Constatare nulitate contract vanzare-cumparare

Dosar nr. 495/327/2008

R O M Â N I A

TRIBUNALUL TULCEA

SECTIA CIVILA, COMERCIALA SI CONTENCIOS ADMINISTRATIV

Decizia Civilă Nr. 30

Şedinţa publică de la 16 Ianuarie 2009

Referitor la recursul declarat de S.C. Expert General I.P.U.R.L. Tulcea în calitate de  lichidator al debitoarei S.C. (...) S.R.L. Tulcea, împotriva sentinţei civile nr. 2545 din 13.10.2008 a Judecătoriei Tulcea, tribunalul reţine următoarele:

Prin cererea înregistrata pe rolul Tribunalului Tulcea la data de 02.07.2007 sub nr. 1554/88/2007 reclamanta S.C. (...) S.R.L. prin Lichidator Judiciar Expert General S.P.R.L. Tulcea, i-a chemat in judecata pe pârâţii (...), (...), (...), şi (...), şi a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 411/2005 şi restituirea bunului ce face obiectul acestui contract în patrimoniul reclamantei.

În motivarea cererii reclamanta a arătat că, la data de 16.12.2005, prin încheierea cu nr. 2320 Tribunalul Tulcea a dispus intrarea în faliment a debitoarei S.C. (...) S.R.L. desemnând în calitate de lichidator pe S.C. EXPERT GENERAL S.P.R.L.

Prin sentinţa civilă nr. 1420/2006 aceeaşi instanţă a anulat ca fraudulos contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1242/2004, iar (...) a fost obligată să restituie debitoarei imobilul înstrăinat sau valoarea acestuia.

A arătat reclamanta că s-a adresat executorului judecătoresc „Vlad Irinel”, pentru punerea în executare a sentinţei civile mai sus arătate, ocazie cu care i s-a comunicat o copie de pe contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 411/2005, prin care (...) a înstrăinat imobilul în discuţie pârâţilor (...) şi (...). A mai precizat reclamanta că atâta vreme cat actul translativ de drepturi reale imobiliare a fost anulat, fiind considerat fraudulos, se impune desfiinţarea dreptului subdobânditorului chiar dacă acesta a fost de bună credinţă.

S-au depus la dosarul cauzei înscrisuri iar in drept au fost invocate dispoziţiile art. 111 C.civ.

Pârâţii au formulat întâmpinare, prin care au invocat excepţia necompetentei materiale a Tribunalului Tulcea, iar pe fond au solicitat respingerea cererii ca nefondată. Au arătat pârâţii, în esenţă, că sunt dobânditori de bună-credinţă ai imobilului în litigiu, că au plătit preţul corespunzător valorii acestuia în conformitate cu starea bunului şi preţul pieţei, împrejurare faţă de care anularea titlului vânzătoarei (...), nu poate avea ca efect şi anularea titlului lor.

Prin sentinţa civilă 119/2008 Tribunalul Tulcea a admis excepţia necompetenţei materiale şi a declinat cauza în favoarea Judecătoriei Tulcea, unde cauza a fost înregistrată la data de 01.02.2008, sub nr. 495/327/2008.

Prin sentinţa civilă nr. 2545 din 13 octombrie 2008, Judecătoria Tulcea a respins cererea, ca nefondată.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa de fond a reţinut că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 1242/23.07.2004 de B.N.P. “(...)” (fila 6 din dosarul nr. 1554/88/2007) pârâta (...) a cumpărat de la S.C. (...) S.R.L. un imobil situat în Tulcea, (...), jud. Tulcea. La data de 10.03.2005 imobilul a fost vândut pârâtei (...) şi defunctului său soţ, (...) astfel cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 411 de acelaşi birou notarial.

Tribunalul Tulcea, prin sentinţa civilă nr. 1430/19.05.2006, a anulat primul contract de vânzare-cumpărare şi a obligat pârâta (...) să restituie averii debitoarei imobilul sau, dacă acesta nu mai există, suma de 150.170 lei. S-a reţinut de către judecătorul sindic că transferul dreptului de proprietate asupra imobilului s-a făcut de către debitoarea S.C. (...) S.R.L. în dauna drepturilor creditorilor, fiind astfel îndeplinită cerinţa instituită de art. 61 alin. 1 lit. b din Legea 64/1995 pentru anularea convenţiei de înstrăinare.

În cauză, nu se va pune problema fraudei la lege, cauză de nulitate absolută, aşa cum susţine reclamanta, pentru că părţile contractului a cărui anulare se cere au încheiat actul anterior pronunţării hotărârii judecătoreşti prin care vânzătoarea a fost obligată să restituie imobilul, şi mai mult nu s-a făcut dovada intenţiei acestora de a încălca cu bună ştiinţă dispoziţiile legale în vigoare, cu scopul obţinerii unui folos. În speţă, se pune problema anulării contractului în discuţie ca urmare a anulării contractului autentificat sub nr. 1430/19.05.2006 prin care pârâta (...) a dobândit la rândul său dreptul de proprietate asupra imobilului în discuţie.

A mai reţinut instanţa de fond  că una din consecinţele anulării unui act este şi anularea actului subsecvent, însă de la această regulă sunt şi excepţii când anularea acestuia din urmă nu mai intervine. Menţinerea actului subsecvent se justifică prin două principii de drept, şi anume principiul ocrotirii bunei-credinţe, a sub dobânditorului unui bun cu titlu oneros şi principiul asigurării stabilităţii circuitului civil, care  este o nevoie de ordin general, social.

Se reţine sub acest aspect că atât sentinţa civilă prin care s-a dispus dizolvarea societăţii comerciale din patrimoniul căreia a făcut parte imobilul cât şi hotărârea judecătorească prin care titlul vânzătoarei din prezenta cauză, au fost pronunţate ulterior datei încheierii convenţiei în discuţie. Nu lipsit de relevanţă este faptul că imobilul ce a făcut obiectul celor două contracte de vânzare-cumpărare, imobil compus doar din construcţii, nu avea deschisă carte funciară pentru a se putea reţine că subdobânditorul avea posibilitatea de a se informa cu privire la proprietarul imobilului.

A constatat Judecătoria Tulcea că deşi în evidenţele Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Tulcea, pentru imobilul în litigiu, la data de 02.06.2005 era notată somaţia nr. … din 13.01.2004 emisă de către BEJ „(...)”, vânzarea imobilului nu este interzisă, ci doar inopozabilă pentru cel care a cerut executarea silită, astfel că, această împrejurare nu are nicio relevanţă sub aspectul calităţii de proprietar, a pârâtei (...).

Prima instanţă a concluzionat că subdobânditorii imobilului au fost de bună-credinţă, având convingerea că (...) este adevăratul proprietar al imobilului în litigiu, cererea reclamantei, va fi respinsă ca nefondată.

Împotriva acestei hotărâri în termen legal a declarat recurs Expert General IPURL Tulcea care lichidator al debitoarei  S.C. (...) S.P.R.L. Tulcea.

În motiva recursului, s-a arătat că, în speţă, se impunea aplicarea principiului anulării actului subsecvent ca urmare a anulării actului iniţial fapt pentru care cererea trebuia admisă, iar efectele nulităţii să se  răsfrângă şi asupra sub dobânditorului imobilului

În al doilea rând, s-a invocat că  sub dobânditorii nu au fost de bună credinţă deoarece la o lună după pronunţarea sentinţei civile nr. 954/2004 S.C. (...) S.R.L. Tulcea a vândut imobilul în discuţie către (...), fiica fostului administrator, care la rândul ei, urmare a contractului de vânzare cumpărare nr. 411 din 10.03.2005 l-a vândut către (...).

În opinia recurentei, faptul că  (...) a cumpărat imobilul la un interval de 3  luni după ce achitase societăţii debitoare c/val. unei mărfi pe care nu a primit-o niciodată, induce suspiciunea că terţul achizitor a acţionat cu rea- credinţă, aspect care este confirmat de faptul că, la momentul vânzării- cumpărării din 10  martie 2005, (...) şi  au scutit notarul de verificarea registrului de sarcini.

În final, s-a învederat că imobilul în speţă era grevat de somaţia nr. 58/13.01.2004, emisă de B.E.J. (...), fapt pentru care vânzarea era inopozabilă.

Analizând recursul, tribunalul reţine că acesta este nefondat pentru următoarele considerente :

Astfel, în cauză are aplicabilitate principiul ocrotirii bunei credinţe  a subdobânditorului unui bun, cu titlu oneros şi principiul asigurării stabilităţii circuitului civil.

În opinia tribunalului, nu a fost dovedită în cauză reaua credinţă a lui (...) şi (...), mai ales că aceştia au plătit la 10 martie 2005 suma de 850 milioane lei ROL pentru imobilul Service Auto, situat  în municipiul Tulcea str. Păcii nr. 177.

Faptul că, înainte cu trei luni de încheierea contractului, (...) a achitat societăţii debitoare contravaloarea unei mărfi pe carte nu a mai primit-o, nu poate conduce la ideea că acesta nu acţionat cu bună credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare a imobilului  în speţă.

În această situaţie, nu se poate pune problema fraudării legii, deoarece părţile contractului a cărui anulare se cere au încheiat actul anterior pronunţării judecătoreşti, prin care vânzătoarea (...) a fost obligată să restituie imobilul, în speţă primând excepţia de la anularea actului subsecvent, respectiv principiul ocrotirii bunei credinţe a sub dobânditorului unui bun cu titlu oneros şi principiul  asigurării stabilităţii circuitului civil.

Susţinerea recurentei că dovada relei credinţe a cumpărătorilor este dovedită de faptul că au scutit notarul de verificarea registrelor de sarcini, nu poate constitui o dovadă în acest sens, deoarece este o practică uzuală ca părţile unui contract de vânzare cumpărare să scutească notarul de verificarea sarcinilor imobilului.

Referitor la somaţia emisă de B.E.J. (...) se constată că aceasta nu presupunea că vânzarea imobilului este interzică, ci doar că era inopozabilă pentru cel care a cerut executarea silită, fapt  pentru care nu avea la acel moment nici o relevanţă faţă de calitatea de proprietar a lui (...).

Nefiind motive de nulitate absolută care să fie invocate din oficiu şi să ducă la casare hotărârii atacate, urmează să fie respins recursul, ca nefondat.

În consecinţă, va fi menţinută sentinţa atacată ca legală şi temeinică.

3

Domenii speta

Spete similare