Reziliere contract închiriere, pretenţii, evacuare - recurs - civil

Dosar nr. 5524/280/2005

TRIBUNALUL ARGEŞ

SECŢIA CIVILĂ

DECIZIE Nr. 1155/R

Obiectul: reziliere contract închiriere, pretenţii, evacuare - recurs - civil

Asupra recursului civil de faţă;

Constată că prin acţiunea înregistrată  la data de 24.05.2005  reclamanta A

DE P C  în contradictoriu cu pârâţii  D E, E R şi  S P E A P M P a solicitat

instanţei obligarea pârâtelor D E şi E R la plata sumei de 33.205.969 lei  ROL

reprezentând debit la utilităţi şi penalităţi de întârziere; rezilierea contractului de

închiriere nr.7121/06.12.1999; evacuarea pârâtelor din apartamentul situat în Piteşti,

.................., cu cheltuieli de judecată.

În motivarea acţiunii a arătat că pârâtele D E, E R deţin cu contract de

închiriere nr. 7121/06.12.1999 un apartament situat în Piteşti, ......... şi că  acestea 

cu rea credinţă nu au achitat utilităţile pe perioada decembrie 2002- martie 2005

figurând cu un debit la întreţinere de 33205969 lei ( inclusiv penalităţile de

întârziere), că în nenumărate rânduri s-a încercat pe cale amiabilă recuperarea

debitului, însă pârâtele au refuzat categoric să îl achite.

În drept  reclamanta  şi-a  întemeiat acţiunea pe dispoziţiile legii nr.114/1996.

La data de 29.08.2005 pârâtele D E şi E R, legal citate au depus întâmpinare

prin care au invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active iar pe fond respingerea

acţiunii ( fila 20).

Prin sentinţa civilă  nr. 6045/22.12.2006 a Judecătoriei Piteşti a fost respinsă 

excepţia lipsei calităţii procesuale active invocată  de pârâte.

S-a dispus admiterea  în parte  a acţiunii , a fost obligată  pârâta D E să

plătească reclamantei suma de 1990,63 RON reprezentând  utilităţi şi suma de

1990,63 RON reprezentând penalităţi.

A fost obligată  pârâta E R să plătească reclamantei suma de 3804,07 RON

reprezentând utilităţi şi suma de  3804,07 RON reprezentând penalităţi.

S-a dispus  rezilierea contractului de închiriere nr.7121/06.12.1999 şi 

evacuarea pârâtelor din imobilul- apartament  situat în Piteşti, .............................

Au fost obligate  pârâtele să plătească reclamantei suma de 400 RON (câte

200 RON fiecare ) reprezentând cheltuieli de judecată.

Pentru a pronunţa această soluţie ,prima instanţă a reţinut următoarele :

Pârâta D E a încheiat la data de 06.10.1999 cu R- RA contractul de închiriere

nr.7121 având ca obiect închirierea apartamentului cu nr.12 situat în Piteşti,

.........................., în fişa suprafeţei  locative închiriate figurând şi pârâta E R în

calitate de fiică a titularei contractului de închiriere.

Pârâtele nu au achitat  sumele  cu care au figurat restante  la cheltuielile de

întreţinere , iar în acest sens  reclamanta  a calculat penalităţi de întârziere  de 0,2 %

pe zi, în baza hotărârii  adunării generale  şi a statutului,  în sumă de  7354,12 RON,

conform înscrisurilor de la fila 201.

Prima instanţă a dispus efectuarea unei expertize contabile  având ca obiectiv

calculul prejudiciului creat de pârâte  reclamantei ,rezultând un debit în sumă de 

5794,70 lei  RON în perioada decembrie 2002- septembrie 2006 .

Obligarea pârâtelor la plata  debitului restant  s-a realizat de către prima

instanţă, din interpretarea disp.art. 969 C.civ.  şi a art 3 lit. c din contractul de

închiriere nr. 7121/06.10.1999 . De asemenea , instanţa de fond a concluzionat că

Asociaţia de Proprietari are posibilitatea de a cere instanţei rezilierea contractului de

închiriere înainte de termenul limită , în situaţia în care nu sunt achitate obligaţiile

de întreţinere  pe o perioadă de 3 luni , temeiul juridic fiind art. 24 lit. c  din Legea

nr.114/1996  republicată.

Pe cale de consecinţă în baza acestor dispoziţii coroborate cu art. 25  din

acelaşi act normativ , prima instanţă a apreciat că neplata cheltuielilor de întreţinere

de către pârâte  are drept  urmare rezilierea contractului de închiriere şi evacuarea

pârâtelor ,în calitate de chiriaşe ,iar în privinţa  prejudiciului au fost luate în

consideraţie concluziile raportului de expertiză  ,sens în care s-a dispus obligarea

pârâtei D E  la  plata sumei de  1990,63 RON , iar a pârâtei E R la plata sumei de

3804,07 RON.

Cu privire la penalităţile datorate , instanţa de fond a limitat  cuantumul

acestora ,reţinând că nu pot depăşi  cuantumul debitului .

Împotriva sentinţei civile nr. 6045/22.12.2006 a Judecătoriei Piteşti  au

declarat recurs pârâtele  D E şi E R  criticând hotărârea a primei instanţe  sub

aspecte de nelegalitate şi netemeinicie  după cum urmează:

1.- Prima critică  vizează modalitatea de efectuare a expertizei contabile , faţă

de care  s-a invocat  neefectuarea  procedurii de citare şi a fost contestat  calculul

expertului .

2.- În mod greşit prima instanţă  a obligat pârâtele la plata penalităţilor de

întârziere , care nu au fost dovedite.

3.- Contratul de închiriere  cu nr. 7121/1999  este nul de drept  şi încalcă

disp.art. 969 C.civ. , sens în care nu putea reprezenta  o probă în  faţa primei

instanţe , iar faţă de această situaţie s-a  invocat neconstituţionalitatea  disp.art. 24

lit. c  din Legea nr. 114/1996, cu privire la  evacuarea chiriaşului  de către o terţă

persoană şi nu de către proprietarul imobilului .

Recursul  a avut ca temei juridic invocat  disp.art. 304 pct.9 C.pr.civ.

Prin întâmpinarea formulată în recurs , intimata reclamantă a arătat că  a

încercat în nenumărate rânduri  stingerea litigiului pe cale amiabilă , însă pârâtele nu

s-au prezentat la discuţii  ,iar în plus în momentul de faţă  asociaţia este somată în

continuare de furnizori cu privire la sistarea agentului termic , datorită  situaţiei

generate  de pârâtele din speţă.

Recurentele  au formulat precizări în calea de atac , cu titlu de concluzii scrise 

ce nu pot fi calificate  drept motive de recurs  prin prisma disp.art. 303  alin.1

C.pr.civ.

Analizând recursul prin prisma criticilor formulate( filele 3,4) şi a disp.art.304

ind. 1 C.pr.civ.  ,tribunalul apreciază că este neîntemeiat  şi va fi respins ca atare .

Cu privire la cel de-al treilea motiv de recurs, ce va fi analizat cu prioritate

tribunalul  constată că recurentele au înţeles să invoce neconstituţionalitatea 

disp.art. 24 lit. c din Legea nr. 116/1996 ,iar  faţă de această situaţie  la data de

18.05.2007  a fost suspendată judecata recursului  în baza art. 29 alin.5 din Legea nr.

47/1992  şi s-a înaintat  dosarul  Curţii Constituţionale.

Prin decizia nr. 271/11.03.2008  Curtea Constituţională  a respins excepţia 

de neconstituţionalitate  pentru textul de lege invocat mai sus, răspunzând astfel 

motivului de recurs cu numărul 3 , care este nefondat .

În ce priveşte  motivul numărul  1 de recurs  ce vizează nelegalitatea 

modului în care s-a administrat proba cu expertiză  şi concluziile acesteia ,

tribunalul  constată că  lucrarea a fost efectuată  de către expertul contabil  G M

(fila 197 dosar fond) ,iar acesta  a răspuns obiectivelor  stabilite de prima instanţă ,

luând în consideraţie  materialul  aflat la sediul reclamantei, constând în  toate

documentele  de încasări şi plăţi ,  listele  privind repartizarea  cheltuielilor de

întreţinere  şi înscrisurile de la dosarul cauzei .

Expertul desemnat în cauză  a menţionat în lucrare  că a citat  pârâtele

conform recomandatelor  ce sunt anexate raportului de expertiză ( fila 208) ,iar în

plus chiar a încheiat un proces verbal  în care a consemnat  că în ziua fixată  pentru

discutarea  lucrării ,  pârâtele nu s-au prezentat , deşi au fost convocate .

Prin urmare ,  din acest punct de vedere  ,tribunalul reţine că  nu este fondată

critica ce vizează modalitatea de efectuare a expertizei ,deoarece s-a realizat citarea

părţilor , iar acestea au refuzat  să se prezinte  pentru a da lămuriri suplimentare ,

astfel că nu au fost încălcate disp.art. 208 C.pr.civ.

Pe de altă parte,  o astfel de lucrare  şi anume o expertiză contabilă  nu

necesită citarea părţilor ,deoarece  culegerea datelor  se realizează prin analiza unor

înscrisuri  de la sediul  asociaţiei  ,respectiv  de la dosarul cauzei , nefiind necesară

prezenţa părţilor în cauză .

În plus,  în faţa instanţei de fond, după depunerea la dosar a lucrării , pârâtele

nu au formulat critici  cu privire la lipsa  citării , obiecţiunile formulate de acestea 

reprezentând alte aspecte  şi anume fondul lucrării (a se vedea  încheierea din

15.12.2006- fila 221 dosar fond), astfel că,  sub aspectul invocat ,  critica a fost

realizată pentru prima dată în recurs .

În privinţa concluziilor expertizei , expertul a mentionat  toate înscrisurile ce

au fost luate în  consideraţie , iar  apărarea pârâtelor cu privire la faptul că au mai

achitat din debit ,dar chitanţele nu au fost luate în calcul , nu poate fi primită 

deoarece aceste înscrisuri nu s-au aflat la sediul reclamantei  şi nici nu au fost

depuse la dosar  în cadrul judecăţii fondului , respectiv în calea de atac.

Prin urmare , pentru considerentele arătate mai sus, primul motiv de recurs

nu poate fi primit şi este apreciat ca nefondat .

Cea de a doua critică  formulată de recurente  se referă la penalităţile de

întârziere , iar în acest sens ,tribunalul constată  că prima instanţă  a micşorat

cuantumul acestora  şi nu a obligat pe pârâte  la plata penalităţilor  stabilite prin

expertiză , considerând în mod corect  că majorările de întârziere  nu pot depăşi 

cuantumul debitului datorat ( art. 12 din OG 85/2001 raportat la art 25 din  HG nr.

400/2003).

Pentru calculul penalităţilor , prima instanţă a luat în consideraţie  un procent

de 0,2 %  prevăzut de textele de lege aratate mai sus şi de Hotărârea Adunării

Generale,  prin care s-au aprobat acestea , reţinând în  mod corect  că asociaţia de

proprietari  are această competenţă , în temeiul legii.( art 25 alin 1 si 2 din  HG nr.

400/2003).

În plus, s-a făcut dovada  că penalităţile au fost  solicitate şi de  furnizorii

utilităţilor , iar în acest sens au fost depuse  înscrisuri în recurs ( filele 42-48).

Pentru aceste considerente  nici cel de-al doilea motiv de recurs nu poate fi

primit,deoarece prima instanţă  a făcut o corectă interpretare a textelor de lege  şi a

apreciat că se impune obligarea pârâtelor  la plata penalităţilor  de întârziere ,

nefiind incidente disp.art. 304 pct.9 C.pr.civ.

Pentru toate aceste motive,  tribunalul  în baza art. 304 ind .1 C.pr.civ. şi art.

312 alin.1 C.pr.civ. va respinge recursul ca nefondat  şi va menţine în vigoare

hotărârea primei instanţe ca legală şi temeinică.

Având în vedere  disp.art. 274 C.pr.civ. şi chitanţele  de la filele 70-71 recurs

tribunalul va obliga pe recurente la 600 lei cheltuieli de judecată cu titlu de onorariu

de avocat  către reclamantă.

DECIDE

Respinge ca nefondat recursul declarat de pârâtele D E  şi E R  împotriva

sentinţei civile nr. 6045/22.12.2006 pronunţată de Judecătoria Piteşti în dosarul nr.

5524/280/2005, intimaţi  fiind  reclamanta A P  C P  şi  pârâtul S P E  P  M P.

Obligă pe  recurente  la 600 lei cheltuieli de judecată  către reclamanta A P C 

P.

Irevocabilă Pronunţată în şedinţa publică de la 27 Iunie 2008 la Tribunalul Argeş-

secţia civilă.

4

Domenii speta

Spete similare