Hotarare care sa tina loc de act autentic

Prin sentinţa civilă  nr. X din data de 20 ianuarie 2017, pronunţată de Judecătoria Slatina, în dosar nr. X3/311/2016,  s-a admis excepţia inadmisibilităţii cererii cu privire la terenurile situate în extravilan, invocată de instanţă din oficiu.

S-a respins cererea cu privire la terenurile situate în extravilan, ca inadmisibilă.

 S-a respins  cererea cu privire la celelalte bunuri imobile, privind pe reclamantul FM- S, Judeţ OLT şi pe pârâtele MN-, B FD- P, Judeţ ARGEŞ şi CG- S Judeţ OLT, având ca obiect hotărâre care sa tina loc de act autentic, astfel cum a fost precizată, ca neîntemeiată.

Analizând actele dosarului, instanţa a reţinut următoarele :

Conform înscrisurilor sub semnătură privata intitulate „Chitanţă”, întocmite la 15.09.2015, pârâtele i-au vândut reclamantului următoarele bunuri situate pe raza localităţii P jud. Olt: -o casă construită în anul 1947, în suprafaţă de 60 m.p.; - o anexă construită în anul 1947, în suprafaţă de 20 m.p.; -suprafaţa de 518 m.p., teren intravilan curţi - construcţii, din titlul de proprietate nr.X/92/15.09.1995, amplasată în T. 8, P. ; -suprafaţa de 185 m.p., teren intravilan arabil, din titlul de proprietate nr, "X/92/15,09.1995, amplasată în T. 8, P ;-suprafaţa de 608 m.p.,  teren intravilan vii, din titlul de proprietate nr. X/92/15.09.1995, amplasată în T. 8, P.; - suprafaţa de 87 m.p teren intravilan alte terenuri, din titlul de proprietate nr. X/92/15.09.1995,  amplasată în T. 8, P. ; -suprafaţa de 3230 m.p., teren extravilan arabil, din titlul de proprietate nr. X/92/15.09.1995, amplasată în T. 17, P. 13; -suprafaţa de 1 ha şi 3000 m.p., teren extravilan arabil,din titlul de proprietate nr. X/92/15.09.1995,  amplasată în T. 40, P. ;-suprafaţa de 4972 m.p., teren extravilan arabil, din titlul de proprietate nr. X/92/15.09.1995, amplasată în T. 42, P.; -suprafaţa de 1200 m.p., teren extravilan vii, din titlul de proprietate nr. X/92/15.09.1995, amplasată în T. 17, P.  (f. 5, 6 ds.).

Preţul vânzării, în cuantum total de 10.000 lei, câte 5.000 de lei în fiecare chitanţă, a fost achitat în întregime la momentul semnării antecontractului, astfel cum rezultă din menţiunile înscrisurilor sub semnătură privată şi cum a arătat martorul audiat.

Potrivit Titlului de Proprietate nr. X/6/15.09.1995,  emis pe numele MM, s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafaţa totală de 2 ha şi 3800 mp (f. 8 ds.).

Conform chitanţei pentru creanţele bugetare locale din data de 29.02.2016, eliberată de Primăria Oraşului P, s-au achitat debitele restante la bugetul local, înregistrate pe numele defunctei MM (f. 7 ds.).

Potrivit certificatului de sarcini nr. X/16.05.2016, eliberat de OCPI Olt-BCPI Slatina, nu exista sarcini care sa greveze suprafeţele de teren extravilan ce au format obiectul antecontractului.

Martorul SAA a arătat că a fost de faţă când s-au semnat cele două chitanţe în cauză, prin care reclamantul a cumpărat de la pârâte casa şi terenul la mijlocul lunii ianuarie 2015 şi a văzut când s-au luat banii de către pârâte. Ştie că reclamantul a intrat în posesia acestor bunuri, după ce a încheiat chitanţele şi a luat şi unele măsuri cu privire la imobile, anume a făcut îmbunătăţiri. Nu ştie dacă pârâtele au vrut să meargă ulterior la notar şi nici daca s-au înţeles în acest sens.

1. Analizând, cu prioritate, în condiţiile art. 248 NCPC, excepţia inadmisibilităţii cererii cu privire la terenurile situate în extravilan, faţă de dispoziţiile Legii nr. 17/2014 privind exercitarea dreptului de preempţiune, invocată de instanţă din oficiu,  instanţa a reţinut următoarele:

Sunt incidente prevederile Legii nr. 17/2014:

“Art. 5: (1) În toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, şi ale legislaţiei în materie, precum şi dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 şi 9 din prezenta lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară”.

Reclamantul nu a făcut dovada îndeplinirii acestor condiţii legale, deşi i s-a pus în vedere în mod expres, prin rezoluţia din data de 06.05.2016, precum şi prin rezoluţia din data de 17.10.2016, pentru fixarea primului termen de judecată. Astfel, se apreciază că excepţia invocată este întemeiată.

Sa avut în vedere Decizia CCR nr. 755 din 16 decembrie 2014 referitoare la excepţia de neconstituţionalitate a dispoziţiilor art. 20 alin. (1) teza privitoare la antecontracte din Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate in extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin în administrare terenuri proprietate publică şi privată a statului cu destinaţie agricola şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului a fost publicata in Monitorul Oficial, Partea I, nr. 101 din 9 februarie 2015.

Curtea a constatat ca excepţia instituita de legiuitor de la principiul aplicării imediate a legii noi, reprezentata de regimul juridic diferit aplicabil efectelor generate de antecontracte in forma autentica, încheiate anterior intrării in vigoare a legii noi, este de natura a genera o situaţie privilegiată in privinţa dreptului de creanţă al persoanelor care au încheiate astfel de antecontracte in forma autentica, contrara exigentelor principiului constitutional al egalitatii in fata legii in componenta sa referitoare la interzicerea privilegiilor, coroborat cu cel al garantarii si ocrotirii egale a dreptului de proprietate privata.

Prin urmare, a admis excepţia de neconstituţionalitate si a constatat ca prevederile art. 20 alin. (1) d in Legea nr. 17/2014 privind unele masuri de reglementare a vânzării-cumpărarii terenurilor agricole situate in extravilan şi de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăţilor comerciale ce deţin in administrare terenuri proprietate publica si privata a statului cu destinaţie agricolă şi înfiinţarea Agenţiei Domeniilor Statului referitoare la exceptarea de la aplicarea Legii nr. 17/2014 a antecontractelor autentificate la notariat anterior intrării in vigoare a acesteia sunt neconstituţionale.

De la data publicării Decizia CCR se aplică în mod obligatoriu, potrivit disp. 517 alin. 4 NCPC, indiferent de data începerii procesului.

Totodată, având în vedere dispoziţiile legale şi Decizia CCR, s-a apreciat că excepţia poate fi invocată din oficiu, întrucât instanţa este obligată să verifice îndeplinirea condiţiilor legale, prevăzute imperativ, la data soluţionării cauzei iar interesul nu este doar unul particular, ci este un interes general, al societăţii, pentru ca terenurile situate în extravilan să fie vândute cu respectarea prevederilor legale.

2. Pe fondul cauzei, având în vedere data încheierii antecontractului de mai sus, sunt incidente în cauză dispoziţiile Noului Cod Civil, cu privire la cererea având ca obiect „hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare – cumpărare”.

Potrivit art. 1669 NCC: ,,Cand una dintre partile care au incheiat o promisiune bilaterala de vanzare, refuza, nejustificat, sa incheie contractul promis, cealalta parte poate cere pronuntarea unei hotarari care sa tina loc de contract, daca toate celelalte conditii de validitate sunt indeplinite’’.

Actul juridic in discutie, neîndeplinind conditia „ad validitatem” a formei autentice, este nul ca vanzare-cumparare, avand in vedere prevederile art. 1244 NCC, conform cărora: ,,În afara altor cazuri prevazute de lege, trebuie sa fie incheiate prin inscris autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute, conventiile care stramuta sau constituie drepturi reale care urmeaza a fi inscrise in cartea funciara”.

Însă, în virtutea principiului conversiunii, convenţia intervenită între părţi constituie  antecontract de vânzare-cumpărare, care da naştere unor obligaţii de a face, respectiv obligaţia de a încheia contractul în forma cerută de lege, anume forma autentică.

Dacă vreuna din părţile convenţiei nu-şi îndeplineşte această obligaţie, cealaltă are posibilitatea de a se adresa instanţei judecătoreşti competente pentru ca aceasta să suplinească lipsa consimţământului debitorului şi să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare şi care va avea un caracter constitutiv de drept.

Însă, pentru admisibilitatea unei astfel de acţiuni, antecontractul trebuie să fie valabil încheiat, îndeplinind toate condiţiile prevăzute de art. 1179 C.civ., una dintre părţi să refuze autentificarea actului, reclamantul să-şi fi îndeplinit obligaţiile, respectiv plata preţului, iar promitentul-vânzător să fie proprietar al bunului.

Analizând antecontractul, pentru dovada căruia a fost încheiat înscrisul sub semnătură privată, instanţa a constatat că îndeplineşte toate condiţiile esenţiale pentru validitatea unei convenţii, respectiv capacitatea de a contracta, consimţământul valabil al părţii ce se obligă, un obiect determinat şi o cauză licită.

Cu privire la condiţiile speciale cerute pentru ca acţiunea să poată fi admisă, instanţa a constatat că nu poate fi reţinut refuzul nejustificat al pârâtelor de a se prezenta la un birou notarial, în vederea încheierii în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare. Astfel, chiar dacă pârâtele nu s-au prezentat la interogatoriu, se reţine că nu s-au depus alte dovezi privind notificarea acestora pentru a se prezenta la notar în vederea autentificării actului. Mai mult, martorul audiat a arătat că nu ştie dacă pârâtele au vrut să meargă ulterior la notar şi nici dacă părţile s-au înţeles în acest sens.

S-a reţinut că promitentul – cumpărător, reclamantul, a intrat în posesia imobilelor, aşa cum a arătat martorul audiat. Însă, nu s-a făcut dovada dreptului de proprietate al pârâtelor-vânzătoare asupra imobilelor înstrăinate. Titlul de Proprietate nr. X/6/15.09.1995 este emis pe numele MM, căreia i s-a reconstituit dreptul de proprietate pentru suprafaţa totală de 2 ha şi 3800 mp şi nu s-a făcut dovada dezbaterii succesiunii autoarei şi nici a calităţii de moştenitoare pentru pârâtele în cauză, prin depunerea actelor prevăzute de lege în acest sens - certificat de moştenitor. De asemenea, nu s-au depus dovezi cu privire la dreptul de proprietate asupra construcţiilor. Se reţine şi faptul că, deşi reclamantului i s-a pus în vedere în mod expres, prin rezoluţia din data de 06.05.2016, să depună dovezi în acest sens, reclamantul a înţeles să depună înscrisuri, anume acte de stare civilă şi Anexa 24, însă nu a depus certificat de moştenitor şi nici o hotărâre judecătorească referitoare la dezbaterea succesiunii autoarei şi constatarea calităţii de moştenitoare pentru pârâtele în cauză.

Pentru aceste considerente, raportat la dispoziţiile art. 1669 NCC, instanţa a respins acţiunea formulata de reclamant, cu privire la celelalte bunuri imobile, ca neîntemeiată.

Împotriva sentinţei a  declarat apel reclamantul FM, apreciind ca, în mod nefondat a fost respinsă cererea de chemare în judecată motivându-se că: „astfel, chiar dacă paratele nu s-au prezentat la interogatoriu, se retine ca nu s-au depus alte dovezi privind notificarea acestor.

Au fost anexate cererii de apel  notificările emise paratelor, împreuna cu recipisele si confirmările de primire

A susţinut că în mod eronat s-a reţinut în sentinţă că, nu s-a făcut dovada dreptului de proprietate al vânzătoarelor-pârâte asupra imobilelor înstrăinate, titlul de proprietate nr X/6/15.09.1995, fiind emis pe numele defunctei MM, si că apelantul nu a făcut dovada dezbaterii succesiunii autoarei si nici a calităţii de moştenitor a pârâtelor in cauza, prin nedepunerea certificatului de moştenitor.

  In ceea ce priveşte excepţia inadmisibilităţii cererii cu privire la terenurile situate in extravilan, excepţie invocate din oficiu de instanţă  a învederat că dispoziţiile Legii 17/2014, se refera la modalitatea de achiziţionare a terenului agricol extravilan în tara noastră care, s-a schimbat începând cu 11 aprilie, când a intrat in vigoare Legea nr. 17/2014.

Potrivit Legii nr 17/2014, tranzacţiile cu terenuri agricole extravilane se face cu respectarea condiţiilor de fond si deforma prevăzute de Codul civil.

 Astfel, instanţa trebuie să verifice dacă există un antecontract valabil încheiat între părţi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun, dacă există refuzul nejustificat al părţii acţionate în instanţă de încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat şi dacă promitentul - vânzător este proprietarul bunului promis, iar promitentul -cumpărător nu este incapabil de a dobândi acel bun la data pronunţării hotărârii.

Actul juridic încheiat între părţi este un antecontract de vânzare - cumpărare care nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului teren arabil ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevăzută de art. 1179 din noul Cod civil (adică prin înscris autentic încheiat de notarul public), ci a dat naştere doar unui drept de creanţă în patrimoniul reclamantului şi a creat în sarcina părţilor obligaţia de a face, respectiv de a încheia la data apariţiei Legii privind vânzarea terenurilor , contractul de vânzare -cumpărare în formă autentică.

Instanţa trebuie sa aprecieze că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţi întruneşte condiţiile generale de validitate ale unui act juridic, respectiv cele referitoare la capacitatea de a contracta, consimţământul valabil, obiectul determinat şi cauza licită prevăzute de art. 1179 din noul Cod civil, fiind obligatoriu între părţile contractante în baza art.1270 din Codul civil.

 Apelantul a achitat la zi creanţele bugetare, nefigurând cu debite neachitate, iar terenul ce face obiectul antecontractului nu este grevat de sarcini, aşa cum s-a reţinut la stabilirea situaţiei de fapt.

Mai mult decât atât, reclamantul promitent - cumpărător nu se află într-o situaţie de incapacitate de a dobândi imobilul în discuţie.

Instanţa de fond a avut în vedere normele legale referitoare la exercitarea dreptului de preemţiune prev. de Legea 17/2014,astfel că raportat la dispoziţiile art 5 alin 1 si 2 din Legea 17/2014, a constatat că nu sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate prevăzute de lege pentru pronunţarea unei hotărâri care sa tina loc de act autentic de vânzare-cumpârare, respingând cererea  ca inadmisibilă.

Însă, in principiu, titularul unui drept de proprietate (inclusiv al unui teren) poate înstrăina dreptul său, liber, oricărei persoane (fizice sau juridice).

Ca excepţie de la principiul forţei obligatorii a contractului, titularul dreptului de preempţiune are, prin voinţa legii (sau prin convenţie), posibilitatea de a se substitui persoanei cumpărătorului (asumându-şi evident şi obligaţiile acestuia).

Noul cod civil reglementează dreptul de preempţiune al cumpărătorului în art. 1730-1740 (insistând, mai mult, asupra modalităţilor de exercitare).

Analizând apelul formulat tribunalul constată următoarele:

Critica vizând admiterea excepţiei inadmisibilităţii cererii cu privire la terenurile situate în extravilan nu este întemeiată, contrar celor susţinute de apelant.

În acord cu judecătoria, tribunalul apreciază că Legea nr. 17/2014 este aplicabilă în speţă .

În speţă, Legea nr. 17/2014  prin art. 5 prevede că în toate cazurile în care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, acţiunea este admisibilă numai dacă sunt întrunite condiţiile prevăzute la art. 3, 4 (dreptul de preempţiune) şi 9 (avizul final, sau, după caz, adeverinţa eliberată de primărie privind respectarea dreptului de preempţiune, potrivit art. 10 alin. 1 teza finală) din această lege, iar imobilul ce face obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal şi în cartea funciară.

Prin urmare, instanţa de judecată învestită cu o acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic trebuie să verifice îndeplinirea tuturor condiţiilor de admisibilitate a unei asemenea acţiuni prevăzute de legea în vigoare la data pronunţării hotărârii, condiţii care la momentul pronunţării sentinţei apelate erau prevăzute de art. 5 din Legea nr. 17/2014.

În speţă, apelantul nu a făcut dovada îndeplinirii acestor condiţii legale , deşi i s-a pus în mod expres în vede acest aspect. 

Având în vedere înscrisurile depuse la dosar, precum şi dispoziţiile art. 5 din Legea nr. 17/2014, tribunalul constată că cererea dedusă judecăţii în speţă cu privire la terenurile situate în extravilan nu poate fi primită întrucât pentru terenul arabil extravilan în litigiu nu s-a obţinut şi avizul final prevăzut de art. 9 Legea nr. 17/2004 sau, după caz, adeverinţa eliberată de primărie conform art. 10 teza finală din Legea nr. 17/2004.

În ceea ce priveşte cererea vizând terenurile intravilane tribunalul constată că soluţia pronunţată în cauză este temeinică şi legală.

Potrivit dispoz art. 1669 NCC: „când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract”.

In mod corect a reţinut instanţa de fond că prin probele administrate, apelantul reclamant nu a fost în măsură sa dovedească refuzul nejustificat al pârâtelor  de a încheia actul de vânzare-cumpărare în forma autentică.

Astfel, proba testimoniala administrată la fond nu poate primi eficienţă in acest sens, deoarece, contrar susţinerilor reclamantului, martorul SAA nu a constatat în mod direct refuzul pârâtelor de a încheia actul autentic de vânzare.

Pe de alta parte, interogatoriul la care pârâtele  nu s-au prezenta, prin el însuşi, nu poate primi eficienţa dorită de apelantul reclamant, deoarece nu se coroborează cu nicio altă probă administrată în cauză (art.358 C.pr.civ.)

Mai mult, ceea ce în cauză interesează este refuzul de a încheia actul juridic in sensul de negotium, nicidecum de instrumentum. Adică ceea ce trebuia apelantul reclamant să dovedească era faptul că  intimatele pârâte refuză să mai vândă, că s-au răzgândit,  şi nu faptul că s-au aflat in imposibilitatea de a se prezenta in fata notarului.

Pe de altă parte, tribunalul constată că notificările depuse în apel şi de care se prevalează apelantul sunt concomitente cu cererea de chemare în judecată, fapt ce reiese din fişa dosarului.

 În acord cu prima instanţă, tribunalul constată că în cauză  nu s-a făcut dovada calităţii pârâtelor de moştenitoare ale autoarei MM şi nu s-au depus dovezi cu privire la dreptul de proprietate asupra construcţiilor , nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1179 cod civil.

Cum această dovadă nu s-a făcut, deşi reclamantul era ţinut a-si dovedi susţinerile, în temeiul dispoziţiilor  art.249 C.pr.civ, Tribunalul, în conformitate cu dispoz art.480 al.1 C.pr.civ., va păstra in totalitate soluţia pronunţată de instanţa de fond, respingând apelul declarat, ca nefondat.

Data publicarii pe portal:06.10.2017

Domenii speta

Spete similare