Restituirea preţului de piaţă al imobilului, cumpărătorului evins de fostul proprietar al imobilului, în baza art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001 –momentul în funcţie de care se calculează acest preţ

DREPTUL CIVIL-

Decizia civilă nr.161/30.03.2011

Domeniu asociat:repunere în drepturi

Titlu restituirea preţului de piaţă al imobilului, cumpărătorului evins de fostul proprietar al imobilului, în baza art. 50 ind. 1 din Legea 10/2001 –momentul în funcţie de care se calculează acest preţ

autor, jud. Costache Elena Raluca

Prin sentinţa civilă nr. 153/09.02.2009 a Judecătoriei Sinaia, a fost admisă în parte cererea formulată de reclamantul  P.I., prin care a solicitat ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună obligarea acestuia la restituirea preţului de piaţă al imobilului situat în Sinaia, str.Mihail Kogălniceanu nr.59, jud. Prahova, stabilit potrivit standardelor internaţionale de evaluare, estimat provizoriu de reclamant la suma de 490.000 lei, în contradictoriu cu  pârâtul Ministerul Finanţelor Publice, şi în consecinţă a fost obligat pârâtul să plătească reclamantului suma de 113.100 lei, reprezentând preţul actualizat al imobilului ce a făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare încheiat între reclamant şi S.C. Conti S.A., din care s-a dispus a se deduce suma de 4.125,76 lei, actualizată la data plăţii. De asemenea, s-a luat act că nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

Analizând actele şi lucrările dosarului, instanţa de fond a reţinut următoarele:

Reclamantul P.I. a cumpărat imobilul situat în Sinaia, str. M. Kogălniceanu nr. 59, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. 214-N din data de 05.11.1996, încheiat în baza Legii nr. 112/1995, apartament compus din 4 camere, hol, bucătărie, balcon, hol, terasă, baie, 2 holuri, trei anexe mansardă, precum şi terenul în suprafaţă de 94,92 mp, ce reprezintă o cotă indiviză de 49,21% din terenul situat sub construcţie.

Prin decizia civilă nr. 53/18.10.1999 a Curţii de Apel Ploieşti a fost admis apelul declarat de reclamantul S.M. împotriva sentinţei civile nr. 8014/1998 a Tribunalului Prahova şi a fost restituit imobilul respectiv acestui proprietar, decizie menţinută prin decizia nr. 2005/2000 a Curţii Supreme de Justiţie, pârâtul fiind obligat (alături de alţi pârâţi) să lase acestui proprietar întregul imobil situat în Sinaia, str.M. Kogălniceanu nr. 59, format din 2500 mp teren şi construcţia edificată pe acest teren, compusă din demisol, parter, etaj şi mansardă (f. 8-12).

În urma evicţiunii totale a reclamantului cumpărător, acesta a fost despăgubit potrivit prevederilor Legii nr.10/2001 pentru imobilul retrocedat, astfel cum rezultă din sentinţa civilă nr.373/25.04.2005 a Judecătoriei Sinaia, definitivă prin respingerea recursului şi din nota de punere în executare a acestei hotărâri judecătoreşti, despăgubire care a constat în plata sumei de 41.257.637 lei vechi (f. 43-47, 52-53).

Potrivit art.501 alin.1 din Legea nr.10/2001, astfel cum a fost modificată şi completată prin Legea nr.1/2009, „proprietarii ale căror contracte de vânzare-cumpărare, încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995, cu modificările ulterioare, au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor, stabilit potrivit standardelor internaţionale de evaluare”, iar alin.2 stabileşte că valoarea acestor despăgubiri urmează a se stabili prin expertiză.

Desfiinţarea contractului încheiat în baza Legii nr. 112/1995 trebuie să fie interpretată prin prisma dispoziţiilor art. 20 alin.2 1 din Legea nr. 10/2001, în care legiuitorul referindu-se la sintagma desfiinţarea contractului de vânzare-cumpărare al chiriaşului încheiat cu respectarea prevederilor Legii nr. 112/1995 – stabileşte că această desfiinţare poate interveni „fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare”.

Pentru aceste considerente, apărarea pârâtului în sensul că nu sunt îndeplinite cerinţele art.501 din Legea nr.10/2001 astfel cum a fost introdus prin Legea nr.1/2009, care prevede că au dreptul la restituirea preţului de piaţă al imobilelor proprietarii ai căror contracte au fost încheiate cu nerespectarea prevederilor Legii nr.112/1995 şi care au fost desfiinţate prin hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, iar contractul de vânzare-cumpărare al reclamantului nu a fost desfiinţat de instanţa de judecată, capătul de cerere privind constatarea nulităţii absolute a acestuia fiind respins în cadrul acţiunii în revendicare promovate de fostul proprietar, nu poate fi reţinută ca întemeiată, deoarece textul legal se aplică doar contractelor de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea dispoziţiilor Legii nr.112/1995, iar, pe de altă parte, desfiinţarea  unui contract nu poate interveni doar în urma admiterii unei acţiuni în anulare, ci şi prin lipsirea acestuia de efecte în urma admiterii acţiunii în revendicare promovate de fostul proprietar.

Evaluarea preţului de piaţă al imobilului în litigiu a fost efectuată prin raportul de expertiză construcţii întocmit de expertul D.F.R. (f. 33-38), care a stabilit acest preţ în două variante, respectiv o variantă ţinând seama de preţul de circulaţie la zi, suma stabilită fiind de 413.000 lei şi o alta în care determinarea preţului s-a făcut prin raportare la preţul de la data evicţiunii rezultând suma de 113.100 lei.

Instanţa s-a orientat la stabilirea preţului de piaţă al imobilului în funcţie de cel de la data evicţiunii, întrucât, pe de o parte, prevederile art. 501  alin.1 din Legea nr. 10/2001 nu fac referire la o dată la care să se raporteze acest preţ de piaţă, iar, pe de altă parte, scopul legii nu este de a determina o îmbogăţire fără justă cauză a chiriaşilor cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995 ale căror contracte au fost desfiinţate.

De altfel, după cum rezultă din contractul de vânzare-cumpărare nr. 214 N/05.11.1996, încheiat în baza Legii nr. 112/1995 de reclamantul P.I., acesta a plătit pentru apartamentul compus din 4 camere, hol, bucătărie, balcon, hol, terasă, baie, 2 holuri, trei anexe mansardă, precum şi terenul în suprafaţă de 94,92 mp, ce reprezintă o cotă indiviză de 49,21% din terenul situat sub construcţie, situat în Sinaia, str. M. Kogălniceanu nr. 59, suma de 20.771.835 lei vechi ( respectiv 2.077,18 lei noi), cu plata în rate.

Astfel, dobândirea imobilului de către fostul chiriaş s-a realizat, din motive care exced raţiunilor juridice, nu la preţul pieţei, ci la un preţ subevaluat, statul fiind cel care a suportat, printr-o subvenţie implicită, diferenţa de valoare dintre preţul pieţei şi cel efectiv plătit.

Chiar şi suma de 113.100 lei stabilită pentru imobil în funcţie de momentul evingerii chiriaşului, reprezintă o sumă care este de natură a încălca principiile ce reglementează instituţia răspunderii vânzătorului în caz de evicţiune totală, ce impun acestuia să suporte restituirea integrală a preţului primit, chiar dacă valoarea bunului s-a micşorat din cauze fortuite ori din neglijenţa cumpărătorului, cât şi plata de daune interese, potrivit art. 1341 pct.4 Cod civil, cu stabilirea regulilor speciale relative la plata diferenţei dintre preţ şi sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, cât şi a cheltuielilor necesare şi utile făcute cu bunul cumpărat.

Stabilirea valorii de piaţă a locuinţei la zi, respectiv acordarea sumei de 413.000 lei pentru chiriaşul cumpărător, ar echivala cu o îmbogăţire fără justă cauză a acestuia, însemnând acordarea unor despăgubiri cu mult superioare prejudiciului patrimonial efectiv încercat în urma evingerii sale de fostul proprietar recunoscut în justiţie.

Din suma de 113.100 lei acordată de instanţă, s-a dispus deducerea sumei de 4.125.76 lei, ce va fi actualizată la zi la data plăţii, începând cu data achitării acesteia de către DGFP Prahova, sumă care a fost deja acordată reclamantului cu titlu de despăgubiri, potrivit prevederilor Legii nr. 10/2001, prin sentinţa civilă nr. 373/25.04.2005 a Judecătoriei Sinaia şi din nota de punere în executare a acestei hotărâri judecătoreşti.

Totodată s-a luat act că nu s-a solicitat cheltuieli de judecată.

 Împotriva acestei sentinţe in termen legal a  declarat apel reclamantul  criticând-o pentru nelegalizate si netemeinicie arătând ca in mod greşit  prima instanţa  a reţinut ca restituirea preţului de piaţa actual al  imobilului  ar reprezenta o îmbogăţire fără justa cauza a sa, în mod legal, numai  acordarea preţului de piaţa actual al imobilului in litigiu ar reprezenta o reparaţiei  integrala  a prejudiciului suferit.

S-a precizat că prin prevederile art.501 din Legea nr.10/2001  astfel cum a fost modificata prin Legea nr.1/2009, legiuitorul  si-a exprimat clar voinţa de a repara prejudiciile cauzate celor care au pierdut imobilele  cumpărate  de la stat  din culpa  exclusiva a statului roman.

Din interpretarea  teleologica a prevederilor  Legii nr.10/2001 rezulta ca  legiuitorul  a prevăzut  doua modalităţi  de reparare a prejudiciilor  in  acord cu principiile de drept comun in materia daunelor interese; repararea in natura  sau prin  echivalent.

Prin urmare, s-a menţionat că daca repararea in natura nu mai este posibila, repararea  prejudiciilor prin echivalent  trebuie sa fie  una integrala. Daca statul roman nu poate  restitui in natura  celor prejudiciaţi imobilele cumparate  si evinse, despăgubirea prin echivalent trebuie sa fie una integrala, astfel incat  persoanele despăgubite sa poată cumpăra un imobil echivalent cu banii acordaţi de instanţa, conform principiului  restituito  in integrum, evident după  pronunţarea  hotărârii judecătoreşti.

S-a menţionat că in doctrina  de specialitate s-a apreciat „in ceea ce  priveşte  momentul in  funcţie de care se apreciază  echivalentul  pagubelor  materiale suferite care nu pot fi reparate in natura, in practica judiciara au fost pronunţate soluţii variate. Exista decizii care au considerat că, pentru  aprecierea întinderii despăgubirilor urmează a fi luate in considerare  preturile de înlocuire  a pagubelor  existente la data producerii  prejudiciului (data  evicţiunii in speta). De asemenea exista si  decizii in sensul ca o  adevărata reparare integrala a prejudiciului se poate asigura luând in considerare  preturile de  evaluare  existente la  data  pronunţării hotărârii.

În concluzie, apelantul-reclamant a subliniat că acordarea  preţului de piaţă actual al imobilului  nu poate constitui o îmbogăţire fără justa cauza, insa ar reprezenta o reparaţie integrala a  prejudiciului suferit, astfel încât acesta sa-si poată cumpăra un imobil echivalent la  preturile  actuale, solicitându-se admiterea apelului, schimbarea în parte a sentinţei atacate, în sensul acordării despăgubirilor în cuantum de  413.000 lei, reprezentând preţul actual al imobilului în litigiu.

Împotriva aceleiaşi sentinţe  in termen legal a declarat  apel,  pârâtul  Ministerul Finanţelor Publice, prin D.G.F.P. Prahova,  susţinând ca instanţa de  fond  a pronunţat hotărârea  fără un temei legal, arătând  ca  art.501  din Legea nr.10/2001 astfel cum a fost introdus prin  Legea nr.1/2009  prevede ca  au dreptul la  restituirea preţului de piaţa  al imobilelor,  proprietarii  ale căror  contracte de vânzare-cumpărare încheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 au fost desfiinţate  prin hotărâri judecătoreşti definitive  si irevocabile.

Precizează apelantul ca in speţa  aceasta condiţie  obligatorie  nu este îndeplinita întrucât contractul de vânzare-cumpărare  nr.214/N/05.11.1996 încheiat intre  SC CONTI  SA si  reclamant nu a fost desfiinţat  de instanţa de judecata, capătul de cerere  privind  constatarea nulităţii acestuia fiind respins  irevocabil in  cadrul acţiunii  in  revendicare promovate de  fostul proprietar  (Decizia nr.53/18.10.1999 pronunţata de Curtea de Apel Ploieşti in dosarul nr. 5793/1999). Astfel se solicita admiterea apelului, schimbarea  sentinţei atacate, in sensul respingerii  acţiunii  ca neîntemeiate.

Apelantul-pârât Ministerul Finanţelor Publice, prin D.G.F.P. Prahova,  a formulat întâmpinare la apelul declarat de apelantul-reclamant solicitând respingerea acestuia ca nefondat.

Examinând sentinţa atacată, prin prisma motivelor de apel formulate, a dispoziţiilor legale incidente, tribunalul constată că aceste motive sunt  nefondate, pentru  considerentele ce urmează a fi expuse:

În ceea ce priveşte apelul declarat de apelantul-pârât, Tribunalul reţine că prin Legea nr.1/30.01.2009 pentru modificarea si completarea Legii 10/2001 privind regimul juridic al unor imobile preluate in mod abuziv in perioada 06.03.1945-22.12.1989, publicata in Monitorul Oficial nr.63/03.02.2009, a fost introdus un nou articol, respectiv, art.501 al.1 din aceasta lege, conform căruia: „proprietarii ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii nr.112/1995 cu modificarile ulterioare, au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti definitive si irevocabile, au dreptul la restituirea pretului de piata al imobilelor stabilit conform standardelor internationale de evaluare” – alin. 2 al aceluiasi articol prevăzând ca „valoarea despagubirilor prevazute la al.1 se stabileste prin expertiza.”

Legiuitorul defineşte desfiinţarea contractului încheiat în baza Legii nr. 112/1995, prin disp. art. 20 alin.2 1 din Legea nr. 10/2001, stabilind că aceasta operează fie ca urmare a unei acţiuni în anulare, fie ca urmare a unei acţiuni în revendicare.

În aceste condiţii, reţinând că prin decizia civilă nr. 53/18.10.1999 a Curţii de Apel Ploieşti a fost admis apelul declarat de reclamantul  în acţiunea în revendicare, numitul S.M., fostul proprietar al imobilului în litigiu, împotriva sentinţei civile nr. 8014/1998 a Tribunalului Prahova şi a fost restituit imobilul respectiv acestui proprietar, decizie menţinută prin decizia nr. 2005/2000 a Curţii Supreme de Justiţie, pârâtul, apelantul-reclamant din cauza de faţă, numitul P.I., fiind obligat (alături de alţi pârâţi) să lase acestui proprietar întregul imobil situat în Sinaia, str. M. Kogălniceanu nr. 59, format din 2500 mp teren şi construcţia edificată pe acest teren, compusă din demisol, parter, etaj şi mansardă (f. 8-12), astfel încât acesta a fost evins total, fiindu-i recunoscut dreptul la despăgubiri în baza Legii nr. 10/2001, prin sentinţa civilă nr. 373/25.04.2005 a Jud. Sinaia, definitivă prin respingerea recursului, despăgubire în valoare de 41.257.637 lei vechi, precum şi faptul că prin soluţia pronunţată în acţiunea în revendicare, contractul de vânzare-cumpărare nr. 214-N/05.11.1996 chiar dacă nu a fost anulat, aşa cum apreciază apelantul-pârât că se impunea pentru a fi aplicabile disp. art. 50 ind. 1 din Legea nr. 10/2001, a fost lipsit de efecte juridice, în sensul disp. art. 20 al. 2 ind. 1 din aceeaşi lege, Tribunalul va respinge acest apel ca nefondat.

În ceea ce priveşte apelul declarat de către apelantul-reclamant, Tribunalul, de asemenea îl va respinge ca nefondat, întrucât, prin legea noua, respectiv, Legea nr. 1/2009, care este de imediata aplicare, s-a stabilit o noua metodologie de calculare a pretului imobilelor fostilor proprietari ale caror contracte de vanzare-cumparare incheiate cu respectarea prevederilor Legii 112/1995 au fost desfiintate prin hotarari judecatoresti, sau au fost lipsite de efectele juridice specifice, în urma admietrii unei acţiuni în revendicare promovate de fostul proprietar împotriva cumpărătorului din contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu statul în calitate de vânzător, cum este si cazul reclamantului de fata, legea nemaiprevazand reactualizarea pretului cu indicele de inflatie ci restituirea pretului de piata al imobilelor stabilit conform standardelor internationale de evaluare –  prin expertiza constructor dispusa, intocmita de expert tehnic D.F.R., s-a stabilit valoarea despagubirilor solicitate de reclamant, la pretul de piata al imobilului, stabilit conform standardelor internationale de evaluare, rezultand o valoare de piata de 413.900 lei, la data efectuarii expertizei, precum şi o altă valoare prin raportare la  preţul de la data evicţiunii, rezultând suma de 113.100 lei.

Având in vedere ca aspectul reevaluarii pretului cuvenit reclamantului este practic singurul aspect consemnat în motivele acestuia de apel confirmand, in sine, indreptaţirea acestuia de a primi restituirea pretului, dar intr-un cuantum care sa reprezinte o justa reparatie, conform dispozitiilor legale de stricta actualitate, Tribunalul constată că instanta de fond în mod corect a apreciat că preţului de piaţă al imobilului în funcţie de cel de la data evicţiunii, este cel care respectă criteriile de despăgubire prevăzute de lege.

Aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, tribunalul observă că prevederile art. 501  alin.1 din Legea nr. 10/2001 nu fac referire la o dată la care să se raporteze acest preţ de piaţă, iar, pe de altă parte, scopul legii nu este de a determina o îmbogăţire fără justă cauză a chiriaşilor cumpărători în temeiul Legii nr. 112/1995 ale căror contracte au fost desfiinţate.

Mai mult, în cazul de speţă, se constată că potrivit contractului de vânzare-cumpărare nr. 214 N/05.11.1996, încheiat în baza Legii nr. 112/1995 de reclamantul P.I., acesta a plătit pentru apartamentul compus din 4 camere, hol, bucătărie, balcon, hol, terasă, baie, 2 holuri, trei anexe mansardă, precum şi terenul în suprafaţă de 94,92 mp, ce reprezintă o cotă indiviză de 49,21% din terenul situat sub construcţie, situat în Sinaia, str. M. Kogălniceanu nr. 59, suma de 20.771.835 lei vechi ( respectiv 2.077,18 lei noi), cu plata în rate, dobândirea imobilului de către fostul chiriaş realizându-se astfel, din motive care exced raţiunilor juridice, nu la preţul pieţei, ci la un preţ subevaluat, statul fiind cel care a suportat, printr-o subvenţie implicită, diferenţa de valoare dintre preţul pieţei şi cel efectiv plătit.

În aceste condiţii şi având în vedere şi principiile ce reglementează instituţia răspunderii vânzătorului în caz de evicţiune totală, ce impun acestuia să suporte restituirea integrală a preţului primit, chiar dacă valoarea bunului s-a micşorat din cauze fortuite ori din neglijenţa cumpărătorului, cât şi plata de daune interese, potrivit art. 1341 pct.4 Cod civil, cu stabilirea regulilor speciale relative la plata diferenţei dintre preţ şi sporul de valoare dobândit de lucru între momentul încheierii contractului şi data producerii evicţiunii, cât şi a cheltuielilor necesare şi utile făcute cu bunul cumpărat, precum şi împrejurarea că acordarea sumei de 413.000 lei pentru chiriaşul cumpărător, aşa cum a solicitat acesta, ar echivala cu o îmbogăţire fără justă cauză a acestuia, însemnând acordarea unor despăgubiri cu mult superioare prejudiciului patrimonial efectiv încercat în urma evingerii sale de fostul proprietar recunoscut în justiţie, Tribunalul va respinge şi acest apel, ca nefondat, apreciind soluţia primei instanţe ca legală şi temeinică.

7

Domenii speta

Spete similare