Pretentii, obligatia de a a face

Prin sentinţa civilă nr.4279 din 16.12.2015 pronunţată în dosarul nr. 686/740/2015, Judecătoria A a admis în parte cererea de chemare în judecată, formulată de reclamanta  M S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii PS, S.C. NC S.R.L., UAT O, prin Primar;

-a obligat pârâtul PS să respecte conținutul contractului de arendare nr.

448/10.09.2004, încheiat cu reclamanta;

-a obligat pârâtul PS la plata către reclamantă a contravalorii lipsei de folosință a terenului arendat, pentru anul 2014, în cuantum de 628,6 lei și în continuare, începând cu data de 09.04.2014, până la data predării efective a folosinței terenului;

-a obligat pârâtul PS la plata către reclamantă a sumei de 89 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată(taxa judiciară de timbru);

-a obligat reclamanta la plata către pârâta SC NC SRL a sumei de 500 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariu de avocat);

 -a respins celelalte capete de cerere, ca neîntemeiate.

Pentru a pronunţa aceste soluţii prima instanţă a reţinut că reclamanta a încheiat cu pârâtul PS contractul de arendare nr. 448/ 10.09. 2004 cu dată de expirare 10.09. 2009 pentru o suprafaţă de 0, 25 ha, înregistrat sub nr. 3/ 21.09. 2004 la CL O.

După cum rezultă din actul adiţional încheiat la 30.12.2009 şi înregistrat la CL O sub nr.1/ 12.01. 2010 , contractul a fost prelungit pe o durată de 10 ani, expirând la data de 10.09. 2019.

Ulterior, a fost încheiat între pârâtul PS și pârâta SC NC SRL contractul de arendare înregistrat sub nr. 503/ 23.09. 2013 CL O , pentru aceeași suprafață de teren ce face obiectul contractului de arendă încheiat cu reclamanta.

Instanţa reţine că pârâtul PS a recunoscut semnarea contractului de arendă încheiat cu reclamanta, existând un consimțământ valabil la perfectarea convenției, și, totodată, nu a făcut dovada vreunei manopere dolosive, sau frauduloase la semnarea actului adițional la contract, prin care s-a convenit prelungirea contractului pe o nouă perioadă de 10 ani, semnătura de pe acest act fiind identică cu semnătura executată pe actul inițial.

Având în vedere necontestarea semnăturii de pe contractul iniţial, precum și identitatea de semnătură executată pe actul adiţional, prin care s-a hotărât reînnoirea convenției, instanța constată că aceste acte juridice au fost însușite de către pârât şi, prin urmare, este dincolo de orice dubiu faptul că au fost în mod legal încheiate și produc efecte juridice.

Potrivit termenilor contractului – art. 5, acesta este încheiat pentru o perioadă de 5 ani , calculată de la data semnării sale de către părţi, ea putând fi prelungită pe alte perioade cu acordul părților, printr-un act adițional. Părțile trebuie să anunțe în scris, înainte de expirarea contractului, intenția de a înceta executarea contractului, ca urmare a expirării perioadei pentru care a fost încheiat sau, după caz, de a reînnoi contractul.

Actul adițional, prin care s-a hotărât prelungirea valabilității convenției cuprinde semnăturile valabile ale părților, astfel că a operat în mod legal reînnoirea contractului inițial sub aspectul perioadei de timp.

În drept, potrivit art. 102 din Legea nr. 71/2011, ,,(1) Contractul este supus dispoziţiilor legii în vigoare la data când a fost încheiat în tot ceea ce priveşte încheierea, interpretarea, efectele, executarea şi încetarea sa. (2) Modificarea contractului se face cu respectarea tuturor condiţiilor prevăzute de legea în vigoare la data modificării. În privinţa elementelor ce nu fac obiectul modificării, sunt aplicabile dispoziţiile alin. (1).''

Prin urmare, contractul de arendare încheiat cu reclamanta, este, în întregime, supus legii civile în vigoare la încheierea acestuia, atât cu privire la încheierea, modificarea, interpretarea, efectele, executarea, precum și cu privire la încetarea sa.

Potrivit Legii nr. 20/2008, publicată în Monitorul Oficial nr. 170 din 05.03.2008, ,,Anexa la Legea arendării nr. 16/1994, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 91 din 7 aprilie 1994, cu modificările şi completările ulterioare, se modifică după cum urmează: 3. Alineatul (1) al articolului 9 din contractul de arendare va avea următorul cuprins: "Art. 9. - (1) În caz de neexecutare a obligaţiilor prevăzute în contract de către una dintre părţi, contractul se consideră reziliat de drept."

Având în vedere faptul că această modificare legislativă cu privire la modelul de contract de arendare a intervenit ulterior încheierii contractului de arendare  din 2004, încheiat cu reclamanta, instanța constată ca fiind inaplicabile dispozițiile art. 9, cu privire la rezilierea de drept.

Prin urmare, modalităţile de încetare a contractului sunt cele prevăzute de lege la data încheierii acestuia, ținând cont și de prevederile art. 5 din contractul încheiat de părți, respectiv: - acordul de voință al părților;-  expirarea duratei pentru care a fost încheiat; - rezilierea contractului ca urmare a neîndeplinirii necorespunzătoare de către vreuna din părți a oricăror obligații care-i revin potrivit contractului.

Instanţa reţine că, în cazul în care arendașul înțelege să-și exercita dreptul de a rezilia contractul în baza art. 12 lit. c), „contractul va înceta automat să-și producă efectele în termen de ... zile de la transmiterea către arendator a unei notificări scrise în acest sens, fără vreo altă formalitate și fără intervenția instanțelor.''

Denunţarea unilaterală nu este aplicabilă arendării, deoarece ea se încheie pe o durată determinată. Legea prevede la art. 12 alin. (3) că, “prin acordul părţilor, contractul de arendare poate să înceteze şi înainte de a ajunge la termen”. Este avută în vedere aici existența unei înţelegeri (mutuus consensus, mutuus dissensus) realizată pe parcursul executării contractului, iar nu posibilitatea denunţării unilaterale de către arendator.

Prin urmare, arendatorul nu putea invoca existența unui pact comisoriu, pentru a obține rezilierea de drept a contractului, având la dispoziție doar rezilierea judecătorească.

Din aceste motive, instanța reţine contractul de arendare încheiat cu reclamanta este în vigoare, produce efecte juridice, având în vedere și reînnoirea valabilă a acestuia, prin actul adițional semnat de pârâtă, precum și a mărturisirii de la interogatoriu prin care acesta recunoaște că a primit arenda de la reclamantă.

Astfel, instanța constată contractul de arendare încheiat în 2004 cu reclamanta și prelungit ulterior, ca fiind în mod valabil încheiat, fapt confirmat și prin executarea acestuia, fără formularea vreunei obiecțiuni de către pârât, până în anul 2013.

Necomunicarea unui exemplar de pe contractul de arendare nu constituie un motiv de nulitate a acestuia, cu atât mai mult cu cât existența și executarea acestuia nu a fost contestată de către părți.

Având în vedere constatarea existenței unui contract valabil încheiat între reclamanta SC M SRL și pârât, contract care produce în continuare efecte juridice, rezultă că sunt aplicabile dispozițiile art. 969 alin. (1) C. civ. 1864 (pacta sunt servanda), potrivit cu care convențiile au putere de lege, consacrând principiul forței obligatorii a contractului.

De aceea, instanța urmează a admite în parte acțiunea, respectiv primul capăt de cerere formulat de reclamantă, obligând pârâtul la respectarea contractului de arendare, încheiat cu reclamanta și prelungit ulterior, în sensul respectării obligaţiei de asigurare a folosinţei asupra terenului care face obiectul contractului de arendare.

Instanța va respinge ca neîntemeiată cererea reclamantei de obligare a pârâtei, sub sancțiunea plății de penalități de 500 lei/zi, conform art. 905 C. proc. civ., având în vedere că eventuala aplicare a acestor penalități este posibilă doar în cadrul fazei executării silite, dispozițiile mai sus menționate fiind incluse în capitolul IV - ,,Executarea silită a altor obligații de a face sau a obligațiilor de a nu face.''

Cu privire la capătul de cerere privind constatarea nulității absolute a contractului de arendare încheiat de pârât cu societatea comercială  NC SRL, instanța urmează a îl respinge ca neîntemeiat.

Potrivit art. 1420 pct. 3. C.civ. de la 1864, obligaţia de garanţie a locatorului vizează folosinţa liniştită şi utilă, dispoziții aplicabile și în cazul arendării, aceasta fiind o particularitate a locațiunii.

În virtutea obligaţiei sale de garanţie, locatorul răspunde de tulburările provenite atât din propria sa faptă, cât și de la terţi. Locatorul este obligat să se abţină de la orice fapt personal, care ar avea drept consecinţă tulburarea locatarului în folosinţa lucrului, tulburare de fapt sau de drept.

Or, în cauză, instanța constată că pârâtul  a tulburat printr-un fapt personal, combinat cu fapta unui terț, liniștita și utila folosință a terenului ce face obiectul contractului de arendare încheiat cu reclamanta, respectiv prin încheierea unui nou contract de arendare, înregistrat în anul 2013  la CL O.

 În această situație, arendașul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului cu daune interese, fie o micşorare a arendei proporţională cu pierderea parţială a folosinţei şi daune-interese (art. 1427-1428 C.civ.), nicidecum constatarea nulității absolute a contractului de arendare încheiat ulterior.

Instanța constată că noul contract de arendare înregistrat în anul 2013  la CL O, încheiat între pârâtul SI și pârâta SC NC SRL este încheiat cu respectarea tuturor dispozițiilor legale incidente, nefiind incident niciun motiv de nulitate absolută a contractului.

Instanța reține faptul că obiectul contractului este determinat și licit, potrivit art. 964 C.civ. 1864, respectiv cu privire la suprafața de teren aflat în extravilanul com. O, sat OJ, jud. T, şi în proprietatea pârâtului.

Prin urmare, eventuala sancțiune incidentă în speță, din perspectiva reclamantei, este inopozabilitatea contractului de arendare încheiat în anul 2013 între pârâți, iar nu sancțiunea nulității absolute.

De aceea, instanța va respinge capătul 2 de cerere ca neîntemeiat.

Cu privire la capătul de cerere privind obligarea pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosință pentru anul 2014, instanța urmează să îl admită.

Instanța are în vedere răspunsul pârâtei la interogatoriu, prin care aceasta recunoaște că în 2013 s-a hotărât să dea tot pământul în arendă la SC NC SRL. Astfel, este evident că, prin încheierea contractului de arendare cu SC NC, în condițiile în care suprafața de teren a fost predată efectiv pârâtei NC SRL, în baza procesului verbal de predare și punere în posesie teren agricol extravilan, reclamanta a fost lipsită de folosința terenului.

Potrivit art. 1084-1086 C.civ., reclamanta are dreptul la repararea prejudiciului suferit din cauza neexecutării, care să cuprindă atât pierderea efectiv suferită (damnum emergens), cât și câștigul pe care creditorul nu l-a putut realiza (lucrum cessans).

 Instanța reține faptul că pârâtul nu a contestat modul de calcul al prejudiciului solicitat de reclamantă, respectiv nu a solicitat niciun fel de probă cu privire la acest aspect, în condițiile în care modul de calcul al sumei solicitate de reclamantă a fost dovedit prin înscrisurile depuse la dosar.

De aceea, instanța constată că suma reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă este reprezentată de subvenţia la hectar ce i s-ar fi cuvenit societăţii M SRL ca urmare a declarării suprafeței de teren arendate la APIA T, la care se adaugă profitul pe care societatea îl obţine în mod normal din cultivarea suprafeţei de teren, de la data de 09.04.2014, până la data predării de către pârât a folosinţei asupra terenului.

Pentru anul 2014, cuantumul subvenţiei şi al profitului a fost determinat de reclamantă potrivit  hotărârii de guvern nr. 863/2014 care atestă cuantumul subvenţiei la hectar pe anul 2014 şi tabelului privind calculul prejudiciului cauzat societăţii M SRL, ţinând cont de  profitul net pe care reclamanta îl obţine ca urmare a utilizării terenurilor, respectiv de subvenţia la hectar pe anul 2014 care a fost de 156,89 Euro/hectar, conform HG 863/2014,

Ca atare, prejudiciul cauzat reclamantei pentru un an, prin imposibilitatea de a declara suprafaţa de teren la APIA este în cuantum de 628,6 lei, corespunzător cu întinderea suprafeței arendate, 2,5 ha.

Cu privire la capătul 4 de cerere, privind obligarea pârâtei UAT O la radierea contractului încheiat între pârâtă și societatea comercială  NC S.R.L. din Registrul contractelor de arendare, instanța va respinge acest capăt de cerere ca neîntemeiat.

Instanța reține că, potrivit art. 6 din Legea nr. 16/1994, ,,Contractul de arendare se întocmeşte în scris, câte un exemplar pentru fiecare parte şi un exemplar care se depune la consiliul local în a cărui raza teritorială se afla bunurile arendate, în termen de 15 zile de la data încheierii. Acesta se înregistrează într-un registru special, ţinut de secretarul consiliului local. Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, înregistrarea şi depunerea contractului se fac la fiecare consiliu local în a cărui raza teritorială este situat bunul arendat. Taxele de redactare şi de  înregistrare a contractului de arenda sunt în sarcina arendaşului. Sunt valabile şi opozabile numai contractele de arendare încheiate în scris şi înregistrate la consiliul local, în condiţiile prezentei legi.''

Se poate observa că aceste prevederi legale instituie o condiție de valabilitate și de opozabilitate, prin aceea de a fi înregistrate la consiliul local, iar instanța constată inexistența unei dispoziții legale prin care să se instituie obligația consiliului local de a verifica în Registru dacă au mai fost încheiate alte contracte de arendare având ca obiect aceeași suprafață de teren sau de a radia contractele încheiate ulterior.

Pe de altă parte, instanța reține că nu exista niciun motiv pentru a nu fi înregistrat noul contract la Consiliul local - UAT O, aceasta din urmă având doar rolul de înregistrare,  și nu de cenzură în înregistrarea contractelor.

Pentru aceste motive, instanța urmează a admite în parte cererea formulată de reclamantă şi va obliga pârâtul la respectarea contractului de arendare încheiat cu reclamanta, în sensul respectării obligaţiei de asigurare a folosinţei asupra terenului care face obiectul contractului de arendare, respectiv va dispune obligarea pârâtului la plata către reclamantă a contravalorii lipsei de folosinţă pentru anul 2014,  precum şi în continuare, până la data predării efective a folosinţei terenului.

Totodată, va respinge celelalte capete de cerere ca neîntemeiate.

În temeiul art. 451 C.proc.civ., întrucât  pârâtul a pierdut procesul față  de reclamantă, instanța îl va obliga pe acesta la plata către reclamantă a cheltuielilor de judecată, în cuantum de  89 lei, reprezentând taxă timbru aferentă pretențiilor admise.

În temeiul art. 451 C. proc. civ., ca efect al respingerii capătului de cerere ce o viza pe reclamantă, privind nulitatea absolută a contractului încheiat între pârâte, instanța va obliga reclamanta la plata către pârâta SC NC SRL a cheltuielilor de judecată, în cuantum de 500 lei, reprezentând onorariu avocat ales.

Împotriva acestei sentinţe a formulat apel pârâtul PS care a solicitat admiterea apelului, schimbarea sentinţei în sensul respingerii acţiunii reclamantei SC M SRL.

În motivarea apelului s-a arătat că nu s-a avut în vedere că relaţiile dintre părţi au fost extracontractuale din moment ce actul adiţional nu ţine de contract valabil încheiat întrucât:

-contractul expirase la data de 10.09.2009 şi nici una dintre părţi nu anunţase intenţia de reînnoire a contractului;

-singura dată certă a actului adiţional este cea a înregistrării la reclamantă şi ulterior la CL;

- nu a existat continuitate după expirarea contractului adiţional;

-reclamanta nu putea trece peste prevederile din contract şi din lege în sensul că trebuia ca părţile să-şi manifeste intenţia de reînnnoire a contractului iniţial;

- noua arendare trebuia să respecte prevederile legale în sensul întocmirii de contract scris şi depus la consiliul local în termen de 15 zile;

- fiind un contract expirat perioada de arendare nu putea fi prelungită prin act adiţional;

- modelul contractului de arendare prevăzut de anexa legii era obligatoriu;

- contractele de arendare încheiate cu încălcarea prevederilor legale sunt nule sau anulabile;

În drept apelul a fost întemeiat pe dispoziţiile art.460-476 C.pr.civ. şi ale Legii nr.16/1994 cu modificările şi completările ulterioare;

La data de 17.08.2016 intimata-reclamantă a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingeerea apelului ca neîntemeiat şi menţinerea sentinţei atacate.

În motivarea întâmpinării s-a arătat că:- semnarea actului adiţional a fost un proces mai îndelungat, semnarea acestuia începând cu data plăţii arenzii şi continuând până la data de 30.12.2009; -semnătura apelantului de pe actul adiţional este identică cu cea de pe contractul iniţial;- contractul iniţial a continuat să îşi producă efecte şi nimic nu împiedicau părţile să prelungească contractul pe o durată de 10 ani;-pentru prelungirea perioadei contractuale nu trebuia încheiat un nou contract conform modelului din anexa Legii nr.16/1994;- actul adiţional face parte integrantă din contractul de arendare nr.488/10.09.2004.

Analizând actele şi lucrările cauzei Tribunalul constată că apelul este neîntemeiat.

Referitor la criticile aduse sentinţei de către apelantul-pârât este exclus a se accepta punctul de vedere al apelantului potrivit căruia în discuţie sunt relaţii extracontractuale dintre părţi, simpla împlinire a termenului menţionat în contract neputând translata problematica în planul unor relaţii extracontractuale, cu atât mai mult cu cât apelantul a semnat actul adiţional, ceea ce confirmă că din punctul de vedere al acestuia contextul de acţiune a contractului iniţial nu a încetat, apelantul precizându-i, prin semnarea actului adiţional, efectele.

Cu toate că nici una dintre părţi nu anunţase celeilalte intenţia de a reînnoi contractul conform ultimei teze  a art. 5 din contract, tocmai prin atitudinea lor ulterioară – comportarea în fapt ca părţi contractante şi semnarea actului adiţional - părţile au înţeles prin voinţa lor concordantă şi neechivocă să dea efect primei teze a art. 5 din contract în sensul prelungirii perioadei de arendare prin acordul lor.

Aşa cum rezultă şi din răspunsul la întrebarea nr.2 din interogatoriu apelantul a recunoscut că a primit produse de la SC M SRL „până în urmă cu doi ani” ceea ce confirmă, o dată în plus, că apelantul s-a comportat în fapt şi după anul 2010 ca un veritabil arendator. De altfel, acest comportament contractual clarifică definitiv şi chestiunea semnăturii apelantului de pe actul adiţional, în sensul că privitor la semnarea actului adiţional, dacă iniţial prin răspunsul la întrebarea nr.1 din interogatoriu  apelantul a afirmat că nu a semnat actul adiţional, prin cererea de apel nu mai criticat şi susţinut că semnătura de pe actul adiţional nu i-ar aparţine.

A valida susţinerea apelantului privind lipsa manifestării intenţiei de reînnoire anterior expirării contractului iniţial ar conduce la validarea însuşi a unui comportament arbitrar al apelantului care, în deplină cunoştinţă de cauză, după ce a încheiat o convenţie – actul adiţional - să poată reveni, arbitrar, pentru a o dezavua ulterior.

Mai mult, a accepta apărarea apelantului care se prevalează de o nerespectare a prevederilor legale şi contractuale prin semnarea actului adiţional, ar permite acestuia – ca persoană care a participat alături de arendaş la semnarea actului adiţional - să invoce o eventuală culpă care aparţine în egală măsură şi acestuia ca parte care a încheiat un act adiţional cu nesocotirea prevederilor legale şi contractuale.

Verificând actul adiţional, se constată că, în mod univoc apelantul a semnat acest acord prin care s-a prelungit perioada contractului cu 10 ani, astfel încât apelantul nu poate reveni la acest moment să retracteze consimţământul dat, în dauna principiului statuat de art. 969 C. civ. din 1864 potrivit cu care convenţiile legal făcute au putere de lege între părţi.

Semnând actul adiţional apelantul a confirmat expresis verbis că în opinia sa contractul a cărui perioadă expirase la 10.09.2009 a continuat să fie în fiinţă, în acord cu primele teze ale art. 5 din Contract care permit prelungirea contractului de arendare, actul adiţional devenind astfel parte integrantă din contractul nr.448/10.09.2004, neputând fi abstras şi analizat ( din perspectiva efectelor produse) separat de contractul pe care îl modifică, aşa cum pretinde apelantul.

În condiţiile în care, pe de o parte, Contractul iniţial nr.448/10.09.2004 a fost perfect legal încheiat şi înregistrat la CL sub nr.3/21.09.2004 iar pe de altă parte, Actul adiţional din 30.12.2009 a fost semnat de ambele părţi şi înregistrat la rândul său la CL sub nr.1/12.01.2010 (devenind parte integrantă din contractul modificat), se constată că arendarea (care este aceeaşi, privită ca şi contract,  regăsită în convenţia din 2009 şi nicidecum una nouă) este legală.

Părţile nu aveau obligaţia să încheie un nou contract din moment ce au înţeles să modifice doar perioada contractuală şi să prevadă expres că „celelalte prevederi ale contractelor de arendare rămân neschimbate”.

Aşadar, instanţa constată ca neîntemeiate criticile apelantului care în deplină cunoştinţă de cauză a încheiat şi semnat contractul şi actul adiţional, acesta fiind obligat să respecte în tot angajamentele asumate faţă de reclamantă.

Pe cale de consecinţă, Tribunalul, în temeiul art. 480 alin.(1) C. pr. civ. a respins apelul ca neîntemeiat şi, în temeiul art. 451-453 C. pr. civ., având în vedere culpa procesuală a acestuia, a obligat apelantul-pârât la plata către intimata-reclamantă a sumei de 1869,13 lei cu titlu de cheltuieli de judecată în apel reprezentând onorariu avocat conform dovezii ataşate.

Domenii speta

Spete similare