Rezoluţiune contract de vânzare-cumpărare în baza unui pact comisoriu de ultim grad. Situaţia lucrărilor edificate de cumpărător pe acel teren

Prin sentinţa civilă nr. 2420/2013 a fost admisă acţiunea şi s-a constatat intervenită rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, dispunându-se repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul revenirii imobilului în proprietatea vânzătorilor.

S-a reţinut în motivare că potrivit convenţiei încheiate, preţul urma să fie achitat în 5 rate lunare de câte 7000 Euro, iar pârâta nu a achitat ultimele 2 rate, scadente în august şi septembrie 2008, situaţie în care a operat pactul comisoriu de ultim grad. Această soluţie dată cererii principale a rămas irevocabilă prin nepromovarea căilor de atac. În cadrul acestui dosar, pârâta-reclamantă a formulat o cerere reconvenţională prin care a solicitat obligarea vânzătorilor la plata contravalorii lucrărilor efectuate pe acel teren, începând cu anul 2009, pentru edificarea unei locuinţe în regie proprie.

Cererea reconvenţională a fost respinsă cu motivarea că, în speţă, pârâtei i se aplică dispoziţiile legale din materia accesiunii imobiliare, privind pe constructorul de rea credinţă, deoarece la momentul edificării imobilului, ca urmare a intervenţiei pactului comisoriu de ultim grad, pierduse dreptul de proprietate asupra terenului şi nu putea invoca necunoaşterea clauzelor contractuale. În condiţiile în care proprietarul terenului nu a optat pentru păstrarea construcţiei, în mod corect a fost respinsă cererea de acordare a contravalorii lucrărilor efectuate, ca nefondată.

Decizia civilă nr. 94/R din 26.02.2014 a Curţii de Apel Galaţi

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Braila la data de 20.06.2011 sub nr. 8458/196/2011, reclamanţii A.R.C.E., A.E.D., E.I. si E.C. în contradictoriu cu pârâta G.M., au solicitat ca, pe cale de ordonanţa președințială, sa se constate rezilierea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. …/15.04.2008 de Biroul Notarial V&A, ca urmare a neachitării diferenţei de preț, in valoare de 14.000 EUR, de către pârâtă.

În fapt, au arătat reclamanţii, la data de 15.04.2008 au încheiat cu pârâta contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, ce are ca obiect terenul viran de categoria „curţi construcţii" in suprafaţa totala de 1.000,05 mp, situat in satul C., comuna C., preţul contractului fiind de 35.000 EUR. Conform pct. 3 din contract, preţul se va achita de către cumpărător in cinci rate lunare egale a câte 7.000 EUR fiecare, începând cu luna mai 2008, plătibile la data de 15 ale fiecărei luni, ultima rată având termen de plată 15 septembrie 2008. In caz de neachitare a preţului la termenele stabilite, părţile, de comun acord, au stabilit că acest contract se reziliază de drept, fără a fi nevoie de notificare prealabila, somaţie sau altă formalitate prealabilă şi fără a fi necesară intervenţia instanţei (pct. 3 alin 2 din contract). Deși plata ultimei rate avea scadenta pe 15.09.2008, pârâta nu a achitat nici până în prezent integral preţul contractului, aceasta având de achitat o diferenţa de preț in valoare de 14.000 EUR. Faţă de această situaţie, la data de 1.06.2011 au notificat-o, prin executorul judecătoresc, pentru a se prezenta la data de 7.06.2011, orele 11, la Biroul Notarului Public V.V.&A., în vederea achitării diferenţei de preț. Deşi notificată, aceasta nu s-a prezentat la biroul notarial pentru achitarea sumei, fapt consemnat prin încheierea de certificare nr. …/07.06.2001, a Biroului Notarial V.&A. Întrucât pârâta nu a achitat diferenţa de preț in suma de 14.000 EUR, pentru terenul situat in satul C., comuna C., jud. B, pentru care a fost încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, au solicitat, ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate rezilierea contractului. In drept art.969 C.Civ. si 581C.proc.Civ.

La termenul de judecată din data de 23.06.2011, reclamanţii au solicitat judecarea cererii pe calea dreptului comun.

Pârâta a formulat cerere reconvenţională şi întâmpinare. A solicitat obligarea reclamanţilor la plata sumei de 31600 de lei reprezentând contravaloare fundaţie executată pe terenul situat în satul C., cu nr. cadastral provizoriu ...

În cuprinsul cererii reconvenţionale, a arătat că între părţi a intervenit contractul de vânzare cumpărare nr. …/15.04.2008, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului viran în suprafaţă de 1000,05 mp situat în sat C., cu nr. cadastral provizoriu ...

Pe terenul proprietatea sa, după executarea lucrărilor în favoarea soţilor E., începând cu anul 2009, a executat în regie proprie următoarele lucrări în vederea edificării unei locuinţe: amenajarea terenului, săpături până la cota 2,5 m pe o suprafaţă de aproximativ 140 mp, tunarea fundaţiei, platformă betonată armată pe 130 mp. Pentru executarea acestor lucrări a achiziţionat materiale şi a folosit mâna de lucru. Lucrările au fost efectuate după ce soţii E. au asigurat-o că nu vor avea pretenţii ulterioare, izvorând din contractul de vânzare – cumpărare. În cazul în care se va admite cererea reclamanţilor, consideră că aceştia trebuie să fie obligaţi să o despăgubească pe pârâtă pentru cheltuielile efectuate, în caz contrar aceştia îmbogăţindu-se fără justă cauză. În drept art. 493, 494, 997 C. civ. şi 274 c. proc. civ.

În cuprinsul întâmpinării a arătat că între părţi a intervenit contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra terenului viran în suprafaţă de 1000,05 mp situat în sat C., cu nr. cadastral provizoriu ... Părţile au convenit ca preţul vânzării să fie achitat în 5 rate lunare egale de 7000 de euro, plătibile în perioada mai – septembrie 2008, transmisiunea de fapt şi de drept a terenului având loc la momentul încheierii contractului. Într-adevăr ultimele două rate însumând 14000 euro nu au fost achitate direct de cumpărătoare, întrucât în perioada în care acestea trebuiau achitate SC S. SRL, al cărei administrator era pârâta, a efectuat la imobilul soţilor E. situat în imediata vecinătate a terenului cumpărat, diverse lucrări de construcţie, conform centralizatorului, sens în care au fost emise devize de lucrări. Lucrările au fost executate în anul 2008, după perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, unele devize fiind întocmite ulterior după efectuarea măsurătorilor finale. În centralizator a fost menţionată şi procurarea centralei termice şi a boilerului, care nu au mai fost achiziţionate, valoarea lucrărilor executate fiind de 88562,60 de lei. Deoarece soţii E. nu au achitat contravaloarea acelor lucrări, nici pârâta nu a achitat diferenţa de preţ, considerând că obligaţiile reciproce ale părţilor vor fi stinse prin compensaţie convenţională. Pârâta a executat acele lucrări în favoarea soţilor E. prin SC S. SRL. Soţii A. nu au beneficiat de lucrările executate de SC S. SRL, în schimb din discuţiile purtate cu soţii E. aceştia au asigurat-o pe pârâtă că aspectele privitoare la împărţirea preţului vor fi rezolvate între aceştia. A solicitat respingerea cererii principale ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

La termenul de judecată din data de 12.04.2012, reclamanţii au formulat întâmpinare la cererea reconvenţională prin care au solicitat respingerea cererii reconvenţionale.

Au arătat că pârâta-reclamantă dă dovadă de rea-credinţă atunci când afirmă că toate lucrările pe care aceasta le-a făcut la imobilul proprietatea sa, au fost executate după ce soţii E. au asigurat-o că nu vor mai avea pretenţii ulterioare izvorând din contractul de vânzare-cumpărare. Obligaţia care îi incumbă era aceea de a plăti ultimele două rate restante în cuantum de 14000 de euro. Scadenţa penultimei rate a fost pe data de 15 august 2008, iar ultima rată trebuia achitată încă de pe data de 15 septembrie 2008. Această obligaţie nu a fost îndeplinită de către cumpărătoare, astfel cum chiar ea recunoaşte în întâmpinare. Aceasta a făcut îmbunătăţiri pe terenul care devenise proprietatea ei cu mult după scadenţa privind achitarea ratelor restante. Reclamanţii consideră că aceasta anticipa ivirea unui litigiu, iar când acesta s-a produs a găsit o scuză aparent justificată pentru a-şi motiva reaua-credinţă pentru neplata ratelor scadente: aşa-zisa discuţie cu soţii E. Nu a venit să probeze în niciun fel această susţinere. Mai mult decât atât, o astfel de probă nici nu ar avea cum să existe în condiţiile în care aşa-zisa înţelegere nu a avut loc vreodată. Contractul de vânzare-cumpărare este foarte clar. Acesta prevede că, în cazul neachitării preţului în modalitatea menţionată, vânzătorii vor considera prezentul contract rezolvat de plin drept fără nevoie de notificare, somaţie sau altă formalitate prealabilă şi fără a fi necesară intervenţia instanţei. (...), iar prin efectul rezoluţiunii, vor reintra în proprietatea bunului imobil, iar orice sumă încasată din preţ va fi reţinută de vânzători drept daune interese pentru neexecutarea obligaţiei de „a face", această clauză fiind un pact comisoriu de grad IV. O asemenea stipulaţie are drept efect desfiinţarea necondiţionată a contractului, de îndată ce a expirat termenul de executare, fără ca obligaţia să fi fost dusă la îndeplinire. In cazul în care se apelează la instanţa de judecată, aceasta va putea face numai verificările pe care înseşi clauzele convenţionale de rezoluţiune le permit. Aşadar, nicăieri în contract nu se prevede că în cazul rezoluţiunii contractului reclamanţii-pârâţi au obligaţia de a o despăgubi pe pârâta-reclamantă pentru îmbunătăţirile făcute. Mai mult, existenţa acestora nici nu a fost probată. Desfiinţarea se face în mod necondiţionat. Rezoluţiunea se cere de îndată ce a expirat termenul de executare. Pe cale de consecinţă, reclamanţii trebuia să ceară desfiinţarea contractului încă din luna septembrie a anului 2008. Înainte de a introduce cererea de chemare în judecată, reclamanţii au notificat-o pe pârâtă prin intermediul executorului judecătoresc să se prezinte la data de 07.06.2011, orele 11 la Biroul Notarului Public V.V.& A., în vederea achitării diferenţei de preţ. Aceasta nu s-a prezentat, fapt dovedit cu încheierea de certificare nr. …/07.06.2011 a Biroului Notarial V.& A.

Aşadar, au înţeles să o păsuiască aproape doi ani de zile. Daunele-interese sunt pe deplin justificate. In acest moment, reclamanţii nu se pot folosi de acest teren, pentru că încă nu a reintrat în proprietatea acestora. In schimb au fost de bună credinţă, au predat şi de fapt şi de drept proprietatea asupra imobilului la momentul autentificării contractului. Pârâta-reclamantă, în schimb cu rea-credinţă tergiversează soluţionarea prezentului dosar, venind cu pretenţii care nu au niciun temei legal sau contractual. În drept art. 115 şi următoarele din Codul de procedură civilă.

Au formulat, de asemenea, şi răspuns la întâmpinare arătând că, în cauza, nu poate opera compensarea întrucât reclamanţii şi pârâta din prezenta cauză nu sunt creditor şi debitor, în mod reciproc: pârâta a efectuat lucrări numai la imobilul soţilor E., iar soţii A., astfel cum chiar ea recunoaşte în întâmpinare, nu au beneficiat niciodată de aceste lucrări. Al doilea motiv pentru care nu poate opera această instituţie juridică este acela că pârâta nu a făcut dovada vreunei convenţii scrise de unde să rezulte că reclamanţii din prezenta cauză şi pârâta G.M. au ajuns la vreo înţelegere privind stingerea obligaţiilor reciproce prin compensaţie. Mai mult decât atât, niciun moment nu a fost vorba de vreo înţelegere verbală privind stingerea datoriilor în acest mod. In cauza de faţă nu poate opera compensaţia legală, întrucât nu este îndeplinită condiţia privind lichiditatea creanţelor. Deşi face referire la devize de lucrări şi centralizator, avansând chiar şi suma de 88562,60 de lei, nu a făcut dovada încheierii unui contract de prestări servicii sau a unor facturi de unde să rezulte această sumă de bani.

Reclamanţii au solicitat de asemenea, disjungerea cererii principale de cererea reconvenţională, cerere respinsă la termenul de judecată din data de 07.07.2012.

Prin sent. civ.nr. 2420/21.03.2013 a Judecătoriei Braila a fost admisă acţiunea, s-a constatat intervenită rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008 încheiat între părţi, s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, imobilului reprezentat de teren de 1000,05 mp situat în intravilanul satului C., comuna C., judeţul B., revenind în proprietatea reclamanţilor. A fost admisă în parte cererea reconvenţională. Au fost obligați reclamanţii A.R.C.E., A.E.D., E.I. si E.C. la plata către pârâta G.M. a sumei de 26.469 de lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de construire efectuate pe terenul situat în intravilanul satului C., Comuna C., judeţul B. A fost obligată pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 2213,64 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunța aceasta hotărâre instanța a reținut următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, A.E.D., A.R.C.E., E.I. şi E.C. (reclamanţii din prezenta cauză) au transmis în calitate de vânzători în proprietatea lui G.M. (pârâta din prezenta cauză) în calitate de cumpărătoare, dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren de 1000,05 mp situat în intravilanul satului C., comuna C., judeţul B. Transmisiunea de drept şi de fapt a proprietăţii terenului a avut loc la data autentificării contractului de vânzare- cumpărare (15.04.2008). Preţul vânzării este de 35.000 de euro, preţ ce urma a fi achitat de cumpărător în cinci rate lunare egale de câte 7000 de euro fiecare, începând cu luna mai 2008, plătibile la data de 15 ale fiecărei luni, ultima rată având termenul de 15 septembrie 2008.

Conform art. 3 din contract, în cazul neachitării preţului, vânzătorii vor considera contractul de vânzare-cumpărare rezolvat de plin drept fără nevoie de notificare, somaţie sau altă formalitate prealabilă şi fără a fi necesară intervenţia instanţei, această clauză reprezentând un pact comisoriu de grad IV. Prin efectul rezoluţiunii, ca urmarea a neplăţii preţului, vânzătorii vor reintra în proprietatea bunului imobil, iar orice sumă încasată din preţ va fi reţinută de vânzători, drept daune interese pentru neexecutarea obligaţiei de a face. Reclamanţii au solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, întrucât cumpărătoarea nu şi-a îndeplinit în tot obligaţia de plată a preţului, rămânând neachitată suma de 14000 de euro. În materie contractuală, o dată dovedită existenţa obligaţiei contractuale, se naşte o prezumţie de neexecutare a obligaţiei. Probatoriul administrat nu a răsturnat prezumţia menţionată. Mai mult, din apărările formulate de pârâtă rezultă că aceasta nu a achitat ultimele două rate scadente în cuantum de 14.000 de euro. Pentru a justifica neexecutarea contractului, pârâta a arătat că SC S. SRL a efectuat la imobilul proprietatea soţilor E. diverse lucrări de construcţie. Deoarece soţii E. nu au achitat aceste lucrări, nici pârâta nu a achitat diferenţa de preţ considerând că obligaţiile reciproce ale părţilor vor fi stinse prin compensare convenţională. A considerat că valoarea lucrărilor efectuate în favoarea soţilor E. au fost suportate de pârâtă prin SC S. SRL. Susţinerea pârâtei rezultă şi din declaraţia martorului N.C. care a arătat că la imobilul soţilor E. au fost efectuate lucrări de SC S.  în anul 2008 – 2009 coroborat cu înscrisurile depuse la dosarul cauzei.

Cu alte cuvinte, pentru stingerea obligaţiei de plată a diferenţei de preţ izvorâtă din contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, pârâta invocă compensarea. Compensarea reprezintă o modalitate de stingere a două obligaţii reciproce, până la concurenţa celei mai mici dintre ele. Compensaţia presupune existenţa a două raporturi juridice obligaţionale distincte, în cadrul cărora aceleaşi persoane sunt creditor şi debitor una faţă de cealaltă. În cauză nu există o compensaţie convenţională, din probatoriul administrat, nerezultând că între părţi există vreo convenţie în acest sens. De asemenea, nu poate opera o compensaţie legală în condiţiile (arătate de pârâtă) în care în primul raport obligaţional calitatea de creditori o au reclamanţii şi calitatea de debitoare o are pârâta, iar în cel de-al doilea raport obligaţional calitatea de creditoare o are o societate comercială (care nu este parte în dosar) şi calitatea de debitori o au soţii E. Cu alte cuvinte, în cauză însă nu s-a făcut dovada existenţei reciprocităţii obligaţiilor, nerezultând, din ansamblul probatoriului administrat, că pârâta ar avea o creanţa în contra reclamanţilor. În cazul în care una dintre părţile contractului sinalagmatic refuză executarea contractului, cealaltă parte poate cere rezoluţiunea contractului. Rezoluţiunea contractului este o sancţiune a neexecutării culpabile a contractului sinalagmatic, constând în desfiinţarea retroactivă a acestuia şi repunerea părţilor în situaţia avută anterior încheierii contractului. În cazul în care contractul conţine inserat un pact comisoriu de ultim grad, acesta are drept efect desfiinţarea necondiţionată a contractului, de îndată ce a expirat termenul de executare, fără ca obligaţia să fi fost adusă la îndeplinire. În această situaţie, instanţa va constata intervenită rezoluţiunea contractului. Constatând că pârâta nu a achitat integral preţul stipulat în contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, instanţa va admite cererea principală, va constata intervenită rezoluţiunea acestui contract şi, ca efect al repunerii părţilor în situaţia anterioară, va dispune revenirea imobilului reprezentat de teren de 1000,05 mp situat în intravilanul satului C., comuna C., judeţul B, în proprietatea reclamanţilor. Pe terenul pe care pârâta l-a avut în posesie în temeiul contractului de vânzare- cumpărare nr. …/15.04.2008, în suprafaţă de 1000,05 mp situat în intravilanul satului C., comuna C., judeţul B, aceasta, considerându-se proprietar, a efectuat o serie de lucrări de construcţie (săpătură, compactare, bernă de balast, radier general din beton) în valoare de 26.469 de lei. Cum, prin probatoriul administrat, nu a fost răsturnată prezumţia de buna-credinţă, instanţa apreciază că pârâta se află în situaţia constructorului de bună-credinţă care a efectuat o serie de lucrări cu materiale proprii pe terenul situat în intravilanul satului C., comuna C., judeţul B. În aceste condiţii, pentru că urmare a repunerii părţilor în situaţia anterioară ca efect al rezoluţiunii contractului de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, reclamanţii să nu se îmbogăţească pe seama constructorului, în temeiul art. 494 C. civ., proprietarii terenului urmează să o despăgubească pe pârâtă pentru lucrările efectuate. În raport cu aceste considerente, instanţa urmează să admită în parte cererea reconvenţională formulată de pârâta G.M. în contradictoriu cu reclamanţii A.R.C.E., A.E.D., E.I. si E.C. şi să oblige reclamanţii la plata către pârâtă a sumei de 26.469 de lei reprezentând contravaloarea lucrărilor de construire efectuate pe terenul situat în intravilanul satului C., comuna C., judeţul B. În cauză, reclamanţii au efectuat cheltuieli de judecată de 4626 de lei reprezentând taxă de timbru şi timbru judiciar, iar pârâta a efectuat cheltuieli de judecată de 2880 de lei reprezentând taxă de timbru, timbru judiciar şi onorariu expert. Cum cererea reconvenţională a fost admisă în parte, instanţa va diminua cheltuielile de judecată ce pot fi pretinse de pârâtă proporţional cu cât a fost admisă cererea reconvenţională.

Astfel, pentru suma de 31600 de lei au fost efectuate cheltuieli de judecată de 2880 de lei, rezultă că pentru suma de 26.469 de lei, pârâta are dreptul la suma de 2412,36 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată. Procedând la compensarea cheltuielilor de judecată, instanţa va obliga pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 2213,64 de lei cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei hotărâri au formulat recurs reclamanţii A.R.C.E., A.E.D., E.I. si E.C. solicitând admiterea recursului, modificarea hotărârii atacate şi respingerea cererii reconvenţionale.

În motivarea recursului s-au susţinut în esenţă următoarele: instanţa, în considerentele hotărârii recurate, nu motivează în nici un fel de ce consideră că pârâta a fost de bună-credinţă; pârâta, cu rea-credinţă, a început lucrările la imobil, ştiind că nu a achitat integral preţul terenului, iar contractul urmează să fie desfiinţat conform prevederilor art.3 din contract; referitor la cererea reconvențională, instanța de fond a făcut referire la prevederile art.494 cod civil, însă in interpretarea si aplicarea acestor dispoziții, trebuie sa prevaleze interesele proprietarului terenului. În drept art.299 si urm. cod procedura civila.

Prin cererea depusă la data de 15.04.2013 reclamanții au arătat în esență faptul că dispoziţiile art.494 cod civil, invocate de instanță în motivarea hotărârii, nu îşi au aplicabilitate în cauză. Astfel, contractul a fost desfiinţat din culpa exclusivă a pârâtei, la data efectuării construcţiilor pârâta cunoştea că nu a achitat preţul contractului, asumându-şi riscul că poate să piardă investiţia efectuată pe teren. Se poate admite că ar fi îmbogăţire fără justă cauză care obligă partea la plata unor despăgubiri, numai dacă desfiinţarea contractului s-ar produce din alte cauze decât cele contractuale, ceea ce nu este cazul. Este inadmisibil ca instanța să îi oblige la plata contravalorii lucrărilor efectuate în condițiile in care contractul este desființat din culpa pârâtei, care are obligația să predea terenul în stadiul în care l-a cumpărat. Lucrările de construire sunt efectuate fără autorizaţie de construcţie sau documentaţie de execuţie a imobilului, sancţiunea legală fiind obligarea proprietarului terenului la desființarea acelor lucrări. În drept art.300 alin.2, 304 pct.9 cod procedura civila, 969 si 1020 cod civil.

În şedinţa publică din data de 23.09.2013 instanța a calificat calea de atac ca fiind apel, iar nu recurs.

Prin decizia civilă nr. 303/05.11.2013 a Tribunalului Brăila s-a admis apelul declarat de reclamanţi, a fost schimbată în parte hotărârea, în sensul că s-a respins cererea reconvenţională.

A fost obligată intimata G.M. la plata cheltuielilor de judecată de la fond şi din apel în cuantum total de 5.466 lei.

Au fost menţinute dispozițiile referitoare la admiterea cererii principale, rezoluţiunea contractului şi repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Pentru a decide astfel, instanţa a reţinut următoarele:

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, apelanţii-reclamanţi A.E.D., A.R.C.E., E.I. şi E.C. au transmis în calitate de vânzători în proprietatea intimatei-pârâte G.M. în calitate de cumpărătoare, dreptul de proprietate asupra suprafeţei de teren de 1000,05 mp situat în intravilanul satului C., comuna C., judeţul B.

Transmisiunea de drept şi de fapt a proprietăţii terenului a avut loc la data autentificării contractului de vânzare-cumpărare (15.04.2008).

Preţul vânzării a fost de 35.000 de euro, preţ ce urma a fi achitat de cumpărător în cinci rate lunare egale de câte 7000 de euro fiecare, începând cu luna mai 2008, plătibile la data de 15 ale fiecărei luni, ultima rată având termenul de 15 septembrie 2008.

 Conform art. 3 din contract, în cazul neachitării preţului, vânzătorii vor considera contractul de vânzare-cumpărare rezolvat de plin drept fără nevoie de notificare, somaţie sau altă formalitate prealabilă şi fără a fi necesară intervenţia instanţei, această clauză reprezentând un pact comisoriu de grad IV.

Aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, intimata-pârâtă nu a achitat ultimele două rate scadente în cuantum de 14.000 de euro. Apărările intimatei-pârâte (în sensul că lucrările efectuate în regie proprie pe terenul care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare au fost executate după ce soţii E. au asigurat-o că nu vor mai avea pretenţii ulterioare care ar decurge din contractul de vânzare-cumpărare) nu au fost reţinute de instanţa de fond şi nici nu au fost dovedite.

Tribunalul a reţinut că intimata-pârâtă a efectuat aceste lucrări în anul 2009, ulterior datei când, conform contractului de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, ar fi trebuit să plătească ultima rata din preţul vânzării (15.09.2008).

În aceste condiții, instanţa a constatat că în cauză nu se poate reţine buna-credinţă a intimatei G.M. care, deşi cunoştea că în conformitate cu art.3 din contract, în caz de neachitare a preţului în modalitatea stabilită în contract, vânzătorii vor considera contratul rezolvat de plin drept, fără nevoie de notificare, somaţie sau altă formalitate prealabilă şi fără a fi necesară intervenţia instanţei, clauza reprezentând un pact comisoriu de gradul IV, a înțeles să efectueze anumite lucrări de construcţii pe teren. Se observă că în cauză nu s-a făcut dovada unei înțelegeri a părţilor contrară celor menţionate în pactul comisoriu.

Conform art.494 Cod civil “Dacă plantaţiile, construcţiile şi lucrările au fost făcute de către o a treia persoană cu materialele ei, proprietarul pământului are dreptul de a le ţine pentru dânsul, sau de a îndatora pe acea persoană să le ridice. Dacă proprietarul pământului cere ridicarea plantaţiilor şi a construcţiilor, ridicarea va urma cu cheltuiala celui ce le-a făcut; el poate chiar, după împrejurări, fi condamnat la daune-interese pentru prejudiciile sau vătămările ce a putut suferi proprietarul locului. Dacă proprietarul voieşte a păstra pentru dânsul acele plantaţii şi clădiri, el este dator a plăti valoarea materialelor şi preţul muncii, fără ca să se ia în consideraţie sporirea valorii fondului, ocazionată prin facerea unor asemenea plantaţii şi construcţii. Cu toate acestea, dacă plantaţiile, clădirile şi operele au fost făcute de către o a treia persoană de bună-credinţă, proprietarul pământului nu va putea cere ridicarea sus-ziselor plantaţii, clădiri şi lucrări, dar va avea dreptul sau de a înapoia valoarea materialelor şi preţul muncii, sau de a plăti o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului.”

S-a observat că apelanţii au solicitat ca intimata să le restituie terenul în stadiul în care l-a cumpărat (cu alte cuvinte fără lucrările de construcţii efectuate pe acesta).

În aceste condiții, instanța a reţinut că apelanţii nu au dorit să păstreze aceste lucrări efectuate pe terenul proprietatea lor, caz în care, întrucât nu se poate reţine buna-credinţă a intimatei, apelanţii nu pot fi obligaţi să plătească intimatei valoarea materialelor şi preţul muncii sau o sumă de bani egală cu aceea a creşterii valorii fondului. Nu se poate reţine că apelanţii s-ar îmbogăţi de pe urma constructorului deoarece aceștia au arătat in mod clar că doresc ca intimata să le restituie terenul în stadiul în care l-a cumpărat, liber de construcţiile edificate pe acesta, apelanţii putând să-şi exercite dreptul de a opta în acest sens, conform art.494 cod civil.

Împotriva acestei decizii a declarat recurs reclamanta-pârâtă care a apreciat că hotărârea instanţei de fond este dată cu aplicarea greşită a art. 494 şi art. 997 Cod civil.

În mod greşit s-a apreciat că lucrările au fost efectuate cu rea-credinţă.

Din moment ce părţile contractante au convenit să se transmită proprietatea asupra terenului de la data autentificării şi nu de la data  plăţii ultimei rate, pârâta-reclamantă s-a comportat ca un adevărat proprietar,  efectuând diverse lucrări de construire pe teren.

Conduita sa trebuie analizată în întregul context al derulării înţelegerii dintre părţi. La momentul ridicării construcţiei achitase deja trei rate din contract, adică 21.000 Euro.

Lucrările efectuate de el pe teren sunt durabile, utile, aşa încât trebuie să fie despăgubit. Temeiul de drept invocat a fost art. 997 Cod civil, iar reclamanţii ar trebui să

despăgubească pe posesorul, chiar de rea-credinţă pentru toate cheltuielile făcute care au crescut preţul bunului.

În prezent, firma sa SC S. SRL este în lichidare, iar lichidator judiciar în cadrul dosarului de faliment este reclamantul A.D., ce încearcă să-l determine să renunţe în prezentul dosar, prin promovarea unor cereri de angajare răspundere a administratorului.

În concluzie, a solicitat admiterea recursului, modificarea deciziei din apel în sensul admiterii cererii reconvenţionale şi păstrării soluţiei pronunţate de Judecătoria Brăila.

Reclamanţii-pârâţi A.R.C.E, A.E.D., E.I. şi E.C. au formulat întâmpinare prin care au solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Au susţinut că din toate probele administrate rezultă reaua-credinţă a recurentei: neplata ultimelor 2 rate, existenţa pactului comisoriu de ultim grad.

Mai mult, aceste lucrări de construire au fost efectuate fără autorizaţie de construcţie, sancţiunea fiind obligarea proprietarului la desfiinţarea lor.

Analizând decizia instanţei de apel prin prisma motivelor de recurs, Curtea constată că acesta este nefondat, din considerentele ce se vor arăta în continuare:

Conform dispoziţiilor art. 299 şi următoarele Cod procedură civilă recursul este o cale extraordinară de atac ce poate fi exercitată numai pentru motivele de nelegalitate a hotărârii limitativ prevăzute de dispoziţiile art. 304 pct. 1-9 Cod procedură civilă, deoarece părţile au avut la dispoziţie o judecată în fond în faţa primei instanţe şi o rejudecare am fondului, atât în fapt, cât şi în drept, în apel.

În consecinţă, în recurs nu mai pot fi analizate motive care să vizeze modalitatea în care instanţele au administrat ori au interpretat probele din dosar,  care să se refere la reproduceri ale stării de fapt, ale istoricului cauzei, a raporturilor dintre părţi sau care să tindă la o reapreciere a probatoriilor administrate.

Din aceste considerente, Curtea urmează să verifice corecta interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 494 Cod civil şi art. 997 Cod civil, raportat la situaţia de fapt stabilită de instanţa de apel.

Astfel, s-a reţinut că între părţi s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, având ca obiect suprafaţa de 1000,05 m.p., la preţul de 35.000 euro, ce urma să fie achitat în 5 rate lunare de câte 7.000 euro, plătibile începând cu 15 mai până la 15 septembrie 2008.

Recurenta-pârâtă nu a achitat ultimele două rate, în cuantum de 14.000 euro.

Cum în contract era inserat un pact comisoriu de gradul IV, prin sentinţa civilă nr. 2420/21.03.2013 a Judecătoriei Brăila s-a admis acţiunea şi s-a constatat intervenită rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare nr. …/15.04.2008, încheiat între părţi şi s-a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, numai sub aspectul restituirii de către recurentă a terenului în suprafaţă de 1000,05 m.p., situat în satul C., judeţul B.

S-a mai reţinut că art. 3 din contract cuprindea o clauză penală potrivit căreia în caz de neachitare a preţului în modalitatea respectivă, orice sumă încasată din preţ va fi reţinută de vânzători, drept daune interese pentru neexecutarea obligaţiei de a face.

Soluţia dată cererii principale a rămas irevocabilă prin nepromovarea căilor de atac.

Obiectul criticilor din recurs îl constituie numai cererea reconvenţională prin care cumpărătoarea a solicitat obligarea vânzătorilor la plata contravalorii lucrărilor efectuate pe acel teren în scopul edificării unei locuinţe în regie proprie.

În drept, au invocat dispoziţiile art. 493, 494, 997 Cod civil, dar şi pe cele vizând îmbogățirea fără justă cauză.

Cu privire la cererea reconvenţională situaţia de fapt stabilită de instanţa de apel este următoarea:

După ce recurenta nu a achitat ultimele două rate scadente în lunile august, septembrie 2008, în anul 2009, cunoscând existenţa pactului comisoriu de ultim grad care determina rezoluţiunea contractului, recurenta a început edificarea acelei construcţii pe terenul ce a făcut obiectului contractului de vânzare-cumpărare.

Raportat la această situaţie de fapt, Curtea reţine următoarele:

Fiind vorba de un pact comisoriu de ultim grad, contractul a fost desfiinţat de plin drept de la momentul neachitării ratelor, fără a fi nevoie de notificare, somaţie sau altă formalitate prealabilă.

Prin urmare, desfiinţarea contractului a operat încă din luna august 2008, iar instanţa judecătorească, prin sentinţa civilă nr. 2420/21.03.2013 a constatat doar intervenţia rezoluţiunii, care s-a produs însă de la momentul neîndeplinirii obligaţiei.

Pe cale de consecinţă, în anul 2009, când a început edificarea construcţiei reclamantul pierduse dreptul de proprietate asupra terenului printr-un pact comisoriu de ultim grad pe care  şi-l asumase prin semnarea contractului, astfel încât nu ar putea invoca faptul că nu era în deplină cunoştinţă de cauză asupra efectelor sale.

În doctrină şi jurisprudenţă,  este controversată problema aplicării dispoziţiilor art. 494 Cod civil privind accesiunea imobiliară, în situaţia în care fostul proprietar al unui fond, a executat lucrări pe acel fond şi apoi a fost evins în urma exercitării acţiunii în rezoluţiune.

Se apreciază în această situaţie că nu se aplică dispoziţiile art. 494 Cod civil care ar fi defavorabile constructorului, ci se restituie cheltuielile făcute, distingându-se după cum sunt necesare, utile sau voluptuorii.

Nu aceasta este situaţia în cauză, deoarece lucrările efectuate pe teren au intervenit după ce reclamanta a fost evinsă, ca urmare a operării pactului comisoriu de ultim grad la data de 15 august 2008 şi nu înainte de acest moment.

Din aceste considerente, în mod corect instanţa a apreciat că problema restituirii cheltuielilor suportate cu acea construcţie începută şi nefinalizată se rezolvă prin aplicarea dispoziţiilor din materia accesiunii imobiliare şi nu de la îmbogăţire fără justă cauză sau gestiune de afaceri, cum a susţinut recurenta prin invocarea dispoziţiilor art. 997 Cod civil.

Mai susţine recurenta că în mod greşit i s-au aplicat dispoziţiile referitoare la constructorul de rea-credinţă şi nu  pe cele de la constructorul de bună-credinţă, în condiţiile în care i s-a transferat dreptul de proprietate asupra terenului şi achitase deja trei rate din contract, iar lucrările efectuate pe teren sunt durabile şi utile.

Curtea apreciază că raportat la situaţia de fapt reţinută, corect s-au aplicat dispoziţiile referitoare la constructorul de rea-credinţă.

Buna-credinţă se prezumă, iar dovada relei-credinţe este în sarcina proprietarului.

Buna-credinţă este credinţa constructorului, în momentul executării lucrărilor, că fondul pe care se construieşte este al său.

Este adevărat că recurenta se întemeia pe un contract de vânzare-cumpărare, translativ de proprietate, cu plata în rate. Este adevărat şi că achitase trei dintre cele cinci rate datorate. Singura problemă este că la momentul edificării construcţiei, ca urmare a intervenirii pactului comisoriu de ultim grad, pierduse acest drept de  proprietate prin neplata ratelor la termenele stipulate – 15 august şi 15 septembrie 2008.

În condiţiile în care prin semnătură pe contract fusese de acord cu art. 3, nu poate invoca faptul că la momentul edificării mai avea credinţa că este proprietara terenului şi că nu conştientiza  împrejurarea că pactul comisoriu de ultim grad îşi produsese efectele.

Este adevărat şi că promovarea acţiunii în constatarea rezoluţiunii de plin drept a contractului la aproape 3 ani de la momentul naşterii dreptului la acţiune şi după ce cumpărătorii edificaseră o parte din construcţie naşte îndoieli şi cu privire la buna-credinţă a intimaţilor-reclamanţi, care au tolerat ridicarea construcţiei după care au solicitat demolarea.

Însă, legiuitorul român, în reglementarea accesiunii imobiliare pentru situaţia constructorului de rea-credinţă nu a înţeles să sancţioneze  şi atitudinea proprietarului terenului, ci i-a dat acestuia probabilitatea de a alege între ridicarea construcţiei pe cheltuiala celui care a edificat-o sau păstrarea ei, cu dezdăunarea constructorului.

Intimaţii-reclamanţi au optat pentru prima variantă, alegere determinată şi de lipsa autorizaţiei de construcţie necesară potrivit Legii nr. 50/1991.

Domenii speta

Spete similare