Contracte de vanzare cumparare

Dosar nr. 9560/233/2007

Prin decizia civila nr. 281/ 11.05.2009 a T r i b u n a l u l ui Galati

S-a hotarat:

Admite recursurile formulate de pârâţii P M.IAŞI,  C L AL M. IAŞI, P M. IAŞI, M C , M R, M G, G M, G I, C A, M S (prin curator U C C),  H O R, , în contradictoriu cu intimatul-reclamant O G, împotriva sentinţei civile nr. 8220/11.11.2008 pronunţată de Judecătoria Galaţi în dosarul nr. 9560/233/2007, având ca obiect – anulare act.

Casează sentinţa civilă nr. 8200/11.11.2008 pronunţată de Judecătoria Galaţi în dosarul nr. 9560/233/2007 şi dispune soluţionarea cauzei în primă instanţă de către Tribunalul Galaţi – Secţia Civilă.

Dispune înregistrarea cauzei la Tribunalul Galaţi – Secţia Civilă – fond şi repartizarea ei aleatorie.

IREVOCABILĂ.

In motivarea deciziei s-au retinut urmatoarele:

Prin cererea inregistrata sub nr.14835/29.06.2006 pe rolul Judecatoriei Iasi reclamantul O G a chemat in judecata pe Primarul mum.Iasi, C L al m.Iasi, M C si M R, M G si M M, G M si G I, A I si C A solicitand ca prin hotararea ce se va pronunta sa se constate nulitatea absoluta a contractelor de vanzare-cumparare incheiate de parati cu P m.Iasi  si C L Iasi pentru imobilul din Iasi, str.C nr.

In motivarea de fapt a cererii reclamantul arata ca aceste contracte sunt fondate pe o cauza ilicita, intrucat imobilul in cauza este proprietatea sa in baza sentintei 761/2004 a Tribunalului Iasi si era in litigiu la data incheierii contractelor. Mai mult, paratii cunosteau ca dreptul de proprietate al reclamantului era disputat in instanta, fiind parti, in cauza neexistand inca o hotarare irevocabila.

In drept a invocat disp.art. 996 in ref.la art.948 c.civ.

Paratii C L Iasi si P m.Iasi au formulat intampinare, solicitand suspendarea cauzei in temeiul disp.art.244 al.1 pct. 1 c.pr.civ.

In motivare au aratat ca paratii - persoane fizice au cumparat imobilul revendicat de reclamant, in urma promovarii unei actiuni avand ca obiect obligatia de a face. Dispozitia prin care reclamantului i se respinsese cererea de restituire a imobilului a fost atatcata in instanta, fiind inregistrata pe rolul Curtii de Apel Iasi sub nr. 2876/2006, paratii din prezenta cauza avand in acest dosar calitatea de intervenineti.

Prin incheierea din 15.11.2006 instanta a admis cererea si a dispus suspendarea cauzei .

Reclamantul a promovat recurs impotriva incheierii de suspendare, recurs inregistrat pe rolul Tribunalului Iasi sub nr. 20.014/99/2006. Avand in vedere incheierea nr.1163/8.02.2007 a ICCJ , pronuntata in dosar nr.16192/1/2006, Tribunalul Iasi a scos dosarul de pe rol si l-a trimis Tribunalului Galati, unde a fost inregistrat sub nr. 2972/121/2007. Prin dec. civ. nr. 548 / 7.05.2007  a Tribunalului Galati a fost admis recursul reclamantului impotriva incheierii din 15.11.2006 a Judecatoriei Iasi care a fost casata si s-a trimis cauza pentru continuarea judecatii la Judecatoria Galati.

Pe rolul Judecatoriei Galati cauza a fost inregistrata sub nr. 9560/233/2007.

Prin cererea inregistrata la data de 9.11.2007 paratul C L Iasi a invocat exceptia lipsei calitatii procesuale pasive a sa, fata de disp.art. 21 din Legea nr.215/2001 si exceptia prescriptiei dreptului la actiunea in constatarea nulitatii contractelor de vanzare-cumparare in temeiul disp.art. 46 al. 3 din Legea nr.10/2001.

La solicitarea partilor a fost administrată proba cu inscrisuri.

Prin sentinţa civilă nr. 8220/11.11.2008 pronunţată de Judecătoria Galaţi au fost respinse exceptiile lipsei calitatii procesuale pasive si a prescriptiei dreptului la actiune invocate de paratul C L Iasi ca nefondate.

A fost admisă actiunea formulată de catre  reclamantul O G,  în contradictoriu cu pârâtii Primarul m. Iasi , P M. Iaşi,  C L al m. Iaşi, M C,  M R, M G, M M, G M, G I, A I, C A, M G, H O R şi M S şi s-a constatat nulitatea absoluta a urmatoarelor contracte de vanzare-cumparare incheiate de C L Iasi reprezentat prin Primar –Gh.Nichita : contractul nr.1225/2005 incheiat cu M C si R, contractul nr.1226/2005 incheiat cu M G si M, contractul nr.1238/2005 incheiat cu G M si I, contractul nr.1239/2005 incheiat cu C A M si contractul nr.1260/2005 incheiat cu A I.

Pentru a pronunţa această hotărâre instanţa a reţinut că pârâtul C L Iaşi a avut calitatea de vânzător în contractele a căror nulitate s-a solicitat a se constata, iar acţiunea promovată de reclamant impunea chemarea în judecată a ambelor părţi contractante, astfel că pârâtul C L Iaşi are calitate procesuală pasivă în cauză.

Fata de exceptia prescriptiei dreptului la actiune instanta a retinut ca termenul de prescriptie de un an prev. de art. 45 al. 5 din Legea 10/2001 nu priveste prezenta speta, avand aplicabilitate limitata in timp. Or, litigiul partilor s-a nascut ulterior expirarii termenului de un an invocat de parata si are o cauza diferita, fiind intemeiat pe dispozitiile generale ale codului civil, respectiv art. 966 in ref. la art. 948 c.civ., situatie fata de care s-a constatat că exceptia este nefondata.

Pe fondul cauzei, in ceea ce priveste situatia de fapt, instanta a retinut ca reclamantul a atacat in instanta dispozitia nr.898/30.05.2002 emisa de Primarul m. Iasi, prin care i s-a respins cererea de restituire in natura a imobilului din str.Cehac nr.18.

Prin sent.civ. nr. 761/6.11.2003 a Tribunalului Iasi a fost admisa actiunea, desfiintata dispozitia si restituit reclamantului in natura imobilul revendicat.

Prin dec. civ. nr.1135/30.06.2003 a Curtii de Apel Iasi a fost admis apelul declarat de parata Primaria m.Iasi si de intervenienti si a fost schimbata in tot sentinta in sensul respingerii actiunii.

Reclamantul a formulat recurs care a fost admis prin dec.civ.nr. 2752/13.03.2006, cauza fiind trimisa spre rejudecare Curtii de Apel Iasi.

Inainte de solutionarea recursului însă, beneficiind de hotararea definitivă a instantei de apel, intervenientii – chiriasi in imobilul revendicat au promovat actiuni in obligatia de a face, solicitand obligarea Primariei Iasi si a Cui L Iasi sa le vanda imobilul din str. Cehac nr.18.

Prin sentintele civile nr.1395/21.02.2005 (fila 207), nr.302/17.01.2005 (fila 212), nr.338/17.01.2005 (fila 214), nr.10305/10.11.2004 (fila 217) pronuntate de Judecatoria Iasi, au fost admise actiunile promovate de chiriasi . In consecinta, in scopul executarii sentintelor paratii au incheiat cu reclamantii –chiriasi  urmatoarele contracte de vanzare cumparare: 1225/23.03.2005 cu M C si R, 1226/28.03.2005 cu M G si M, 1238/2.06.2005, 1260/19.07.2005 si 1239/2.06.2005 (filele 84-98).

A mai reţinut instanţa că reclamantul este tert fata de aceste contracte, dupa cum este tert si fata de sentintele anterior mentionate, hotararile judecatoresti mentionate au efect relativ, doar cu privire la partile din acele dosare, iar reclamantului O G, care nu a fost parte in aceste dosare, sentintele prin care s-a dispus vanzarea nu ii sunt opozabile.

Instanţa a considerat că sentinţele respective fac dovada deplina a faptului ca ambele parti au fost de totala rea-credinta, in sensul ca au inteles sa solicite in instanta obligarea Cui L Iasi sa vanda, acesta din urma conformandu-se prin incheierea contractelor atacate.

Reaua-credinta a ambelor parti contractante rezida in aceea ca, desi aveau cunostinta de faptul ca pe rolul instantelor se judeca actiunea reclamantului O G intemeiata pe Legea nr.10/2001, in care atat chiriasii, cat si Primaria m.Iasi aveau calitatea de parti, au inteles sa promoveze actiune in obligatia de a face, in conditiile in care litigiul referitor la dreptul de proprietate asupra imobilului nu fusese in mod irevocabil solutionat, reclamantul formuland recurs.

Reaua-credinta a partilor este confIta si de atitudinea lor procesuala, avand in vedere ca nu au promovat nici o cale de atac impotriva sentintelor pronuntate, avand in vedere ca cel putin Primaria Iasi avea cunostinta de faptul ca in privinta imobilului functioneaza o interdictie de vanzare in temeiul disp.art. 45 din Legea nr.10/2001 si ar fi putut formula apel. Mai mult decat atat, in unele sentinte s-a retinut chiar in cuprinsul motivarii faptul ca pe rolul instantelor se afla in derulare un proces de revendicare, fiind pus in discutie insusi titlul de proprietate al partilor.

Instanta a reţinut ca toate partile contractante au incalcat cu buna-stiinta interdictia legala de vanzare existenta la momentul incheierii actelor, cauza contractelor fiind ilicita şi lipsindu-le total de efecte juridice, in temeiul disp.art.966 c.civ. in referire la art.948 pct.4 c.civ.

Împotriva acestei hotărâri au promovat apel pârâţii P M Iaşi,  C L al M Iaşi, M C,  M R, M G, M S, G M, G I, H O R şi C A.

În şedinţa publică din data de 10 aprilie 2009 tribunalul a calificat calea de atac promovată de părţi împotriva sentinţei civile nr. 8220/2008 ca fiind recursul.

Pârâţii Găinută M şi G I au criticat hotărârea pentru nelegalitate şi netemeinicie, invocând faptul că reclamatul O G ar fi trebuit să timbreze acţiunea în funcţie de valorile imobilelor ce fac obiectul contractelor a căror anulare o solicită, iar în raport de aceste valori se poate stabili şi calea de atac împotriva sentinţei pronunţate în cauză.

Au mai arătat recurenţii că au invocat în faza judecării cauzei în primă instanţă excepţiile privind lipsa calităţii procesuale active a reclamantului şi excepţia lipsei de interes, însă în motivarea sentinţei nu se regăseşte soluţia instanţei cu privire la aceste  excepţii.

Susţin recurenţii că dreptul de proprietate al reclamantului asupra imobilului situat în str. C nr. nu a fost definitiv stabilit, întrucât sentinţa civilă nr. 761/2003 nu este definitivă şi irevocabilă, astfel că dreptul său la acţiune pentru apărarea acestui drept nu este născut, iar interesul reclamantului în promovarea acţiunii nu este născut şi actual.

Referitor la netemeinicia hotărârii recurenţii au arătat că soluţia pronunţată de prima instanţă reprezintă o sancţiune pentru faptul că au formulat o acţiune în instanţă, prin care au solicitat obligarea Cui L Iaşi să vândă apartamentele închiriate din str. C nr. şi constituie astfel o ingerinţă în exercitarea dreptului lor de acces la o instanţă; că părţile au încheiat acest act juridic respectând dispoziţiile unor hotărâri judecătoreşti irevocabile; că pentru pronunţarea sentinţelor nr. 338/2005 şi nr. 1395/2005 instanţele au analizat condiţiile de valabilitate cerute pentru încheierea contractelor, printre care şi existenţa unei cauze reale, licite şi morale, iar cauza licită trebuie raportată la momentul încheierii convenţiei şi nu în funcţie de evenimente ulterioare.

Pârâţii C L al M Iaşi şi P M Iaşi, prin reprezentanţi legali, au invocat în motivarea recursului că hotărârea este nelegală şi netemeinică întrucât încheierea de dezbateri din data de 28.10.2008 nu a fost comicată părţilor, încălcându-se disp. art. 260 cod. proc. civilă.

Pe fondul cauzei recurenţii au arătat că, contractele de vânzare-cumpărare au fost încheiate în baza unor hotărâri judecătoreşti ce nu au fost desfiinţate, iar reclamantul, nefiind parte în acele dosare, nu poate pretinde constatarea nulităţii acelor contracte.

Consideră recurenţii că în mod nejustificat instanţa a constatat reaua credinţă a părţilor contractante, atât timp cât din documentaţia aflată la dosar rezultă că imobilul în cauză nu se încadrează în dispoziţiile Legii nr. 10/2001 de a fi restituit în natură, deoarece acest imobil nu a fost preluat de stat, fiind părăsit în perioada 1942 – 1957, perioadă în care a fost distrus în proporţie de 80%, taxele şi impozitele aferente nefiind achitate timp de 14 ani, iar imobilul a fost reconstruit, putând fi considerat un imobil nou.

Recurenţii M C,  M R, M G, M S, G M, G I şi C A au invocat în motivarea recursului că hotărârea primei instanţe este lovită de nulitate pentru nelegala citare a uneia dintre părţi pe parcursul judecăţii, instanţa pronunţând o hotărâre în contradictoriu cu o persoană care nu are exerciţiul drepturilor civile, respectiv minora M S.

Recurenţii consideră hotărârea nelegală şi sub aspectul modului de soluţionare a excepţiei lipsei calităţii procesuale active a reclamantului şi a excepţiei lipsei de interes a acestuia în promovarea acţiunii susţinând că în condiţiile în care sentinţa civilă nr. 761/2003 nu are caracter definitiv şi irevocabil, dreptul de proprietate al reclamantului cu privire la imobil există doar la stadiu ipotetic, iar dreptul la acţiune pentru apărarea proprietăţii nu era născut la momentul sesizării instanţei de fond, după cum nici interesul în promovarea acestei acţiuni nu era actual.

Au mai menţionat recurenţii că în cauză nu este dovedită incidenţa niciunui motiv de nulitate absolută a contractelor de vânzare cumpărare; că la momentul promovării acţiunilor pentru obligarea Cui L Iaşi la încheierea contractelor de vânzare cumpărare au avut convingerea că acesta este proprietarul imobilului şi aceeaşi reprezentare a avut-o şi C L, motivat de faptul că existau hotărâri judecătoreşti definitive prin care cererea de restituire în natură a imobilului formulată de O G fusese respinsă.

Abia la data de 13.03.2006 recursul reclamantului împotriva deciziei civile nr. 1135/30.06.2003 pronunţată de Curtea de Apel Iaşi a fost admis prin decizia nr. 2752 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, dispunându-se trimiterea cauzei spre rejudecare.

Consideră recurenţii că prezenta acţiune nu face decât să repună în discuţie fondul unei probleme tranşate prin sentinţe judecătoreşti intrate în puterea lucrului judecat, care  au analizat din punct de vedere legal ce obligaţii incumbă fiecăreia dintre părţile litigante şi au solicitat a se avea în vedere practica CEDO în materie care stabileşte că diMarea vechilor atingeri nu trebuie să creeze noi prejudicii disproporţionate, astfel încât persoanele care şi-au dobândit bunurile să nu fie aduse în situaţia de a suporta ponderea responsabilităţii statului care a confiscat în trecut aceste bunuri.

Intimatul reclamant O G a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepţiilor invocate şi respingerea recursurilor ca nefondate.

A precizat intimatul că valorile imobilelor sunt cele înscrise în contractele de vânzare cumpărare a căror nulitate a solicitat-o şi consideră că potrivit art. 2 cod procedură civilă, calea de atac împotriva sentinţei pronunţate de Judecătoria Galaţi este recursul.

A mai arătat intimatul că persoana lipsită de capacitate de exerciţiu a fost legal citată, întrucât curatorul acesteia a fost citat legal la fiecare termen de judecată, iar hotărârea i-a fost comicată şi că excepţiile lipsei calităţii procesuale active şi lipsei de interes sunt nefondate, întrucât calitatea şi interesul său în promovarea acţiunii rezidă din împrejurarea că a formulat notificare în termen legal.

Referitor la fondul cauzei intimatul a menţionat că, având în vedere sentinţa civilă nr. 761/2004 pronunţată de Tribunalul Iaşi, este proprietarul întregului imobil din str. C. , iar contractele de vânzare cumpărare sunt lovite de nulitate absolută în condiţiile în care părţile contractante cunoşteau că dreptul său de proprietate asupra imobilului se dispută încă în instanţă, în cauză neexistând încă o hotărâre irevocabilă.

Recursurile sunt întemeiate în baza unui motiv de ordine publică privind necompetenţa materială a judecătoriei, motiv ce a fost pus în discuţia părţilor şi urmează a fi rezolvat conform art. 306 alin. (2) C. proc. civ.:

Litigiul dedus judecăţii are ca obiect acţiunea în nulitatea absolută a cinci contracte de vânzare-cumpărare încheiate în baza Legii nr. 112/1995, de C L Iaşi, în calitate de vânzător, cu pârâţii persoane fizice, şi anume: contractul nr. 1225/23.03.2005 încheiat cu M C si R, contractul nr. 1226/28.03.2005 încheiat cu M G si M, contractul nr. 1238/02.06.2005 încheiat cu G M si I, contractul nr. 1239/2005 din data de 02.06.2006 încheiat cu C A M si contractul nr. 1260/19.07.2005 încheiat cu A I.

Potrivit disp. art. III din Titlul I al Legii nr. 247/2005, care nu sunt încorporate în textul republicat al Legii nr. 10/2001 şi care se aplică în continuare ca dispoziţii proprii ale Legii nr. 247/2005: „Actele juridice de înstrăinare având ca obiect imobile cu destinaţia de locuinţă, încheiate după 14 februarie 2001 cu nerespectarea interdicţiei prevăzute de art. 44 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 40/1999 privind protecţia chiriaşilor şi stabilirea chiriei pentru spaţiile cu destinaţia de locuinţe, aprobată cu modificări şi completări prin Legea nr. 241/2001, cu modificările ulterioare, şi care nu au fost atacate în instanţă în condiţiile art. 46 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, republicată, pot fi atacate la secţia civilă a tribunalului în a cărui rază teritorială se află imobilul notificat în termen de 12 luni de la data intrării în vigoare a prezentului titlu sau, după caz, de la data luării la cunoştinţă a încheierii contractului.”

Art. 44 din OUG nr. 40/1999 prevede că „sunt interzise sub sancţiunea nulităţii absolute înstrăinarea sub orice formă, concesionarea, ipotecarea, contractul de leasing, precum şi orice închiriere sau subînchiriere în beneficiul unui nou chiriaş, a bunurilor imobile - terenuri şi construcţii cu destinaţia de locuinţă -, care fac obiectul unei încunoştinţări scrise, notificări sau cereri în constatarea sau realizarea dreptului de proprietate din partea persoanelor fizice sau juridice deposedate de aceste bunuri.”

Chiar dacă reclamantul nu a invocat ca temei de drept al acţiunii sale prevederile art. 44 din OUG nr. 40/1999, faţă de motivarea în fapt a acţiunii introductive, tribunalul constată că în cauză sunt incidente dispoziţiile legale mai sus menţionate,astfel că, competenţa de soluţionare în primă instanţă a cauzei revenea tribunalului.

Faţă de cele ce preced, se constată că instanţa a soluţionat acţiunea reclamantului cu încălcarea normelor legale în vigoare la data sesizării referitoare la competenţa materială, motiv pentru care, în baza art. 304 pct. 3 şi art. 312 cod procedură civilă,  se vor admite recursurile pârâţilor, va fi casată hotărârea pronunţată cauză şi se va dispune soluţionarea în primă instanţă a cauzei de către Tribunalul Galaţi – secţia civilă, urmând ca susţinerile din recurs să fie analizate, sub formă de apărări, în rejudecare.

Domenii speta

Spete similare