Respingerea acţiunii civile având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ca urmare a lipsei calităţii de proprietar a promitentului vânzător

Tip: Sentinţă Civilă

Număr: 1744/2010 (data: 15.03.2012)

Autor:  Judecătoria Beclean

Domeniu asociat: hotărâre care să ţină loc de act autentic

Respingerea acţiunii civile având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, ca urmare a lipsei calităţii de proprietar a promitentului vânzător.

Prin acţiunea civilă legal timbrată şi înregistrată iniţial sub nr. 138/2007 la această instanţă, reclamanţii I.V. şi I.M. i-au chemat în judecată pe pârâţii I.A. , V.E. - moştenitoarea def. V.I., I.A., V.A., P.M. , K.I. - moştenitoarea def. K.I., V.Ş. şi  V.V. , solicitând ca, prin hotărârea ce se va pronunţa:

- să constate că, pe  terenul  în suprafaţă de 250 mp, primit de la  fostul  C.A.P,  pârâta  I.A. a  edificat, în anul 1973, o casă de  locuit şi anexe  gospodăreşti – coteţ, situate în loc. N…,  nr.  5, dobândind  astfel un  drept  de proprietate  asupra lor;

- să constate valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 16.06.1986, între pârâta I.A. , în calitate de vânzătoare şi reclamantul I.V. , în calitate de cumpărător, având ca obiect imobilele sus-menţionate, în valoare de 5.000 lei  ROL şi  prestarea  întreţinerii  viagere şi să pronunţe o sentinţă care să  ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare;

- să constate că reclamanţii,  pe  terenul în suprafaţă de 954  mp. (asupra căruia  i s-a  reconstituit  dreptul de  proprietate  lui  I.V. ,  în temeiul Lg. 18/1991,  potrivit  T.P. 56061/1995) au  edificat, în anul 1990, potrivit Autorizaţiei de construire nr. 3/1990, o anexă  gospodărească, dobândind  astfel un  drept  de proprietate  asupra acesteia;

- să constate valabilitatea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat  la data de  29.05.2006, între pârâtul  V.I.,  în calitate  de  vânzător şi  reclamantul  I.V., având ca obiect imobilul teren în suprafaţă de  36 mp, precum  şi  fântâna amplasată  pe  acest teren, cu preţul de 380  lei  RON, teren asupra căruia vânzătorului i-a fost reconstituit  dreptul de proprietate  potrivit T.P  nr. 58.477/2004 şi să pronunţe o sentinţă care să  ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare;

- să constate valabilitatea contractului de promisiune bilaterală de vânzare – cumpărare, încheiat la data de 29.05.2006, între pârâtul  V.I.,  în calitate de  vânzător  şi  reclamantul  I.V., având ca obiect imobilul teren în suprafaţă de 2.016 mp, parcela 11, tarla 126 din T.P nr. 58.477/2004, cu preţul de 4.032  lei  RON şi să pronunţe o sentinţă care să  ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare;

- să dispună intabularea în C.F a  dreptului  lor  de proprietate asupra  imobilelor construcţii  şi teren.

În fapt, s-a arătat de către reclamanţi că, în anul 1973, pe  un teren  în suprafaţă de 250 mp, primit de la  fostul  CAP  N..i,  pârâta I.A. a edificat casa de locuit şi un coteţ  pentru păsări,  dobândind  astfel un drept de proprietate asupra acestora, iar la data  de 16.06.1986 a vândut aceste imobile lui, reclamantului, cu suma de  5.000 lei  ROL , respectiv prestarea  întreţinerii viagere.

S-a mai arătat de către reclamanţi că, în aplicarea disp. Lg. 18/1991,  conf. T.P. nr. 56.061/1995, lui, reclamantului i s-a constituit un drept de proprietate asupra suprafeţei de 954 mp teren aferent construcţiilor menţionate, suprafaţă pe care, în anul 1990, împreună  cu  soţia sa, în baza Autorizaţiei de construire  nr.  3/1990, a edificat şi o anexă gospodărească, iar la data de 29.05.2006, prin contractul de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificat  cu Încheierea  nr. 488, pârâtul  V.I. , în calitate  de proprietar (conform TP nr. 58477/2004) i-a vândut  lui, reclamantului, suprafaţa de 2.016 mp. teren din suprafaţa totală de 3 ha 4000 mp, situată  în  intravilanul localităţii N…i, identificată cu nr. tarla 126, parcela 11, cu  preţul de 4.032 lei.

S-a arătat, de asemenea, că - la aceeaşi dată – printr-un contract de  vânzare-cumpărare sub semnătură privată, vânzătorul V.I. i-a înstrăinat şi suprafaţa de 36  mp teren şi fântâna amplasată pe acesta, cu suma  de  380 lei  RON.

Pentru că  dreptul  lor  de proprietate astfel dobândit  nu  este  înscris  în cartea funciară au promovat  prezenta acţiune.

În dovedirea acţiunii, la dosar au fost depuse: T.P. nr. 56061/1995 (fil.5),  contractul de promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. 488/2006 de BNP Elena Suliman (fil.6), T.P. nr. 58477/2004 (fil.8), Autorizaţia nr. 3/1990 (fil.9), antecontractele de vânzare-cumpărare încheiate  la data de 29.05.2006, respectiv 16.06.1986 (fil.10, 11) şi actele de stare civilă (fil.30, 31; 49-52; 67,68; 85-94).

S-a reţinut de către această instanţă cu ocazia primei judecăţi – raportat la scriptele  depuse  la fil. 27, 28, 29 de către pârâţii de  rând  3, 4, 5, V.A. , P.M. şi K.I.  (în calitate  de  frate,  respectiv surori ale pârâtului V.I.) că  aceştia  au  fost  de acord ca  fratele lor să  vândă şi cotele lor ce le aparţin din terenurile situate  în loc. N…i, fiind  astfel de acord cu admiterea acţiunii.

Legal  citat, pârâtul V.I. Iosif s-a prezentat în instanţă la termenul din 16.03.2007, arătând  că  nu se opune admiterii acţiunii, iar  pârâta I.A. - prin scriptul depus la  fila 103 - a  învederat  instanţei că este  de  acord  cu admiterea acţiunii.

În probaţiune, pentru dovedirea edificării construcţiei, au fost audiaţi martorii: B.L. şi T.P. (fil.69, 70) propuşi de reclamanţi, iar expertul tehnic Chendrean Constanţa a efectuat o expertiză tehnică topografică (fil. 120-126).

La ultimul termen de judecată, date fiind concluziile raportului de  expertiză, reclamanţii au renunţat la judecata petitului 4 din acţiune, privind constatarea validităţii antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la  29.05.2006 cu pârâtul V.I., cu privire la  suprafaţa de 36  mp, respectiv  fântâna amplasată  pe  acest teren.

Prin S.C nr. 995/2007 pronunţată de Judecătoria  Beclean  în dosarul civil sus menţionat (înregistrat sub nr.138/2007) a fost admisă acţiunea formulată de  reclamanţii I.V. şi I.M. şi, în final, s-a  dispus înscrierea în CF a dreptului de proprietate al acestora  asupra  imobilelor situate în localitatea N….i, la nr. adm. 5, respectiv casă de  locuit, anexe gospodăreşti,  curte şi teren arabil în suprafaţă de 2.970 mp, conform tabelului de mişcare parcelară, varianta I-a, din raportul de expertiză tehnică judiciară întocmit de experta Chendrean Constanţa.

Totodată, s-a luat act de faptul că reclamanţii au renunţat la petitul privind constatarea valabilităţii antecontractului de vânzare-cumpărare  încheiat la data de  29.,05.2006  între pârâtul vânzător  V.I. şi reclamant în calitate de cumpărător, cu privire la suprafaţa de 36 mp teren şi fântâna amplasată pe acesta, cu preţul de 380 lei.

Împotriva acestei sentinţe, în termen legal, au declarat recurs reclamanţii I.V. şi I.M., solicitând modificarea hotărârii atacate în ceea ce priveşte petitul privind constatarea valabilităţii antecontractului de vânzare-cumpărare  încheiat la  data de 29.05.2006 cu privire la suprafaţa de  36 mp teren  şi fântâna amplasată  pe acesta.

În motivarea recursului, cei doi reclamanţi au arătat că terenul şi fântâna sus menţionată a fost  proprietatea pârâtului  vânzător, V.I., că acesta nu a fost expropriat  niciodată de aceste imobile, că ele nu sunt incluse  în domeniul public al  localităţii N…i  şi că - de fapt -  terenul în suprafaţă de 36 mp este inclus în suprafaţa totală de 3 ha 4000 mp, teren reconstituit în favoarea vânzătorului V.I., conf.  TP  nr. 58477/5.08.2004.

Examinând sentinţa atacată prin prisma motivelor de recurs  formulate - dar şi din oficiu – şi constatând că renunţarea la judecata petitului privind validarea antecontractului de vânzare-cumpărare cu privire la terenul  în suprafaţă de 36 mp şi fântâna  amplasată pe acesta a fost făcută la  termenul de judecată  din data de 21.12.2007 numai de către reclamant, fără ca acesta să fi avut vreun mandat special din partea reclamantei I.M. privind exercitarea acestui drept de dispoziţie procesuală, prin  D.C. nr. 103/R/2008 Tribunalul  Bistriţa-Năsăud a admis, ca fiind  fondat, recursul declarat de reclamanta I.M. împotriva S.C. nr. 995/2007 pronunţată de Judecătoria Beclean, sentinţă pe care a casat-o parţial, doar cu privire la dispoziţia prin care instanţa a luat act de renunţarea reclamantei la judecarea cererii de constatare a valabilităţii antecontractului de vânzare-cumpărare din data de  29.05.2006 cu privire la suprafaţa de 36 mp teren şi fântâna amplasată pe acesta şi a  trimis cauza spre rejudecare aceleiaşi instanţe pentru a soluţiona pe fond această cerere, în funcţie  de probatoriul administrat.

Totodată, tribunalul a menţinut celelalte dispoziţii  ale sentinţei ca fiind legale şi temeinice şi a respins, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul I.V. împotriva aceleiaşi sentinţe, decizia fiind definitivă şi irevocabilă.

Primind cauza spre rejudecare, aceasta a fost înregistrată sub nr. nou 586/186/R/2008, iar la termenul de judecată din data de 27.05.2008 reclamanta a învederat instanţei că terenul care a făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.05.2006 cu privire la suprafaţa de 36 mp şi fântâna de pe acesta este proprietatea pârâtului vânzător V.I., respectiv că este amplasată în curtea casei lor  (în dovedirea acestor susţineri depunând la  dosar  nu număr de 6 fotografii - f. 275 - 277).

Prezent în instanţă la termenul de judecată din data de 02.09.2008, reprezentantul Consiliului Local N…i – secretarul  B. A., a învederat  faptul că imobilul în litigiu  nu este în circuitul civil  şi că aparţine domeniului public al localităţii Nuşeni.

Din corespondenţa purtată cu Primăria comunei N..i, instanţa a apreciat că rezultă fără  echivoc că suprafaţa de 36 mp intravilan  pe care este amplasată fântâna în litigiu face parte din domeniul public al comunei N…i, respectiv că aceasta nu este inclusă în suprafaţa totală de 3 ha 4000 mp teren reconstituit  în favoarea pârâtului V.I..

S-a reţinut de către această instanţă – cu ocazia rejudecării cauzei – că, fiind incidente  disp. art. 11 din L.213/1998 (potrivit cărora bunurile  din domeniul public sunt  inalienabile, insesizabile şi  imprescriptibile) suprafaţa de teren sus menţionată nu poate face obiectul unui contract de vânzare – cumpărare, respectiv că pârâtul vânzător nu este proprietarul imobilului în litigiu, motive pentru care judecătoria a respins cererea reclamantului de validare a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.05.2006, având ca obiect suprafaţa de 36 mp teren şi fântâna amplasată pe acesta,  imobile situate în intravilanul loc. N…i (conform S.C. nr. 853/21.10.2008 – fil. 332-335 din dosarul nr. 586718672008).

Împotriva acestei sentinţe, reclamanta I.M. a declarat recurs, solicitând  admiterea acestuia , casarea sentinţei atacate, rejudecarea cauzei şi admiterea acţiunii sale.

Recurenta a criticat sentinţa atacată pentru nelegalitate şi netemeinicie, invocând disp. art.  304 pct.7 C.pr.civilă,  prin încălcarea disp. art.  480,481 şi 486 C.pr.civilă.

A arătat  că, în mod greşit şi contrar probelor  de la dosar, instanţa  de fond  a apreciat că terenul şi fântâna din litigiu constituie  domeniu public, deşi acestea  se  află în incinta  curţii sale, ea fiind cea care a permis accesul altor persoane pentru a-şi lua apă din această fântână.

A mai arătat că, deşi instanţa de fond a efectuat o cercetare la faţa locului cu privire la imobilul în litigiu, în mod greşit a reţinut că acesta face parte din domeniul public, deşi dreptul de proprietate cu privire la acest imobil îi fusese reconstituit vânzătorului V.I. .

Analizând sentinţa atacată prin prisma criticilor formulate de către reclamantă, tribunalul a apreciat  că aceasta este netemeinică şi nelegală, fiind dat motivul de casare prev. de art.  304 pct.7 şi 9 C.pr.civilă.

Cu titlu de îndrumare, s-a stabilit de către instanţa de control ca instanţa de fond – potrivit disp. art. 129 C.pr.civilă  - să depună toate diligenţele pentru ca la dosarul cauzei să se ataşeze schiţa de punere în posesie a vânzătorului V.I., respectiv procesul-verbal de punere în posesie a acestuia -  acte  ce au stat la baza emiterii TP nr. 58477/2004 şi din a cărei suprafaţă înscrisă a fost vândută suprafaţa de 36 mp, precum şi fântâna edificată pe acesta (identificată cu nr. tarla 126, parcela II) – având în vedere că, din adresa nr. 1769/2008 ( f. 289 din dosarul nr. 586/186/2008) emisă de către Primăria com. N..i rezultă că aceasta nu s-ar fi  măsurat şi cuprins în titlul de proprietate sus menţionat.

S-a mai arătat de către instanţa ierarhic superioară necesitatea depunerii la dosarul cauzei a documentaţiei tehnice şi a măsurătorilor ce au vizat „adăpătoarea” cuprinsă în anexele actelor ce descriu domeniul public al comunei N…i şi despre  care se pretinde că este aceeaşi cu imobilul în litigiu, respectiv a completării expertizei tehnice efectuate în cauză, pentru ca experta să se pronunţe în mod cert, pe bază de măsurători şi identificări  cu date de CF, dacă suprafaţa de  36 mp teren şi fântână fac parte  din domeniul public al comunei sau au fost cuprinse în TP nr. 58477/2004 emis pe numele vânzătorului V.I. (instanţa de fond urmând să administreze orice alte probe necesare soluţionării cauzei, inclusiv cercetarea locală dispusă, dar neadministrată şi asupra căreia nu s-a  revenit).

Cauza a fost înregistrată la această instanţă sub nr. 762/R/186/2009, iar pe parcursul derulării procesului, instanţa a constatat că pârâţii V.I. şi K.I. au decedat (la data de 15.06.2010, respectiv 04.03.2008 – conf. înscrisurilor de la fil. 456 şi 458 din prezentul dosar), în cauză fiind citaţi moştenitorii acestora, respectiv V.E. şi K.I. 

Pârâta V.E. – în calitate de soţie supravieţuitoare a def. V.I.  – prezentă în instanţă la termenul de judecată din data de 21.10.2010 a învederat că terenul în litigiu, mai precis „adăpătoarea” a fost folosită de către socrul ei, după care i-a fost vândută reclamantului, cu preţul de cca. 400 lei. A mai arătat că, ulterior, după vânzarea acesteia, angajaţii Primăriei comunei N…i i-au comunicat soţului ei că respectiva adăpătoare aparţine domeniului public, motiv pentru care acesta a şi intenţionat să-i restituie preţul reclamantului, însă acesta din urmă a refuzat  primirea sumei respective. A mai precizat că – şi la acest moment – este de acord în a-i restitui reclamantului preţul achitat pentru achiziţionarea adăpătoarei.

Deşi legal citaţi, ceilalţi pârâţi nu s-au prezentat  în instanţă  şi nu au formulat apărări în scris.

Urmare a îndrumărilor instanţei de control şi a solicitării instanţei, la dosar au fost depuse de către Primăria comunei N…i  actele care au stat la bata emiterii T.P. nr. 58477/2004, precum şi procesul-verbal de punere în posesie şi schiţa terenului în  litigiu (fil. 378-383 din dosar).

Experta Necula Constanţa a procedat, de asemenea, la completarea raportului de expertiză tehnică judiciară, conform schiţei de punere în posesie – schiţa 1 - şi a fişei suprafeţelor, în urma cărora s-au emis titlurile de proprietate întocmite de Comisia de aplicare a L.18/1991 (fil. 432-435 din dosarul nr. 762/186/2009), iar instanţa a administrat proba deja încuviinţată, respectiv cercetarea la faţa locului (cele constatate fiind consemnate în procesul-verbal existent la fila 488 din prezentul dosar).

Analizând  actele şi lucrările dosarului, instanţa constată următoarele:

Suprafaţa în litigiu – de 36 mp teren, pe care este amplasată o fântână – „adăpătoare” - construită din piatră şi lemn este amplasată în intravilanul localităţii N…i, între proprietatea reclamanţilor, respectiv spatele casei de locuit a acestora (delimitată prin garduri) şi proprietatea numitului T.I. , respectiv spatele casei de locuit a acestuia (împrejmuită şi ea), accesul la acest teren realizându-se direct şi neîngrădit din drumul naţional.

La data de 29.05.2006, între defunctul V.I. – titular de T.P. nr. 58477/05.08.2004 – şi reclamantul I.V. s-a încheiat o convenţie intitulată „Declaraţie” (fila 10 din dosarul nr. 138/186/2007), în cuprinsul căreia s-a stipulat că cel dintâi – în calitate de vânzător – i-a transmis celui de-al doilea dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 36 mp, situat „lângă casa acestuia (a reclamantului) şi fântâna din piatră, cu suma de 380 lei”. S-a consemnat, de asemenea, că suprafaţa vândută – de 36 mp – este inclusă în totalul suprafeţei de 34.000 mp, identificată în T.P. - ul sus menţionat, cu nr. tarla 126, parcela 11.

Din completarea raportului de expertiză tehnică judiciară efectuată de către experta Chendrean Constanţa, instanţa reţine că imobilele obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare sus menţionat nu au fost incluse (în ciuda convingerii avută de către vânzător la momentul încheierii convenţiei) în suprafaţa totală de teren de 34.000 mp, de categorie arabil, înscrisă în T.P. nr. 58477/05.08.2004, emis pe numele defunctului promitent vânzător V.I. , respectiv că terenul în suprafaţă de 36 mp şi fântâna – „adăpătoarea” - amplasată pe acesta se identifică cu date cadastrale ca fiind înscrise sub nr. parcelă 11/1 şi sub denumirea de „drum exploatare”, suprafaţa totală a acestui teren – ce figurează ca făcând parte din domeniul public al comunei N…i (poziţia 93 din M.Of. nr. 641 bis – fila 433 din prezentul dosar) – fiind de 300 mp.

În baza actelor puse la dispoziţie – schiţa de punere în posesie, fişa suprafeţelor şi a titlurilor de proprietate existente – experta a concluzionat că parcela în suprafaţă de 36 mp nu a fost înscrisă în titlul de proprietate emis pe numele defunctului vânzător V.I. (aspect cu privire la care, de altfel, chiar şi promitentul vânzător a fost informat de către lucrătorii Primăriei com. N…i ulterior încheierii convenţiei translative de proprietate, respectiv la data de 06.02.2008 – aşa cum reiese din înscrisul semnat de către acesta şi existent la fila 366 din prezentul dosar).

Raportat la considerentele sus expuse, respectiv la împrejurarea că – referitor la imobilele în litigiu (teren de 36 mp şi fântâna existentă pe acesta) – vânzătorul promitent V.I. nu a avut nici un drept de dispoziţie – drept ce este atributul exclusiv al proprietarului şi care reprezintă, în acelaşi timp, condiţia sine qua non a încheierii unui act juridic translativ de proprietate –instanţa, în virtutea disp. art. 1294 şi urm. Cod civil şi a art. 1169 Cod civil, va respinge, ca neîntemeiată, acţiunea reclamanţilor privind validarea antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.05.2006, având ca obiect suprafaţa de 36 mp teren şi fântâna amplasată pe acesta, imobile situate în intravilanul localităţii N…i.

Văzând şi disp. art. 274 şi urm. Cod pr. Civilă, va lua act că, în cauză, nu s-au solicitat cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

HOTĂRĂŞTE:

Respinge, ca neîntemeiată, acţiunea formulată de către reclamanţii I.M. şi I.V.  – ambii dom. în loc. N…i, nr. 5, jud. BN - împotriva pârâţilor I.A. – dom.  în mun. B…., P-ţa Centrală, nr. 11, jud. BN, V. E. – dom.  în loc. B.., str. 1 Dec.  1918, nr. .., jud. BN , V.A. – dom. în mun. D.., str. …., bl. A6, ap. 12, jud. C..,  P.M. - dom. în mun. D.., str. Aleea Tomis, bl. I, ap. 44, jud. C.. , K.I.  – dom. în mun. D.., str. Horea, nr. 32, jud. C.., V.Ş.  şi V.V. - cu domiciliu necunoscut, citaţi prin afişare la uşa instanţei – şi având ca obiect validarea antecontractului de  vânzare-cumpărare încheiat la data de 29.05.2006, între defunctul promitent vânzător V.I. şi reclamantul I.V.

Fără cheltuieli de judecată.

Cu  drept de recurs în termen de 15 zile de la comunicare.

Pronunţată în şedinţa publică din  data de 30.12.2010.

Preşedinte, Grefier,

Domenii speta

Spete similare