacă  bunul a existat ,dar nu mai există la data încheierii actului juridic , cerinţa nu este îndeplinită ,  aşadar actul juridic nu este valabil , o aplicaţie a acestei reguli  fiind prevăzută de dispoziţiile art.  1311  teza I  Cod Civil , în  materia vânzării , potrivit  cărora :” Dacă  în momentul vânzării lucrul  era  pierit în tot , vinderea este nulă” , întrucât obligaţia vânzătorului este lipsită de obiect  , ceea ce  antrenează  şi lipsa cauzei obligaţiei  cumpărătorului

O altă condiţie de valabilitate  a obiectului  juridic  civil  , invocată de asemenea, ca  nefiind  îndeplinită de reclamantul - intimat, a constat în aceea că obiectul  actului juridic  civil trebuie să fie  determinat sau determinabil , condiţie prevăzută de dispoziţiile art. 948 pct.3  Cod Civil şi art. 964  alin.1  Cod Civil ,  ce trebuie respectată  în toate  cazurile  , indiferent  în ce constă obiectul conduitei  părţilor –acţiune , abstenţiune , bun  ori  lucru.

Astfel, când obiectul  constă într-un  res certa  , condiţia este  îndeplinită prin ipoteză , iar când obiectul constă în  res genera , condiţia este  îndeplinită ori prin stabilirea precisă  a cantităţii ,calităţii , valorii , fie prin stabilirea numai a unor criterii de determinare , care se  vor  folosi la momentul executării actului .

Analizând acţiunea  dedusă  judecăţii, din perspectiva acestor exegeze  teoretice şi prevederi legale  în materie, instanţa de apel constată că, în adoptarea soluţiei pronunţate, prima  instanţă a  reţinut  în mod eronat  o stare de fapt, ce  nu concordă cu situaţia reală şi concretă, ce  se relevă din întreg  materialul probator administrat în cauză.

Tribunalul  constată că, atât din depoziţiile martorilor  S  R şi S G, propuşi de reclamant,  cât şi din depoziţiile martorilor  P D şi  S G , propuşi de pârât , coroborate cu  recunoaşterea pură şi simplă a reclamantului la interogatoriul  , luat din oficiu de instanţa de fond la data de  24 octombrie 2007 ,  reiese  fără  echivoc că,  părţile , de comun acord  , au procedat  în perioada mai  - iunie  2006, la demolarea imobilului casă  construit din  chirpici ‚ şi acoperit cu tablă, ce reprezenta bun propriu al reclamantului dobândit prin moştenire  de la părinţii săi , conform certificatului de moştenitor autentificat sub nr.2089/18 noiembrie 1993  la Notariatul de Stat Judeţean Dolj , iar în perioada  iunie –august  a aceluiaşi an , părţile au edificat un nou imobil  - casă  construit  din bolţari, compus din trei camere , bucătărie , antreu , cămară şi sală ,  astfel cum a  fost identificat  în Memoriul  tehnic  înregistrat sub  nr.15852/27  aprilie  2006 la O C P I Dolj , având numărul cadastral nr. 1324 şi fiind  înscris  în cartea Funciară nr. 1127 al  localităţii Şimnicu de Sus, judeţul Dolj , situat pe acelaşi teren intravilan în suprafaţă de 1680 m.p. , proprietatea reclamantului ,  conform titlului de  proprietate nr.1202-59575/29 noiembrie  1996 .

Din conţinutul adresei nr. 10/8 ianuarie 2008 emisă de Primăria  Şimnicu de Sus reiese  că  reclamantul ,  atât pentru demolarea vechiului imobil - casă ,  cât şi pentru construirea noului imobil - casă ,  nu a deţinut autorizaţie de demolare  şi respectiv  de construire , în condiţiile  Legii nr.51/1991  republicată.

Instanţa de apel constată că ,  lipsa  autorizaţiei de construire  a constituit  , în realitate, motivul determinant pentru care părţile contractante, în contractul de  vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 5255/23 noiembrie  2006  la B N P Cernobai Claudiu-Emil , în scopul  exclusiv al  îndeplinirii cerinţei  de  a se  menţiona modul de dobândire  al  acestui  imobil ,au indicat , în privinţa noului  imobil-casă  existent, ce a  făcut obiectul  contractului , că acesta a fost dobândit de  către  vânzător,  pe cale succesorală , conform certificatului de moştenitor 2089/18 noiembrie 1993  la Notariatul de Stat Judeţean Dolj,  fiind  evident că  lipsa  acestui  document  justificativ,  emis  în condiţiile  Legii nr.51/1991  republicată, a constituit  un impediment pentru încheierea contractului , situaţie în care reclamantul  - vânzător  s-a folosit de singurul act care  atesta  existenţa unei construcţii  pe  terenul proprietatea  sa , şi anume certificatul de moştenitor menţionat.

 Considerentele  instanţei de fond, de  a  interpreta intenţia comună  a părţilor, în  sensul că  dacă părţile  ar fi convenit cu privire la înstrăinarea  noului imobil, atunci  nu ar fi indicat în contractul de  vânzare-cumpărare moştenirea legală, ca modalitate de dobândire  a dreptului de proprietate de  către  vânzătorul proprietar  ci, dispoziţiile art.  483  Cod  Civil, coroborate cu dispoziţiile  art.55  alin.1  din Legea nr.7/1996  republicată ,  sunt  apreciate de instanţa de  apel  ca neavenite, având  în vedere că  dispoziţiile legii  speciale privind  registrul de cadastru şi publicitate  imobiliară , ce reglementează posibilitatea înscrierii în Cartea Funciară a dreptului  dobândit  prin construire, devin aplicabile  numai în cazul  în care  ar fi existat o autorizaţie de construire  eliberată în condiţiile  legii, ceea ce în mod  cert nu a existat  în  privinţa  respectivul imobil-casă nou construit.

Instanţa  de apel constată că , în aceste condiţii ,  în realitate ,  s-a realizat  o substituire formală  , grefată  pe  puterea doveditoare  a certificatului de  moştenitor , în sensul dispoziţiilor  art. 88 teza  a II-a din legea nr.36/1995  republicată,  a vechii construcţii casă din chirpici  acoperită cu tablă  , demolată , cu  noua construcţie , fiind fără putinţă de tăgadă că, părţile contractante  au convenit la vânzarea-cumpărarea  imobilului-casă  nou  construit din bolţari  de ciment , în suprafaţă de 74,76 m.p. , compus  din trei camere , bucătărie , antreu , cămară şi sală ,  existent  în materialitatea sa şi precis determinat, la data  încheierii actului de  înstrăinare în formă autentică , astfel cum rezultă din  conţinutul adeverinţei nr. 6172 /22 noiembrie 2006  emisă de Primăria  Şimnicu de Sus  şi astfel cum a fost identificat fizic  în Memoriu  tehnic  înregistrat sub nr.1582/27  aprilie 2006  la O C P I Dolj , în baza  căruia , anterior ,  reclamantul –vânzător  şi-a intabulat dreptul său de proprietate în cartea funciară nr. 1127 a localităţii Şimnicu de Sus,  asupra acestuia nou imobil-casă .

În consecinţă ,  Tribunalul constată că  sunt îndeplinite condiţiile  impuse  de  dispoziţiile art. 962-964  alin.1  şi art.  948 pct.3  Cod Civil , obiectul actului juridic, reprezentat de contractul de  vânzare –cumpărare menţionat , la care se referă conduita părţilor, coincide  cu obiectul raportului juridic  civil  născut din acel  act juridic, astfel că , în speţă , nu sunt  incidente  dispoziţiile art. 1311 teza I Cod  Civil, contractul nefiind afectat de sancţiunea nulităţii absolute , în privinţa acestui  imobil  construcţie, supus analizei  instanţei.

Referitor la critica  ce  vizează  încălcarea dispoziţiilor art.189  alin.1pct. C.pr.civ.,  Tribunalul o  apreciază , ca neîntemeiată , având  în vedere că, potrivit  încheierii de şedinţă din data de  24  octombrie 20007 , apelantul-pârât, în condiţiile art.189  alin.2  C.pr.civ., a convenit  tacit la  audierea martorilor propuşi de reclamant , respectiv S R şi S  G , de  altfel , aceşti martori  fiind  în realitate rudă  , respectiv  afin  până la gradul  III  cu pârâtul şi  nu cu partea  adversă  , respectiv  cu reclamantul  care i-a propus , iar  în ceea  ce  priveşte  critica  ce vizează  nepronunţarea de către  instanţa de fond  asupra  unei  cereri în pretenţii  ce ar fi fost  formulată  în cadrul  întâmpinării,  de către apelantul - pârât ,  instanţa  de  apel urmează să o constate , de asemenea  , ca  neîntemeiată  , având  în vedere  că  acesta  nu a formulat o cerere reconvenţională, în condiţiile art. 119 C.pr.civ.,  prin care  să fi învestit în mod  legal instanţa de fond .

În temeiul dispoziţiilor art.  274 C.pr.civ., va fi obligat apelantul, către intimat , la  plata sumei de  4,3  lei cheltuieli de  judecată

10

Domenii speta

Spete similare