Naşterea prin convenţia părţilor a unui drept de superficie presupune existenţa neechivocă a unui act juridic care, în mod ferm, să îi ofere superficialului prerogativa folosinţei terenului construit conjugată cu păstrarea acestei prerogative pe toat...

Drept civil

Decizie civilă

Superficie

Naşterea prin convenţia părţilor a unui drept de superficie presupune existenţa neechivocă a unui act juridic care, în mod ferm, să îi ofere superficialului prerogativa folosinţei terenului construit conjugată cu păstrarea acestei prerogative pe toată durata existenţei construcţiilor.

(Trib. Bistriţa-Năsăud, secţ. civ., dec. nr. 413/R/12 noiembrie 2009)

Prin sentinţa civilă nr.3373 din 3 iunie 2009 pronunţată de Judecătoria Bistriţa s-a luat act de renunţare la judecarea cererii de intervenţie formulată de intervenienţii N. V. şi D. G.; s-a respins a neîntemeiată acţiunea civilă precizată de reclamantul G. I. în contradictoriu cu pârâta SC F. SA Bistriţa prin lichidator SC L. E. SRL Bistriţa şi intervenienţii M. L. D. şi M. S. I.; s-a admis cererea de intervenţie în interes propriu formulată de intervenienţii P. E. V., M. L. D. şi M. S. I. şi în consecinţă a fost obligat reclamantul să-şi ridice de pe terenul proprietatea intervenienţilor înscris în c.f.16519 Bistriţa, nr. cadastral 10391 în suprafaţă de 4.633 mp clădirile respective; baracă dormitor, construcţii anexă, şopron, grajd de animale, platformă betonată, în caz de refuz, autorizează pe intervenienţi la ridicarea lor pe cheltuiala reclamantului., cu obligarea reclamantului să plătească intervenienţilor cheltuieli de judecată în sumă de 508,3 lei.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal a promovat recurs reclamantul G. I. solicitând admiterea acesteia şi pe cale de consecinţă modificare în totalitate a hotărârii atacate ca fiind nelegală şi netemeinică în sensul admiterii acţiunii introductive astfel cum a fost precizată, cu cheltuieli de judecată.

Examinând sentinţa atacată prin prisma criticilor formulate, precum şi din oficiu sub toate aspectele potrivit disp.art.304/1 şi 306 alin.2 Cod proc.civilă, tribunalul reţine că nu sunt date motive de modificare ori casare a hotărârii judecătoreşti pronunţată de prima instanţă.

Critica recurentului văzând neexercitarea de către instanţa judecătorească a rolului activ în dezlegarea raporturilor juridice dintre litiganţi este vădit nefondată. Cercetarea judecătorească s-a desfăşurat cu respectarea exactă a  cadrului procesual al pricinii fixat de însuşi reclamantul G.I. prin acţiunea dedusă judecăţii, având ca obiect constatarea dobândirii dreptului de proprietate asupra construcţiilor: baracă dormitor, construcţii anexe, şopron, grajd animale, platformă betonată, instituirea dreptului accesoriu de superficie dobândit la licitaţie publică în baza contractului de vânzare-cumpărare nr.24/21.05.2007, respectiv de intervenienţi prin cererea de intervenţie în interes propriu având ca obiect obligarea reclamanţilor la eliberarea terenului de construcţiile menţionate. Cât timp instanţa de fond a fost investită cu stabilirea dobândirii unui drept de superficie în nume propriu de către reclamantul-recurent, este prohibită analizarea unei alte teze, făcută pentru prima dată în recurs, aceea a dobândirii dreptului enunţat de către vânzătorul SC F. SA.  În acest context eronat se critică lipsa demersurilor instanţei de fond în verificarea existenţei dreptului de folosinţă asupra terenului disputat în patrimoniul societăţii vânzătoare, instanţa de judecată având obligaţia legală, instituită de art.129 Cod proc.civ., de a stărui nemijlocit în aflarea adevărului în limitele investirii sale şi nu de a se erija în apărător al unuia sau altuia dintre litiganţi. Contrar susţinerilor recurentului, rolul activ al instanţei de judecată nu poate nicidecum suplini ori modifica demersul juridic întreprins de participanţii la proces în privinţa aspectului esenţial al obiectului acţiunii judecătoreşti.

Nici celelalte critici ale recurentului nu pot fi împărtăşite.

Dovezile administrate atestă situaţia de fapt şi drept a imobilelor construcţii şi respectiv teren pe care acestea sunt edificate, în privinţa cărora reclamantul şi respectiv intervenienţii îşi arogă dreptul de proprietate, astfel încât aspectele reţinute de prima instanţă nu vor fi reiterate, nefiind contrazise de probele furnizate suplimentar în recurs. Proprietarul construcţiilor pretinde instituirea dreptului de superficie asupra terenului aferent lor, iar proprietarii terenului reclamă eliberarea acestuia de construcţii.

Spaţiile de depozitare şi baza de producţie în ferma de legume a fost Întreprinderi de legume fructe Bistriţa, devenită SC. F. SA Bistriţa, au fost construite în anii 1980 pe terenul preluat în fapt de statul român în lipsa vreunul titlu şi fără înscriere în cartea funciară, în lipsa constituirii vreunui dezmembrământ a dreptului de proprietate. Este certă inexistenţa oricărei dovezi, a oricărui înscris care să ateste faptul atribuirii terenului în folosinţa constructorului pentru edificarea construcţiilor enumerate. Realitatea existenţei construcţiilor este certă, însă nici măcar evidenţa contabilă a patrimoniului constructorului nu reflectă cu certitudine deţinerea în proprietate a edificatelor în discuţie, aspecte relevate prin scriptul ataşat la dosarul de fond f.29.

Cu ocazia legilor reparatorii în materia proprietăţii, foştilor proprietari, care în anul 1992 au obţinut o hotărâre judecătorească irevocabilă (SC. 2534/1992 dată în dosar nr. 3033/1992 al Judecătoriei Bistriţa) ce confirmă deţinerea în proprietate a terenului litigios, li se restituie proprietatea, procedura finalizându-se în anul 2007 prin eliberarea titlului de proprietate.

În primăvara aceluiaşi an, prin actul de adjudecare contractul de vânzare-cumpărare nr.24/2007, vizat pentru legalitate de judecătorul sindic, reclamantul devine proprietarul construcţiilor „clădire baracă dormitor + construcţii anexe + şopron + grajd de animale + platformă betonată”. Probele furnizate (contractul, procesul verbal de licitaţie, factura fiscală emisă, raportul de evaluare tehnică – f.5-19-), coroborate cu informaţiile furnizate de vânzător f.29 confirmă aspectul înstrăinării exclusive a proprietăţii edificatelor în contextul nedeţinerii dreptului tabular asupra lor de către vânzătoare şi al inexistenţei vreunui titlu asupra terenului aferent lor.

Inopozabilitatea sentinţei civile din anul 1992 şi a titlului de proprietate deţinute de intervenienţi, invocată de reclamantul-recurent este certă, identic şi inopozabilitatea actului de adjudecare deţinut de reclamant, invocată de intervenienţi.

Acesta din urmă valorează titlul de proprietate între părţi, neavând însă, nici din perspectiva legii 85/2006 (art.53 şi 120 invocate) valoarea afirmată de recurent în raport de proprietarii terenului cu privire la efectele instituirii dreptului de superficie asupra terenului aferent construcţiilor, în privinţa căruia nu există nici un act juridic care să ateste dreptul de proprietate ori folosinţă al societăţii vânzătoare la data apariţiei Legii nr. 15/1990 ori a parcurgerii procedurii speciale reglementată de HGR.834/1991. Ori, transmiterea proprietăţii construcţiilor prin licitaţie publică în baza L.85/2006 nu poate avea consecinţa afirmată a instituirii dreptului de superficie asupra terenului în discuţie. Chiar dacă superficia nu reprezintă operaţiunea juridică a unei înstrăinări în formele prevăzute de lege, are aceleiaşi efecte, proprietarul terenului fiind în realitate deposedat, ceea ce echivalează cu înstrăinare, astfel constituirea superficiei nu este posibilă prin efectul actului de adjudecare a construcţiilor.

Naşterea prin convenţia părţilor a unui drept de superficie presupune existenţa neechivocă a unui act juridic care, în mod ferm, să îi ofere superficialului prerogativa folosinţei terenului construit conjugată cu păstrarea acestei prerogative pe toată durata existenţei construcţiilor.

Referitor la regimul juridic al dreptului de superficie prin DC.4125/2005 Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a reţinut că dreptul de superficie este un drept real pe care o persoană, proprietar asupra construcţiilor, a altor lucrări sau plantaţii, îl are pe suprafaţa de teren şi aparţine altei persoane, teren asupra căruia superficialul capătă un drept de folosinţă. Astfel definit, dreptul de superficie are caracter imobiliar şi perpetuu prin natura sa, existenţa acestuia fiind dependentă de caracterul definitiv al construcţiei, plantaţiei sau lucrării ce grevează terenul pe care se află, dreptul de superficie nefiind gratuit ci contra unei indemnizaţii. Cu privire la temeiul naşterii acestui drept instanţa supremă a decis că poate să fie în baza legii ori în baza convenţiei dintre proprietarul terenului şi proprietarul construcţiei (decizia nr. 5138/2005).

Curtea Europeană a Drepturilor Omului în cauza Bock şi Palade împotriva României a constatat că stabilirea printr-o hotărâre judecătorească a unui drept de folosinţă asupra terenului proprietatea unui terţ nu poate fi echivalată nici cu o expropriere în fapt şi nici cu o reglementare a folosirii bunului, dar are semnificaţia unei „ingerinţe” legată de prima frază a primului alin. al art.1 din protocolul nr.1 la Convenţie (paragraf 57), că actele normative nu stabilesc regimul juridic al acestui drept existând o jurisprudenţă bogată, ceea ce în accepţiunea Curţii echivalează cu prevederea „ingerinţei” în „lege” (paragraf 61). Conform jurisprudenţei constante în sistemul de drept românesc (echivalată de Curte cu prevederea ingerinţei de lege) dreptul de superficie nu se poate naşte decât din lege, prescripţie achizitivă legat sau acordul părţilor, iar „simplul fapt de a ridica construcţii pe terenul altuia” nu ar putea duce la constituirea unui drept de superficie pe terenul altuia, în lipsa unui din cele patru elemente menţionate anterior (paragraf 63, teza a II-a şi a III-a). Concluzionând CEDO a reţinut că fosta Curte Supremă de Justiţie, constatând contrar practicii judiciare constante naşterea dreptului de superficie dintr-o simplă „situaţie de fapt care nu a fost urmărită sau cunoscută de cei interesaţi”, dând efect juridic „aparenţei de drept”, care nu se încadrează în nici una din cauzele care pot duce la naşterea dreptului de superficie, a pronunţat o hotărâre prin care s-a adus atingere dreptului de proprietate fără ca ingerinţa să aibă temei în dreptul intern.

În cauza pendinte intimaţii intervenienţi au incontestabil „un bun” în sensul prevederilor art.1 din Protocolul nr.1 la CEDO, dobândind prin cumpărare terenul de la moştenitorii coproprietarilor tabulari, care şi-au înscris dreptul în cartea funciară în anul 2007 după epuizarea procedurii judiciare vizând aspectele succesorale (în 1992) şi de retrocedare a proprietăţii în baza legilor reparatorii finalizate prin emiterea titlului de proprietate nr.570251/2007, intabulat de asemenea. Dacă referitor la „acest bun”, contrar voinţei proprietarului, instanţa ar constata existenţa unui drept de superficie, acest fapt ar constitui în mod evident „o ingerinţă” în sensul frazei I a primului aliniat al art.1 din protocolul nr.1 la CEDO. Situaţia nu ar putea fi analizată doar ca o atingere adusă folosinţei terenului, ci ca o lipsire de proprietate pentru simplul motiv că dacă s-ar constata în favoarea reclamantului recurent dreptul de folosinţă asupra terenului pe toată durata existenţei edificatelor, s-ar aduce atingere chiar substanţei dreptului de proprietate al intimaţilor, particularitatea dreptului de superficie, faţă de alte dezmembrăminte ale proprietăţii, fiind aceea că este un drept perpetuu. Pentru ca o astfel de privare să fie în acord cu prev.art.1 din Protocolul nr.1 la CEDO, ar trebui „să fie prevăzută de lege”, „să urmărească un scop legitim”, iar ingerinţa în dreptul de proprietate ar trebui să răspundă criteriului proporţionalităţii (conform paragrafului 78 din Hotărârea CEDO în cauza Brumărescu împotriva României).

În prezenta cauză dreptul pretins de reclamantul recurent nu are la bază niciuna dintre cauzele ce pot duce la instituirea superficiei, ceea ce înseamnă că ingerinţa „nu este prevăzută de lege”.

Nici din perspectiva aserţiunilor făcute în recurs pentru prima dată potrivit cărora vânzătoarea ar fi deţinut dreptul de folosinţă asupra terenului aferent construcţiilor înstrăinate, acţiunea reclamantului nu putea primi o altă soluţie.

Susţinerea că antecesoarea vânzătoarei ar fi edificat construcţiile în anii 1980 cu acordul Statului Român ori fostul CAP nu poate fi primită, întrucât pretinsul acord nu provine de la proprietarul terenului la acel moment. Statul, ori fostul CAP, deţinător aparent al suprafeţei în litigiu în privinţa că reia scriptic nu s-a operat vreun transfer de proprietate de la fostul proprietar şi nici nu s-au instituit dezmembrăminte ale proprietăţii, nu a încheiat nici o convenţie de superficie ori folosinţă ori închiriere, astfel încât nu se poate vorbi nici de vreo convenţie tacită între proprietarul terenului de la acel moment şi constructor, care să ducă la naşterea dreptului de superficie. Eventuala atitudine pasivă a proprietarului fondului, şi care ar fi aplicabilă doar în situaţia constructorului de rea credinţă nu poate conduce decât la pierderea dreptului proprietarului de a-l obliga pe constructor la ridicarea materialelor. În cauza acestei ultime aspecte nu se regăsesc, cum a reţinut şi prima instanţă, chiar în situaţia atipică deduse judecăţii în care de la momentul edificării construcţiilor s-au schimbat proprietarii lor şi ai terenului.

Chiar în ipoteza existenţei acordului dat de stat, el nu ar avea nici o relevanţă juridică întrucât terenul a fost preluat abuziv, fără îndeplinirea formalităţilor legale şi în contradicţie cu legea fundamentală din acel moment şi cu Declaraţia Universală a Drepturilor Omului la care România este parte semnatară, precum şi normele de drept civil, iar adevăratul proprietar nu putea să-şi manifeste voinţa în sensul (dez)acordului construirii pe terenul proprietatea sa.

Judicios a conchis prima instanţă şi în privinţa inexistenţei bunei credinţe invocată de reclamant. La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare în procedura adjudecării, obiectul convenţiei îl reprezentau edificatele asupra cărora dreptul de proprietate nu era cert (evidenţierea contabilă a construcţiilor era diferită şi ele nu erau intabulate, lipsind orice autorizaţie de construire ori evidenţiere în carte funciară), edificarea s-a realizat pe un teren al cărui proprietar nu era vânzătorul şi nu fusese constituit nici un dezmembrământ al dreptului de proprietate, fiind dovedită lipsa oricăror diligenţe ale achizitorului în verificarea situaţiei juridice a terenului pe care erau amplasate obiectele materiale cumpărate. Acest aspect coroborat cu notorietatea aplicării legilor fondului funciar în privinţa terenurilor din zonă şi cu împrejurarea că era în curs de finalizare procedura restituirii terenului către foştii proprietari, despre care reclamantul cu minime diligenţe putea lua cunoştinţă, înlătură afirmata sa bună credinţă, impunând concluzia contrară.

Ţinând cont şi de principiul relativităţii efectelor actelor juridice fată de terţi, al celui de înstrăinare a construcţiilor faţă de proprietarii terenului pe care acestea sunt amplasate, în circumstanţele înainte expuse deţinerea construcţiilor neintabulate, prin ea însăşi, nu poate impune regimul juridic al terenului disputat, în condiţiile inexistenţei constituirii vreunui dezmembrământ al proprietăţii în beneficiul vânzătorului şi în care, la momentul adjudecării, regimul juridic al terenului era reglementat de legile fondului funciar, retrocedarea începută fiind în curs de finalizare.

 Pentru considerentele de fapt expuse, în temeiul art.312 Cod procedură civilă, recursul declarat va fi respins ca nefondat.

Domenii speta

Spete similare