Constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare – cumpărare. Examinarea respectării dispoziţiilor art. 948 Cod civil la data încheierii antecontractului.

Constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare – cumpărare. Examinarea respectării dispoziţiilor art. 948 Cod civil la data încheierii antecontractului.

Secţia civilă. Decizia  civilă nr. 243/RC/09.03.2010

Prin sentinţa civilă nr.1961/2.05.2008 a Judecătoriei Piatra Neamţ  s-a admis acţiunea formulată de reclamanta M. R. – P. în contradictoriu cu pârâţii P.V., M.N. şi M. M. având ca obiect constatare nulitate antecontract de vânzare – cumpărare şi în consecinţă s-a constatat nul antecontractul de vânzare – cumpărare a imobilului compus din casă de locuit şi suprafaţa de 1200 m.p. teren aferent situat în comuna Dumbrava Roşie, judeţul Neamţ încheiat de pârâţi şi au fost obligaţi pârâţii, în solidar, să plătească reclamantei suma de 10,3 lei reprezentând cheltuieli de judecată .

Pentru a pronunţa sentinţa instanţa de fond a reţinut următoarea situaţie de fapt:

Reclamanta a solicitat constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare – cumpărare încheiat de pârâţi cu privire la o casă de locuit şi o suprafaţă de 1149 m.p. teren situate în intravilanul comunei Dumbravava Roşie.

Instanţa a reţinut că la data de 19.07.2000 reclamanta M.R.P. împreună cu P. V. au cumpărat de la pârâţii M. M. şi M. M. o casă de locuit în suprafaţă de 68 mp şi o suprafaţă de 1148 mp situate în intravilanul comunei D-va Roşie, judeţul Neamţ, în cote indivize egale , cu suma de 60.000 lei, încheind contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.3254/2000.

La data de 30.05.2001, a fost înregistrată cu nr. 5328/2001 cererea formulată de P. V. în contradictoriu cu M.R.P. privind imobilul menţionat mai sus având ca obiect ieşire din indiviziune care a fost modificată în acţiune pentru declararea simulaţiei prin interpunere de persoane în contractul de vânzare – cumpărare menţionat mai sus. În cursul judecării acestei cauze, la data de 03.09.2001 a depus contraînscrisul care face obiectul prezentului litigiu. Prin sentinţa civilă nr. 8583 pronunţată în această cauză rămasă definitivă şi irevocabilă, acţiunea civilă a fost respinsă ca nefondată.

 După aceasta, P. V. a formulat plângere penală împotriva pârâtului M. N. pentru săvârşirea infracţiunii de înşelăciune în convenţii. Pârâtul a fost trimis în judecată şi condamnat prin decizia penală nr.629/A/2003 a Tribunalului Neamţ şi în care a fost anulat contractul de vânzare – cumpărare.

 Pârâtul P. V. a formulat o acţiune civilă în contradictoriu cu ceilalţi pârâţi având ca obiect perfectarea vânzării în baza contraînscrisului menţionat mai sus. Prin decizia civilă nr. 206 din 26.04.2005 Tribunalul Neamţ a admis acţiunea civilă şi a perfectat convenţia de vânzare – cumpărare din data de 19.07.2000 încheiată între P. V. şi ceilalţi doi pârâţi, doar cu privire la casă şi a constituit un drept de superficie în favoarea cumpărătorului asupra terenului aferent construcţiilor.

La data de 06.07.2008 reclamanta M. R. P. a formulat o plângere penală împotriva pârâţilor pentru săvârşirea infracţiunilor prevăzute de art. 215 şi 292 Cod penal.

Prin rezoluţia nr. 2731/P/2005 din 18.01.2006 Parchetul de pe lângă Judecătoria Piatra Neamţ a dispus neînceperea urmăririi penale faţă de pârâţi în temeiul art. 10 lit. d Cod procedură penală, reţinând că nu există vinovăţie în cauză.

 Faţă de cele de mai sus instanţa de fond a constat că acţiunea este întemeiată în temeiul art. 948, 966 şi 968 Cod civil şi art. 274 din Codul de procedură civilă,  a admis-o pentru următoarele considerente:

Înscrisul sub semnătură privată presupus încheiat la data de 19.07.2000 între pârâtul P. V., în calitate de promitent cumpărător şi pârâţii M. N. şi M. M., în calitate de promitenţi vânzători privind casa şi anexele menţionate mai sus, a fost întocmit în mod fraudulos, respectiv a fost antedatat de către părţi cu scopul de a sustrage imobilul urmăririi silite de către reclamanta M. R. P. care are un drept de creanţă în sumă de 30.000 lei stabilit prin decizia penală nr. 629/A/2003 a Tribunalului Neamţ.

Această împrejurare de fapt, respectiv întocmirea unui înscris sub semnătură privată care a fost antedatat cu scopul de a o frauda pe reclamantă este dovedită cu prezumţia simplă pe care judecătorul o trage pornind de la faptul cunoscut constând în aceea că, deşi pârâtul P. V. ar fi avut tot interesul să facă referire la acest înscris şi să-l depună în dosarul de cercetare penală nr. 115/P/2001 a Parchetului de pe lângă Judecătoria Bacău, nu a făcut acest lucru ceea ce conduce la concluzia logică că nu exista.

De asemenea, aceeaşi concluzie este susţinută şi de faptul că pârâtul P. V. ar fi formulat încă de la început o acţiune civilă având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare – cumpărare a imobilului în litigiu şi nu ar fi formulat o acţiune civilă având ca obiect ieşire din indiviziune în contradictoriu cu reclamanta care a fost transformată ulterior într-o acţiune civilă având ca obiect declararea simulaţiei prin interpunere de persoane.

În aceste condiţii cauza antecontractului de vânzare – cumpărare constatată prin înscrisul sub semnătură privată antedatat menţionat mai sus, este una ilicită şi imorală şi constă în interesul pârâtului P. V. de a sustrage imobilul respectiv de la urmărirea silită promovată de reclamantă şi care a condus la crearea unei stări de insolvabilitate a pârâţilor M.N. şi M. M..

Împotriva sentinţei a declarat recurs pârâtul P. V., criticând-o ca netemeinică şi nelegală pentru următoarele motive:

Cu toate că atât în literatura de specialitate cât şi în practica judiciară( inclusiv în decizia civilă nr.304/AC/2002 filele 17-18 – care se referă la acelaşi înscris) opinia general valabilă este ca „instanţa … nu se poate pronunţa doar pe baza de prezumţii”, pentru pronunţarea hotărârii în prezenta cauză instanţa a avut drept „dovadă” pentru a trage concluzia că înscrisul sub semnătură privată este antedatat doar prezumţia simplă trasă dintr-o premisă, şi aceea falsă.

Faptul că antecontractul de vânzare – cumpărare a fost întocmit la data consemnată rezultă clar şi fără echivoc din următoarele:

În primul rând, pentru a urma logica motivării hotărârii, din prezumţia simplă că astfel de înscrisuri sub semnătură privată se întocmesc în marea majoritate a contractelor de vânzare – cumpărare de imobile, reprezintă o consemnare a acordului iniţial de voinţă şi, de regulă, preced actele autentice întocmite la Notariat.

Despre existenţa antecontractului P. V. face vorbire încă din acţiunea introductivă în dosarul privind simulaţia, acţiunea depusă la 20.05.2001, chiar dacă actul a fost depus la dosar mai târziu, pe data de 13.09.2001. Faptul că nu l-a depus şi în dosarul 115/P/2001 poate fi interpretat şi ca o strategie ( bună sau rea) a apărătorilor din acel dosar, nu doar că el nu exista în acel moment.

Valabilitatea acestui antecontract, inclusiv data acolo consemnată, a fost analizată şi de organele de urmărire penală la plângerea reclamantei pentru înşelăciune şi fals care a făcut obiectul dosarului nr.2731/P/2005. În plângerea din acel dosar, precum şi în precizările anterioare M.R. P. susţine exact aceleaşi lucruri ca şi în acţiunea de faţă, respectiv ca este un „ act fals întocmit pro cauza, la o dată ulterioară faţă de cea trecută, respectiv 19.07.2000”. Prin rezoluţia din 18 ianuarie 2006 pronunţată în acel dosar, rezoluţie care, deşi contestată de reclamantă, a rămas definitivă, s-a constatat că antecontractul „nu este fals, el încheindu-se cu acordul ambelor părţi”. Acest lucru reprezintă autoritate de lucru judecat de care instanţa de fond nu a  vrut să ţină seama.

Valabilitatea acestui antecontract a fost analizată şi de Tribunalul Neamţ atunci când a pronunţat decizia civilă nr.206/RC/2005, decizie intrată în puterea lucrului judecat, şi care nu poate fi anulată printr-o altă hotărâre, şi aceea pronunţată de o instanţă inferioară în grad. De altfel, valabilitatea acestei decizii a mai fost analizată – în contradictoriu cu reclamanta – şi prin sentinţa civilă nr.4561/2005 privind contestaţia la executare unde se consemnează că „decizia 206 are caracter declarativ şi nu translativ de proprietate”. Şi această hotărâre a intrat sub puterea lucrului judecat. Din atitudinea reclamantei în acel dosar (5171/2005) unde, deşi a primit despăgubiri prin decizia penală nr.262/A/2003 de anulare a contractului autentic şi repunerea părţilor în situaţia anterioară, a refuzat să le execute, rezultă clar conivenţa cu M. în detrimentul recurentului şi reaua sa credinţă.

A mai arătat recurentul că din anul 2000 a fost permanent în posesia imobilului căruia i-a adus îmbunătăţiri substanţiale care i-au înzecit valoarea, că în afara de hărţuirea juridică reclamanta nu a manifestat nici un altfel de interes faţă de imobil, ca pe lână preţul iniţial a achitat ulterior şi datoria bancară a lui M. precum şi preţul terenului aferent construcţiei.

Examinând recursul prin prisma motivelor invocate şi a dispoziţiilor art.304 ind.1 Cod procedură civilă, tribunalul reţine în fapt următoarele:

Instanţa de fond a fost învestită cu o acţiune în constatarea nulităţii absolute a antecontractului de vânzare-cumpărare, ceea ce presupunea examinarea respectării dispoziţiilor art. 948 Cod civil, la data încheierii antecontractului întrucât nulitatea este sancţiunea care se aplică actelor juridice încheiate cu încălcarea dispoziţiilor legale.

Hotărârea pronunţată în cauză este temeinică şi legală întrucât antecontractul de vânzare – cumpărare încheiat de pârâţi a avut la bază o cauză ilicită, respectiv aceea de a frauda dreptul de proprietate( de la acea dată) a reclamantei asupra imobilului în litigiu drept dobândit prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr.3254/19.07.2000( în vigoare la data întocmirii antecontractului).

Astfel aşa cum a reţinut şi instanţa de fond antecontractul a fost încheiat de pârâţi nu la data stipulată în cuprinsul său( 19.07.2000) ci după încheierea contractului de vânzare – cumpărare nr.3254/19.07. 2000, respectiv în vara anului 2001, când reclamantul – pârât pe fondul unor neînţelegeri cu reclamanta şi mama acesteia a promovat o acţiune în declaraţia simulaţiei contractului de vânzare – cumpărare nr.3254/2000, în cursul căreia s-a prevalat de acest antecontract ca fiind „ contraînscrisul” prin care a încercat să dovedească că reclamanta nu a avut calitatea de cumpărător a imobilului în litigiu ci de persoană interpusă( acţiune respinsă prin sentinţa civilă nr.8563/2001 a Judecătoriei Piatra Neamţ  prin care s-a reţinut, printre altele şi împrejurarea că antecontractul nu a fost întocmit la 19.07.2000 ci ulterior „ pro cauza”) .

Împrejurarea că antecontractul a fost întocmit ulterior de pârâţi, rezultă nu numai din prezumţii aşa cum susţine recurentul ci şi din probele administrate,(deşi potrivit dispoziţiilor art.1203 Cod civil, o hotărâre judecătorească poate fi fundamentată şi pe prezumţii, pe raţionamente logico – judiciare temeinice).

Astfel, din declaraţia martorului M. M.( dată în dosarul nr.5328/2001 al Judecătoriei  Piatra Neamţ  şi aflată la fila 36 dosar 2731/P/2005 al Parchetului de pe lângă Judecătoria Piatra Neamţ , (ataşat spre consultare la prezenta) rezultă că prin lunile iunie – iulie 2001, pârâţii P. V. şi M.N., (prin intermediul unei persoane pe nume  P., care îi traducea pârâtului M.N. din limba italiană în limba română), au discutat şi au redactat un înscris  căruia doreau să-i dea aparenţa că ar fi fost redactat anterior datei la care se încheiase contractul de vânzare – cumpărare în formă autentică pentru imobil, martorul (în prezenţa căruia s-au purtat discuţiile) fiind rugat de pârâtul P. V. să nu-i relateze mamei reclamantei această împrejurare.

Coroborând declaraţia acestei persoane cu împrejurarea că recurentul a încercat, începând cu anul 2001, să obţină un drept exclusiv de proprietate asupra imobilului,  formulând o plângere penală împotriva reclamantei, mamei acesteia şi notarului public (ce a format obiectul dosarului nr.115/P/2001 al Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Bacău) în care a susţinut că a fost înşelat şi că este adevăratul cumpărător şi singurul proprietar al imobilului, dosar în care nu a depus antecontractul şi nici măcar nu a făcut vreo referire despre existenţa acestuia), deşi avea tot interesul de a-l depuse pentru că ar fi dovedit tocmai împrejurările reclamate, precum şi faptul că dacă la data de 30.05.2001 ar fi existat antecontractul, reclamantul ar fi formulat de la început acţiunea în declararea simulaţiei contractului autentic( şi nu o acţiune de ieşire din indiviziune, modificată ulterior în acţiune în simulaţie) se deduce că antecontractul a fost redactat în anul 2001 şi nu la data de 19.07.2000.

Aceeaşi împrejurare rezultă şi din faptul că deşi în cuprinsul antecontractului se menţionează că promitenţii vânzători M. N. şi M. M. au primit suma de 300.000.000 lei (rol) de la P. V. la 19.07.2000, în declaraţia pârâtului M. N.( dată în dosarul nr. 115/P/2001 al Parchetului de pe lângă Curtea de Apel Bacău) acesta precizează că suma de 300.000.000 lei i-a fost înmânată de „Nicoleta”( care este mama reclamantei).

În al doilea rând chiar dacă antecontractul a fost încheiat la data de 19.07.2001 este lovit de nulitate deoarece şi la acea dată s-a fondat pe o cauză imorală şi ilicită sancţionată, potrivit art.966 Cod civil, cu nulitatea absolută.

Aceasta pentru că, aşa cum rezultă din declaraţia pârâtului M. N.( dată în dosarul nr.115/P/2001), convenţia privind vânzare – cumpărarea o încheiase anterior atât cu mama reclamantei (care i-a cedat reclamantei dreptul său) şi care i-a şi înmânat parte din preţ (300.000.000 rol), cât şi cu pârâtul P. V., convenind cu aceştia că în schimbul preţului de 600.000.000 rol să le vândă imobilul.

Or, întocmirea( în aceeaşi zi şi prealabil, încheierii actului autentic care materializa convenţia iniţială) a unui înscris sub semnătură privată doar de către pârâţi( fără participarea şi a mamei reclamantei) prin care este materializată o altă convenţie în care atât la promitent cumpărător cât şi la persoana care a înmânat preţul apare specificat doar pârâtul P. V., demonstrează că motivul determinant la întocmirea acestuia, ca element subiectiv al convenţiei, a fost ilicit întrucât pârâţii cu rea - credinţă au urmărit înlăturarea mamei reclamantei din calitatea de promitent – cumpărător cu fraudarea drepturilor eventuale de proprietate asupra imobilului.

De asemenea, convenţia materializată în antecontract, diferită de cea iniţială a avut şi un scop imoral deoarece a fost de natură a nesocoti normele de convieţuire socială care pretind că obligaţiile asumate să fie respectate şi ca drepturile subiective să fie exercitate cu bună – credinţă.

Susţinerea recurentului că instanţa de fond nu a avut în vedere că rezoluţia de neîncepere a urmăririi penale din 18 ianuarie 2006 a Parchetului de pe lângă Judecătoria Piatra Neamţ ( prin care s-a dispus neînceperea urmăririi penale faţă de pârâţi  cercetaţi sub aspectul săvârşirii infracţiunii de fals în înscrisuri sub semnătură privată) are autoritate de lucru judecat este neîntemeiată întrucât rezoluţia de neîncepere a urmăririi penale neavând caracterul unei hotărâri definitive în sensul art.22 Cod procedură penală nu are autoritate de lucru judecat în instanţa civilă.

Pe de altă parte, în cuprinsul rezoluţiei sus – menţionate se reţine că acea convenţie de vânzare – cumpărare încheiată de pârâţi nu este falsă „deoarece s-a încheiat cu acordul ambelor părţi iar folosirea în faţa instanţei de judecată nu a produs consecinţe  juridice”.

Or, şi instanţa de fond a reţinut că antecontractul s-a încheiat cu acordul ambelor părţi, iar în ceea ce privesc consecinţele juridice acestea s-a produs după data pronunţării Rezoluţiei de neîncepere a urmăririi penale, respectiv în anul 2005, când la solicitarea recurentului P.V. s-a perfectat vânzarea – cumpărarea materializată în antecontractul din 19.07.2000, prin decizia civilă nr.206/RC/2005 a Tribunalului Neamţ.

Şi motivul de recurs prin care se susţine că întrucât valabilitatea antecontractului de vânzare – cumpărare din 19.07.2000 a fost examinată cu ocazia pronunţării deciziei civile nr. 206/RC/2005 a Tribunalului Neamţ prin care s-a perfectat convenţia de vânzare – cumpărare încheiată la 19.07. 2000 de pârâţi nu mai poate fi examinată în cauza de faţă este neîntemeiată întrucât în primul rând acea decizie nu-i este opozabilă reclamantei care nu a fost parte în dosarul în care a fost pronunţată şi în al doilea rând în acea cauză, nu s-au examinat decât condiţiile de valabilitate în raport cu părţile din antecontract nu şi în raport cu reclamanta terţ vătămat prin încheierea antecontractului împrejurări cu care instanţa nu a fost sesizată.

Motivul referitor la neexecutarea de către reclamantă a deciziei penale nr.262/AP/2003 a Tribunalului Neamţ deşi excede cauzei de nulitate a antecontractului şi vizează împrejurări ulterioare încheierii acestuia este neîntemeiat întrucât aşa cum rezultă din cuprinsul sentinţei civile nr.4561/2005 a Judecătoriei Piatra Neamţ , ce a avut ca obiect o contestaţie la executare silită a imobilului în litigiu – chiar dacă executarea nu s-a pornit la cererea reclamantei aceasta a formulat cerere de intervenţie în interes propriu, iar instanţa a anulat formele de executare întreprinse reţinând printre alte motive şi pe acela că executarea nu poate avea loc deoarece imobilul nu mai este proprietatea debitorului M. N. ci a reclamantului P.V., ca urmare a pronunţării deciziei civile nr.206/2005 a Tribunalului Neamţ.

Pentru considerentele arătate, tribunalul a constatat că recursul nu este fondat, în conformitate cu dispoziţiile art.312 Cod procedură civilă urmează a-l respinge.

Domenii speta

Spete similare