Reintegrare spaţiu

Reintegrare  spaţiu

Prin cererea înregistrată sub numărul de mai sus reclamanta S.M. a chemat în judecată pe pârâtul  T.A. solicitând instanţei  să dispună  reintegrarea ei  în spaţiul proprietatea pârâtului. Cu  cheltuieli de judecată.

În  fapt, reclamanta arată că  pârâtul  în  calitate  de proprietar al spaţiului menţionat  în petitul acţiunii  i  l-a  închiriat în scopul desfăşurării unor activităţi de prestări  servicii, mai precis coafură. Arată că  urmare  a acestei  înţelegeri a  fost  perfectat  contractul de  închiriere  pe  o perioadă de  3  ani începând  cu 01.01.2009, pentru  o  chirie lunară de  300  lei, contractul fiind  înregistrat  la  administraţia financiară. Arată  că  deoarece  spaţiul  era într-o  stare  pronunţată  de degradare locatorul i-a  solicitat să efectueze reabilitarea  şi reamenajarea acestuia, urmând  ca suma  de bani  astfel investită  să  fie restituită  pe parcursul derulării  contractului  şi că, după  terminarea  lucrărilor reclamanta  a obţinut  autorizare  în vederea desfăşurării activităţii  de  coafură  şi a  altor  activităţi  de înfrumuseţare. Arată că  la începutul lunii  iunie  2009  printr-o acţiune  dolozivă sub pretext  că soseşte  un expert  pentru a  evalua  imobilul pârâtul a  obţinut de la  reclamantă  una  dintre  cheile spaţiului  şi,  fără  ştirea acesteia a  procedat  la  înlocuirea ialei de la  intrare  după  care i-a solicitat  telefonic  să-şi  ridice  lucrurile  care îi aparţin, respectiv mobilier, materiale şi alte  lucruri personale cu  motivarea  că  o altă  persoană  i-a  plătit  o chirie  mai avantajoasă  şi prin urmare „contractul a  fost anulat la finanţe”. Arată  că  în prezent  o altă  persoană desfăşoară  activitate  de coafură în acest  spaţiu pe  care din această cauză nu-l  poate exploata şi  realiza  venituri  din activitatea pentru care a  fost autorizată.  Arată că pârâtul nu i-a  imputat  niciodată  neîndeplinirea  vreunei  obligaţii asumate prin contract astfel  încât se consideră de  bună  credinţă şi în continuare a  încercat soluţionarea  acestui diferend  prin conciliere  în  conformitate cu  art.  720 /1 C. pr. civ., dar la care pârâtul nu a răspuns. Apreciază că  în condiţiile art. 1420 pct. 3  C. civ. pârâtul are faţă de  reclamantă  o  obligaţie de garanţie specifică  locatorului drept  pentru  care  solicită admiterea  acţiunii  astfel cum a  fost formulată.

În  drept, reclamanta a  invocat  prevederile  art.  720/1 C. pr. civ., art. 969, 970  C. civ., art. 1418, 1420 i 1421 C. civ..

II. Expunerea poziţiei pârâtului faţă de acţiune

Prin întâmpinare pârâtul a  solicitat respingerea  ca  nefondată a acţiunii  reclamantei.  În motivare pârâtul arată  că adevărata  stare  de fapt  este cu totul alta  decât  cea prezentată de reclamantă prin cererea  de chemare în judecată. Astfel, cu privire la înţelegerea dintre  părţi referitoare  la amenajarea  spaţiului arată  că  o astfel de înţelegere nu a  existat şi că  de altfel aceasta  excede prevederilor  codului civil raportate  la  contractul de locaţiune. Arată că  începând cu luna mai 2009 reclamanta văzând  că afacerea ei nu mai dă roadele scontate precum  şi faptul că asociata  ei de la acea  vreme  o părăsise, după  ce nu  şi-a  achitat nici  datoriile faţă de pârât nici  facturile  curente în legătură cu  spaţiul a început să-şi ducă  lucrurile  de  aici  astfel  încât susţinerea  reclamantei cu privire la  faptul că a  fost izgonită  din spaţiu este  total nereală. Arată  că problemele dintre  părţi au  intervenit în luna  mai  2009 (luna  a 5-a a contractului) atunci  când  reclamanta a  refuzat  să  mai  plătească  cheltuielile  în legătură cu acest spaţiu  şi nu îşi explică care  este  motivul pentru care au trebuit  să  treacă 5 luni până  când reclamanta  să  solicite  reintegrarea în spaţiu. Cu privire  la îndeplinirea obligaţiilor  contractuale  pârâtul arată că una  din  principalele obligaţii  în cazul  contractului de locaţiune  este achitarea  de  către  locatar a  chiriei care în speţă  nu a  fost  îndeplinită de către  reclamantă aşa cum atestă somaţia  emisă de ANAF.  Pârâtul arată  şi faptul că pe lângă nerespectarea obligaţiei de  plată a  chiriei reclamanta nu  şi-a îndeplinit nici obligaţia cu privire  la plata  cheltuielilor curente  astfel  încât apreciază acţiunea  ca nefondată solicitând  respingerea  acesteia.

În drept, pârâtul invocă  dispoziţiile  art. 115 şi urm., art.  274 C. pr. civ., art. 1410-1453 şi  970  C. civ.

III. Expunerea cererii reconvenţionale

Pârâtul a formulat totodată cu întâmpinarea  cerere reconvenţională  prin care solicită rezilierea contractului de închiriere nr.12145  din 15.12.2008  pentru neexecutarea  obligaţiilor şi solicită de  asemenea  repunerea sa în situaţia  anterioară încheierii  acestuia. Motivarea  cererii  reconvenţionale  este  cea expusă  în întâmpinarea formulată de  pârât.

IV. Expunerea răspunsului reclamantei la întâmpinarea pârâtului

Prin răspunsul al întâmpinare formulat, reclamanta solicită admiterea  acţiunii  introductive, respingerea  cererii cu privire la  rezilierea  contractului şi constatarea legalităţii  acestuia precum  şi obligarea pârâtului la  plata  cheltuielilor de judecată. Reclamanta arată  că toate susţinerile pârâtului  cu privire la neplata  chiriei  şi a cheltuielilor  sunt  nereale  şi nedovedite de către  acesta. Reclamanta  reiterează susţinerea  din  cererea de chemare  în judecată cu privire la înţelegerea  dintre  părţi în sensul  reabilitării spaţiului. Cu privire la asociata reclamantei,  despre care se face vorbire în întâmpinare, arată că aceasta  în fapt este o persoană ce  nu are calitatea de asociat al  reclamantei în sensul  legii comerciale,  ci doar de persoană cu care  reclamanta s-a înţeles  să folosească spaţiul  împreună şi care în  final a complotat  cu pârâtul pentru a o scoate  pe  reclamantă  din spaţiu  şi a  rămâne  ea singură  aici. Cu privire  la cererea de reziliere a  contractului reclamanta arată  că aceasta  este  posibilă doar  în situaţia în care una  dintre  părţi nu-şi îndeplineşte  îndatoririle  sale principale şi că rezilierea de plin drept este  posibilă  doar în situaţia existenţei unui pact  comisoriu expres de grad  lV. Reclamanta  reiterează susţinerea  potrivit căreia nu ea  este  cea care a  părăsit spaţiul de bună  voie, ci  că  pârâtul prin manopere dolozive a  alungat-o  din spaţiu.

V. Expunerea întâmpinării la cererea reconvenţională

Reclamanta a  formulat întâmpinare  la  cererea reconvenţională totodată  cu răspunsul a  întâmpinarea  pârâtului cu motivarea prezentată  la pct. lV de mai sus.

VI. Situaţia de fapt reţinută de instanţă

Instanţa reţine că între părţile din prezenta cauză a fost încheiat contractul de închiriere din 15.12.2008 prin care pârâtul în calitate de locator s-a obligat să închirieze reclamantei în calitate de locatar spaţiul situat în localitatea Beclean, str. 1 decembrie 1918, bl. A 32, jud. Bistriţa-Năsăud, compus din 2 camere, dependinţe şi baie în suprafaţă totală de 60 mp. Prin acest contract, încheiat pe o perioadă de 3 ani începând cu 01.01.2009, reclamanta s-a obligat să achite pârâtului o chirie lunară de 300 lei şi să plătească cheltuielile datorate pentru „întreţinerea imobilului” precum cele privind încălzirea, apa, curentul electric, etc., aşa cum s-a menţionat în contract.

În cauză a fost administrată proba cu interogatoriul reclamantei prin care aceasta, întărindu-şi susţinerile din cererea de chemare în judecată, nu a recunoscut niciuna din pretenţiile pârâtului reclamant reconvenţional (f. 64-65).

În cauză a fost administrată proba testimonială cu martorii propuşi de reclamantă. De asemenea au fost audiaţi martorii, propuşi de pârâtului reclamant reconvenţional.

Din declaraţia martorului T.E. propus de reclamantă (f. 100), cu privire la aspectele pertinente cauzei instanţa reţine că acesta nu ştie să fi existat probleme în legătură cu plata chiriei, iar cu privire la plata utilităţilor arată că problemele au început să apară în perioada în care între părţi s-au ivit divergenţe. Cu privire la martorul  T.E. însă, instanţa din declaraţiile acestuia reţine că este prieten foarte bun cu reclamanta situaţie în care apreciază că această relaţie strânsă de prietenie este de natură să afecteze realitatea celor declarate, astfel încât va înlătura această probă.

Din declaraţia celuilalt martor propus de reclamantă, C.A. (f. 99), rezultă că reclamanta a procedat la renovarea spaţiului închiriat şi doar presupune că au fost suportate de reclamantă şi nu rezultă din declaraţia martorei că ar fi existat o înţelegere între părţi cu privire la renovări şi la faptul că valoarea acestora urma să fie restituită reclamantei. Cu privire la plata chiriei şi a utilităţilor aferente spaţiului, martora declară că nu a auzit să fi existat probleme situaţie în care a dedus că înţelegerea dintre părţi în această privinţă a fost respectată. În condiţiile în care plata chiriei şi a utilităţilor de către un anume locatar nu poate fi apreciată ca o chestiune publică, de care toată lumea sau un cerc larg de persoane să poată lua cunoştinţă, instanţa nu poate primi acest tip de raţionament al martorei în sensul că, dacă nu a auzit de asemenea probleme, se poate deduce că ele chiar n-au existat. Cu privire la schimbarea ialei de la intrare, martora arată că acesta s-a făcut de către o persoană numită Alina care lucrase cu reclamanta în spaţiul respectiv.

Din declaraţia martorei M.A., propusă de pârât, rezultă că martora a subînchiriat de la reclamantă un post de lucru (scaun) în spaţiul închiriat de aceasta din urmă care avea destinaţia de salon de coafură şi că înţelegerea a fost ca suportarea utilităţilor să se facă în proporţie de 60% de către martoră şi 40% de către reclamantă şi arată că a părăsit acest post de lucru le 25.05.2009. Arată că deşi i-a achitat lunar reclamantei sumele convenite, deplasându-se la societăţile furnizoare de utilităţi a constatat că restanţele faţă de SC Edilitara SA erau de 700 lei, iar faţă de EON Gaz de 1.100 lei. Arată că aceste sume erau aferente lunilor aprilie şi mai 2009 şi că le-a achitat personal, iar la 2 zile pârâtul i-a returnat banii. Cu privire la chirie, din discuţiile cu pârâtul a aflat că reclamanta are restanţe şi, aflându-se în prezenta pârâtului, acesta a sunat-o pe reclamantă care însă nu i-a răspuns. Cu privire la iala de la intrare, martora arată că fiul pârâtului a fost cel care a schimbat-o după ce reclamanta a plecat de bunăvoie din spaţiu. 

Din declaraţiile celuilalt martor propus de pârât, C.P., rezultă că martorul a fost de faţă la punerea în executare a ordonanţei preşedinţiale privind reintegrarea în spaţiu a reclamantei ocazie cu care pârâtul i-a reamintit acesteia că îi datorează suma de 4.600 lei reprezentând cheltuieli cu utilităţile şi că reclamanta a recunoscut atunci acest lucru şi că din discuţiile de la serviciu cu pârâtul a aflat că reclamanta avea restanţe şi la plata chiriei.  Acelaşi martor a declarat că fiul pârâtului a fost cel care, la îndemnul reclamantului, a schimbat iala de la intrare aflând de intenţia reclamantei de a-şi lua lucrurile din spaţiu şi de a pleca, fără a-şi fi plătit datoriile faţă de pârât.

Factura fiscală emisă de EON Gaz (f. 59) confirmă declaraţiile martorilor cu privire la restanţele la plata utilităţilor. Sunt cuprinse aici facturile restante din 09.02.2009, 28.02.2009, 31.03.2009, 30.04.2009 şi 31.05.2009, fapt ce atestă că restanţele s-au acumulat de dinaintea neînţelegerilor dintre părţi şi, coroborat cu declaraţiile martorilor pârâtului, că aceste restanţe reprezintă cauza, iar nu consecinţa acestor neînţelegeri. Chitanţele de la filele 57-58 atestă faptul că aceste restanţe au fost achitate în lunile a 6-a şi a 7-a a anului 2009.

Cu privire la plata chiriei, instanţa reţine că nu s-a depus la dosarul cauzei nici un înscris (chitanţă) din care să rezulte achitarea acesteia de către reclamantă, precum şi data la care a avut loc plata, iar potrivit declaraţiilor martorilor instanţa reţine că reclamanta a înregistrat restanţe la plata acesteia.

VII. Motivarea soluţiei în drept

Conform art. 969 C. civ., convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Ele se pot revoca prin consimţământul mutual sau din cauze autorizate de lege. Conform art. 1020 C. civ., condiţia rezolutorie este subînţeleasă totdeauna în contractele sinalagmatice, în caz când una din părţi nu îndeplineşte angajamentul său. Conform art. 1439 al. 2 C. civ., în caz când una din părţi nu împlineşte îndatoririle sale principale, cealaltă parte poate cere desfiinţarea contractului de locaţiune.

Având în vedere situaţia de fapt prezentată şi dispoziţiile legale incidente instanţa, din probatoriul administrat în cauză, reţine că reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia principală de plată a chiriei astfel cum a fost aceasta prevăzută în contract şi că nu şi-a îndeplinit nici obligaţia contractuală privind plata cheltuielilor aferente spaţiului, drept pentru care va respinge cererea reclamantei privind reintegrarea în spaţiul închiriat şi va admite cererea reconvenţională cu consecinţa rezilierii contractului şi a repunerii părţilor în situaţia anterioară.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE

Respinge acţiunea formulată de reclamanta S.M. împotriva pârâtului T.A.

Admite cererea reconvenţională formulată de pârât:

1. Dispune rezilierea contractului de închiriere încheiat între părţi pe data de 15.12.2008 şi înregistrat la administraţia financiară sub. nr. 12145/15.12.2008;

2. Dispune repunerea părţilor în situaţia anterioară.

Obligă reclamanta la plata către pârâtul reclamant reconvenţional a cheltuielilor de judecată în sumă de 131,15 lei reprezentând 31 lei taxă judiciară de timbru, 0,15 lei timbru judiciar şi 100 lei onorariu avocat.

Domenii speta

Spete similare