Prematuritatea introducerii cererii de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul acestei instanţe sub nr. ....../866/2019 din data de 21.05.2019 reclamantul A.V. a chemat  în judecată pe pârâţii G.L.L., G.L.D., G.I.M., solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare cu privire la suprafaţa de teren de 0,28 ha, situată în intravilanul satului S în T 9, parcelele 329/1, 333, 330, 331, 334, 332, cu vecinii: nord - DS 335/1, est - DS 335, sud - A 329/2, vest – R. I, cu cheltuieli de judecată.

În motivarea cererii reclamantul arată că a încheiat cu numitul Ţ. C. G. două convenţii sub semnătură privată, scrise şi semnate de acesta, datate, în prezenţa martorilor asistenţi, prin care:

- la data de 21 martie 1995 acesta i-a vândut o casă de locuit veche şi o bucătărie anexă, în stare avansată de degradare, amplasate pe suprafaţa de teren descrisă mai sus, contra sumei de 2.500.000 lei (ROL);

- la data de 01.11.1997, prin act sub semnătură privată scris, semnat şi datat de Ţ. G., acesta se angajează să-i vândă suprafaţa de 14 prăjini, adică 0,28 ha, teren identificat cu indicatorii cadastrali de mai sus, grădină intravilan şi curţi-construcţii, contra sumei de 2.800.000 lei (ROL).

Precizează că de la datele respective a intrat în posesia, stăpânirea şi folosinţa bunurilor de mai sus în mod continuu. Urma ca după primirea titlului de proprietate să se întocmească actele în forma autentică pentru înstrăinarea terenului.

La data de 29.04.1999 a decedat Ţ. C. G.. Acesta a avut ca descendent pe Ţ. T. L. (fostă G.), care a decedat la data de 21.11.1996.

După Ţ. T. L., fostă G., au rămas ca moştenitori: G.L.L., G.L.D. şi G.I.M.. A încercat să ia legătura cu aceştia pentru a-i determina să se implice în procedura de obţinere a titlului de proprietate, de a se prezenta să perfecteze actele în formă autentică, dar a sesizat că aceştia nu vor să respecte angajamentele luate de Ţ.C. G., urmărind să înstrăineze terenul către alte persoane, fără să ţină seama de existenţa antecontractului sus-amintit şi de faptul că în antecontract este inserată menţiunea că promitentul vânzător, în situaţia în care nu-şi respectă obligaţiile, să restituie suma primită, de zece ori.

În cauză, autorul comun al pârâţilor are reconstituit dreptul de proprietate prin adeverinţa tip nr. 196 din data de 13.08.1991, în baza hotărârii comisiei judeţene nr. 57 din data de 09.08.1991, este întocmită fişa titlului şi procesul- verbal de punere în posesie nr. 7130 din data de 17.10.2018, în care este identificat terenul sub toate atributele. Există anexă de validare.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1164, 1226 cod civil, art. 35 cod proc. civ.

La data de 28.06.2019 pârâţii au depus întâmpinare.

În conformitate cu dispoziţiile art. 32 alin. 1 lit. b, d, art. 33, 36 Cod

procedură civilă, înţeleg să invoce excepţia lipsei calităţii procesuale active şi

excepţia lipsei de interes a reclamantului în promovarea prezentei acţiuni având

ca obiect „hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare cu

privire la suprafaţa de teren de 0,28 ha".

Conform dispoziţiilor legale enunţate, orice cerere poate fi formulată şi susţinută numai dacă autorul acesteia are calitate procesuală şi justifică un interes legitim, personal şi actual în promovarea cererii.

Pornind de la motivarea în fapt a cererii de chemare în judecată în care reclamantul susţine că ar fi încheiat cu numitul Ţ. C. G. două convenţii sub semnătură privată la data de 21 martie 1995, respectiv la data de 01.11.1997 şi că ar fi intrat în posesia, stăpânirea şi folosirea bunurilor „în mod continuu",  solicită admiterea celor două excepţii.

Ba, mai mult decât atât, înscrisurile sub semnătură privată nu au născut niciun fel de raporturi juridice între reclamant şi  pârâţii din această cauză, nu le sunt opozabile şi nu pot determina efecte juridice în persoana lor.

Înţeleg să invoce excepţia inadmisibilităţii cererii de chemare în

judecată, în contextul în care nu există titlul de proprietate pentru suprafaţa de

teren ce a aparţinut defunctului autor comun, astfel încât se impune a fi admisă

această excepţie.

Conform dispoziţiilor legale, acţiunea civilă este ansamblul mijloacelor procesuale prevăzute de lege pentru protecţia dreptului subiectiv pretins de una din părţi sau a unei alte situaţii juridice, precum şi pentru asigurarea apărării părţilor în proces, astfel încât numai cel care are interes poate să ceară constatarea existenţei sau inexistenţei unui drept, cererea neputând fi primită dacă partea poate cere realizarea dreptului pe orice altă cale prevăzută de lege.

Acele înscrisuri sub semnătură privată de care se prevalează reclamantul nu le sunt opozabile, nu au cunoştinţă de întocmirea lor şi nici nu îndeplinesc condiţiile legale prevăzute de lege pentru a avea valoarea unei promisiuni sinalagmatice de vânzare-cumpărare.

Conform dispoziţiilor din Codul civil anterior, respectiv art. 942 şi următoarele, instanţa trebuie să verifice dacă există un antecontract de vânzare-cumpărare valabil încheiat între părţi care să fie dovedit în condiţiile dreptului comun, dacă există refuzul nejustificat al părţii acţionate în instanţă de a încheia contractul în forma prevăzută de lege, dacă reclamantul şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontractul încheiat şi dacă promitentul vânzător este proprietarul bunului promis.

In speţa dedusă judecăţii pretinsul act de care se prevalează reclamantul nu este un antecontract de vânzare-cumpărare, întrucât nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a dreptului de proprietate asupra imobilului suprafaţă de teren ce face obiectul prezentei cauze, acest act nefiind încheiat în forma prevăzută de legiuitor, respectiv prin înscris autentic încheiat de notarul public, dând naştere, cel mult, doar unui drept de creanţă în patrimoniul reclamantului de la data încheierii pretinsei convenţii.

Promitentul vânzător nu avea calitatea de proprietar al bunului imobil suprafaţă de teren, nu exista un titlu de proprietate emis la pretinsul moment invocat de reclamant, fapt care face inadmisibilă incidenţa dispoziţiilor legale în materie.

Înţeleg să invoce excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor G.I.M.şi G.L.D., raportat la conţinutul certificatului de moştenitor nr. 71/15 aprilie 2019, emis de Societatea Profesională Notarială, ei fiind străini de succesiune prin neacceptare, conform dispoziţiilor art. 700 din Codul civil anterior, în vigoare la data deschiderii succesiunii.

Înţeleg să invoce excepţia prescrierii dreptului material la acţiune, raportat la dispoziţiile art. 1 din Decretul nr. 167/1958, coroborate cu dispoziţiile art. 201 din Legea pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind Noul Cod Civil.

În acest sens, acţiunea în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare imobil reprezintă o modalitate de executare în natură a unei obligaţii de a face, acţiunea fiind personală, prescriptibilă în termenul general de prescripţie de trei ani stabilit art. 1 din Decretul nr. 167/1958, nepurtând asupra bunului, ci asupra promitentului.

Judecătorii înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie au apreciat în cuprinsul deciziei nr. 1819 din data de 19 mai 2011, pronunţată în recurs de Secţia comercială a înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, având ca obiect „pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare privind un imobil" că promisiunea de vânzare-cumpărare, chiar dacă relativă la un bun imobil, nu are drept consecinţă transmiterea unui drept real asupra bunului, ci constituie o obligaţie de a face care conferă doar un drept de creanţă celui în favoarea căruia există, sens în care devin aplicabile dispoziţiile art. 1 din Decretul nr. 167/1958.

Urmează ca, pe fondul cauzei, instanţa de judecată să analizeze

împrejurarea existenţei viciilor de formă ale pretinsului antecontract care face

obiectul cauzei, promitentul vânzător neavând calitatea de proprietar la momentul încheierii pretinsei zdelci, nu a avut ca efect transmiterea în patrimoniul reclamantului a vreunui drept de proprietate, nu exista vreun act juridic translativ de proprietate, nu exista un titlu de proprietate în acest sens.

Niciodată reclamantul nu a avut posesia terenului cu care defunctul autor comun figura în registrul agricol, pârâţii, fiind cei care au stăpânit aceste terenuri, neavând niciodată cunoştinţă de existenţa vreunui act pretins a fi încheiat între defunctul autor comun şi reclamant, pârâţii cultivând terenul.

Conform dispoziţiilor art. 194 alin. 1 lit. d Cod procedură civilă, cererea de chemare în judecată trebuie să conţină motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază.

Din lecturarea cererii de chemare în judecată rezultă în mod indubitabil că reclamantul nici nu a indicat temeiul de drept pe care se întemeiază pretinsul drept încălcat, astfel încât solicită să se pună în vedere acestuia să precizeze temeiul de drept al cererii, în funcţie de care îşi rezervă dreptul de a face completări ulterioare.

Au fost solicitate relaţii de la Comisia locală S. de fond funciar.

La termenul din 30.10.2019 instanţa a pus în discuţia părţilor excepţia lipsei calităţii procesuale active şi excepţia lipsei de interes a reclamantului invocate de pârâţi, excepţii pe care le-a respins.

De asemenea, a pus în discuţia părţilor excepţia lipsei calităţii lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor G.I.M.şi G.L.D..

Faţă de motivele invocate în întâmpinare, instanţa a calificat excepţia inadmisibilităţii invocată de pârâţi ca reprezentând de fapt excepţia prematurităţii introducerii cererii pe care a pus-o în discuţia părţilor.

Analizând actele şi lucrările dosarului prin prisma normelor legale aplicabile, instanţa reţine următoarele:

În fapt, conform înscrisului aflat la fila 8 dosar şi denumit „ contract de vânzare cumpărare” la data de 01.11.1997 numitul Ţ. G. vinde de veci numitului A. I. V. suprafaţa de 14 prăjini teren grădină ce se află în vatra satului, menţionându-se faptul că pe teren se află una casă şi una bucătărie care nu sunt vândute.

 Conform înscrisului aflat la fila 9 dosar şi denumit „ contract pentru una casă şi bucătărie de demolare” numitul Ţ.G. a vândut numitului A.I. V.o casa şi o bucătărie aflate pe grădina vândută „ de veci” tot lui A. I. V.. Se menţionează că aceste construcţii se vând pentru a fi demolate întrucât sunt vechi şi se dărâmă, pentru a se folosi din acestea materialul ce se mai poate folosi. S-a precizat că vânzătorul ca proprietar răspunde personal pentru oricine s-ar amesteca din familie întrucât a primit bani pentru această construcţie făcută de el, precum şi faptul că această construcţie este vândută pe data de 20.03.1998.

Înscrisul denumit „ contract de vânzare cumpărare” încheiat la data de 01.11.1997 are natura juridică a unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare (antecontract), prin care nu a operat transferul dreptului de proprietate, ci doar a dat naştere în sarcina părţilor unei obligaţii de a face, anume aceea de a încheia contractul promis, în forma autentică cerută ad validitatem (pentru însăşi valabilitatea actului juridic) de dispoziţiile art. 2 alin. 1 din Titlul  X „Circulaţia juridică a terenurilor” din Legea nr. 247/2005 în privinţa suprafeţei de teren, potrivit cu care „Terenurile cu sau fără construcţii, situate în intravilan şi extravilan, indiferent de destinaţia sau întinderea lor, pot fi înstrăinate şi dobândite prin acte juridice între vii, încheiate în formă autentică, sub sancţiunea nulităţii absolute”.

Refuzul unei părţi de a se prezenta la notariat pentru a da formă autentică înţelegerii intervenite dă instanţei posibilitatea de a pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic, în temeiul principiului executării reale sau în natură specifică a obligaţiilor civile concrete, instituit de dispoziţiile art. 5 alin. 2 din Titlul X  al Legii nr. 247/2005 potrivit cu care „În situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una din părţi refuză ulterior să încheie contractele, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract”.

Conform menţiunilor din certificatul de moştenitor nr. 71/15.04.2019 numitul Ţ. G. a decedat la data de 29.04.1999 şi a lăsat ca unic moştenitor pe pârâta G.L.L., în calitate de nepoată de la fiica G.T. L., decedat la data de 21.11.1996.

S-a menţionat în acest certificat  faptul că pârâţii G.I.M.şi G.L.D. în calitate de nepoţi de la fiica G.T. L. sunt străini de succesiune prin neacceptare.

Faţă de aceste împrejurări, instanţa constată că aceştia din urmă nu îşi justifică calitatea procesuală pasivă în cauză, astfel că va admite excepţia lipsei calităţii procesuale pasive  a pârâţilor  G.I.M.şi G.L.D., iar acţiunea formulată de reclamant în contradictoriu cu aceşti pârâţi urmează a fi respinsă ca fiind introdusă împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

În ceea ce priveşte excepţia prematurităţii introducerii acţiunii, instanţa constată că aceasta este întemeiată.

Astfel, pentru a se putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic, în condiţiile art. 5 din Titlul X din Legea nr. 247/2005, instanţa apreciază că, la momentul judecării cauzei, reclamantul trebuie să facă dovada că vânzătorul-promitent este proprietarul bunului imobil pentru care se solicită pronunţarea hotărârii care să ţină loc de act autentic.

Or, în cazul terenurilor pentru care s-a făcut reconstituirea dreptului de proprietate după procedura instituită prin  Legea nr.  18/1991, Legea nr. 169/1997 şi Legea nr. 1/2000, dovada dreptului de proprietate  se face cu titlu de proprietate emis conform art. 116 din Legea nr. 18/1991. Adeverinţa de proprietate, care atestă doar faptul reconstituirii, fără stabilirea amplasamentului terenului atribuit, precum şi procesul verbal de punere în posesie, nu constituie titlu de proprietate care să facă dovada că bunul imobil este proprietatea vânzătorului-promitent.

În cazul  promisiunilor bilaterale de vânzare – cumpărare, ale căror clauze anticipatorii au fost executate de părţi s-a admis necontestat posibilitatea ca instanţa  să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare –cumpărare. Două condiţii sunt esenţiale acestei posibilităţi:

a) antecontractul să aibă îndeplinite condiţiile generale de valabilitate a actelor juridice prevăzute de art. 948 Cod civil vechi ( art. 1179 cod civil nou);

b) bunul a cărei vânzare a fost promisă să se afle în patrimoniul vânzătorului promitent şi să nu existe alte impedimente legale.

De asemenea, conform dispoziţiilor art. 969 Cod civil convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante, articolul 978 Cod civil statuează în sensul că actele juridice trebuie interpretate în sensul producerii efectelor şi nu în sensul înlăturării aplicabilităţii acestora.

În cauză, instanţa constată că reclamantul nu a făcut această dovadă, respectiv dovada dreptului de proprietate al promitentului vânzător, ci a apreciat că proba este făcută doar prin adeverinţă şi proces verbal de punere în posesie.

De asemenea, instanţa reţine că  prin adresa nr. 5210/09.10.2019 ( f. 40) Comisia locală de fond funciar S. a comunicat că pentru terenul menţionat în procesul verbal de punere în posesie nr. 713/17.10.2018 nu s-a emis titlu de proprietate.

Faţă de considerentele expuse, instanţa constată că cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic este prematură, drept pentru care va admite excepţia şi va respinge cererea formulată în contradictoriu cu pârâta G.L.L. ca prematur introdusă.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII,

HOTĂRĂŞTE:

 Admite excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor G.I.M.şi G.L.D..

Admite excepţia prematurităţii introducerii acţiunii.

Respinge acţiunea formulată de reclamantul A.V., în contradictoriu cu pârâţii G.I.M., şi G.L.D. ca fiind introdusă împotriva unor persoane lipsite de calitate procesuală pasivă.

Respinge ca prematur introdusă cererea de chemare în judecată formulată de către reclamant în contradictoriu cu pârâta G.L.L.

Cu drept de apel care se depune la Judecătoria Paşcani în termen de 30 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţă publică azi, .....

PREŞEDINTE,GREFIER,

Domenii speta

Spete similare