Anulare act contract de vânzare cumpărare

Cod ECLI ECLI:RO:TBARG:2016:013.003494

Dosar nr. 2199/214/2014

R O M Â N I A

TRIBUNALUL ARGEŞ*

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIE Nr. 3494/2016

Şedinţa publică de la 10 Noiembrie 2016

Obiectul cauzei:anulare act contract de vânzare cumpărare

TRIBUNALUL

Asupra apelului civil de faţă ;

Constată că, la data de 04.07.2014, prin acţiunea formulată în contradictoriu cu pârâţii, (...) , (...) , (...) şi (...) , reclamanta, ÎNTREPRINDEREA INDIVIDUALĂ (...) a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) , la Biroul Notarului Public – (...) , pentru nerespectarea dreptului de preemţiune.

Reclamanta a arătat că a încheiat cu (...) contractul de arendare, înregistrat la Primăria oraşului Costeşti sub nr. (...) , având ca obiect arendarea unei suprafeţe de 0,41 ha, situată în extravilanul oraşului (…), judeţul Argeş, sola 6, parcela 121, cu următoarele vecinătăţi: la N – (...) , la S – Asociaţie, la V – Pădure Ocol silvic şi la E – Drum exploatare.

S-a menţionat că prin art. 5 lit. j din contract, încheiat pe o perioadă de 10 ani,  s-a stabilit dreptul arendaşului de preemţiune privind dobândirea terenului arendat, exercitat în condiţiile Codului civil.

S-a precizat că ulterior, (...) a vândut terenul aflat în arendă pârâţilor, (...) şi (...) , prin contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. (...) , la Biroul Notarului Public – (...) .

S-a specificat faptul că (...) a declarat că terenul supus vânzării nu se afla în arendă, potrivit consemnărilor din contract, iar cumpărătorii au ştiut despre existenţa contractului de arendă.

S-a mai arătat că (...) a decedat, iar pârâţii, (...)  şi (...)  sunt moştenitorii acesteia.

Reclamanta consideră că, în raport de data încheierii celor două contracte, sunt aplicabile dispoziţiile din noul Cod civil, respectiv art. 1730 – 1740.

Prin sentinţa civilă nr. 979/2015  pronunţată de Judecătoria Costeşti s-a respins  acţiunea exercitată de către ÎNTREPRINDEREA INDIVIDUALĂ (...) , formulată în contradictoriu cu pârâţii, (...) , (...) , (...) şi (...) .

A fost obligată  ÎNTREPRINDEREA INDIVIDUALĂ (...)  să le plătească pârâţilor, (...) şi (...) , 500 lei, cheltuieli de judecată.

 Pentru a dispune astfel s-a reţinut de prima instanţă  că , la data de 01.08.2013, prin contractul de vânzare – cumpărare autentificat sub nr. (...) , la Biroul Notarilor Publici Asociaţi (...) , (...) a transmis în proprietatea pârâţilor, (...) şi (...) , întregul drept de proprietate asupra terenului arabil de 4100 mp, situat în extravilanul oraşului (…) judeţul Argeş, sola 6, parcela 121, cu următoarele vecinătăţi: la N – (...) , la S – Asociaţie, la E – Drum exploatare şi la V –Pădure (filele 4 – 5).

Contractul cuprinde şi declaraţia vânzătoarei, potrivit căreia, terenul de 4100 mp nu se află în arendă.

La data de 06.04.2014, (...) a decedat (fila 78), pârâtele (...) şi (...) fiind moştenitorii legali ai acesteia, în calitate de descendenţi de gradul I (conform actelor de stare civilă depuse la dosar la filele 80 şi 83).

Prin contractul de arendare, înregistrat la Consiliul Local Costeşti sub nr. (...) , încheiat pe o durată de 10 ani, reclamantei, ÎNTREPRINDEREA INDIVIDUALĂ (...) , i s-a atribuit în arendă terenul de o,41 ha, cu amplasamentul, mai sus arătat (N – (...) , la S – Asociaţie, la E – Drum exploatare şi la V –Pădure Ocolul Silvic).

În contract sunt menţionate numele şi prenumele proprietarului, (...) (fila 6).

Prin cererea de la fila 67, reclamanta a precizat faptul că (...) a fost prezentă la încheierea contractului de arendare, însă l-a rugat pe nepotul ei să-l semneze în numele ei.

 În şedinţa din 10.06.2015, domnul avocat (...) a susţinut că acel contract de arendă trebuia încheiat în formă scrisă, iar mandatul dat de arendător trebuia să îndeplinească aceiaşi formă, aspect pe care l-a expus şi în concluziile scrise, formulate pentru cei doi pârâţi, (...) şi (...) , pe care i-a reprezentat în cauză.

 Analizând apărările pârâţilor, instanţa evidenţiază dispoziţiile art. 1838 alin. 1 C. civil, conform cărora, „contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute.”, iar potrivit art. 2013 C. civil, (1) „Contractul de mandat poate fi încheiat în formă scrisă, autentică ori sub semnătură privată, sau verbală. Acceptarea mandatului poate rezulta şi din executarea sa de către mandatar.

(2) Mandatul dat pentru încheierea unui act juridic supus, potrivit legii, unei anumite forme trebuie să respecte acea formă, sub sancţiunea aplicabilă actului însuşi. Prevederea nu se aplică atunci când forma este necesară doar pentru opozabilitatea actului faţă de terţi, dacă prin lege nu se prevede altfel.”

Din interpretarea textelor de lege mai sus enunţate, rezultă că mandatul, pentru a fi valabil, trebuie încheiat în aceeaşi  formă prevăzută pentru contractul de arendare, respectiv cea scrisă.

Astfel, contractul de arendare fiind semnat de către o altă persoană decât arendatorul, fără a avea un mandat valabil în acest sens, este lovit de nulitate.

În aceste condiţii, reclamanta nu poate să pretindă încălcarea dreptului ei de preemţiune la dobândirea terenului, prin cumpărare.

În consecinţă, s-a  respins acţiunea, iar reclamanta, în temeiul art. 453 C. pr. civ., a fost  obligată la plata cheltuielilor de judecată.

Împotriva încheierii de şedinţă din datele  de 27.05.2010 şi data de 10.06.2015  cât şi  împotriva  sentinţei civile nr. 979/2015  pronunţate de Judecătoria Costeşti  a declarat apel reclamanta ÎNTREPRINDEREA INDIVIDUALĂ (...) care a considerat-o nelegală şi netemeinică după cum urmează : 

Instanţa de fond  a  respins în mod greşit excepţia tardivităţii  formulării cererii de contestare a contractului de arendare de către pârâţi  întrucât contestarea scrierii sau semnăturii poate fi făcută la primul termen  după depunerea înscrisului sub sancţiunea decăderii  potrivit .art. 301 alin.1  teza finală C.pr.civ.

Întrucât în cauză contactul de arendare nr. (...) a fost anexat cererii de chemare în judecată, pârâţii aveau posibilitatea de a contesta semnătura arendatorului în termenul de 25 de zile pentru formularea întâmpinării  , însă aceştia nu au formulat nici întâmpinare  şi au contestat  abia la al patrulea termen de judecată cu depăşirea termenului peremtoriu prev. de art.  301 alin.1 teza finală C.pr.civ.

De asemenea singurii pârâţi  care  ar fi putut justifica un interes în contestarea înscrisului  ar  fi  fost moştenitorii defunctei (...) şi nu pârâţii (...)  şi (...)  , terţi faţă de contract.

O altă critică vizează faptul că în mod greşit s-au respins  prin încheierea din 10.06.2015  probele solicitate de către apelantă , respectiv interogatoriu, martor şi expertiză topografică  pentru a se stabili  respectarea dreptului de preemţiune, mandatul acordat lui (...) precum şi întinderea acestuia,  precum şi a se dovedi stăpânirea  terenului luat în arendă

 Se mai invocă nelegalitatea hotărârii în ceea ce priveşte reţinerea de către instanţa de fond a faptului că  mandatul acordat lui (...) trebuia să îmbracă forma scrisă ca şi contractul de arendare ,avându-se în vedere că obiectul acţiunii l-a reprezentat anularea contractului de vânzare cumpărare  pentru nerespectarea dreptului  de preemţiune al apelantei la  cumpărarea terenului, instanţa depăşindu-şi limitele investirii  în  condiţiile în care  contractul de arendare este în continuare valabil şi îşi produce efecte juridice , iar (...) a fost prezentă la întocmirea şi semnarea contractului de arendare, exprimându-şi acordul de voinţă cu privire la încheierea sa , fiind astfel valabil contractul de arendă  sub aspectul condiţiilor de fond şi de formă.

Astfel potrivit  art. 5 lit. j din contactul de arendă  s-a prevăzut în concret  dreptul  apelantei de preemţiune cu privire la terenul arendat  ,contractul fiind încheiat pe o perioadă de  10 ani  anterior fiind încheiat un contract similar cu acelaşi arendator şi pentru aceeaşi suprafaţă de terne de 0,41 ha  teren agricol  ,suprafaţă pe care a  exploatat-o  fără a fi  tulburat de un terţ în exercitarea prerogativelor dreptului de folosinţă al terenului  .

Se mai invocă faptul că la momentul cumpărării terenului pârâţii cunoşteau de existenţa contactului de arendare  ,iar după  decesul arendatoarei (...) potrivit art. 7 alin.2 din contract,acesta va fi continuat de  moştenitorii majori  dacă  nu vor  comunica în scris  refuzul lor în acest sens în termen  de 30 de zile ,ceea ce în cauză nu s-a realizat .

Se arată că nerespectarea dispoziţiilor generale referitoare la dreptul de preemţiune se sancţionează cu nulitatea relativă a contractului de vânzare cumpărare încheiat cu terţul .

Se solicită  admiterea apelului, anularea  încheierii de şedinţă  din 10.06.2015 şi a hotărârii atacate  cu consecinţa admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată sau trimiterea cauzei la aceeaşi instanţă de fond în vederea administrării probatoriului, respectiv înscrisuri , interogatoriu , emiterea  unei adrese către BNP (...) pentru comunicarea actelor ce au stat la baza încheierii contractului de vânzare cumpărare şi audierea martorilor (...) , (...) şi (...) şi efectuarea unei expertize topografice pentru identificarea terenului din cele două contracte de arendă  încheiate de către apelantă.

La data de 28.03.2016  intimaţii pârâţi au formulat întâmpinare potrivit art. 205 C.pr.civ. prin care au solicitat respingerea apelului ca nefondat  cu motivarea că înscrisul sub semnătură privată  nu a fost semnat  de către o parte contractantă  respectiv (...) astfel  că nu poate să producă efecte juridice  ,iar mandatul dat  unei alte persoane , (...) nu a fost încheiat în formă scrisă  ,astfel că dreptul de preemţiune invocat  nu s-a născut în baza contractului de arendă care nu era semnat de proprietar

Cu privire la probele administrate în cauză se arată că în mod corect instanţa de fond a respins audierea martorilor şi  proba cu interogatoriu, reţinându-se  considerentele  în baza înscrisurilor depuse la dosar , fără a se impune efectuarea  expertizei  în prezenta cauză.

În cauză apelantul nu a depus alte înscrisuri , urmând ca celelalte  probe solicitate să fie examinate  cu ocazia soluţionării apelului

Examinând  sentinţa apelată  prin prisma criticilor formulate ,precum şi  analizând cauza sub toate aspectele, tribunalul  în raport de actele şi lucrările dosarului constată că apelul este nefondat pentru următoarele considerente :

Cu privire la prima critică din apel tribunalul va reţine că  în mod corect instanţa de fond a  constatat că în cauză nu se impune a se reţine tardivitatea formulării cererii de contestare a contractului de arendă de către pârâţi  în raport de disp. art 301 alin.1 teza finală C.pr.civ. întrucât contractul de arendă  încheiat la 04.08.2012 şi înregistrat sub nr. (...)  la consiliul Local Costeşti  a fost semnat de către numitul (...) în prezenţa  proprietarei (...) care ulterior a decedat la 06.04.2014 , aspecte  recunoscute în mod expres de către  apelantă  potrivit notelor scrise depuse la data de 05.06.2015 ( fila 67 doar fond)  .

Astfel, în cauză nu se mai impune contestarea semnăturii  în condiţiile în care însăşi apelanta  a recunoscut că respectivul contract de arendă nu a fost semnat de (...) care doar a fost prezentă  la  momentul semnăturii acestei convenţii de către nepotul său (...) .

În ceea ce priveşte excepţia lipsei de interes invocată în cadrul primului motiv de apel tribunalul va reţine că  interes în invocarea inexistenţei dreptului de preemţiune care ar afecta contractul de vânzare  o au şi intimaţii pârâţi în calitate de dobânditori ai terenului de 0,41 ha avându-se în vedere că  aceştia au susţinut valabilitatea  contractului sub acest aspect.

Şi cea de a doua critică din apel este neîntemeiată întrucât  în mod corect instanţa de fond a respins proba cu  interogatoriu şi audierea martorilor prin încheierea de şedinţă din 10.06.2015 în raport de probatoriul administrat,respectiv proba cu înscrisuri şi considerentele legate de  incidenţa disp.art.  1838 alin.1  şi art. 2013 C.civ.

Astfel, s-a reţinut că respectivul contract de arendă care a fost semnat  doar de către (...) în calitate de arendator şi nu de către proprietara terenului arendat  ,  nu poate produce efecte juridice în ceea ce priveşte instituirea dreptului  de preemţiune contestat de către intimaţi  ,întrucât respectiva convenţie este lovită de nulitate pentru lipsa consimţământului dat de către proprietarul terenului , în condiţiile în care persoana care a semnat  contractul de arendă  nu avea un mandat  dat în formă scrisă  ca şi contractul de arendare.

Referitor la depăşirea limitelor investirii de către instanţa de fond tribunalul va reţine că  motivul de nulitate relativă invocat de către apelantă  conform art 1732  alin.1 şi 4 şi art. 1740 C.civ.  se întemeiază tocmai pe  nerespectarea dreptului de preemţiune care însă  nu s-a născut  având în vedere convenţia lovită de nulitate absolută pentru lipsa consimţământului arendatorului ,astfel că  respectivul contract de vânzare nu este lovit de nulitate relativă  întrucât apelanta nu şi-a dovedit existenţa dreptului de preemţiune născut în favoarea sa ,instanţa de fond examinând  valabilitatea contractului de arendă pentru a putea  stabili  existenţa  nerespectării  dreptului de preemţiune născut în baza acestuia  şi care ar fi condus la sancţiuea nulităţii relative a contractului de înstrăinare .

Prin urmare ,  instanţa de fond nu  şi-a depăşit limitele investirii atunci când a analizat existenţa dreptului de preemţiune în favoarea apelantei în baza contractului de arendare  faţă de care a reţinut nevalabilitatea  acestuia.

Se va reţine că prin contractul de arendare cu nr. (...) încheiat anterior nu s-a prevăzut în cuprinsul acestuia un drept de preemţiune în favoarea arendaşului .

Pentru aceste considerente,tribunalul va reţine că instanţa de fond a pronunţat o hotărâre  legală şi temeinică cu consecinţa respingerii apelului declarat de reclamantă ca nefondat  potrivit art. 480 C.pr.civ.

Potrivit  art. 453 C.pr.civ.  va obliga apelanta la 500 lei cheltuieli de judecată către intimaţi

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

DECIDE

Respinge excepţia lipsei de interes a motivului 1 de apel invocată de intimat.

Respinge ca nefondat apelul declarat de reclamanta ÎNTREPRINDEREA INDIVIDUALĂ (...)  ,  împotriva încheierilor de şedinţă din datele de 27.05.2015 şi 10.06.2015 şi împotriva sentinţei civile nr. 979/2015  pronunţată de Judecătoria Costeşti în dosarul nr. 2199/214/2014, intimaţi fiind pârâţii (...) , (...) şi (...)  . Obligă apelanta la 500 lei cheltuieli de judecată către intimaţi.

Definitivă. Pronunţată în şedinţa publică de la 10 Noiembrie 2016.

Domenii speta

Spete similare