Revendicare imobiliară

Dosar nr. 2363/280/2007

JUDECĂTORIA COSTEŞTI

SENTINŢĂ CIVILĂ Nr. 678

PREŞEDINTE MRI

Pe rol judecarea cauzei civile privind pe reclamanta E V  şi pe pârâtul N D, chemaţi în garanţie fiind D M GL şi D E - C, având ca obiect „revendicare imobiliară”.

INSTANŢA

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Piteşti la data de 23.02.2007, sub nr. de dosar 2363/280/2007, reclamanta, E V, a chemat în judecată pe pârâtul, N D, pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să fie obligat acesta să-i lase în deplină proprietate şi posesie o cameră şi dependinţele (o baie şi cămară) alipite casei cu cinci camere precum şi un grajd cu fânar, o fântână, bolta de vie şi gardul împrejmuitor al fostei sale proprietăţi, bunuri care se află situate în intravilanul comunei Buzoeşti, sat Ioneşti, judeţul Argeş, iar în subsidiar, în situaţia în care revendicarea bunurilor de mai sus nu este o soluţie economică pentru pârât, acesta fiind proprietarul terenului pe care se află bunurile ce fac obiectul judecăţii, a solicitat reclamanta să fie despăgubită cu o sumă de bani reprezentând contravaloarea acestora, cu obligarea pârâtului la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea prezentei cauze.

În motivarea acţiunii s-a arătat că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 167/18.02.2004, pârâtul a dobândit de la D M G şi D C E, terenul în suprafaţă de 1220,76 m.p. situat în intravilanul comunei Buzoeşti, sat Ioneşti, judeţul Argeş, împreună cu o casă de locuit din cărămidă, acestea constituind fosta gospodărie a reclamantei. Vânzarea a intervenit ca urmare a unei garanţii ipotecare imobiliare pe care reclamanta a constituit-o în favoarea soţului său E D O, pentru un credit ce nu a mai fost restituit, astfel că s-a efectuat vânzarea silită.

Totodată, reclamanta a precizat că bunurile pe care le revendică îi aparţin şi nu au făcut obiectul vânzării, primii dintre dobânditori, respectiv D M G şi D C E, vânzând către pârât şi bunuri nespecificate în contractul de ipotecă, în speţă, cele ce fac obiectul revendicării.

Garanţia ipotecară imobiliară constituită în favoarea soţului său, în anul 1998, a avut ca obiect casa cu 4 camere şi terenul în suprafaţă de 1072 m.p., iar în contractul de vânzare-cumpărare dintre adjudecatari şi pârât au fost cuprinse şi bunurile revendicate în prezenta cauză.

În drept s-au indicat disp. art. 480, 998-999 C.civ.

În probaţiune, reclamanta a solicitat proba cu înscrisuri, interogatoriu şi expertiză. A anexat, în copie, adeverinţa nr. 777/16.02.2004, emisă de Primăria Buzoieşti; contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 167/18.02.2004 de către BNP Danciu Ilie şi documentaţia cadastrală înregistrată sub nr. 2295/18.02.2004; contractul de credit nr. 204/20.07.1998; actul de adjudecare încheiat de executorul bancar Marius Paraschivescu, la 08.12.2003 şi procesul-verbal de licitaţie din aceeaşi dată; contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2405/17.07.1998 de BNP Danciu Ilie; contractul de ipotecă autentificat de acelaşi notar sub nr. 2411/20.07.1998; sentinţa civilă nr. 285/20.01.2006 pronunţată de Judecătoria Piteşti în dosarul 11760/2004 şi decizia civilă nr. 719/R/06.09.2006 a Tribunalului Argeş, pronunţată în dosarul 1250/Cv/2006.

Prin precizarea formulată la 27.04.2007, reclamanta a indicat valoarea bunurilor revendicate la suma de 2000 lei, cu care a solicitat să fie despăgubită.

Cererea a fost legal timbrată cu taxă judiciară de timbru de 206 lei şi timbru judiciar de 0,3 lei.

Prin sentinţa civilă nr. 3351/08.06.2007, Judecătoria Piteşti a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Costeşti, cauza fiind înregistrată pe rolul acestei instanţe la data de 04.07.2007.

Prin cererea completatoare formulată la 02.10.2007, reclamanta indică în plus ca bunuri rămase în gospodăria înstrăinată, pe care le revendică de la pârât, o antenă parabolică, o cadă de baie şi un pătul pentru porumb din ţeavă metalică.

La data de 04.02.2008, pârâtul N D a formulat cerere de chemare în garanţie împotriva garanţilor D M G şi D E C, solicitând obligarea acestora la plata despăgubirilor în bani, cerute de reclamantă.

În drept, pârâtul a invocat dispoziţiile art. 60 şi urm Cpr civ.

În probaţiune, a solicitat proba cu înscrisuri, anexând în copie, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 167/18.02.2004 de către BNP Danciu Ilie.

Cererea a fost timbrată cu taxă judiciară de timbru de 30 lei şi timbru judiciar de 1,50 lei.

Prin precizarea cererii de chemare în garanţie, depusă la 25.02.2008, pârâtul N D a solicitat ca, în măsura în care acţiunea reclamantei va fi admisă, chemaţii în garanţie să fie obligaţi la restituirea contravalorii actualizate a imobilelor cu privire la care se va pronunţa o soluţie de admitere a acţiunii principale şi la plata îmbunătăţirilor pe care le-a efectuat la aceste imobile, cu cheltuieli de judecată.

Pârâtul a motivat, în esenţă, că a dobândit bunurile litigioase prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 167/2004, la Biroul Notarului Public Danciu Ilie, nefiindu-i cunoscută existenţa pericolului ca alte persoane să pretindă vreun drept de proprietate. Este dobânditor de bună credinţă şi cu titlu oneros, astfel că cererea de revendicare a imobilelor – accesorii ale terenului ce-i aparţine în mod incontestabil – nu poate fi primită.

Ulterior cumpărării, a adus îmbunătăţiri bunurilor ce au făcut obiectul contractului, respectiv a aplicat tencuieli exterioare din ciment şi zugrăveală nouă peste zidurile de chirpici ale fânarului;  a înlocuit vechile pardoseli din camerele locuibile ale casei, cu pardoseli noi, din ciment; a introdus apa curentă în casă; a refăcut complet gardul împrejmuitor al gospodăriei şi a pus porţi de acces noi, iar în situaţia în care va fi evins, solicită să fie despăgubit. Din actele dosarului rezultă că între reclamantă şi pârât a mai avut loc un proces, soluţionat cu respingerea acţiunii, iar pentru temeiul juridic invocat, art. 998-999 C.civ., arată că nu poate fi vorba despre săvârşirea unei fapte ilicite cauzatoare de prejudicii reclamantei.

În drept s-au indicat disp. art. 1337 C.civ. art. 60-63 C.p.c.

În urma lămuririlor solicitate de instanţă, prin precizarea de la filele 81-82 dosar (prima etapă procesuală), reclamanta a arătat ce înţelege prin „o cameră şi dependinţe” (o baie şi cămara alipite casei cu 5 camere) şi a suplimentat bunurile revendicate cu o bucătărie din zidărie de cărămidă şi diferenţa de teren de 148,76 m.p., completări la care părţile nu s-au opus decât la momentul dezbaterilor.

La dosarul cauzei au fost depuse actele de care părţile au înţeles să se servească, au fost administrate interogatoriile părţilor prezente şi s-a dispus întocmirea unei expertize de specialitate.

Prin sentinţa civilă nr. 142/03.02.2009, Judecătoria Costeşti a respins excepţia inadmisibilităţii acţiunii pentru lipsa calităţii procesuale active şi încălcarea regulii unanimităţii. A admis în parte acţiunea şi l-a obligat pe pârât  la plata sumei de 13.793,25 lei, reprezentând echivalentul valoric al bunurilor revendicate, respectiv 13.704 lei – valoarea construcţiilor şi 89,25 lei, valoarea terenului de 148,76 mp. A admis cererea de chemare în garanţie şi i-a obligat pe chemaţii în garanţie să plătească pârâtului suma de 13.793,25 lei, despăgubiri pentru evicţiune.

Pentru a pronunţa această sentinţă, instanţa a reţinut că temeiul de drept al acţiunii îl reprezintă disp. art. 480 C.civ., deoarece în cauză nu poate fi vorba de o răspundere civilă delictuală a pârâtului, nefiind săvârşită nici o faptă ilicită, aşa cum corect se arată de către pârât.

Discuţia poartă asupra vânzării lucrului altuia săvârşită de către garanţi, conform adagiului nemo plus iuris ad  alium transferre potest, quam ipse habet. Părţile nu au contestat buna credinţă a pârâtului subdobânditor, acesta fiind în eroare asupra calităţii esenţiale a vânzătorului (garanţii) pe care i-a socotit proprietarii tuturor bunurilor înstrăinate şi cum această nulitate este relativă şi nu o poate invoca decât pârâtul cumpărător, este limpede că reclamantei nu-i rămâne la îndemână decât acţiunea în revendicare.

Analizând înscrisurile depuse la dosar, instanţa a fost de părere că la data adjudecării s-a avut în vedere o gospodărie în coordonatele normale şi fireşti, altfel, reclamanta trebuia să conteste licitaţia. Astfel, a apreciat greu de crezut că s-a ipotecat o gospodărie fără împrejmuiri, iar încăperile numite „baie şi cămară”, puteau fi cel mult calificate magazii (f. 116 dos.), iar bucătăria a fost privită ca o anexă în contractul de ipotecă ( a se vedea răspunsul mandatarului reclamantei de le fila 94 dos.). Pătulul pentru porumb din ţevi metalice nu se regăseşte (f. 39 dos) conform concluziilor expertului şi nici cada, iar antena satelit există şi poate fi ridicată de către reclamantă.

Aceste bunuri nu au fost reţinute în vederea acordării contravalorii solicitate de către reclamantă. Instanţa a avut în vedere construcţia grajd cu fânar, care are o stare bună şi sporeşte într-adevăr valoarea proprietăţii, cu o valoare de 8663 lei. La fel s-a apreciat şi pentru fântână (2025 lei) şi bolta de vie (3016 lei) care reprezintă lucrări opţionale într-o gospodărie, iar reclamanta le-a avut executate precum şi suprafaţa de teren de 148,76 m.p., diferenţa în plus care a fost transmisă prin actul de vânzare cumpărare încheiat cu pârâtul. Pentru acest teren valoarea a fost raportată la expertiza extrajudiciară - Gherghe  Maria – (f. 59 dosar), cu precizarea că valoarea terenului este de 89,25 lei la 09.09.2005 şi poate fi actualizată în cadrul executării, fiind inutil să se mai dea curs unei alte expertize, cerută destul de tardiv, aşa cum s-a arătat în încheierea de dezbateri.

Prin decizia civilă nr. 710/R/14.04.2010, Tribunalul Argeş – Secţia Civilă a admis recursul părţilor, a casat sentinţa şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de fond, reţinând că prima instanţă trebuia să verifice dacă bunurile imobile revendicate au fost cuprinse ori nu în contractul de ipotecă. Era esenţial să fie depuse la dosar rapoartele de evaluare ce au stat la baza contractului de ipotecă, întocmit de către ing. Ghizdaveţ Nicolae (pentru a se verifica imobilele cuprinse în contractul de ipotecă) şi la baza executării silite (raportul de evaluare a bunurilor urmărite silit, întocmit conform art. 500 alin. 2 Cpc), precum şi procesul verbal de situaţie întocmit conform art. 496 Cpc, de către executorul bancar, în dosarul de executare nr. 687/2003. A apreciat necesară efectuarea unui nou raport de expertiză, în vederea identificării bunurilor în litigiu, pe baza înscrisurilor de mai sus.

A arătat că, în mod corect, prima instanţă a reţinut că nu se aplică regula unanimităţii cu privire la promovarea acţiunii; referitor la excepţia lipsei calităţii procesuale active în ce priveşte suprafaţa de 148,76 mp, prima instanţă trebuia să verifice dacă, într-adevăr, diferenţa dintre suprafaţa ce a făcut obiectul contractului de ipotecă şi cea din contractul de vânzare-cumpărare către pârât, a rezultat din metodele diferite de măsurătoare şi dacă în fapt este vorba de aceeaşi suprafaţă de teren, bine delimitată.

Instanţa de control a respins ca neîntemeiată excepţia prescripţiei dreptului la acţiune.

Cauza a fost reînregistrată pe rolul Judecătoriei Costeşti, la data de 15.09.2012.

În rejudecare, au fost depuse la dosar înscrisurile menţionate în decizia de casare (filele 15-21) şi au fost efectuate trei expertize, în specialitatea construcţii civile şi industriale (filele 52-59), în specialitatea cadastru-topografie (filele 76-83) şi în specialitatea îmbunătăţiri funciare (filele 164-175).

Analizând cu prioritate, conform art. 137 alin. 1 Cpc, excepţiile procesuale privind lipsa calităţii procesuale active şi lipsa de interes a reclamantei în promovarea acţiunii, relativ la terenul în suprafaţă de 148,76 mp, instanţa urmează a le respinge ca nefondate şi a analiza aceste aspecte pe fondul cauzei ce vizează tocmai verificarea de către instanţă a bunurilor ce s-au transmis de la reclamantă la chemaţii în garanţie şi, ulterior, la pârât, prin intermediul actelor de executare silită şi a contractului de vânzare-cumpărare încheiat de cei din urmă.

Fiind necontestat că pârâtul se află în posesia întregii gospodării, situată în comuna Buzoieşti, sat Ioneşti, este evident interesul personal,  născut şi actual al reclamantei  de a promova prezenta acţiune în revendicare, interes ce constă în dobândirea unui folos material direct (contravaloarea bunurilor revendicate).

Pe fondul cauzei, instanţa constată că prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2405/17.07.1998 de către BNP Danciu Ilie, reclamanta, E V, împreună cu soţul său, E Dl-O, au dobândit nuda proprietate asupra terenului curţi-construcţii şi arabil, în suprafaţă totală de 1072 mp, situat în intravilanul comunei Buzoieşti, sat Ioneşti, jud. Argeş, tarlaua 2, parcela 2/1, 2/2, cu vecinii: la N – Jugan George; S- drum comunal; E – teren extravilan; V – teren extravilan, precum şi o casă de locuit, din cărămidă, în suprafaţă de 98 mp, cu cinci camere şi dependinţe, acoperită cu tablă, un grajd din cărămidă, în suprafaţă de 80 mp, acoperit cu ţiglă, construcţii situate pe terenul de mai sus (fila 18, prima etapă procesuală).

Potrivit cuprinsului contractului, vânzătorul D C V a dobândit terenul prin reconstituirea dreptului de proprietate, conform titlului nr. 68161/20.03.1995 şi schiţei de punere în posesie (filele 103, 104, prima etapă procesuală).

În temeiul contractului de credit nr. 204/20.07.1998 (fila 12) şi al contractului de ipotecă autentificat sub nr. 2411/20.07.1998, de BNP Danciu Ilie (fila 19), reclamanta şi soţul său au fost executaţi silit imobiliar pentru neplata creditului, fiind întocmite în acest sens procesul-verbal de licitaţie şi actul de adjudecare din 08.12.2003 (dex 687/2003).

Contractul de ipotecă menţionează lapidar ca obiect al garanţiei „casă +teren, compus din 4 camere + 1072 mp”, situate în comuna Buzoieşti, sat Ioneşti.”

Potrivit procesului-verbal de licitaţie de la fila 16, banca a scos la licitaţie imobilul compus din teren în suprafaţă de 1072 mp, cu vecinătăţile la N – Jugan George; S- drum comunal; E, V– teren extravilan; împreună cu o casă de locuit cu 4 camere.

Urmare a licitaţiei organizate la data de 08.12.2003, bunurile au fost adjudecate de chematul în garanţie, D M G, fiind întocmit actul de adjudecare din aceeaşi dată (fila 14), ce menţionează aceleaşi elemente de identificare ale imobilelor.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 167/18.02.2004, de către BNP Danciu Ilie, adjudecatarul D M G şi soţia sa, D E-C, au vândut către pârâtul N D, suprafaţa totală de 1220,76 mp, teren curţi-construcţii, situat în intravilanul comunei Buzoieşti, sat Ioneşti, jud. Argeş, identificat cadastral sub nr. 309, cu vecinii: la N – Jugan George; la E – drum comunal, la S şi V – proprietate Dina şi o casă de locuit, din cărămidă, cu patru camere şi dependinţe, acoperită cu tablă, precum şi un fânar din chirpici, acoperit cu ţiglă şi internită, fântâna şi împrejmuirile existente pe acest teren (fila 7).

Contractul s-a încheiat în baza actului de adjudecare din 08.12.2003, şi a documentaţiei cadastrale, ce a fost întocmită în beneficiul chematului în garanţie D M G, înregistrată la OJCGC Argeş sub nr. 2295/18.02.2004 (filele 8-11).

Prin prezenta acţiune, astfel cum a fost precizată şi completată, reclamanta E V revendică de la pârâtul N D: - diferenţa de teren între suprafaţa executată silit şi cea cumpărată de pârât de la chematul în garanţie, prin contractul de mai sus; - o cameră şi dependinţele casei (o baie şi cămara, alipite casei cu 5 camere);- o bucătărie din zidărie de  cărămidă, care are gresie şi faianţă, acoperită cu tablă; -  un grajd cu fânar; - o fântână; - o boltă de vie; - gardul împrejmuitor al terenului; - o antenă parabolică; - o cadă de baie; - un pătul pentru porumb, din ţeavă metalică, împrejmuit cu plasă de sârmă, acoperit cu tablă, aflat pe fundaţie de beton.

Prin recursul formulat împotriva sentinţei civile nr. 142/03.02.2009, reclamanta nu a atacat soluţia de respingere a acţiunii sale cu privire la antena parabolică, cada de baie şi pătulul pentru porumb, astfel că instanţa este de acord cu pârâtul N D în ce priveşte caracterul irevocabil al sentinţei cu privire la aceste bunuri, urmând a verifica temeinicia cererii prin raportare la celelalte bunuri menţionate de reclamantă. 

Referitor la diferenţa de teren dintre cel menţionat în contractul de ipotecă (1072 mp) şi cel cumpărat de pârâtul N D de la chemaţii în garanţie, D M G şi D E-C (1220,76 mp), prin raportul de expertiză întocmit în cauză, dna expert Mandu Lidia a reţinut că terenul deţinut în prezent de pârât este de 1241 mp (planşa anexă 1) şi are aceleaşi limite şi configuraţie ca şi cel din documentaţia cadastrală avizată sub nr. 2295/18.02.2004, în baza căreia s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârât cu chemaţii în garanţie (planşa anexă 4).

Raportându-se la schiţa de punere în posesie emisă autorului reclamantei, D C V, (fila 81), dna expert a identificat terenul de 1072 mp – obiect al contractului de vânzare-cumpărare al reclamantei şi, ulterior, al actului de adjudecare şi al procesului-verbal de licitaţie - ca fiind cel  evidenţiat cu linie întreruptă roşie, în planşa anexă 3.

Diferenţa reală dintre cele două suprafeţe este de 169 mp (planşa anexă 3), este constituită din teren aferent construcţiilor, şi face parte din suprafaţa avută în vedere la licitaţie şi întocmirea actului de adjudecare din anul 2003, cu precizarea că, la acel moment, terenul nu a fost măsurat cu precizie, a fost preluat din titlul de proprietate nr. 68161/20.03.1995 şi din schiţa de punere în posesie, emise în beneficiul autorului iniţial, Dina C Vasile (fila 78).

Reclamanta nu a formulat obiecţiuni împotriva acestor constatări, pe care instanţa le apreciază ca fiind pertinente şi veridice având în vedere configuraţia terenului de 169 mp, aflat parţial sub clădire şi aferent acesteia.

Aceeaşi configuraţie face puţin plauzibilă ipoteza reclamantei referitoare la acapararea ulterioară de către pârât a acestui teren, prin deplasarea liniei de hotar către vecinul Dina C Vasile, cu atât mai mult cu cât, la interogatoriul ce i-a fost administrat la solicitarea chemaţilor în garanţie, reclamanta a recunoscut că atât la data când a cumpărat terenul de 1072 mp (1998), cât şi la data vânzării acestuia către pârât (2004), terenul era delimitat de aceleaşi garduri, aflate pe acelaşi aliniament (întrebarea 1, fila 96, prima etapă procesuală).

Astfel, transferul dreptului de proprietate a avut loc, atât de la reclamanta E V, la chemaţii în garanţie D M G şi D E-C, cât şi de la aceştia, la pârâtul N D, cu privire la întreaga suprafaţă de teren identificată cadastral cu nr. 309, măsurată de dna expert ca fiind în suprafaţă reală de 1241 mp,  motiv pentru care, instanţa va respinge ca neîntemeiată pretenţia reclamantei de a fi despăgubită cu contravaloarea diferenţei de 169 mp.

Cât priveşte revendicarea unei camerei şi a dependinţelor casei (o baie şi cămara, alipite casei cu 5 camere), precum şi a unei bucătării din cărămidă, instanţa reţine că, prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 2405/17.07.1998, reclamanta E V a dobândit o casă de locuit, din cărămidă, în suprafaţă de 98 mp, cu cinci camere şi dependinţe, acoperită cu tablă. În contractul de ipotecă, precum şi în actul de adjudecare şi procesul-verbal de licitaţie, construcţia este identificată cu sintagma „casă (de locuit) cu patru camere”.

La interogatoriul ce i-a fost administrat, reclamanta E V a arătat că, după părerea sa, casa are trei camere, un hol care a fost considerat cameră şi anexe (bucătărie, baie, cămară, fânar) – fila 95, prima etapă procesuală.

Potrivit raportului de evaluare a casei, întocmit de ing. Ghizdaveţ Nicolae (filele 15-17), casa ce a format obiectul ipotecii (executată silit) se compune din 4 camere şi dependinţe, respectiv: o cameră de zi; trei dormitoare; baie; bucătărie; cameră (cămară), vestibul şi hol.

În acelaşi sens este şi procesul-verbal de situaţie întocmit în dosarul de executare nr. 125/2000 (fila 21), în care se arată că imobilul ce face obiectul contractului de ipotecă 3955/20.07.1998, este compus din 4 camere şi dependinţe (bucătărie, cămară, baie, vestibul şi hol), cu o suprafaţă utilă de 73,67 mp.

Acelaşi imobil a constituit şi obiectul contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 167/18.02.2004, de către BNP Danciu Ilie, prin care pârâtul N D a cumpărat de la chemaţii în garanţie, soţii Dima, casă de locuit, din cărămidă, cu patru camere şi dependinţe, acoperită cu tablă.

În cuprinsul raportului de expertiză întocmit de dl expert Iacob Lorel - specialitatea construcţii civile şi industriale, s-a arătat că, pe terenul în litigiu, stăpânit de pârât, a identificat un imobil compus din patru camere de locuit, un hol, o bucătărie şi două cămări, construcţie de cărămidă şi acoperită cu tablă. Verificând în paralel actele părţilor, a concluzionat că atât în contractul de ipotecă, precum şi în contractul de vânzare-cumpărare încheiat de pârât, figurează casa de locuit compusă din 4 camere şi anexe, care se regăsesc pe terenul în litigiu.

Reclamanta nu a formulat obiecţiuni împotriva acestui raport de expertiză (încheierea de şedinţă din 17.05.2011). Pe de altă parte, la interogatoriul ce i-a fost administrat, a recunoscut că în contractul de ipotecă, „bucătăria” pe care o revendică a fost privită ca o anexă a locuinţei (fila 94, prima etapă procesuală).

Indiferent de denumirea folosită pentru a se identifica dependinţele/anexele (cămară, vestibul, hol etc), instanţa reţine că prin raportul de expertiză sus-menţionat, coroborat cu raportul de evaluare a casei, întocmit de ing. Ghizdaveţ Nicolae şi procesul-verbal de situaţie întocmit în procedura de executare silită, s-a făcut dovada că imobilul-construcţie supus executării silite şi, ulterior, transmis pârâtului, cuprinde toate suprafeţele sale utile, astfel cum au fost identificate în prezent la faţa locului. Prin urmare, pretenţia reclamantei de a fi despăgubită cu contravaloarea acestora este neîntemeiată.

Celelalte lucrări/construcţii revendicate de reclamanta E V (un grajd cu fânar, o fântână, o boltă de vie, gardul împrejmuitor al terenului), nu se regăsesc în contractul de ipotecă şi nici în actele de executare silită (proces-verbal de situaţie, act de adjudecare), astfel că instanţa este de acord cu reclamanta că acestea nu au ieşit din patrimoniul său pe această cale.

Cu excepţia bolţii de vie, lucrările au format obiectul contractului de vânzare-cumpărare încheiat de pârâtul N D. În prezent, toate lucrările se află în posesia sa.

Prin raportul de expertiză efectuat în prima etapă procesuală, dl expert Popescu Grigore a identificat şi evaluat fânarul  la suma de 8663 lei; fântâna, la suma de 2025 lei; bolta de vie, la suma de 3016 lei şi gardul împrejmuitor, în lungime de 122,12 m, inclusiv porţile metalice, la suma de 2.990 lei.

 Nici în decizia de casare şi nici în rejudecare, instanţa de recurs nu a dispus şi părţile nu au solicitat reevaluarea acestor lucrări. Instanţa va ţine cont de concluziile acestui raport de expertiză (astfel cum a fost completat),  iar nu de lucrarea întocmită în alt dosar de dna expert Maria Gherghe (astfel cum doreşte reclamanta), având în vedere că cel dintâi este elocvent şi mult mai bine argumentat cu privire la modul de calcul al valorii bunurilor.

O precizare se impune referitor la valoarea gardului împrejmuitor ce va fi reţinută de instanţă. În cuprinsul raportului, dl expert a menţionat  că starea tehnică bună a gardului actual sprijină afirmaţia pârâtului N D cu privire la refacerea gardului în proporţie de peste 90%, în luna februarie 2004. Prin obiecţiunile formulate, pârâtul nu a criticat ambiguitatea cu care expertul a stabilit proporţia în care gardul a fost refăcut de el şi nici nu a susţinut (şi probat) refacerea integrală a gardului. Având în vedere dubiul relativ la lungimea concretă a gardului refăcut de pârât, precum şi dispoziţiile art. 1169 Cod civil (cel ce face o propunere înaintea judecăţii trebuie să o dovedească) instanţa nu poate să reţină ca fiind certă decât lungimea recunoscută la interogatoriu de reclamanta E V, de cca 15 ml (fila 93). Astfel, va reduce valoarea gardului indicată de expert ca fiind corespunzătoare lungimii de 122,20 ml (2990 lei), cu cea aferentă lungimii de 15 ml (1731,35 lei), urmând a acorda reclamantei, cu acest titlu, numai suma de  2622,57 lei, reprezentând contravaloarea a 107 ml de gard.

Instanţa apreciază ca nefondată apărarea pârâtului întemeiată pe dispoziţiile art. 1777 Cod civil, potrivit căruia ipoteca se întinde asupra tuturor ameliorărilor survenite în urma constituirii ipotecii, lucrările solicitate de reclamantă nefiind ulterioare constituirii ipotecii (la interogatoriu, reclamanta a precizat anul 1983, ca an al edificării grajdului şi fântânei).

Tot nefondată este şi apărarea întemeiată pe calitatea pârâtului de subdobânditor de bună credinţă şi cu titlu oneros al acestor bunuri imobile.

Aşa cum s-a reţinut şi în prima etapă procesuală, problema de drept care se pune este cea a vânzării lucrului altuia săvârşită de către chemaţii în garanţie şi a aplicării regulii de drept conform căreia nimeni nu poate transmite mai mult decât are (nemo plus iuris ad  alium transferre potest, quam ipse habet). Nu există nicio dispoziţie legală care să instituie în mod expres o excepţie de la acest principiu, în favoarea dobânditorului de bună credinţă şi cu titlu oneros a unui bun imobil (spre deosebire de art. 1909 alin. 1 Cod civil, în materia bunurilor mobile). Actul juridic translativ de proprietate, cu titlu oneros, prin care o persoană dobândeşte cu bună credinţă un bun imobil (chiar ipoteza contractului încheiat de pârât), poate duce la dobândirea dreptului de proprietate, numai pe cale de uzucapiune, în condiţiile art. 1895 Cod civil, prin unirea justului titlu (conform art. 1897) cu posesia utilă prevăzută de art. 1895- 1899 Cod civil. În prezenta cauză, nici pârâtul şi nici chemaţii în garanţie nu au invocat uzucapiunea.

Pe de altă parte, instanţa constată că în cauză nu sunt aplicabile nici dispoziţiile art. 494 Cod civil (invocate în mod eronat de reclamantă), nefiind vorba de realizarea lucrărilor de o altă persoană decât proprietarul terenului (la momentul edificării, terenul şi lucrările aparţineau aceleiaşi persoane). Scindarea ulterioară în persoana titularului a dreptului de proprietate asupra lucrărilor, de dreptul de proprietate asupra terenului, urmare a executării silite ce a avut ca obiect numai terenul, nu atrage incidenţa accesiunii imobiliare artificiale, nefiind îndeplinită ipoteza art. 494 alin. 1 Cod civil.

Reţinând că prin contractul de vânzare-cumpărare încheiat cu soţii Dima, pârâtul a dobândit bunurile (lucrările) sus-menţionate, ce nu au ieşit din patrimoniul reclamantei, în temeiul art. 480 Cod civil, instanţa va admite în parte cererea de chemare în judecată şi îl va obliga pe pârât la plata către reclamantă a sumei de 15.435,35 lei, actualizată cu indicele de inflaţie, reprezentând contravaloarea acestora.

În temeiul art. 1337, art. 1341 şi art. 1348 Cod civil şi al contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 167/18.02.2004, instanţa îi va obliga pe chemaţii în garanţie D M G şi D E-C, la restituirea către pârât a sumei de 15.435,35 lei, actualizată cu indicele de inflaţie, reţinând că, în calitate de vânzători ai bunurilor de care pârâtul a fost evins, au obligaţia de a-l despăgubi pe acesta cu suma la care a fost obligat faţă de reclamantă.

Instanţa va respinge ca neîntemeiată cererea acestuia de obligare a chemaţilor în garanţie la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse construcţiilor cumpărate (tencuieli exterioare, înlocuire pardoseli etc), deoarece, prin probele administrate, nu a făcut dovada efectuării acestor îmbunătăţiri, iar prin completarea la raportul de expertiză depusă în prima etapă procesuală, dl expert Popescu Grigore a infirmat parte din aceste susţineri(fila 129).

În temeiul art. 274 Cod procedură civilă, având în vedere culpa procesuală a fiecărei părţi şi măsura încuviinţării pretenţiilor, instanţa îi va obliga pe chemaţii în garanţie la plata către reclamantă a sumei de 2950 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând jumătate din totalul cheltuielilor efectuate (1500 lei – taxă judiciară de timbru şi timbru judiciar (filele 3,4,9, 31, 32, recurs – filele 28,29,30); 2400 lei – onorariu de expert (f. 17,28,29, 93) şi 2000 lei – onorariu de avocat) şi către pârât a sumei de 670 lei, reprezentând cheltuieli de judecată (170 lei taxă judiciară de timbru şi timbru judiciar, f 27, f 68 şi 500 lei, onorariu de avocat  - f132).

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge ca nefondate excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi a lipsei de interes a reclamantei, invocată de chemaţii în garanţie.

Admite în parte cererea de chemare în judecată,  formulată de reclamanta E V, în contradictoriu cu pârâtul N D, chemaţi în garanţie fiind D M G şi D E - C  astfel cum a fost precizată şi completată.

Obligă pârâtul N D la plata către reclamanta E V a sumei de 15.435,35 lei, actualizată cu indicele de inflaţie, reprezentând contravaloarea grajdului cu fânar, a fântânii, a boltei de vie şi a 107 ml gard împrejmuitor, situate pe terenul din comuna Buzoieşti, sat Ioneşti, identificat cadastral cu nr.309.

Respinge ca neîntemeiate capetele de cerere privind obligarea pârâtului la plata contravalorii suprafeţei de 169 mp şi a celorlalte lucrări şi construcţii menţionate în cererea de chemare în judecată, astfel cum a fost precizată şi completată.

Admite în parte cererea de chemare în garanţie.

Obligă chemaţii în garanţie, D M G şi D E C, la plata către pârâtul N D a sumei de 15.435,35 lei, actualizată cu indicele de inflaţie, reprezentând despăgubiri pentru evicţiune.

Respinge capătul de cerere privind obligarea chemaţilor în garanţie la plata c/v îmbunătăţirilor aduse construcţiilor cumpărate, ca neîntemeiat.

Obligă chemaţii în garanţie la plata către reclamantă a sumei de 2950 lei, cu titlu de cheltuieli de judecată şi către pârât a sumei de 670 lei, cu acelaşi titlu.

Cu recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică de la 15 Iunie 2012.

Preşedinte,

MRI

Grefier,

SG

Domenii speta

Spete similare